Vivir en Estepona: El boom de la obra nueva

Antaño una tranquila ciudad pesquera, Estepona se ha convertido en uno de los destinos más comentados de la Costa del Sol, y vivir en Estepona significa cada vez más vivir en una casa a estrenar. Una década de regeneración urbana ha transformado el casco antiguo en una galería al aire libre de murales y calles repletas de flores, mientras que las laderas circundantes y la primera línea de playa se llenan de promociones contemporáneas. Esta guía explica el auge de la obra nueva y, lo que es igual de importante, los impuestos, el papeleo y los aspectos prácticos que todo comprador extranjero debe comprender antes de firmar.

¿Por qué Estepona, y por qué ahora?

Estepona se encuentra en el oeste de la provincia de Málaga, a unos 80 km del aeropuerto de Málaga y a unos 45 km del aeropuerto de Gibraltar, con Marbella a poca distancia en coche hacia el este por la A-7.⁹ El municipio cuenta con unos 79.621 residentes a enero de 2025 y disfruta de más de 325 días de sol al año.⁹ Apodada el “Jardín de la Costa del Sol”, la ciudad ha invertido mucho en embellecimiento: más de 40 murales artísticos, plazas restauradas y plantaciones subtropicales.⁹ El golf (incluyendo el célebre Finca Cortesin), las playas y el puerto deportivo completan el atractivo de su estilo de vida.⁹

Ese estilo de vida ha impulsado la demanda de viviendas modernas, y Estepona ha respondido con una oleada de promociones sobre plano y llave en mano. En comparación con sus vecinos más saturados, los compradores se sienten atraídos por viviendas más nuevas, terrazas más grandes y, históricamente, precios más competitivos, aunque los precios de venta han aumentado considerablemente a medida que el perfil de la ciudad ha crecido.

Comprar obra nueva: los impuestos que realmente pagas

Lo más importante que los compradores extranjeros suelen confundir es la fiscalidad de la obra nueva y la de segunda mano. Son completamente diferentes.

Obra nueva (sobre plano o primera venta)

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio, el tipo estándar para vivienda nueva residencial en España (4% solo para viviendas de VPO oficialmente protegidas).²
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2% en Andalucía, el impuesto de timbre que se aplica a la escritura de una compraventa de obra nueva.¹

Así, la carga fiscal principal sobre una vivienda de obra nueva en Estepona es 10% IVA + 1,2% AJD = 11,2% del precio de compra. Los compradores de obra nueva no pagan ITP.

Vivienda de segunda mano (reventa)

Si compras una vivienda de segunda mano, pagas ITP (Transmisiones Patrimoniales) al tipo general andaluz del 7%, y no IVA ni AJD sobre la compra en sí.¹⁵ Existen tipos reducidos de ITP (por ejemplo, el 6% para una vivienda habitual de hasta 150.000 EUR, o el 3,5% para compradores menores de 35 años y ciertos colectivos protegidos en una vivienda habitual dentro de los límites de valor), pero rara vez se aplican a los compradores extranjeros de segundas residencias.⁵⁶ Ten en cuenta que la base imponible es la más alta entre el precio pagado o el valor de referencia del Catastro, por lo que una escritura con un precio inferior no reducirá la factura.⁶

Además de los impuestos, presupuesta aproximadamente entre un 1% y un 2% adicional para gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales. Una regla general realista es añadir entre un 12% y un 14% al precio de una obra nueva para cubrir todos los costes combinados.

Protección sobre plano: depósitos y garantías

Comprar sobre plano significa pagar en etapas antes de que la vivienda exista, por lo que la ley española protege tus depósitos. Conocida históricamente como la Ley 57/68, esta protección se encuadra ahora dentro de la Ley de Ordenación de la Edificación: el promotor debe asegurar cada pago a cuenta con un aval bancario o póliza de seguro, depositado en una cuenta especial, de modo que tu dinero sea devuelto con intereses si la propiedad no se entrega. Confirma siempre por escrito que estas garantías están en vigor antes de realizar cualquier pago, y utiliza un abogado independiente, nunca el del promotor.

El NIE y la apertura de puertas

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal necesario para comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria española y pagar impuestos. Puedes solicitarlo en un consulado español en tu país de origen o en España con cita previa, o otorgar un poder notarial a tu abogado para que lo obtenga por ti. No caduca como número de identificación y es independiente de cualquier permiso de residencia.

