Acheter après le Brexit : Ce qui a changé pour les acheteurs britanniques

L’achat d’une propriété sur la Costa del Sol après le Brexit est toujours entièrement possible pour les ressortissants britanniques, et la transaction elle-même fonctionne à peu près comme avant. Ce qui a changé, c’est votre statut juridique : depuis le 1er janvier 2021, le Royaume-Uni est un pays tiers en dehors de l’UE et de l’EEE, et cette reclassification a discrètement remodelé l’impôt annuel que vous payez en tant que propriétaire, votre droit de passer du temps dans votre maison espagnole et la manière dont vous accédez aux soins de santé. Ce guide expose, pour l’ensemble de la Costa del Sol, ce qui a exactement changé pour les acheteurs britanniques et, tout aussi important, ce qui n’a pas changé.

Ce qui n’a pas changé lors de l’achat

Les taxes à l’achat sur une nouvelle construction de la Costa del Sol sont identiques pour les résidents et les non-résidents, et le Brexit ne les a pas affectées. Sur une maison neuve achetée à un promoteur en Andalousie, vous payez 10% d’IVA (TVA) plus le droit de timbre (AJD) à 1.2% en Andalousie, soit environ 11.2% de taxes. ¹² En plus de cela, prévoyez des frais de notaire d’environ 0.5% à 1% et des frais de registre foncier d’environ 0.3% à 0.5% du prix, tous deux fixés par des barèmes réglementés, plus les frais juridiques. ² En règle générale, prévoyez environ 12% à 14% en plus du prix affiché pour une nouvelle construction. Les maisons de revente paient plutôt la taxe de transfert (ITP), qui est un sujet distinct abordé dans notre guide sur l’IVA et l’AJD pour les nouvelles constructions.

Les mécanismes sont également inchangés. Vous avez toujours besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) avant de pouvoir signer, vous finalisez toujours devant un notaire, et l’acte est toujours enregistré au registre foncier. Les dépôts sur plan sont toujours protégés par une garantie bancaire en vertu de la Ley 57/68. Rien de tout cela ne dépend de l’adhésion à l’UE, donc un acheteur britannique suit le même cheminement d’acquisition qu’auparavant.

Le plus grand changement : la taxe annuelle en tant que propriétaire non-résident

C’est là que le Brexit fait des ravages. Les propriétaires non-résidents paient l’impôt sur le revenu des non-résidents espagnols (IRNR) via le Modelo 210, et le taux dépend de votre résidence dans l’UE/EEE ou dans un pays tiers. Les résidents britanniques étant désormais des résidents de pays tiers, le taux global de l’IRNR est passé de 19% à 24%, et vous avez perdu le droit de déduire les dépenses. ³⁴

Si vous louez la propriété

Avant le Brexit, les propriétaires de l’UE et de l’EEE étaient imposés à 19% sur le revenu locatif net et pouvaient déduire des coûts tels que l’IBI, les charges de copropriété, l’assurance, les réparations, les intérêts hypothécaires et l’amortissement. En tant que résident britannique aujourd’hui, vous payez 24% sur le loyer brut sans aucune déduction autorisée. ³⁴ Pour une propriété rapportant, par exemple, 12,000 euros de loyer avec 4,000 euros de coûts, un résident de l’UE serait imposé sur 8,000 euros, tandis qu’un résident britannique est imposé sur les 12,000 euros complets, et à un taux plus élevé. À noter un point en développement : une décision de justice espagnole historique a ouvert la porte à certains propriétaires non-UE pour déduire des dépenses, mais la position est encore en évolution, il faut donc traiter la déductibilité avec prudence et demander conseil. ⁵

Si vous la conservez pour votre propre usage

Même une résidence secondaire vide qui n’est jamais louée déclenche l’impôt sur le revenu imputé (renta imputada). La base imposable est de 1.1% de la valeur cadastrale (2% lorsque la valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années), et le taux appliqué à cette base est désormais de 24% pour les propriétaires britanniques plutôt que 19%. ⁵ Vous la déclarez sur le Modelo 210 avant le 31 décembre de l’année suivante. Séparément, votre mairie facture l’IBI annuel (impôt foncier local) basé sur la valeur cadastrale, qui n’est pas affecté par le Brexit. Ces deux aspects sont couverts dans notre guide sur les charges de copropriété, l’IBI et les coûts de possession.

Vendre plus tard : la retenue de 3% s’applique toujours

Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3% du prix et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d’un mois. ⁶ Il s’agit d’un acompte sur votre impôt sur les plus-values, non d’une taxe supplémentaire, et il s’appliquait aussi avant le Brexit. Vous déposez ensuite le Modelo 210 dans les quatre mois pour déclarer le gain réel et soit récupérer l’excédent, soit payer le solde. ⁶ Le taux des plus-values pour non-résidents est communément appliqué à 19%. ⁷ Il y a un débat réel pour savoir si les vendeurs de pays tiers devraient être soumis à 24% plutôt que 19%, alors confirmez la position actuelle auprès d’un conseiller fiscal espagnol avant de vendre. Notre guide sur la vente en tant que non-résident explique les mécanismes.

