Steuern für australische Käufer von Immobilien in Spanien

Navigation durch spanische Immobiliensteuern als australischer Käufer

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien, insbesondere an der sonnenverwöhnten Costa del Sol in Andalusien, bietet australischen Käufern eine attraktive Gelegenheit. Um jedoch einen reibungslosen Erwerb zu gewährleisten, ist es entscheidend, die spanische Steuerlandschaft und die Umzugsbestimmungen zu verstehen. Dieser Leitfaden bietet einen umfassenden Überblick über die Steuern, Gebühren und wesentlichen Überlegungen für ausländische Käufer aus Australien.

Wesentliche erste Schritte: Die NIE-Nummer

Bevor Sie in Spanien eine wesentliche Finanztransaktion tätigen können, einschließlich des Immobilienkaufs, benötigen Sie eine Número de Identificación de Extranjero (NIE). Diese eindeutige Identifikationsnummer ist sowohl für Residenten als auch für Nicht-Residenten unerlässlich und dient als Ihre steuerliche Identifikationsnummer in Spanien.

Steuern beim Erwerb einer Neubauimmobilie

Beim Kauf einer Neubau- oder Off-Plan-Immobilie direkt von einem Bauträger in Spanien unterscheiden sich die Steuern erheblich von denen für Bestandsimmobilien. Sie werden hauptsächlich mit zwei Hauptsteuern konfrontiert sein:

1. Mehrwertsteuer (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)
   Für neue Wohnimmobilien beträgt der nationale IVA-Satz in der Regel 10% des Kaufpreises.
2. Stempelsteuer (AJD – Actos Jurídicos Documentados)
   In Andalusien, wo sich die Costa del Sol befindet, beträgt der allgemeine AJD-Satz für Neubauimmobilien 1.2% des Kaufpreises. Es kann in bestimmten, begrenzten Umständen ermäßigte Sätze geben, z. B. für Hauptwohnsitze unterhalb bestimmter Wertgrenzen, aber der Wert von 1.2% ist der Standardmaßstab für die meisten internationalen Käufer.

Zusätzlich zu diesen Steuern sollten Käufer Kosten für Anwaltsgebühren, Notarkosten und Grundbuchgebühren einplanen. Zusammen liegen diese Erwerbskosten, einschließlich IVA und AJD, typischerweise zwischen 12% und 15% des Kaufpreises der Immobilie.

Jährliche Immobilienbesitzsteuern

Sobald Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, unterliegen Sie laufenden jährlichen Steuern:

1. Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
   Die IBI ist eine Gemeindesteuer, ähnlich der Grundsteuer, die jährlich an das örtliche Rathaus gezahlt wird, in dem sich die Immobilie befindet. Der Betrag wird auf der Grundlage des Katasterwertes der Immobilie berechnet, einem Verwaltungswert, der oft unter dem Marktwert liegt. Der Steuersatz für städtische Immobilien liegt typischerweise zwischen 0.4% und 1.1% des Katasterwertes, wobei die Sätze je nach Gemeinde variieren. Die IBI ist vom am 1. Januar jedes Jahres eingetragenen Eigentümer zu zahlen.
2. Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Modelo 210
   Als australischer Immobilienbesitzer, der nicht in Spanien ansässig ist (Nicht-Resident), unterliegen Sie der IRNR auf alle in Spanien erzielten Einkünfte. Dies gilt auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten; in diesem Fall wird ein unterstelltes Einkommen berechnet. Sie müssen diese Steuer mit dem Modelo 210 deklarieren.
   • Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, zahlen Sie IRNR auf ein unterstelltes Einkommen, typischerweise mit einem Satz von 24% auf 1.1% oder 2% des Katasterwertes, abhängig davon, wann der Katasterwert zuletzt revidiert wurde.
   • Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, zahlen Sie IRNR mit einem Satz von 24% auf die Bruttomieteinnahmen für Nicht-EU-Residenten.
3. Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
   Spaniens Vermögenssteuer ist eine staatliche Steuer, deren Verwaltung und Sätze jedoch weitgehend an die autonomen Gemeinschaften abgetreten sind. Obwohl es einen nationalen Freibetrag gibt, haben einige Regionen, einschließlich Andalusien, ihren Ansatz variiert. Es ist ratsam, fachkundigen Rat zu dieser Steuer einzuholen, da Freibeträge und anwendbare Sätze sich ändern können und von individuellen Umständen sowie regionalen Vorschriften abhängen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Wenn Sie Ihre spanische Neubauimmobilie als nicht-ansässiger Australier verkaufen möchten, fallen mehrere Steuern an:

1. Kapitalertragsteuer (CGT)
   Nicht-Residenten unterliegen der Kapitalertragsteuer auf den Gewinn, der aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien erzielt wird. Der allgemeine Steuersatz für Nicht-Residenten auf Kapitalerträge beträgt derzeit 19%. Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Übertragungswert, wobei bestimmte abzugsfähige Ausgaben berücksichtigt werden können.
2. 3% Einbehalt für Nicht-Residenten (Modelo 211)
   Wenn ein Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) unter Verwendung des Modelo 211 zu zahlen. Dieser Einbehalt dient als Vorauszahlung auf die potenzielle Kapitalertragsteuerpflicht des Verkäufers. Der nicht-ansässige Verkäufer kann dann das Modelo 210 einreichen, um den tatsächlichen Kapitalgewinn zu deklarieren und, falls der 3%ige Einbehalt die endgültige fällige Steuer übersteigt, eine Rückerstattung zu beantragen.
3. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
   Dies ist eine Gemeindesteuer, die auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens, auf dem sich die Immobilie befindet, von dem Datum des Erwerbs bis zum Datum des Verkaufs erhoben wird. Die Höhe hängt vom Katasterwert des Grundstücks, der Anzahl der Eigentumsjahre und den spezifischen Steuersätzen der Gemeinde ab. Obwohl sie rechtlich vom Verkäufer zu zahlen ist, kann sie zwischen den Parteien verhandelt werden.

Umzugs- und Visabestimmungen für Australier

Als australischer Staatsbürger benötigen Sie ein Visum, um sich länger als 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen in Spanien aufzuhalten. Zwei gängige Optionen für Immobilienkäufer sind:

1. Nicht-lukratives Visum
   Dieses Visum ermöglicht es Ihnen, in Spanien zu leben, ohne einer Erwerbstätigkeit nachzugehen. Wesentliche Voraussetzungen sind der Nachweis ausreichender finanzieller Mittel, um sich selbst und eventuelle Angehörige zu versorgen. Für 2026 bedeutet dies typischerweise den Nachweis von Geldern, die 400% des spanischen Indikators für öffentliche Einkommenseffekte (IPREM) jährlich für den Hauptantragsteller (ca. 28.800 €) entsprechen, zuzüglich 100% des IPREM für jedes weitere Familienmitglied (ca. 7.200 €). Weitere Anforderungen sind eine in Spanien gültige umfassende Krankenversicherung, ein sauberes polizeiliches Führungszeugnis und ein ärztliches Attest. Der Antragsprozess umfasst die Generalkonsulate Spaniens in Australien (Sydney, Melbourne oder die Botschaft in Canberra, je nach Ihrem Wohnsitz).
2. Golden Visa (Investorenvisum) – Update
   Bitte beachten Sie, dass ab dem 3. April 2025 das Golden-Visa-Programm basierend auf Immobilieninvestitionen in Spanien abgeschafft wurde. Obwohl andere Investitionswege für das Golden Visa (wie z.B. eine erhebliche Investition in Finanzanlagen oder Geschäftsprojekte) weiterhin bestehen können, ist die Option, einen Wohnsitz durch Immobilienkauf zu erhalten, für neue Anträge nicht mehr verfügbar.

Hypothekenfinanzierung für Nicht-Residenten

Australische Käufer, die als Nicht-Residenten eine Hypothek in Spanien suchen, können typischerweise ein Beleihungsauslaufverhältnis (Loan-to-Value, LTV) von 60-70% des Immobilienwertes oder des Kaufpreises (je nachdem, welcher Wert niedriger ist) erhalten. Dies bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 30-40% des Immobilienwertes leisten müssten, zusätzlich zur Deckung der damit verbundenen Kaufkosten und Steuern (12-15%). Spanische Banken bewerten Antragssteller, die nicht in Spanien ansässig sind, strenger und verlangen ein stabiles und gut dokumentiertes Einkommen sowie eine einwandfreie Kreditwürdigkeit im Heimatland.

Zusätzliche Überlegungen

• Währungsumtausch: Schwankungen zwischen dem Australischen Dollar (AUD) und dem Euro (EUR) können Ihre Gesamtkosten beeinflussen. Erwägen Sie die Nutzung spezialisierter Währungsumtauschdienste für bessere Kurse als bei traditionellen Banken.
• Rechtsberatung: Die Beauftragung eines unabhängigen spanischen Anwalts ist dringend empfohlen, um die Sorgfaltspflicht zu gewährleisten, die rechtlichen Komplexitäten zu bewältigen und steuerliche Verpflichtungen korrekt zu handhaben.
• Doppelbesteuerung: Spanien und Australien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, um zu verhindern, dass Einzelpersonen zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden. Ihre spanischen Steuerpflichten können je nach Ihren spezifischen Umständen mit Ihren australischen Steuerpflichten verrechnet werden.

Durch ein gründliches Verständnis dieser Steuer- und Umzugsbestimmungen können australische Käufer ihren Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol mit Zuversicht und Klarheit angehen.