Steuern für australische Käufer von Immobilien in Spanien

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien, insbesondere in der begehrten Region Costa del Sol in Andalusien, bietet australischen Käufern eine aufregende Gelegenheit. Es ist jedoch entscheidend, die spanische Steuerlandschaft zu verstehen, um eine reibungslose und gesetzeskonforme Transaktion zu gewährleisten. Dieser Leitfaden bietet einen maßgeblichen Überblick über die anfallenden Steuern und Kosten, wobei der Fokus auf Neubauimmobilien (obra nueva) für ausländische Käufer liegt.

Wesentlicher erster Schritt: Beschaffung Ihrer NIE

Bevor Sie in Spanien eine bedeutende finanzielle oder rechtliche Transaktion tätigen können, einschließlich des Immobilienkaufs, müssen Sie eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) erhalten. Dies ist eine eindeutige persönliche Identifikationsnummer für Ausländer, die von der spanischen Nationalpolizei oder über spanische Konsulate im Ausland ausgestellt wird [9, 11, 13, 24, 25]. Sie ist unerlässlich für die Eröffnung eines Bankkontos, das Unterzeichnen von Verträgen und die Zahlung von Steuern ¹¹.

• Für die Beantragung benötigen Sie in der Regel Ihren Reisepass, ein ausgefülltes Antragsformular EX-15 und ein Dokument, das den Grund für die Notwendigkeit der NIE begründet (z.B. einen Reservierungsvertrag für eine Immobilie) [24, 25].
• Der Antrag kann persönlich bei einer Oficina de Extranjería oder Polizeistation in Spanien oder bei einer spanischen Botschaft oder einem Konsulat in Australien gestellt werden [13, 24].

Steuern und Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Neubauimmobilie

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger (promotor) unterliegt die Transaktion der Mehrwertsteuer (IVA) und der Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD).

1. Mehrwertsteuer (IVA)

Für neu gebaute Wohnimmobilien in Spanien beträgt der Standard-IVA-Satz 10% des Kaufpreises [32, 33, 36, 40, 41, 42, 43, 59, 60, 61]. Dieser Satz gilt auch für bis zu zwei Parkplätze und Abstellräume, die zusammen mit der Immobilie verkauft werden [40, 59]. Für öffentlich geförderten Wohnraum (Vivienda de Protección Oficial – VPO) besonderer Art oder öffentlicher Förderung kann ein ermäßigter IVA-Satz von 4% gelten [32, 33, 36, 40, 59, 61].

Im Gegensatz zum Kauf von Gebrauchtimmobilien, bei denen die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) anfällt, wird bei Neubauten die IVA erhoben ⁴⁰. Sie wird in der Regel progressiv mit jeder Rate während der Bauphase gezahlt, nicht nur bei Fertigstellung, wobei der Bauträger für jede Zahlung eine mehrwertsteuerpflichtige Rechnung ausstellt ⁴¹.

2. Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD)

In Andalucía unterliegen Neubauimmobilienkäufe zusätzlich zur IVA der AJD. Der allgemeine Satz für AJD in Andalucía beträgt derzeit 1.2% des im Kaufvertrag deklarierten Immobilienwertes [31, 32, 36, 38, 41, 43, 59]. Diese Steuer wird auf die öffentliche Kaufurkunde und die Formalisierung einer Hypothek (falls zutreffend) erhoben [32, 38, 43].

Es gibt bestimmte ermäßigte Sätze für AJD in Andalucía, zum Beispiel für junge Käufer, große Familien oder bestimmte VPO-Immobilien, die typischerweise daran gebunden sind, dass die Immobilie ein gewöhnlicher Wohnsitz ist und innerhalb bestimmter Preisschwellen liegt [38, 69]. Die meisten ausländischen Käufer zahlen jedoch den allgemeinen Satz von 1,2%.

3. Sonstige Kaufkosten

Neben den Steuern sollten Käufer verschiedene professionelle Gebühren einplanen:

• Notargebühren: Spanische Notargebühren sind gesetzlich geregelt und liegen typischerweise zwischen 0,2% und 0,5% des Kaufpreises ⁶². Für eine Immobilie im Wert von rund 200.000 € könnten diese Gebühren zwischen 600 € und 900 € betragen [54, 62].

