Acheter après le Brexit : Ce qui a changé pour les acheteurs britanniques

Acheter une propriété sur la Costa del Sol après le Brexit est toujours tout à fait possible pour les ressortissants britanniques, et la transaction elle-même fonctionne à peu près comme avant. Ce qui a changé, c’est votre statut juridique : depuis le 1er janvier 2021, le Royaume-Uni est un pays tiers en dehors de l’UE et de l’EEE, et cette reclassification a discrètement remodelé l’impôt annuel que vous payez en tant que propriétaire, votre droit de passer du temps dans votre maison espagnole, et la façon dont vous accédez aux soins de santé. Ce guide expose, pour l’ensemble de la Costa del Sol, ce qui a exactement changé pour les acheteurs britanniques et, tout aussi important, ce qui n’a pas changé.

Ce qui n’a pas changé lors de l’achat

Les taxes à l’achat d’une nouvelle construction sur la Costa del Sol sont identiques pour les résidents et les non-résidents, et le Brexit ne les a pas affectées. Pour une maison neuve achetée auprès d’un promoteur en Andalousie, vous payez 10% d’IVA (TVA) plus les droits de timbre (AJD) à 1.2% en Andalousie, soit environ 11.2% de taxes. ¹² En outre, prévoyez des frais de notaire d’environ 0.5% à 1% et des frais de registre foncier d’environ 0.3% à 0.5% du prix, tous deux fixés par des barèmes réglementés, plus les frais juridiques. ² En règle générale, prévoyez environ 12% à 14% en plus du prix affiché pour une nouvelle construction. Les maisons de revente paient plutôt la taxe de transfert (ITP), qui est un sujet distinct abordé dans notre guide sur l’IVA et l’AJD pour les nouvelles constructions.

Les mécanismes sont également inchangés. Vous avez toujours besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) avant de pouvoir signer, vous finalisez toujours devant un notaire, et l’acte est toujours enregistré au registre foncier. Les dépôts sur plan sont toujours protégés par une garantie bancaire en vertu de la Ley 57/68. Rien de tout cela ne dépend de l’appartenance à l’UE, de sorte qu’un acheteur britannique suit le même parcours d’acquisition qu’auparavant.

Le plus grand changement : l’impôt annuel en tant que propriétaire non-résident

C’est là que le Brexit mord. Les propriétaires non-résidents paient l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR) via le Modelo 210, et le taux dépend de votre résidence dans l’UE/EEE ou dans un pays tiers. Les résidents britanniques étant désormais des résidents de pays tiers, le taux nominal de l’IRNR est passé de 19% à 24%, et vous avez perdu le droit de déduire les dépenses. ³⁴

Si vous louez la propriété

Avant le Brexit, les propriétaires de l’UE et de l’EEE étaient imposés à 19% sur le revenu locatif net et pouvaient déduire des coûts tels que l’IBI, les charges de copropriété, l’assurance, les réparations, les intérêts hypothécaires et l’amortissement. En tant que résident britannique aujourd’hui, vous payez 24% sur le loyer brut sans aucune déduction autorisée. ³⁴ Pour une propriété rapportant, disons, 12,000 euros de loyer avec 4,000 euros de coûts, un résident de l’UE serait imposé sur 8,000 euros, tandis qu’un résident britannique est imposé sur la totalité des 12,000 euros, et à un taux plus élevé. À noter un point en évolution : une décision historique de la justice espagnole a ouvert la voie à la déduction des dépenses pour certains propriétaires non-européens, mais la situation est encore en train d’évoluer, il convient donc de traiter la déductibilité avec prudence et de demander conseil. ⁵

Si vous la gardez pour votre propre usage

Même une résidence secondaire vide qui n’est jamais louée déclenche l’impôt sur le revenu imputé (renta imputada). La base imposable est de 1.1% de la valeur cadastrale (2% lorsque la valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années), et le taux appliqué à cette base est désormais de 24% pour les propriétaires britanniques au lieu de 19%. ⁵ Vous le déclarez sur le Modelo 210 avant le 31 décembre de l’année suivante. Par ailleurs, votre mairie facture l’IBI annuel (impôt foncier local) basé sur la valeur cadastrale, qui n’est pas affecté par le Brexit. Ces deux points sont abordés dans notre guide sur les charges de copropriété, l’IBI et le coût de possession.

Vente ultérieure : la retenue de 3% s’applique toujours

Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3% du prix et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d’un mois. ⁶ Il s’agit d’un acompte sur votre impôt sur les plus-values, et non d’une taxe supplémentaire, et il s’appliquait également avant le Brexit. Vous déposez ensuite le Modelo 210 dans les quatre mois pour déclarer la plus-value réelle et soit réclamer l’excédent, soit payer le solde. ⁶ Le taux d’imposition des plus-values des non-résidents est généralement appliqué à 19%. ⁷ Il existe un véritable débat sur la question de savoir si les vendeurs de pays tiers devraient être soumis à 24% plutôt qu’à 19%, il convient donc de confirmer la position actuelle auprès d’un conseiller fiscal espagnol avant de vendre. Notre guide sur la vente en tant que non-résident explique les mécanismes.

