Impôts pour les acheteurs australiens de biens immobiliers en Espagne

L’achat d’une propriété neuve en Espagne, en particulier dans la région très prisée de la Costa del Sol en Andalousie, offre une opportunité passionnante pour les acheteurs australiens. Cependant, la compréhension du paysage fiscal espagnol est cruciale pour une transaction fluide et conforme. Ce guide fournit un aperçu faisant autorité des taxes et des coûts associés, en se concentrant sur les propriétés neuves (obra nueva) pour les acheteurs étrangers.

Première étape essentielle : L’obtention de votre NIE

Avant de pouvoir vous engager dans toute transaction financière ou légale significative en Espagne, y compris l’achat d’une propriété, vous devez obtenir un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Il s’agit d’un numéro d’identification personnel unique pour les étrangers, délivré par la Police Nationale Espagnole ou par l’intermédiaire des Consulats Espagnols à l’étranger [9, 11, 13, 24, 25]. Il est essentiel pour ouvrir un compte bancaire, signer des contrats et payer des taxes ¹¹.

• Pour postuler, vous aurez généralement besoin de votre passeport, d’un formulaire de demande EX-15 dûment rempli et d’un document justifiant votre besoin du NIE (par exemple, un contrat de réservation pour une propriété) [24, 25].
• La demande peut être effectuée en personne dans une Oficina de Extranjería ou un poste de police en Espagne, ou auprès d’une Ambassade ou d’un Consulat d’Espagne en Australie [13, 24].

Taxes et coûts associés à l’achat d’une propriété neuve

Lors de l’achat d’une propriété neuve directement auprès d’un promoteur (promotor), la transaction est soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) et au Droit de Timbre (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD).

1. Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA)

Pour les propriétés résidentielles neuves en Espagne, le taux standard de l’IVA est de 10% du prix d’achat [32, 33, 36, 40, 41, 42, 43, 59, 60, 61]. Ce taux s’applique également à un maximum de deux places de parking et aux débarras vendus avec la propriété [40, 59]. Pour les logements officiellement protégés (Vivienda de Protección Oficial – VPO) de régime spécial ou de promotion publique, un taux réduit de 4% d’IVA peut s’appliquer [32, 33, 36, 40, 59, 61].

Contrairement aux achats de propriétés d’occasion, qui entraînent l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), l’IVA est appliquée aux nouvelles constructions ⁴⁰. Il est généralement payé progressivement à chaque acompte pendant la phase de construction, et non seulement à l’achèvement, le promoteur émettant une facture incluant la TVA pour chaque paiement ⁴¹.

2. Droit de timbre (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD)

En Andalousie, en plus de l’IVA, les achats de propriétés neuves sont soumis à l’AJD. Le taux général de l’AJD en Andalousie est actuellement de 1.2% de la valeur déclarée de la propriété sur l’acte [31, 32, 36, 38, 41, 43, 59]. Cette taxe est prélevée sur l’acte public de vente et la formalisation d’une hypothèque (le cas échéant) [32, 38, 43].

Il existe certains taux réduits pour l’AJD en Andalousie, par exemple, pour les jeunes acheteurs, les familles nombreuses ou des propriétés VPO spécifiques, généralement liés au fait que la propriété est une résidence habituelle et se situe dans certaines fourchettes de prix [38, 69]. Cependant, la plupart des acheteurs étrangers paieront le taux général de 1.2%.

3. Autres coûts d’achat

Au-delà des taxes, les acheteurs doivent prévoir un budget pour divers frais professionnels :

• Frais de notaire : Les frais de notaire espagnols sont réglementés par la loi et varient généralement de 0.2% à 0.5% du prix d’achat ⁶². Pour une propriété évaluée autour de 200 000 €, ces frais pourraient se situer entre 600 € et 900 € [54, 62].

• Frais d’enregistrement foncier : Les frais d’enregistrement de l’acte de propriété au Registre Foncier sont également réglementés et se situent généralement entre 0.1% et 0.25% du prix d’achat ⁶².

• Frais juridiques : Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Les frais juridiques sont généralement d’environ 1% à 1.5% (+ IVA) du prix d’achat, mais cela peut varier en fonction de la complexité de la transaction et des services fournis.

• Gestoría (Frais administratifs) : Si vous utilisez un gestor (une agence administrative) pour gérer les paiements d’impôts et les tâches administratives, leurs honoraires peuvent varier de 300 € à 600 € [54, 68].

• Évaluation immobilière (Tasación) : Si vous obtenez une hypothèque, la banque exigera une évaluation officielle de la propriété, coûtant environ 300 à 600 € [32, 68].

Au total, les acheteurs australiens doivent prévoir des coûts supplémentaires, incluant l’IVA, l’AJD et les frais professionnels, d’environ 10% à 15% du prix d’achat de la propriété [36, 54, 62, 63].

Taxes et coûts immobiliers courants

Une fois que vous possédez une propriété en Espagne, vous serez soumis à des taxes annuelles et à des frais d d’entretien courants.

1. Impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

En tant que propriétaire australien en Espagne, si vous n’êtes pas résident fiscal (c’est-à-dire que vous passez moins de 183 jours par an en Espagne ou que vous n’y avez pas vos principaux intérêts économiques) [5, 17, 20], vous devez payer l’IRNR sur tout revenu généré par votre propriété espagnole. Cela inclut le revenu locatif imputé pour les propriétés non louées, ou le revenu locatif réel si la propriété est louée [17, 26, 30].