• Grundbuchgebühren: Die Gebühren für die Eintragung der Eigentumsurkunde im Grundbuch sind ebenfalls geregelt und liegen in der Regel zwischen 0,1% und 0,25% des Kaufpreises ⁶².

• Anwaltsgebühren: Es ist dringend ratsam, einen auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Die Anwaltsgebühren betragen typischerweise etwa 1% bis 1,5% (+ IVA) des Kaufpreises, können aber je nach Komplexität der Transaktion und den erbrachten Leistungen variieren.

• Gestoría (Verwaltungsgebühren): Wenn Sie eine Gestoría (eine Verwaltungsagentur) beauftragen, um Steuerzahlungen und Verwaltungsaufgaben zu erledigen, können deren Gebühren zwischen 300 € und 600 € liegen [54, 68].

• Immobilienbewertung (Tasación): Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, verlangt die Bank eine offizielle Bewertung der Immobilie, die etwa 300-600 € kostet [32, 68].

Insgesamt sollten australische Käufer zusätzliche Kosten, einschließlich IVA, AJD und professioneller Gebühren, in Höhe von etwa 10% bis 15% des Immobilienkaufpreises erwarten [36, 54, 62, 63].

Laufende Immobiliensteuern und Kosten

Sobald Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, unterliegen Sie jährlichen Steuern und laufenden Wartungskosten.

1. Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Als australischer Immobilieneigentümer in Spanien müssen Sie, wenn Sie kein Steuerresident sind (d.h. Sie verbringen weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien oder haben dort nicht Ihre Hauptwirtschaftsinteressen) [5, 17, 20], IRNR auf alle Einkünfte zahlen, die aus Ihrer spanischen Immobilie erzielt werden. Dies umfasst zugerechnete Mieteinnahmen für nicht vermietete Immobilien oder tatsächliche Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet ist [17, 26, 30].

Für australische Einwohner beträgt der IRNR-Satz 24% auf Bruttoeinnahmen aus Mietobjekten oder zugerechneten Einkommen [17, 18, 20]. Dies ist höher als der Satz von 19%, der für Einwohner der EU/EWR gilt, die auch Ausgaben abziehen können [17, 18]. Die Steuer wird mit Modelo 210 deklariert [5, 12, 22, 23, 30].

2. Gemeindesteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Die IBI ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, ähnlich den Gemeindesätzen in Australien. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwertes (valor catastral) der Immobilie berechnet, einem von den lokalen Behörden festgelegten Verwaltungswert, der oft niedriger ist als der Marktwert [67, 70, 71]. Der Steuersatz wird von jeder lokalen Gemeinde (Ayuntamiento) festgelegt und liegt typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwertes für städtische Immobilien [67, 72].

3. Sonstige laufende Kosten

• Gemeinschaftsgebühren: Wenn Ihre Neubauimmobilie Teil einer Gemeinschaft ist (z.B. ein Apartmentkomplex oder eine Urbanisation mit Gemeinschaftseinrichtungen), zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren zur Deckung der Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen, Gärten, Schwimmbädern und anderen Dienstleistungen.

• Nebenkosten: Wasser-, Strom-, Gas- und Internetdienste.

• Hausratversicherung: Obligatorisch bei einer Hypothek und ansonsten dringend empfohlen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Wenn ein australischer Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, fallen zwei Hauptsteuern an:

1. Kapitalertragsteuer (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales)

Nichtansässige zahlen die Kapitalertragsteuer als Teil ihrer IRNR (Modelo 210) [15, 20, 26]. Der aktuelle Steuersatz auf Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen für Nichtansässige beträgt 19% [15, 20]. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis berechnet, abzüglich der damit verbundenen Ausgaben (z.B. Notargebühren, Registergebühren, Anwaltsgebühren, beim Kauf gezahlte Steuern) [37, 44].

2. 3% Einbehalt beim Verkauf für Nichtansässige

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) unter Verwendung des Modelo 211 abzuführen [6, 14, 16, 19, 21]. Dieser Einbehalt dient als Vorauszahlung auf die potenzielle Kapitalertragsteuer des Verkäufers [6, 16, 21].

