Voies de résidence pour les acheteurs à forte valeur nette du Golfe et hors UE
L'Espagne a aboli son visa doré pour investisseurs le 3 avril 2025, donc l'achat d'une maison sur la Costa del Sol n'offre plus la résidence. Les acheteurs fortunés du Golfe et d'autres pays non membres de l'UE utilisent désormais les voies du visa non lucratif ou du nomade numérique, tandis que la seule propriété implique des obligations de NIE, d'IBI et d'IRNR (Modelo 210) au taux non-UE de 24%. La convention fiscale Espagne-Émirats Arabes Unis et l'exonération à 100% de l'impôt sur la fortune en Andalousie façonnent le tableau général.
Les voies de résidence pour les acheteurs fortunés du Golfe et non-UE ont changé fondamentalement en 2025. Pendant une décennie, l’achat d’une propriété de 500 000 euros ou plus ouvrait une voie rapide vers la résidence espagnole via le visa d’investisseur. Cette porte est désormais fermée. Ce guide explique ce qui reste ouvert aux acheteurs émiriens et autres acheteurs non-UE qui envisagent une maison sur la Costa del Sol, comment la résidence et la propriété sont désormais deux choses distinctes, et le cadre fiscal (de l’IVA et de l’AJD à l’achat à l’IRNR, l’IBI et le traité Espagne-Émirats Arabes Unis) qui régit une acquisition de grande valeur le long de la côte andalouse.
La fin du visa doré : ce qui a changé en 2025
L’Espagne a aboli son visa de résidence pour investisseurs (le «visa doré») par la Ley Organica 1/2025, de 2 de enero, publiée au Boletin Oficial del Estado et prenant effet le 3 avril 2025.1 La mesure a supprimé toute la voie d’investisseur, y compris le seuil d’achat de propriété qui avait attiré tant d’acheteurs du Golfe et internationaux. Quiconque détenait déjà un visa doré valide, ou avait postulé avant la date limite, conserve ses droits et renouvelle selon les règles en vigueur lors de la première délivrance du permis.1 Pour tous les autres, la simple équation d’acheter une propriété pour obtenir la résidence n’existe plus. L’accessibilité au logement était la raison invoquée par le gouvernement, compte tenu de la concentration de la demande d’achat étrangère sur les marchés côtiers et métropolitains.1
Voies de résidence toujours ouvertes aux acheteurs non-UE
L’acquisition sur la Costa del Sol reste tout à fait possible pour les acheteurs non-UE, et plusieurs voies de résidence continuent de servir les candidats fortunés qui souhaitent vivre en Espagne. Aucune n’est liée à un investissement immobilier, mais l’achat d’une maison renforce l’argument pratique pour s’installer.
Visa non-lucratif (VNL)
Le visa non-lucratif convient aux acheteurs qui peuvent subvenir à leurs besoins grâce à des revenus passifs ou à des capitaux sans travailler en Espagne. L’exigence financière est fixée à 400 % de l’IPREM. L’IPREM étant maintenu à 600 euros par mois pour 2026, cela représente environ 2 400 euros par mois, soit environ 28 800 euros par an, pour le demandeur principal, plus 600 euros supplémentaires par mois (7 200 euros par an) pour chaque personne à charge.2 Les preuves peuvent provenir de pensions, de dividendes, de revenus locatifs ou d’économies substantielles. C’est une solution naturelle pour les retraités et les investisseurs, bien qu’il ne permette pas l’emploi local.
