Vías de Residencia para Compradores de Alto Patrimonio del Golfo y Extracomunitarios

Las rutas de residencia para compradores de alto patrimonio del Golfo y de fuera de la UE cambiaron fundamentalmente en 2025. Durante una década, la compra de una propiedad de 500.000 euros o más abría una vía rápida a la residencia española a través del visado de inversor. Esa puerta está ahora cerrada. Esta guía explica qué sigue abierto para los compradores emiratíes y de otros países no comunitarios que buscan una vivienda en la Costa del Sol, cómo la residencia y la propiedad son ahora dos cosas separadas, y el marco fiscal (desde el IVA y el AJD en la compra hasta el IRNR, el IBI y el tratado España-EAU) que rige una adquisición de alto valor en la costa de Andalucía.

El fin del visado de oro: qué cambió en 2025

España abolió su visado de residencia para inversores (la “golden visa”) a través de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, publicada en el Boletín Oficial del Estado y que entró en vigor el 3 de abril de 2025.¹ La medida eliminó toda la ruta de inversor, incluyendo el umbral de compra de propiedad que había atraído a tantos compradores del Golfo e internacionales. Cualquier persona que ya poseyera un visado de oro válido, o que lo solicitara antes de la fecha límite, mantiene sus derechos y renueva bajo las normas vigentes cuando se concedió el permiso por primera vez.¹ Para todos los demás, la sencilla ecuación de comprar una propiedad para obtener la residencia ya no existe. La asequibilidad de la vivienda fue la razón esgrimida por el gobierno, dada la concentración de la demanda de compra extranjera en los mercados costeros y metropolitanos.¹

Rutas de residencia aún abiertas para compradores de fuera de la UE

Una compra en la Costa del Sol sigue siendo totalmente posible para los compradores de fuera de la UE, y varias rutas de residencia continúan sirviendo a solicitantes de alto patrimonio que desean vivir en España. Ninguna está ligada a una inversión inmobiliaria, pero la compra de una vivienda refuerza el caso práctico para establecerse.

Visado no lucrativo (NLV)

El visado no lucrativo se adapta a compradores que pueden mantenerse con ingresos pasivos o capital sin trabajar en España. El requisito financiero se establece en el 400% del IPREM. Con el IPREM fijado en 600 euros al mes para 2026, eso significa aproximadamente 2.400 euros al mes, o unos 28.800 euros al año, para el solicitante principal, más otros 600 euros al mes (7.200 euros al año) por cada dependiente.² La prueba puede provenir de pensiones, dividendos, ingresos por alquiler o ahorros sustanciales. Es ideal para jubilados e inversores, aunque no permite el empleo local.

Visado de nómada digital (DNV)

Introducido por la ley de startups de España (Ley 28/2022), el visado de nómada digital permite a trabajadores remotos y autónomos vivir en España mientras trabajan para empresas o clientes con sede en el extranjero. El umbral de ingresos está vinculado al 200% del salario mínimo nacional, que para 2026 asciende a aproximadamente 2.849 euros al mes (unos 34.188 euros al año), con cantidades adicionales para los dependientes.³ No más del 20% de los ingresos puede provenir de fuentes españolas, y los solicitantes deben demostrar una relación profesional establecida (generalmente al menos tres meses con un empleador, o un año para los autónomos).³ El DNV puede solicitarse en un consulado o desde dentro de España, donde se concede como permiso de residencia de tres años.³

Otras vías de calificación

Los compradores de alto patrimonio que tengan la intención de dirigir o invertir en un negocio español pueden considerar el permiso de profesional altamente cualificado o la ruta de emprendedor, ambos también regulados por la Ley 28/2022. Estos implican una actividad económica genuina o una oferta de trabajo en lugar de una inversión inmobiliaria pasiva, y vale la pena explorarlos con un abogado de inmigración cuando una oficina familiar o una empresa operativa forme parte del plan.³

