Meilleures zones sur la Costa del Sol pour les acheteurs scandinaves
La Costa del Sol compte des communautés scandinaves établies de longue date, de Torremolinos à Estepona, Fuengirola, Marbella et Mijas étant les centres traditionnels. En tant que ressortissants de l'UE, les acheteurs suédois ne rencontrent aucun obstacle en matière de visa, mais ils doivent prévoir un budget pour 10% d'IVA plus 1.2% d'AJD sur une construction neuve, des déclarations annuelles Modelo 210, et le fait qu'une convention de double imposition entre l'Espagne et la Suède reste en vigueur.
Choisir les meilleures zones sur la Costa del Sol en tant qu’acheteur scandinave est autant une question de communauté et de climat que de prix au mètre carré. Des familles suédoises, norvégiennes et danoises s’installent le long de cette portion de la côte andalouse depuis des décennies, ce qui signifie que des écoles, des clubs, des églises et des services dans leurs propres langues existent déjà dans plusieurs villes. Ce guide présente l’endroit où ces communautés se regroupent, ainsi que les faits fiscaux, de résidence et légaux qu’un acheteur suédois d’une maison neuve doit confirmer avant de signer.
Pourquoi la Costa del Sol convient aux acheteurs scandinaves
L’attrait est simple : environ 300 jours de soleil par an, un vol de trois heures vers les capitales nordiques, et un cadre juridique de l’UE qu’un citoyen suédois comprend déjà. La Suède faisant partie de l’Union européenne, il n’y a pas de visa doré ni de permis d’investisseur à craindre, et l’achat de propriété n’entraîne aucune restriction pour les ressortissants de l’UE. Les questions pratiques concernent donc l’adéquation au mode de vie et le coût continu de la propriété plutôt que l’accès.
Les meilleures zones pour les acheteurs scandinaves
L’empreinte scandinave s’étend sur toute la côte, mais elle se concentre dans une poignée de villes.
Fuengirola et Los Boliches
Fuengirola, et le quartier de Los Boliches en particulier, est le cœur historique de la communauté nordique. Elle abrite une école suédoise de longue date et des églises, des magasins et des associations scandinaves, et elle fonctionne toute l’année plutôt qu’uniquement en été. Le front de mer plat et praticable à pied, ainsi que la liaison ferroviaire directe avec Malaga, la rendent populaire auprès des retraités et des familles.
Mijas et Mijas Costa
Immédiatement à l’intérieur des terres et en hauteur par rapport à Fuengirola, Mijas offre un mélange de charme de village (Mijas Pueblo) et d’urbanisations côtières modernes (La Cala de Mijas, Calahonda). C’est une extension naturelle de la communauté de Fuengirola pour les acheteurs qui souhaitent plus d’espace, de jardins et de golf sans quitter l’orbite scandinave.
Marbella, Nueva Andalucia et San Pedro
Marbella et ses voisins occidentaux attirent les acheteurs scandinaves haut de gamme, séduits par les écoles internationales, les marinas et un vaste secteur de services qui opère en anglais et dans les langues nordiques. Nueva Andalucia, près de Puerto Banús, et San Pedro de Alcantara sont des alternatives résidentielles plus calmes au centre de Marbella.
Estepona
Estepona est devenu l’un des marchés de la construction neuve les plus dynamiques de la côte, avec une vieille ville rénovée et un flux constant de développements modernes. Elle attire les acheteurs scandinaves qui veulent des propriétés plus récentes et une ambiance plus espagnole que Marbella, tout en restant à proximité de ses commodités.
Benalmadena et Torremolinos
Plus proches de Malaga, ces villes offrent le transfert aéroport le plus court, des clubs nordiques établis et un prix d’entrée inférieur à celui des stations balnéaires de l’ouest. Elles conviennent aux acheteurs qui privilégient la commodité et le potentiel locatif plutôt que l’exclusivité.