Hipotecas para no residentes

Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, pero en condiciones más estrictas. En 2026, el porcentaje de financiación (LTV) para no residentes oscila típicamente entre el 60% y el 70% para compradores de la UE y entre el 50% y el 60% para compradores de fuera de la UE (incluidos los ciudadanos del Reino Unido después del Brexit), reservándose el extremo superior para perfiles financieros sólidos.⁸ Fundamentalmente, el LTV se aplica al menor valor entre la tasación bancaria y el precio de compra, por lo que los impuestos y tasas, más el depósito, los cubres con tus propios fondos.⁸ Los ingresos en divisas que no sean el euro pueden reducir el máximo ofrecido debido al riesgo de cambio.⁸

Costes recurrentes una vez eres propietario

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): un impuesto municipal anual sobre la propiedad basado en el valor catastral, fijado y recaudado por el ayuntamiento de Estepona. Las tasas varían según el municipio, así que pregunta al agente o al ayuntamiento la cifra exacta para tu propiedad específica.
• Gastos de comunidad: la mayoría de las promociones de obra nueva cuentan con piscinas, jardines y seguridad compartidos, financiados con cuotas mensuales de la comunidad de propietarios.
• Basura y suministros: facturados localmente.
• Plusvalía municipal: un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno, normalmente pagado por el vendedor cuando se transmite una propiedad.

Impuesto sobre la renta de no residentes: Modelo 210

Esta es la obligación recurrente que la mayoría de los propietarios extranjeros pasan por alto. Como no residente propietario de una propiedad en España, debes presentar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) utilizando el Modelo 210, lo alquiles o no.²³

• Si no lo alquilas, España grava una “renta imputada” presunta basada en el valor catastral (comúnmente el 1,1% o el 2% de dicho valor), y luego aplica el tipo del IRNR.³
• Si lo alquilas, declaras los ingresos reales del alquiler.³

El tipo del IRNR es del 19% para residentes de la UE, EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, y del 24% para no residentes de la UE (los ciudadanos del Reino Unido ahora se encuentran en la franja del 24%).³¹⁰ Los propietarios de la UE/EEE pueden deducir gastos; los propietarios de fuera de la UE generalmente no pueden.³ Lectura relacionada: consulta nuestras guías sobre el impuesto de no residentes y sobre el alquiler de una vivienda en la Costa del Sol.

Venta posterior: la retención del 3%

Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria (Modelo 211) como anticipo del impuesto del vendedor.⁴ El vendedor presenta entonces el Modelo 210 para liquidar el impuesto real sobre las ganancias de capital, un tipo fijo del 19% sobre la ganancia para vendedores de la UE/EEE (24% en caso contrario), y paga el saldo o reclama cualquier exceso retenido.⁴ Ten esto en cuenta al planificar una eventual salida.

¿Comprar puede darte la residencia? Ya no

La llamada Golden Visa, que concedía residencia a compradores extracomunitarios que invertían 500.000 EUR o más en propiedades, fue derogada para nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025.⁷ Comprar una propiedad en Estepona ya no proporciona una vía para la residencia española. Los ciudadanos no comunitarios que quieran vivir aquí deberían considerar en su lugar el Visado No Lucrativo (para aquellos con ingresos pasivos o ahorros suficientes) o el Visado Nómada Digital (para trabajadores remotos y autónomos con ingresos extranjeros).⁷ Los ciudadanos de la UE conservan la libre circulación y simplemente se registran como residentes.

Colegios y atención sanitaria

Estepona y la parte occidental de la Costa del Sol en general están bien cubiertas por colegios internacionales que imparten currículos británicos, de Bachillerato Internacional (IB) y otros, lo cual es un gran atractivo para las familias que se reubican; confirma las admisiones actuales directamente con cada colegio. La atención sanitaria combina el sistema público español (accesible a residentes legales que cotizan o tienen cobertura) con un sólido sector privado y clínicas internacionales a lo largo de la costa. Los residentes de tu país de origen deben verificar si se requiere un acuerdo bilateral de atención sanitaria o un seguro privado para su visado.

En resumen

Estepona ofrece una mezcla única: un auténtico pueblo andaluz para pasear, una importante oferta de viviendas de obra nueva modernas y un estilo de vida centrado en el sol, el mar y el golf. Las cifras son manejables una vez que las conoces: presupuesta alrededor del 11,2% en impuestos para una obra nueva, añade gastos, planifica el IBI anual y el Modelo 210, y trata la residencia y la propiedad como dos decisiones separadas. Con un abogado independiente y garantías sobre plano verificadas, el auge de la obra nueva puede ser una oportunidad en lugar de un riesgo. Para los siguientes pasos, consulta nuestras guías relacionadas sobre cómo comprar sobre plano de forma segura, impuestos para no residentes en España e hipotecas españolas para compradores extranjeros.