Vivir en Estepona: El boom de la obra nueva

Lo que una vez fue un tranquilo pueblo de pescadores, Estepona se ha convertido en uno de los destinos más comentados de la Costa del Sol, y vivir en Estepona significa cada vez más vivir en una casa a estrenar. Una década de regeneración urbana ha transformado el casco antiguo en una galería al aire libre de murales y calles llenas de flores, mientras que las laderas y el frente marítimo circundantes se llenan de promociones contemporáneas. Esta guía explica el auge de la obra nueva y, lo que es igual de importante, los impuestos, el papeleo y las cuestiones prácticas que todo comprador extranjero necesita comprender antes de firmar.

Por qué Estepona, y por qué ahora

Estepona se encuentra en el oeste de la provincia de Málaga, aproximadamente a 80 km del Aeropuerto de Málaga y a unos 45 km del Aeropuerto de Gibraltar, con Marbella a poca distancia en coche hacia el este por la A-7.⁹ El municipio cuenta con unos 79.621 residentes a enero de 2025 y disfruta de más de 325 días de sol al año.⁹ Apodada el “Jardín de la Costa del Sol”, la ciudad ha invertido fuertemente en embellecimiento: más de 40 murales artísticos, plazas restauradas y plantaciones subtropicales.⁹ El golf (incluida la célebre Finca Cortesin), las playas y el puerto deportivo completan el atractivo de su estilo de vida.⁹

Ese estilo de vida ha impulsado la demanda de vivienda moderna, y Estepona ha respondido con una oleada de promociones sobre plano y llave en mano. En comparación con vecinos más saturados, los compradores se sienten atraídos por viviendas más nuevas, terrazas más grandes y, históricamente, precios más competitivos, aunque los precios de venta han subido bruscamente a medida que el perfil de la ciudad ha crecido.

Comprar obra nueva: los impuestos que realmente se pagan

Lo más importante que los compradores extranjeros suelen confundir es la fiscalidad de la obra nueva y la de segunda mano. Son completamente diferentes.

Obra nueva (sobre plano o primera venta)

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio, el tipo estándar para la vivienda de obra nueva en España (4% solo para viviendas de protección oficial VPO).²
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2% en Andalucía, el impuesto de timbre que grava la escritura de compra de una obra nueva.¹

Así, la carga fiscal principal sobre una vivienda de obra nueva en Estepona es 10% IVA + 1,2% AJD = 11,2% del precio de compra. Los compradores de obra nueva no pagan ITP.

Propiedad de segunda mano (reventa)

Si, en cambio, compra una vivienda de segunda mano, pagará ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) al tipo general andaluz del 7%, y no IVA ni AJD sobre la compra en sí.¹⁵ Existen tipos reducidos de ITP (por ejemplo, 6% para una vivienda habitual hasta 150.000 EUR, o 3,5% para compradores menores de 35 años y ciertos colectivos protegidos en una vivienda habitual dentro de límites de valor), pero rara vez se aplican a compradores extranjeros de segundas residencias.⁵⁶ Tenga en cuenta que la base imponible es la mayor entre el precio pagado o el valor de referencia del Catastro, por lo que una escritura con un precio inferior no reducirá la factura.⁶

Además de los impuestos, calcule aproximadamente un 1% a 2% más para los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales. Una regla general realista es añadir entre un 12% y un 14% al precio de una obra nueva para todos los costes combinados.

Protección de la compra sobre plano: depósitos y garantías

Comprar sobre plano significa pagar por fases antes de que la vivienda exista, por lo que la ley española protege sus depósitos. Históricamente conocida como la Ley 57/68, esta protección ahora se encuentra dentro de la Ley de Ordenación de la Edificación: el promotor debe asegurar cada pago por fases con una garantía bancaria (aval bancario) o póliza de seguro, mantenida en una cuenta especial, para que su dinero sea devuelto con intereses si la propiedad no es entregada. Confirme siempre por escrito que estas garantías están en vigor antes de transferir cualquier pago, y utilice un abogado independiente, nunca el del promotor.

El NIE y la puerta de entrada

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero), el número de identificación fiscal requerido para comprar propiedades, abrir una cuenta bancaria española y pagar impuestos. Puede solicitarlo en un consulado español en su país de origen o en España con cita previa, o otorgar un poder notarial a su abogado para que lo obtenga por usted. No tiene fecha de caducidad como número de identificación y es independiente de cualquier permiso de residencia.