Résidence et formalités pour les citoyens de l’UE
En tant que ressortissant suédois, vous n’avez pas besoin de visa pour acheter ou vivre en Espagne. Vous aurez besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification des étrangers requis pour toute transaction immobilière et déclaration fiscale. Si vous avez l’intention de passer plus de trois mois par an en Espagne, vous devez vous enregistrer dans les trois premiers mois et obtenir le certificado de registro de ciudadano de la Union (le certificat d’enregistrement vert de l’UE).6 L’Espagne a clôturé son programme de visa doré pour investisseurs aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025 en vertu de la Organic Law 1/2025, mais ce programme ne s’est toujours appliqué qu’aux ressortissants non-UE, de sorte que sa suppression n’affecte pas les acheteurs scandinaves.7
Les impôts que vous payez lors de l’achat
Le montant de l’impôt que vous payez dépend si le logement est neuf ou de revente. Une nouvelle construction achetée directement au promoteur est soumise à l’IVA (TVA) au taux réduit de 10 %, plus les Actos Juridicos Documentados (AJD, droit de timbre), qui en Andalouisie est facturé au taux général de 1,2 %.12 Une maison de revente est en revanche soumise à l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), facturé en Andalouisie à un taux unique de 7 % sur le plus élevé du prix ou de la valeur de référence.1 En plus de l’impôt, vous devriez prévoir les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier et les frais juridiques.
| Coût | Neuf | Revente |
|---|---|---|
| Taxe de transfert principale | IVA 10%2 | ITP 7% (Andalusia)1 |
| Droit de timbre (AJD) | 1,2 % (Andalusia)1 | Non applicable |
| Notaire, registre, juridique | Supplémentaire | Supplémentaire |
L’Andalouisie offre des taux réduits (par exemple 3,5 % d’ITP et 0,1 % d’AJD) pour certains groupes protégés comme les moins de 35 ans achetant une résidence habituelle en dessous de seuils de prix fixés, bien que la plupart des acheteurs scandinaves de résidences secondaires relèveront des taux généraux.1
Impôts courants en tant que propriétaire non-résident
Si vous conservez votre logement espagnol comme résidence secondaire et restez résident fiscal en Suède, vous êtes un propriétaire non-résident aux fins espagnoles et devez traiter deux éléments récurrents.
Le premier est l’IBI, la taxe foncière municipale annuelle, facturée par la mairie locale et calculée sur la valeur cadastrale (valor catastral). Le second est l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), déclaré sur le Modelo 210, qui depuis l’Orden HFP/1338/2023 est déposé annuellement plutôt que trimestriellement.3 Lorsque la propriété est uniquement destinée à votre usage personnel, l’Espagne taxe un revenu imputé notionnel : 1,1 % de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou 2 % si elle ne l’a pas été, imposé à 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE.4 Si, au lieu de cela, vous louez la propriété, les résidents de l’UE et de l’EEE sont imposés à 19 % sur les bénéfices locatifs et peuvent déduire des dépenses telles que l’IBI, les charges de copropriété, les intérêts hypothécaires et la dépréciation, un avantage non disponible pour les propriétaires non-UE.3
La convention fiscale Espagne-Suède
Une convention de double imposition (CDI) entre l’Espagne et la Suède est en vigueur, ce qui est très important pour les propriétaires suédois qui décident de leur résidence fiscale et de la manière dont les pensions sont traitées. En vertu de la convention, les pensions de service du gouvernement suédois sont généralement imposées uniquement en Suède, tandis que la plupart des pensions privées sont imposées uniquement dans le pays de résidence, avec des exceptions spécifiques pour les pensions de sécurité sociale suédoises et les pensions basées sur l’assurance-vie qui peuvent être imposées dans les deux États.5 Les revenus de biens immobiliers espagnols sont imposables en Espagne, et la Suède allège ensuite la double imposition de son côté pour ses résidents. Étant donné que les règles de pension et de résidence interagissent de manière à dépendre de vos circonstances exactes, demandez un avis individuel avant de supposer un quelconque résultat.