Votre droit de séjourner ici : la règle des 90/180

Le changement que les propriétaires britanniques ressentent le plus est sur le calendrier. En tant que ressortissant de pays tiers, vous pouvez désormais séjourner en Espagne, et dans l’espace Schengen plus large, pour un maximum de 90 jours sur toute période de 180 jours glissants sans visa. ⁸ Posséder une maison ne prolonge pas cette autorisation. À partir du second semestre 2026, les visiteurs exemptés de visa, y compris les Britanniques, auront également besoin de l’ETIAS, une autorisation de voyage préalable coûtant environ 7 euros et valable pour plusieurs courts séjours, ainsi que des contrôles biométriques dans le cadre du nouveau système d’entrée/sortie. ⁹

Pour vivre plus longtemps dans votre maison sur la Costa del Sol, vous avez besoin d’un visa de résidence. Deux voies courantes pour les acheteurs britanniques sont :

• Le visa non lucratif (NLV), pour ceux qui ont des revenus passifs et ne travailleront pas en Espagne. Pour 2026, vous devez justifier d’environ 2,400 euros par mois (400% de l’IPREM), plus environ 600 euros par mois par personne à charge. ⁸¹⁰
• Le visa de nomade numérique (DNV), pour les travailleurs à distance et les freelances ayant principalement des clients non espagnols, exigeant environ 2,849 euros par mois (200% du salaire minimum) en 2026. ¹²

Notez que l’Espagne a aboli le visa doré (résidence par investissement immobilier) le 3 avril 2025, donc l’achat d’une maison n’est plus une voie vers la résidence, bien que les titulaires qui ont fait leur demande avant cette date conservent leurs droits. ¹¹¹³ Ces voies sont présentées plus en détail dans nos guides sur le visa non lucratif et le visa de nomade numérique.

Crédits immobiliers : conditions plus strictes pour les acheteurs britanniques

Les banques espagnoles prêtent toujours aux Britanniques, mais en tant que non-résidents, vous empruntez moins. Les acheteurs non-résidents sont généralement plafonnés à 60% à 70% de l’évaluation bancaire, et certains prêteurs traitent les demandeurs britanniques post-Brexit de manière plus conservative à 50% à 60%, alors prévoyez un acompte de 30% à 40% plus les frais d’achat. ¹⁴¹⁵ Il s’agit d’une différence de politique de prêt plutôt que d’une interdiction légale, et les profils financiers plus solides obtiennent de meilleures conditions. Notre guide sur le dépôt hypothécaire et le ratio LTV pour les non-résidents explique le processus de demande.

Soins de santé et pensions

Les retraités de l’État britannique qui déménagent en Espagne peuvent toujours exporter leurs droits au NHS en utilisant le formulaire S1, qui reste valable après le Brexit et donne accès au système public espagnol, le coût étant remboursé par le Royaume-Uni. ¹⁶ La GHIC (successeur de la CEAM) ne couvre que les traitements nécessaires lors de courts séjours, pas la résidence. Si vous avez moins l’âge de la retraite et ne travaillez pas en Espagne, un visa tel que le NLV exige une assurance maladie privée complète. En matière d’impôts, la convention de double imposition Royaume-Uni-Espagne continue de régir quel pays impose votre pension et vous empêche d’être imposé deux fois, lisez donc nos guides sur les conventions de double imposition et la retraite en Espagne.

Points clés pratiques pour les acheteurs britanniques

1. Les coûts d’achat sont inchangés : prévoyez environ 12% à 14% en plus du prix pour une nouvelle construction andalouse. ¹²
2. Prévoyez un impôt annuel plus élevé : 24% sur le loyer brut ou sur le revenu imputé, avec des déductions limitées ou nulles. ³⁵
3. Planifiez votre temps : 90 jours sur 180, plus l’ETIAS à partir de fin 2026, à moins que vous ne déteniez un visa de résidence. ⁸⁹
4. Attendez-vous à un acompte plus important si vous avez besoin d’un crédit immobilier. ¹⁴¹⁵
5. Gardez à l’esprit la retenue de 3% pour toute vente future. ⁶

Le Brexit a transformé l’acquisition d’une maison sur la Costa del Sol en un exercice plus administratif et fiscal pour les ressortissants britanniques, mais il n’a pas fermé la porte. Avec un bon avocat, un gestor pour vos déclarations Modelo 210 et une planification réaliste autour de la règle des 90/180, l’achat après le Brexit reste simple. Pour les prochaines étapes, consultez nos guides sur les coûts d’achat des nouvelles constructions, les taxes des non-résidents et les options de résidence.