Visa de nomade numérique (VNN)
Introduit par la loi espagnole sur les startups (Ley 28/2022), le visa de nomade numérique permet aux travailleurs à distance et aux freelances de vivre en Espagne tout en travaillant pour des entreprises ou des clients basés à l’étranger. Le seuil de revenu est lié à 200 % du salaire minimum national, ce qui pour 2026 représente environ 2 849 euros par mois (environ 34 188 euros par an), avec des montants supplémentaires pour les personnes à charge.3 Pas plus de 20 % des revenus ne peuvent provenir de sources espagnoles, et les demandeurs doivent prouver une relation professionnelle établie (généralement au moins trois mois avec un employeur, ou un an pour les travailleurs indépendants).3 Le VNN peut être demandé auprès d’un consulat ou depuis l’Espagne, où il est accordé comme permis de séjour de trois ans.3
Autres voies d’éligibilité
Les acheteurs fortunés qui ont l’intention de gérer ou d’investir dans une entreprise espagnole peuvent envisager le permis de professionnel hautement qualifié ou la voie d’entrepreneur, tous deux également régis par la Ley 28/2022. Ceux-ci impliquent une activité économique réelle ou une offre d’emploi plutôt qu’un investissement immobilier passif, et méritent d’être explorés avec un avocat spécialisé en immigration lorsqu’un family office ou une société d’exploitation fait partie du plan.3
Acheter sans résider : propriété et le NIE
La résidence étant désormais dissociée de l’achat, la plupart des acheteurs du Golfe réaliseront une acquisition sur la Costa del Sol en tant que non-résidents. Chaque acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale requis pour signer l’acte, ouvrir les services publics et déposer les déclarations fiscales. La propriété en tant que non-résident est simple, mais elle implique des obligations fiscales espagnoles récurrentes même lorsque le logement n’est utilisé que quelques semaines par an, comme indiqué ci-dessous. Si vous passez ensuite plus de 183 jours par an en Espagne, vous devenez résident fiscal espagnol et vos revenus et votre patrimoine mondiaux entrent dans le champ d’application, ce qui rend le traité et la planification de la résidence importants.
Taxes à l’achat sur une nouvelle construction sur la Costa del Sol
Une maison neuve achetée à un promoteur en Andalousie est taxée sous l’IVA (TVA) plus l’AJD (droit de timbre), et non la taxe de transfert ITP qui s’applique aux propriétés de revente. Le taux résidentiel d’IVA est de 10 % au niveau national, et le taux général d’AJD en Andalousie est de 1,2 %.4 Notez que l’assiette fiscale est la plus élevée du prix payé ou de la valeur de référence du Cadastre (valor de referencia).4
| Coût | Nouvelle construction (promoteur) | Notes |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10% | Propriété résidentielle, payée au promoteur4 |
| AJD (droit de timbre) | 1.2% | Taux général Andalousie4 |
| Notaire, Registre Foncier, frais juridiques | ~2% à 4% | Frais de mutation, d’enregistrement, honoraires professionnels4 |
En pratique, les acheteurs devraient prévoir un budget d’environ 13 % à 15 % en plus du prix d’achat pour une nouvelle construction une fois les frais professionnels ajoutés.4 Le droit de timbre sur l’acte hypothécaire lui-même est payé par le prêteur, et non par l’acheteur, depuis le Real Decreto-ley 17/2018.4 Pour une ventilation plus complète, consultez notre guide sur les coûts et taxes d’achat.
Taxes continues pour les propriétaires non-résidents
Une fois que vous êtes propriétaire, trois obligations annuelles s’appliquent. La première est l’IBI, la taxe foncière municipale facturée par la mairie, généralement entre environ 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale selon la municipalité, et due par quiconque est propriétaire de la propriété au 1er janvier.5 La deuxième est l’IRNR, impôt sur le revenu des non-résidents, déposé sur le Modelo 210. Lorsque la maison n’est pas louée, l’Espagne impute un revenu réputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale (selon la date de la dernière révision de cette valeur).6 En tant que résidents des Émirats Arabes Unis et d’autres pays non-UE, les acheteurs paient le taux non-UE de 24 % sur le chiffre brut, sans déductions, et déclarent annuellement.6 Si la propriété est louée, les mêmes 24 % s’appliquent au revenu locatif brut pour les propriétaires non-UE (une décision du Tribunal national de juillet 2025 a commencé à contester la position de non-déduction, il est donc conseillé de prendre un avis actuel).6 La troisième est l’impôt sur la fortune, couvert ci-dessous. Voir aussi nos guides sur l’impôt sur le revenu des non-résidents et sur l’impôt sur la fortune et de solidarité.
