Vivre à Estepona : Le boom des nouvelles constructions

Ancienne ville de pêcheurs tranquille, Estepona est devenue l’une des destinations les plus prisées de la Costa del Sol, et vivre à Estepona signifie de plus en plus vivre dans une maison flambant neuve. Une décennie de régénération urbaine a transformé la vieille ville en une galerie à ciel ouvert de fresques murales et de rues fleuries, tandis que les collines environnantes et le front de mer se remplissent de développements contemporains. Ce guide explique le boom de la construction neuve et, tout aussi important, les impôts, la paperasse et les aspects pratiques que tout acheteur étranger doit comprendre avant de signer.

Pourquoi Estepona, et pourquoi maintenant

Estepona est située à l’ouest de la province de Malaga, à environ 80 km de l’aéroport de Malaga et à environ 45 km de l’aéroport de Gibraltar, avec Marbella à une courte distance en voiture à l’est le long de l’A-7.⁹ La municipalité compte environ 79 621 habitants en janvier 2025 et bénéficie de plus de 325 jours d’ensoleillement par an.⁹ Surnommée le « Jardin de la Costa del Sol », la ville a beaucoup investi dans l’embellissement : plus de 40 fresques murales artistiques, des places restaurées et des plantations subtropicales.⁹ Le golf (y compris le célèbre Finca Cortesin), les plages et la marina complètent l’attrait du style de vie.⁹

Ce style de vie a stimulé la demande de logements modernes, et Estepona a répondu par une vague de développements sur plan et clé en main. Comparés à des voisins plus saturés, les acheteurs sont attirés par un stock plus récent, des terrasses plus grandes et, historiquement, des prix plus compétitifs, bien que les prix affichés aient fortement augmenté à mesure que la notoriété de la ville s’est accrue.

Acheter neuf : les impôts que vous payez réellement

La chose la plus importante que les acheteurs étrangers comprennent mal est la confusion entre la fiscalité du neuf et de la revente. Elles sont complètement différentes.

Construction neuve (sur plan ou première vente)

• IVA (TVA) à 10 % du prix, le taux standard pour les biens immobiliers résidentiels neufs en Espagne (4 % uniquement pour les logements VPO protégés officiellement).²
• AJD (Actos Juridicos Documentados) à 1,2 % en Andalousie, le droit de timbre facturé sur l’acte d’achat d’une construction neuve.¹

Ainsi, la charge fiscale principale sur une maison neuve à Estepona est de 10 % d’IVA + 1,2 % d’AJD = 11,2 % du prix d’achat. Les acheteurs de neuf ne paient pas d’ITP.

Bien immobilier de revente (occasion)

Si vous achetez une maison de revente à la place, vous payez l’ITP (Transmisiones Patrimoniales) au taux général andalou de 7 %, et ni IVA ni AJD sur l’achat lui-même.¹⁵ Des taux d’ITP réduits existent (par exemple 6 % pour une résidence principale jusqu’à 150 000 EUR, ou 3,5 % pour les acheteurs de moins de 35 ans et certains groupes protégés sur une résidence principale dans les limites de valeur), mais ils s’appliquent rarement aux acheteurs étrangers de résidences secondaires.⁵⁶ Notez que l’assiette fiscale est la plus élevée entre le prix payé et la valeur de référence du Cadastre (valor de referencia), de sorte qu’un acte sous-évalué ne réduira pas la facture.⁶

En plus des taxes, prévoyez environ 1 % à 2 % supplémentaires pour les frais de notaire, de Registre Foncier et les honoraires d’avocat. Une règle de base réaliste est d’ajouter environ 12 % à 14 % au prix d’une construction neuve pour tous les coûts combinés.

Protection sur plan : acomptes et garanties

Acheter sur plan signifie payer par étapes avant l’existence du logement, la loi espagnole protège donc vos acomptes. Historiquement connue sous le nom de Ley 57/68, cette protection est désormais inscrite dans la Ley de Ordenacion de la Edificacion : le promoteur doit garantir chaque paiement échelonné par une garantie bancaire (aval bancario) ou une police d’assurance, détenue sur un compte spécial, afin que votre argent vous soit restitué avec intérêts si la propriété n’est pas livrée. Confirmez toujours par écrit que ces garanties sont en place avant de transférer tout paiement, et utilisez un avocat indépendant, jamais celui du promoteur.

Le NIE et l’ouverture des portes

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale requis pour acheter une propriété, ouvrir un compte bancaire espagnol et payer des impôts. Vous pouvez en faire la demande auprès d’un consulat espagnol dans votre pays d’origine ou en Espagne sur rendez-vous, ou accorder une procuration à votre avocat pour l’obtenir à votre place. Il n’a pas de date d’expiration en tant que numéro d’identification et est distinct de tout permis de séjour.