Votre droit de séjour : la règle des 90/180 jours

Le changement que les propriétaires britanniques ressentent le plus est lié au calendrier. En tant que ressortissant d’un pays tiers, vous pouvez désormais séjourner en Espagne, et dans l’espace Schengen élargi, pour un maximum de 90 jours sur toute période de 180 jours glissants sans visa. ⁸ Posséder une maison ne prolonge pas cette autorisation. À partir du second semestre de 2026, les visiteurs exemptés de visa, y compris les Britanniques, auront également besoin de l’ETIAS, une autorisation de voyage préalable coûtant environ 7 euros et valide pour plusieurs séjours de courte durée, parallèlement aux contrôles biométriques dans le cadre du nouveau système d’entrée/sortie. ⁹

Pour vivre plus longtemps dans votre maison sur la Costa del Sol, vous avez besoin d’un visa de résidence. Deux voies courantes pour les acheteurs britanniques sont :

• Le visa non-lucratif (NLV), pour ceux qui ont des revenus passifs et qui ne travailleront pas en Espagne. Pour 2026, vous devez justifier d’environ 2,400 euros par mois (400% de l’IPREM), plus environ 600 euros par mois pour chaque personne à charge. ⁸¹⁰
• Le visa de nomade numérique (DNV), pour les travailleurs à distance et les indépendants ayant principalement des clients non-espagnols, nécessitant environ 2,849 euros par mois (200% du salaire minimum) en 2026. ¹²

Notez que l’Espagne a aboli le visa doré (résidence par investissement immobilier) le 3 avril 2025, donc l’achat d’une maison n’est plus une voie vers la résidence, bien que les titulaires qui ont postulé avant cette date conservent leurs droits. ¹¹¹³ Ces voies sont détaillées dans nos guides sur le visa non-lucratif et le visa de nomade numérique.

Crédits immobiliers : conditions plus strictes pour les acheteurs britanniques

Les banques espagnoles prêtent toujours aux Britanniques, mais en tant que non-résidents, vous empruntez moins. Les acheteurs non-résidents sont généralement plafonnés à 60% à 70% de l’évaluation bancaire, et certains prêteurs traitent les demandeurs britanniques post-Brexit de manière plus conservatrice à 50% à 60%, alors prévoyez un acompte de 30% à 40% plus les frais d’achat. ¹⁴¹⁵ Il s’agit d’une différence de politique de prêt plutôt qu’une interdiction légale, et les profils financiers plus solides obtiennent de meilleures conditions. Notre guide sur l’acompte hypothécaire et le LTV pour les non-résidents explique le processus de demande.

Soins de santé et pensions

Les retraités de l’État britannique déménageant en Espagne peuvent toujours exporter leur droit au NHS en utilisant le formulaire S1, qui reste valide après le Brexit et donne accès au système public espagnol, le coût étant remboursé par le Royaume-Uni. ¹⁶ Le GHIC (successeur de la CEAM) ne couvre que les traitements nécessaires lors de courtes visites, pas la résidence. Si vous avez moins l’âge de la retraite et ne travaillez pas en Espagne, un visa tel que le NLV exige une assurance maladie privée complète. En matière fiscale, la convention de double imposition Royaume-Uni-Espagne continue de régir le pays qui impose votre pension et vous évite d’être imposé deux fois, lisez donc cela en parallèle de nos guides sur les conventions de double imposition et la retraite en Espagne.

Points clés pratiques pour les acheteurs britanniques

1. Les coûts d’achat sont inchangés : prévoyez environ 12% à 14% en plus du prix pour une nouvelle construction en Andalousie. ¹²
2. Prévoyez un impôt annuel plus élevé : 24% sur le loyer brut ou sur le revenu imputé, avec des déductions limitées ou nulles. ³⁵
3. Planifiez votre temps : 90 jours sur 180, plus ETIAS à partir de fin 2026, sauf si vous détenez un visa de résidence. ⁸⁹
4. Attendez-vous à un acompte plus important si vous avez besoin d’un prêt immobilier. ¹⁴¹⁵
5. Gardez à l’esprit la retenue de 3% pour toute vente future. ⁶

Le Brexit a fait de la possession d’une maison sur la Costa del Sol un exercice plus administratif et fiscal pour les ressortissants britanniques, mais il n’a pas fermé la porte. Avec un bon avocat, un gestor pour vos déclarations Modelo 210 et une planification réaliste autour de la règle des 90/180 jours, l’achat après le Brexit reste simple. Pour les prochaines étapes, lisez nos guides sur les coûts d’achat de nouvelles constructions, les taxes pour non-résidents et les options de résidence.