Der Verkäufer hat dann vier Monate ab dem Verkaufsdatum Zeit, seine Modelo 210-Erklärung für Kapitalgewinne einzureichen [6, 21]. Beträgt die tatsächlich fällige Kapitalertragsteuer weniger als die einbehaltenen 3%, kann der Verkäufer eine Rückerstattung der Differenz beantragen. Ist die fällige Steuer höher, muss der Verkäufer den zusätzlichen Betrag zahlen. Wenn kein Kapitalgewinn oder sogar ein Verlust erzielt wurde, kann der Verkäufer eine vollständige Rückerstattung der 3% beantragen [6, 16, 21].

3. Kommunale Kapitalertragsteuer (Plusvalía Municipal)

Dies ist eine lokale Steuer, die vom Rathaus auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens (nicht des Gebäudes selbst) vom Kaufdatum bis zum Verkaufsdatum erhoben wird [4, 27, 34, 39, 60]. Sie ist technisch vom Verkäufer zu zahlen, kann aber manchmal ausgehandelt werden, dass sie vom Käufer gezahlt wird ³⁹. Die Berechnung hängt vom Katasterwert des Bodens, der Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie besessen wurde (bis maximal 20 Jahre), und den von der lokalen Gemeinde festgelegten Sätzen ab [4, 34, 37]. Wichtig ist, dass diese Steuer nach einem Urteil des Verfassungsgerichts von 2021 nicht zu zahlen ist, wenn keine tatsächliche Wertsteigerung des Grundstücks stattgefunden hat [4, 27].

Finanzierung Ihres Kaufs: Beleihungsauslauf (LTV) für Nichtansässige

Spanische Banken sind im Allgemeinen bereit, Hypotheken an Nichtansässige zu vergeben. Der Beleihungsauslauf (LTV) ist jedoch in der Regel niedriger als für Ansässige. Für Nicht-EU-Bürger, einschließlich Australier, bieten Banken in der Regel einen LTV von etwa 50% bis 60% des Immobilienbewertungs- oder Kaufpreises an, je nachdem, welcher Wert niedriger ist [55, 56, 63, 64]. Dies bedeutet, dass Sie ein Budget einplanen sollten, um 40-50% des Immobilienpreises zuzüglich aller damit verbundenen Kaufkosten (Steuern und Gebühren) aus eigenen Mitteln zu decken.

Umzugs- und Visa-Überlegungen: Das Update zum Goldenen Visum

Historisch war ein beliebter Weg für Nicht-EU-Bürger, eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien zu erhalten, das Goldene Visum (Visa de Inversor), das eine Aufenthaltsgenehmigung im Austausch für eine bedeutende Investition, einschließlich des Immobilienkaufs von 500.000 € oder mehr, anbot [7, 8, 10].

Es ist jedoch von entscheidender Bedeutung zu beachten, dass das Goldene Visum-Programm für Immobilieninvestitionen von der spanischen Regierung mit Wirkung vom 3. April 2025 abgeschafft wurde [7, 8, 28]. Dies bedeutet, dass neue Immobilieninvestitionen, die nach diesem Datum getätigt werden, nicht mehr für das Goldene Visum qualifizieren. Andere Investitionswege, wie die Investition von 1 Million € in spanische Unternehmensanteile oder 2 Millionen € in spanische Staatsanleihen, bleiben verfügbar [7, 8]. Für australische Käufer, die eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung suchen, müssten alternative Visa-Optionen geprüft werden.

Fazit

Die Navigation im spanischen Immobiliensteuersystem erfordert sorgfältige Planung und professionelle Beratung. Durch das Verständnis der verschiedenen Steuern und Kosten, die beim Kauf, Besitz und potenziellen Verkauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol anfallen, können australische Käufer eine gut informierte und erfolgreiche Investition sicherstellen. Konsultieren Sie immer einen qualifizierten spanischen Steuerberater und Rechtsexperten, um Ihre spezifischen Umstände zu klären.