Vendre la propriété plus tard
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211 à titre d’avance sur l’impôt du vendeur.8 Le vendeur règle ensuite l’impôt sur les plus-values sur le Modelo 210 à un taux forfaitaire de 19 % sur le gain net, compensant les 3 % déjà retenus et réclamant un remboursement si trop a été retenu.8 La plusvalia municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) est également due sur l’augmentation de la valeur foncière.
Prêts immobiliers, écoles et comment s’y rendre
Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs non-résidents, bien que les plafonds de prêt par rapport à la valeur soient généralement inférieurs à ceux des résidents ; les acheteurs doivent confirmer les conditions actuelles directement auprès des prêteurs, car les offres varient. En matière de scolarisation, la côte dispose d’un réseau dense d’écoles internationales et bilingues, et Fuengirola en particulier possède une école suédoise dédiée, ce qui est une des raisons pour lesquelles les familles s’y concentrent. L’accès aux soins de santé suit les règles de l’UE : la EHIC couvre les séjours temporaires, tandis que les retraités suédois qui déménagent peuvent enregistrer leur droit via la voie S1. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol est la porte d’entrée de la région, avec des liaisons directes saisonnières et annuelles vers les capitales nordiques qui maintiennent la côte à portée de main de la maison.
Guides associés
Avant de vous engager, lisez nos guides complémentaires sur les coûts d’achat et les impôts sur la Costa del Sol, le Modelo 210 expliqué aux non-résidents, l’obtention de votre NIE, le neuf par rapport à la revente, et les prêts immobiliers pour les acheteurs non-résidents. Chacun développe une étape abordée ici.
Questions fréquentes
Les acheteurs suédois ont-ils besoin d'un visa pour acheter sur la Costa del Sol ?
Non. La Suède est un État membre de l'UE, les citoyens suédois peuvent donc acheter et vivre en Espagne sans visa. Vous aurez besoin d'un numéro NIE pour l'achat, et si vous restez plus de trois mois, vous devrez vous enregistrer et obtenir le certificat d'enregistrement vert de l'UE (certificado de registro).
Quelle taxe dois-je payer sur une maison neuve en Andalousie ?
Une nouvelle construction achetée au promoteur est soumise à 10% IVA (TVA) plus 1.2% AJD (droit de timbre) au taux général andalou. Une maison de revente est quant à elle soumise à 7% ITP. Les frais de notaire, de registre foncier et les frais juridiques sont supplémentaires.
Existe-t-il une convention de double imposition entre l'Espagne et la Suède ?
Oui. Une convention de double imposition entre l'Espagne et la Suède est en vigueur. Elle établit comment les pensions et les revenus immobiliers sont imposés entre les deux pays, les pensions gouvernementales étant généralement imposées en Suède et les revenus immobiliers espagnols en Espagne. Prenez un avis individuel, car les règles concernant les pensions comportent des exceptions.
Qu'est-ce que le Modelo 210 et dois-je le déposer ?
Le Modelo 210 est la déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Les propriétaires non-résidents le déposent annuellement. Pour une résidence à usage personnel, vous payez l'impôt sur un revenu imputé de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale à 19% pour les résidents de l'UE/EEE ; si vous louez la propriété, les résidents de l'UE/EEE paient 19% sur le bénéfice après déduction des dépenses admissibles.
Que se passe-t-il fiscalement lorsqu'un non-résident vend ?
L'acheteur retient 3% du prix de vente et le verse à l'administration fiscale sur le Modelo 211 à titre d'avance. Le vendeur déclare ensuite la plus-value sur le Modelo 210 à un taux forfaitaire de 19%, compensant les 3% retenus et récupérant tout excédent. La plusvalia municipale est également due.
Quelles villes comptent les plus grandes communautés scandinaves ?
Fuengirola et Los Boliches sont le centre traditionnel, avec une école suédoise, des églises et des commerces nordiques. Mijas, Marbella, Nueva Andalucia, Estepona, Benalmadena et Torremolinos ont toutes des communautés scandinaves établies offrant différents niveaux de prix et ambiances.