Comprar sin residir: la propiedad y el NIE

Dado que la residencia está ahora desvinculada de la compra, la mayoría de los compradores del Golfo completarán una adquisición en la Costa del Sol como no residentes. Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal requerido para firmar la escritura, contratar servicios públicos y presentar declaraciones de impuestos. La propiedad como no residente es sencilla, pero conlleva obligaciones fiscales españolas recurrentes incluso cuando la vivienda se utiliza solo unas pocas semanas al año, como se detalla a continuación. Si posteriormente pasa más de 183 días al año en España, se convierte en residente fiscal español y sus ingresos y patrimonio mundiales entran en el ámbito de aplicación, que es donde importan el tratado y la planificación de la residencia.

Impuestos de compra de una vivienda de nueva construcción en la Costa del Sol

Una vivienda a estrenar comprada a un promotor en Andalucía se grava con IVA (VAT) más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados), no con el ITP impuesto de transmisiones patrimoniales que se aplica a las propiedades de segunda mano. El tipo de IVA residencial es del 10% a nivel nacional, y el tipo general de AJD de Andalucía es del 1,2%.⁴ Tenga en cuenta que la base imponible es el mayor entre el precio pagado o el valor de referencia del Catastro.⁴

En la práctica, los compradores deberían presupuestar entre un 13% y un 15% adicional al precio de compra de una obra nueva una vez añadidos los costes profesionales.⁴ El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca lo paga el prestamista, no el comprador, desde el Real Decreto-ley 17/2018.⁴ Para un desglose más completo, consulte nuestra guía sobre costes de compra e impuestos.

Impuestos recurrentes para propietarios no residentes

Una vez que es propietario, se aplican tres obligaciones anuales. El primero es el IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles cobrado por el ayuntamiento, generalmente entre aproximadamente el 0,4% y el 1,1% del valor catastral según el municipio, y a pagar por quien sea propietario de la propiedad el 1 de enero.⁵ El segundo es el IRNR, el impuesto sobre la renta de no residentes, presentado en el Modelo 210. Cuando la vivienda no se alquila, España imputa una renta presunta del 1,1% o 2% del valor catastral (dependiendo de cuándo fue la última revisión de dicho valor).⁶ Como residentes de los EAU y de otros países no comunitarios, los compradores pagan el tipo no comunitario del 24% sobre la cifra bruta, sin deducciones, y declaran anualmente.⁶ Si la propiedad se alquila, el mismo 24% se aplica a los ingresos brutos por alquiler para propietarios no comunitarios (una sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2025 ha empezado a cuestionar la posición de no deducciones, por lo que debe buscar asesoramiento actual).⁶ El tercero es el impuesto sobre el patrimonio, cubierto a continuación. Consulte también nuestras guías sobre el impuesto sobre la renta de no residentes y sobre el impuesto sobre el patrimonio y la solidaridad.

Impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de solidaridad

Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio regional, por lo que ni residentes ni no residentes pagan el Impuesto sobre el Patrimonio regional por los activos en la región.⁷ Sin embargo, un complemento nacional, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, fue diseñado precisamente para gravar las grandes fortunas en las regiones que habían eliminado el impuesto sobre el patrimonio. Se aplica a partir de un umbral de patrimonio neto de 3.000.000 euros, con tipos del 1,7% (de 3.000.000 a aproximadamente 5.347.998 euros), 2,1% (hasta aproximadamente 10.695.996 euros) y 3,5% por encima de eso, deduciéndose cualquier impuesto sobre el patrimonio regional pagado.⁸ Originalmente temporal, ha sido prorrogado indefinidamente.⁸ Se aplica una exención general de 700.000 euros a la base imponible del impuesto sobre el patrimonio subyacente, con hasta 300.000 euros de una vivienda habitual también exentos.⁹ Los no residentes tributan por obligación real, lo que significa que solo cuentan los activos situados en España, por lo que una cartera de muy alto valor en la Costa del Sol puede activar el impuesto de solidaridad. El alcance exacto del impuesto de solidaridad para no residentes es objeto de debate entre los asesores, por lo que un comprador de alto valor debería confirmar su exposición antes de la compra.⁸⁹