Pour les résidents australiens, le taux de l’IRNR est de 24% sur le revenu brut des propriétés locatives ou le revenu imputé [17, 18, 20]. Ce taux est plus élevé que le taux de 19% appliqué aux résidents de l’UE/EEE, qui peuvent également déduire des dépenses [17, 18]. L’impôt est déclaré à l’aide du Modelo 210 [5, 12, 22, 23, 30].

2. Taxe foncière (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)

L’IBI est une taxe municipale annuelle sur la propriété, similaire aux taxes municipales en Australie. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, qui est une valeur administrative fixée par les autorités locales, souvent inférieure à la valeur marchande [67, 70, 71]. Le taux d’imposition est déterminé par chaque conseil municipal (Ayuntamiento) et varie généralement entre 0.4% et 1.1% de la valeur cadastrale pour les propriétés urbaines [67, 72].

3. Autres coûts courants

• Frais de communauté : Si votre propriété neuve fait partie d’une communauté (par exemple, un complexe d’appartements ou une urbanisation avec des installations partagées), vous paierez des frais de communauté mensuels ou trimestriels pour couvrir l’entretien des parties communes, des jardins, des piscines et d’autres services.

• Factures de services publics : Eau, électricité, gaz et services Internet.

• Assurance habitation : Obligatoire si vous avez une hypothèque et fortement recommandée autrement.

Taxes lors de la vente d’une propriété en Espagne

Lorsqu’un non-résident australien vend une propriété en Espagne, deux principales taxes s’appliquent :

1. Impôt sur les plus-values (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales)

Les non-résidents paient l’impôt sur les plus-values dans le cadre de leur IRNR (Modelo 210) [15, 20, 26]. Le taux d’imposition actuel sur les plus-values issues de la vente de biens immobiliers pour les non-résidents est de 19% [15, 20]. La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après déduction des dépenses associées (par exemple, frais de notaire, frais d’enregistrement, frais juridiques, taxes payées lors de l’achat) [37, 44].

2. Retenue de 3% sur la vente pour les non-résidents

Lorsqu’un non-résident vend une propriété en Espagne, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3% du prix de vente et de le verser directement à l’Agence Fiscale Espagnole (Agencia Tributaria) en utilisant le Modelo 211 [6, 14, 16, 19, 21]. Cette retenue agit comme un acompte sur l’impôt potentiel sur les plus-values du vendeur [6, 16, 21].

Le vendeur dispose alors de quatre mois à compter de la date de la vente pour déposer sa déclaration Modelo 210 pour les plus-values [6, 21]. Si l’impôt réel sur les plus-values dû est inférieur aux 3% retenus, le vendeur peut demander un remboursement de la différence. Si l’impôt dû est plus élevé, le vendeur doit payer le montant supplémentaire. S’il n’y a pas eu de plus-value ou même une perte, le vendeur peut demander un remboursement intégral des 3% [6, 16, 21].

3. Taxe municipale sur les plus-values (Plusvalía Municipal)

Il s’agit d’une taxe locale prélevée par la mairie sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain (et non du bâtiment lui-même) entre la date d’achat et la date de vente [4, 27, 34, 39, 60]. Elle est techniquement payable par le vendeur, bien que parfois il puisse être négocié qu’elle soit payée par l’acheteur ³⁹. Le calcul dépend de la valeur cadastrale du terrain, du nombre d’années de possession de la propriété (jusqu’à un maximum de 20 ans) et des taux fixés par le conseil local [4, 34, 37]. Il est important de noter qu’à la suite d’une décision de la Cour constitutionnelle de 2021, cette taxe n’est pas due s’il n’y a pas eu d’augmentation réelle de la valeur du terrain [4, 27].

Financer votre achat : Le ratio prêt/valeur (LTV) pour les non-résidents

Les banques espagnoles sont généralement disposées à accorder des prêts hypothécaires aux non-résidents. Cependant, le ratio prêt/valeur (LTV) est généralement inférieur à celui des résidents. Pour les citoyens non-européens, y compris les Australiens, les banques offrent habituellement un LTV d’environ 50% à 60% de la valeur d’expertise ou du prix d’achat de la propriété, le montant le plus bas étant retenu [55, 56, 63, 64]. Cela signifie que vous devriez prévoir de couvrir 40-50% du prix de la propriété plus tous les coûts d’achat associés (taxes et frais) avec vos propres fonds.

Considérations en matière de relocalisation et de visa : La mise à jour du Golden Visa

Historiquement, une voie populaire pour les citoyens non-européens pour obtenir la résidence en Espagne était le Golden Visa (Visa de Inversor), qui offrait la résidence en échange d’un investissement significatif, y compris l’achat d’une propriété de 500 000 € ou plus [7, 8, 10].

Cependant, il est essentiel de noter que le programme Golden Visa pour l’investissement immobilier a été aboli par le gouvernement espagnol à compter du 3 avril 2025 [7, 8, 28]. Cela signifie que les nouveaux investissements immobiliers réalisés après cette date ne donneront plus droit au Golden Visa. D’autres voies d’investissement, telles que l’investissement de 1 million d’euros dans des actions de sociétés espagnoles ou de 2 millions d’euros dans la dette publique espagnole, restent disponibles [7, 8]. Pour les acheteurs australiens souhaitant une résidence à long terme, d’autres options de visa devront être explorées.

Conclusion

Naviguer dans le système fiscal immobilier espagnol exige une planification minutieuse et des conseils professionnels. En comprenant les diverses taxes et coûts liés à l’achat, à la possession et potentiellement à la vente d’une propriété neuve sur la Costa del Sol, les acheteurs australiens peuvent s’assurer un investissement éclairé et réussi. Consultez toujours un conseiller fiscal espagnol qualifié et un professionnel du droit pour répondre à vos circonstances spécifiques.