Hipotecas para no residentes

Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, pero en condiciones más estrictas. En 2026, el porcentaje de financiación (LTV, loan-to-value) para no residentes oscila típicamente entre el 60% y el 70% para compradores de la UE y entre el 50% y el 60% para compradores no pertenecientes a la UE (incluidos los ciudadanos del Reino Unido después del Brexit), con el extremo superior reservado para perfiles financieros sólidos.⁸ Fundamentalmente, el LTV se aplica al menor entre la tasación del banco o el precio de compra, por lo que usted cubre los impuestos y tasas, además del depósito, con sus propios fondos.⁸ Los ingresos no en euros pueden reducir el máximo ofrecido debido al riesgo cambiario.⁸

Costes continuos una vez que sea propietario

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): un impuesto municipal anual sobre la propiedad basado en el valor catastral, establecido y recaudado por el ayuntamiento de Estepona. Los tipos varían según el municipio, así que pregunte al agente o al ayuntamiento la cifra exacta de su propiedad específica.
• Gastos de comunidad: la mayoría de las promociones nuevas tienen piscinas, jardines y seguridad compartidos, financiados con las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios.
• Basura y suministros: facturados localmente.
• Plusvalía municipal: un impuesto local sobre el aumento del valor del suelo, normalmente pagado por el vendedor cuando se transmite una propiedad.

Impuesto sobre la renta de no residentes: Modelo 210

Esta es la obligación continua que la mayoría de los propietarios extranjeros pasan por alto. Como no residente propietario de una vivienda en España, debe presentar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) utilizando el Modelo 210, lo alquile o no.²³

• Si no lo alquila, España grava una “renta imputada” basada en el valor catastral (comúnmente el 1,1% o el 2% de dicho valor), y luego aplica el tipo de IRNR.³
• Si lo alquila, declara los ingresos de alquiler reales.³

El tipo de IRNR es del 19% para residentes de la UE, EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, y del 24% para no residentes de la UE (los ciudadanos del Reino Unido ahora se encuentran en la banda del 24%).³¹⁰ Los propietarios de la UE/EEE pueden deducir gastos; los propietarios no pertenecientes a la UE generalmente no pueden.³ Lecturas relacionadas: consulte nuestras guías sobre el impuesto de no residentes y sobre el alquiler de una vivienda en la Costa del Sol.

Vender más tarde: la retención del 3%

Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria (Modelo 211) como un anticipo a cuenta del impuesto del vendedor.⁴ El vendedor presenta luego el Modelo 210 para liquidar el impuesto real sobre las ganancias de capital, un tipo fijo del 19% sobre la ganancia para vendedores de la UE/EEE (24% en otros casos), y paga el saldo o reclama cualquier exceso retenido.⁴ Tenga esto en cuenta al planificar una eventual salida.

¿Comprar puede darle la residencia? Ya no

La llamada Golden Visa, que concedía la residencia a compradores no pertenecientes a la UE que invertían 500.000 EUR o más en propiedades, fue abolida para nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025.⁷ La compra de propiedades en Estepona ya no ofrece una vía para obtener la residencia española. Los ciudadanos no pertenecientes a la UE que deseen vivir aquí deberían considerar en su lugar el Visado No Lucrativo (para aquellos con ingresos pasivos o ahorros suficientes) o el Visado Nómada Digital (para teletrabajadores y autónomos con ingresos extranjeros).⁷ Los ciudadanos de la UE conservan la libre circulación y simplemente se registran como residentes.

Colegios y asistencia sanitaria

Estepona y la parte occidental de la Costa del Sol en general cuentan con una buena oferta de colegios internacionales que imparten currículos británico, IB y otros, lo que es un gran atractivo para las familias que se trasladan; confirme las admisiones actuales directamente con cada colegio. La asistencia sanitaria combina el sistema público español (accesible para los residentes legales que cotizan o tienen cobertura) con un sólido sector privado y clínicas internacionales a lo largo de la costa. Los residentes de su país de origen deben verificar si se requiere un acuerdo bilateral de asistencia sanitaria o un seguro privado para su visado.

En resumen

Estepona ofrece una mezcla poco común: un auténtico pueblo andaluz para pasear, una importante cartera de viviendas de obra nueva modernas y un estilo de vida basado en el sol, el mar y el golf. Los cálculos son manejables una vez que los conoce: presupueste alrededor del 11,2% en impuestos sobre una obra nueva, añada las tasas, planifique el IBI anual y el Modelo 210, y trate la residencia y la propiedad como dos decisiones separadas. Con un abogado independiente y garantías verificadas para la compra sobre plano, el auge de la obra nueva puede ser una oportunidad en lugar de un riesgo. Para los siguientes pasos, consulte nuestras guías relacionadas sobre cómo comprar sobre plano de forma segura, impuestos para no residentes en España e hipotecas españolas para compradores extranjeros.