Vender más tarde: la retención del 3% y las ganancias de capital

Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el Modelo 211 como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor.¹⁰ El vendedor presenta entonces el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses para liquidar la ganancia real, gravada al 19% para residentes de la UE/EEE y al 24% para otros; si el 3% supera la obligación real, el saldo es reembolsable, y en caso de pérdida, se puede reclamar la retención completa.¹⁰ Nuestra guía sobre ganancias de capital y la retención del 3% cubre la mecánica para los vendedores.

El tratado fiscal España-EAU

El Convenio entre España y los Emiratos Árabes Unidos para evitar la doble imposición entró en vigor el 2 de abril de 2007.¹¹ Resuelve los conflictos de doble residencia mediante reglas de desempate al estilo de la OCDE aplicadas en orden: vivienda permanente, luego centro de intereses vitales, luego residencia habitual.¹¹ Críticamente para la propiedad, las ganancias por la venta de bienes inmuebles (y los ingresos de los mismos) siguen siendo gravables en el país donde se encuentra la propiedad, por lo que una vivienda en la Costa del Sol siempre estará sujeta a impuestos españoles independientemente de la residencia del propietario en los EAU.¹¹ El tratado evita que el mismo ingreso sea gravado dos veces, pero no exime a los bienes inmuebles situados en España del impuesto español. Los compradores emiratíes que se conviertan en residentes fiscales españoles deben analizar su posición con respecto al tratado cuidadosamente, ya que los EAU no gravan el impuesto sobre la renta personal y el resultado del desempate puede cambiar sustancialmente la factura total.

Financiar una compra como no residente

Los compradores de fuera de la UE pueden obtener hipotecas españolas, aunque los límites de préstamo-valor son más estrictos que para los residentes. En 2026, los prestamistas suelen limitar los préstamos a no residentes a alrededor del 50% al 60% del valor para solicitantes no comunitarios (60% al 70% para compradores de la UE), lo que significa que un depósito en efectivo sustancial más todos los costes de transacción deben estar disponibles antes de acercarse a un banco.¹² Los tipos fijos para compradores de fuera de la UE rondaron aproximadamente el 4,3% al 5,2% a principios de 2026.¹² Muchos compradores del Golfo compran al contado, pero una hipoteca puede ser una herramienta de planificación útil. Consulte nuestra guía sobre hipotecas para no residentes para conocer los criterios del prestamista y la documentación.

Una nota sobre la Ley Beckham

Los compradores que adquieran la residencia fiscal española a través de un empleo que cumpla los requisitos pueden optar por el régimen especial de impatriados conocido como Ley Beckham: un tipo fijo del 24% sobre los ingresos de fuente española hasta 600.000 euros durante seis años fiscales, con la mayoría de los ingresos extranjeros fuera del ámbito español y el impuesto sobre el patrimonio limitado a los activos españoles.¹³ La elegibilidad requiere no haber sido residente fiscal español en los cinco años anteriores y, generalmente, un traslado por motivos laborales, por lo que se adapta a un traslado de ejecutivos más que a un comprador de propiedad puramente pasivo.¹³ Vale la pena considerarlo cuando el empleo o un perfil de fundador de startup forma parte del traslado.

El titular para los compradores de alto patrimonio del Golfo y de fuera de la UE es simple: una vivienda en la Costa del Sol sigue siendo uno de los activos de estilo de vida e inversión más atractivos de Europa, pero ya no viene con la residencia adjunta. Planifique la ruta de residencia y la estructura fiscal como decisiones separadas y deliberadas, y busque asesoramiento legal y fiscal español cualificado antes de firmar.