Prêts immobiliers pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes. En 2026, le rapport prêt/valeur (LTV) pour les non-résidents varie généralement de 60 % à 70 % pour les acheteurs de l’UE et d’environ 50 % à 60 % pour les acheteurs non-UE (y compris les ressortissants britanniques après le Brexit), le haut de la fourchette étant réservé aux profils financiers solides.⁸ Fondamentalement, le LTV est appliqué à la valeur la plus basse entre l’estimation de la banque et le prix d’achat, vous couvrez donc les taxes et frais, plus l’acompte, avec vos propres fonds.⁸ Un revenu non libellé en euros peut réduire le montant maximal proposé en raison du risque de change.⁸

Coûts récurrents une fois propriétaire

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : un impôt foncier municipal annuel basé sur la valeur cadastrale, fixé et perçu par la mairie d’Estepona. Les taux varient selon la municipalité, demandez donc à l’agent ou à la mairie le chiffre exact pour votre propriété spécifique.
• Frais de copropriété : la plupart des nouveaux développements ont des piscines, des jardins et une sécurité partagés, financés par des charges mensuelles de copropriété.
• Ordures (basura) et services publics : facturés localement.
• Plusvalia municipal : une taxe locale sur l’augmentation de la valeur des terrains, normalement payée par le vendeur lors d’un changement de propriétaire.

Impôt sur le revenu des non-résidents : Modelo 210

C’est l’obligation continue que la plupart des propriétaires étrangers négligent. En tant que non-résident propriétaire d’un bien en Espagne, vous devez déposer l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) en utilisant le Modelo 210, que vous louiez ou non le logement.²³

• Si vous ne le louez pas, l’Espagne impose un « revenu imputé » basé sur la valeur cadastrale (généralement 1,1 % ou 2 % de cette valeur), puis applique le taux de l’IRNR.³
• Si vous le louez, vous déclarez le revenu locatif réel.³

Le taux de l’IRNR est de 19 % pour les résidents de l’UE, de l’EEE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, et de 24 % pour les résidents non-UE (les ressortissants britanniques relèvent désormais de la tranche à 24 %).³¹⁰ Les propriétaires de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses ; les propriétaires non-UE ne le peuvent généralement pas.³ Lecture connexe : consultez nos guides sur l’impôt des non-résidents et sur la location d’une maison sur la Costa del Sol.

Vendre plus tard : la retenue de 3 %

Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria (Modelo 211) à titre d’avance sur l’impôt du vendeur.⁴ Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler l’impôt réel sur les plus-values, un taux forfaitaire de 19 % sur le gain pour les vendeurs de l’UE/EEE (24 % autrement), et soit paie le solde, soit réclame tout excédent retenu.⁴ Tenez-en compte lorsque vous planifiez une sortie éventuelle.

L’achat peut-il vous donner la résidence ? Plus maintenant

Le soi-disant Golden Visa, qui accordait la résidence aux acheteurs non-UE investissant 500 000 EUR ou plus dans l’immobilier, a été aboli pour les nouvelles demandes le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025.⁷ L’achat d’une propriété à Estepona ne constitue plus une voie vers la résidence espagnole. Les ressortissants non-UE qui souhaitent vivre ici devraient plutôt se tourner vers le Visa Non-Lucratif (pour ceux qui ont des revenus passifs ou des économies suffisantes) ou le Visa Nomade Digital (pour les télétravailleurs et les freelances avec des revenus étrangers).⁷ Les citoyens de l’UE conservent la liberté de circulation et s’enregistrent simplement comme résidents.

Écoles et soins de santé

Estepona et la Costa del Sol occidentale sont bien desservies par des écoles internationales proposant des programmes britanniques, du Baccalauréat International et autres, ce qui est un atout majeur pour les familles qui déménagent ; confirmez les admissions actuelles directement auprès de chaque école. Les soins de santé combinent le système public espagnol (accessible aux résidents légaux qui cotisent ou ont une couverture) avec un secteur privé solide et des cliniques internationales le long de la côte. Les résidents de votre pays d’origine devraient vérifier si un accord bilatéral de soins de santé ou une assurance privée est requis pour votre visa.

Le résultat final

Estepona offre un mélange rare : une ville d’Andalousie authentique et accessible à pied, un important pipeline de maisons neuves modernes, et un style de vie axé sur le soleil, la mer et le golf. Les chiffres sont gérables une fois que vous les connaissez : prévoyez environ 11,2 % de taxes sur une construction neuve, ajoutez les frais, planifiez l’IBI annuel et le Modelo 210, et traitez la résidence et la propriété comme deux décisions distinctes. Avec un avocat indépendant et des garanties sur plan vérifiées, le boom de la construction neuve peut être une opportunité plutôt qu’un risque. Pour les étapes suivantes, consultez nos guides connexes sur l’achat sur plan en toute sécurité, les impôts des non-résidents en Espagne et les prêts immobiliers espagnols pour les acheteurs étrangers.