Impôt sur la fortune et impôt de solidarité
L’Andalousie applique une exonération de 100 % (bonificacion) sur l’impôt régional sur la fortune, de sorte que ni les résidents ni les non-résidents ne paient l’Impuesto sobre el Patrimonio régional sur les actifs de la région.7 Cependant, une surtaxe nationale, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, a été conçue précisément pour atteindre les grandes fortunes dans les régions qui avaient éliminé l’impôt sur la fortune. Elle s’applique au-delà d’un seuil de patrimoine net de 3 000 000 euros, à des taux de 1,7 % (de 3 000 000 à environ 5 347 998 euros), 2,1 % (jusqu’à environ 10 695 996 euros) et 3,5 % au-delà, tout impôt régional sur la fortune payé étant crédité.8 Initialement temporaire, il a été prolongé indéfiniment.8 Un abattement général exempt de 700 000 euros s’applique à l’assiette de l’impôt sur la fortune sous-jacent, avec jusqu’à 300 000 euros d’une résidence principale également exemptés.9 Les non-résidents sont évalués par obligation réelle, ce qui signifie que seuls les actifs situés en Espagne sont pris en compte, de sorte qu’un portefeuille de très grande valeur sur la Costa del Sol peut faire entrer en jeu l’impôt de solidarité. La portée précise de l’impôt de solidarité sur les non-résidents est débattue parmi les conseillers, c’est pourquoi un acheteur de grande valeur devrait confirmer son exposition avant l’achat.89
Vendre plus tard : la retenue de 3 % et les plus-values
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211 à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur.10 Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 dans les quatre mois pour régler le gain réel, taxé à 19 % pour les résidents de l’UE/EEE et 24 % pour les autres ; si les 3 % dépassent la responsabilité réelle, le solde est remboursable, et en cas de perte, toute la retenue peut être récupérée.10 Notre guide sur les plus-values et la retenue de 3 % couvre les mécanismes pour les vendeurs.
Le traité fiscal Espagne-Émirats Arabes Unis
La Convention entre l’Espagne et les Émirats Arabes Unis pour éviter la double imposition est entrée en vigueur le 2 avril 2007.11 Elle résout les conflits de double résidence par des règles de départage de style OCDE appliquées dans l’ordre : foyer permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis lieu de séjour habituel.11 De manière critique pour l’immobilier, les gains provenant de la vente de biens immobiliers (et les revenus qui en découlent) restent imposables dans le pays où la propriété est située, de sorte qu’une maison sur la Costa del Sol est toujours soumise à l’impôt espagnol, quelle que soit la résidence de son propriétaire aux Émirats Arabes Unis.11 Le traité empêche que le même revenu ne soit imposé deux fois, mais il n’exonère pas les biens immobiliers situés en Espagne de l’impôt espagnol. Les acheteurs émiriens qui deviennent résidents fiscaux espagnols devraient évaluer attentivement leur situation par rapport au traité, car les Émirats Arabes Unis ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques et le résultat du départage peut modifier considérablement la facture globale.
Financer un achat en tant que non-résident
Les acheteurs non-UE peuvent obtenir des prêts hypothécaires espagnols, bien que les limites de prêt sur valeur soient plus strictes que pour les résidents. En 2026, les prêteurs plafonnent généralement les emprunts des non-résidents à environ 50 % à 60 % de la valeur pour les demandeurs non-UE (60 % à 70 % pour les acheteurs UE), ce qui signifie qu’un dépôt en espèces substantiel plus tous les frais de transaction doivent être disponibles avant de s’adresser à une banque.12 Les taux fixes pour les acheteurs non-UE se situaient à environ 4,3 % à 5,2 % début 2026.12 De nombreux acheteurs du Golfe achètent au comptant, mais un prêt hypothécaire peut être un outil de planification utile. Consultez notre guide sur les prêts hypothécaires pour non-résidents pour connaître les critères et la documentation des prêteurs.
Une note sur la Loi Beckham
Les acheteurs qui acquièrent la résidence fiscale espagnole par le biais d’un emploi éligible peuvent opter pour le régime spécial des impatriés connu sous le nom de Loi Beckham : un taux forfaitaire de 24 % sur les revenus de source espagnole jusqu’à 600 000 euros pendant six années fiscales, la plupart des revenus étrangers étant hors du champ d’application espagnol et l’impôt sur la fortune étant limité aux actifs espagnols.13 L’éligibilité exige de ne pas avoir été résident fiscal espagnol au cours des cinq années précédentes et généralement une démarche liée au travail, elle convient donc à une mutation de cadre plutôt qu’à un acheteur de biens immobiliers purement passif.13 Il est intéressant de l’évaluer lorsque l’emploi ou le profil de fondateur de startup fait partie de la relocalisation.
Le message clé pour les acheteurs fortunés du Golfe et non-UE est simple : une maison sur la Costa del Sol reste l’un des atouts de style de vie et d’investissement les plus attractifs d’Europe, mais elle n’est plus accompagnée de la résidence. Planifiez la voie de résidence et la structure fiscale comme des décisions distinctes et délibérées, et prenez des conseils juridiques et fiscaux espagnols qualifiés avant de signer.
Questions fréquentes
Puis-je encore obtenir la résidence espagnole en achetant une propriété sur la Costa del Sol ?
Non. L'Espagne a aboli le visa doré pour investisseurs le 3 avril 2025 via la Ley Organica 1/2025, de sorte qu'un achat de propriété ne confère plus la résidence. Les acheteurs non-UE utilisent désormais des voies telles que le visa non lucratif ou le visa nomade numérique, qui sont basées sur les revenus plutôt que sur l'investissement.
De quel revenu ai-je besoin pour le visa non lucratif en 2026 ?
L'exigence est de 400% de l'IPREM. L'IPREM étant maintenu à 600 euros par mois pour 2026, cela représente environ 2 400 euros par mois (environ 28 800 euros par an) pour le demandeur principal, plus environ 600 euros par mois pour chaque personne à charge. Il doit s'agir de revenus passifs, car le visa ne vous permet pas de travailler en Espagne.
Quels impôts les résidents des Émirats arabes unis paient-ils lors de l'achat d'une nouvelle construction en Andalousie ?
Une nouvelle maison d'un promoteur est taxée à 10% d'IVA plus 1.2% de droits de timbre AJD en Andalousie. En ajoutant les frais de notaire, de registre foncier et les frais juridiques, prévoyez environ 13% à 15% en plus du prix. La base d'imposition est la valeur la plus élevée entre le prix payé et la valeur de référence du Cadastre.
Les propriétaires non-résidents paient-ils des impôts même s'ils ne louent pas leur propriété ?
Oui. Les non-résidents paient l'IBI annuel à la mairie et déclarent l'IRNR sur le Modelo 210. Pour une résidence secondaire non louée, l'Espagne impute un revenu fictif de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale, imposé au taux non-UE de 24% pour les résidents des Émirats arabes unis. La propriété louée est imposée à 24% sur le loyer brut pour les propriétaires non-UE.
La convention fiscale Espagne-Émirats arabes unis m'empêche-t-elle d'être imposé sur ma maison espagnole ?
Non. La convention, en vigueur depuis le 2 avril 2007, empêche la double imposition du même revenu, mais les revenus et gains provenant de biens immobiliers restent imposables là où le bien est situé. Une maison sur la Costa del Sol reste donc soumise à l'impôt espagnol, quel que soit votre statut de résident des Émirats arabes unis.
Vais-je payer l'impôt sur la fortune pour une propriété de grande valeur sur la Costa del Sol ?
L'Andalousie applique un abattement de 100% sur l'impôt régional sur la fortune, de sorte qu'aucun impôt régional sur la fortune n'est dû. Mais l'impôt de solidarité national sur les grandes fortunes peut s'appliquer au-delà de 3 000 000 euros de patrimoine net, à un taux de 1.7% à 3.5%. Les non-résidents sont imposés uniquement sur les actifs espagnols, et un abattement général de 700 000 euros s'applique, alors confirmez votre exposition avec un conseiller.
