Comprare dopo la Brexit: Cosa è cambiato per gli acquirenti britannici

Acquistare proprietà sulla Costa del Sol dopo la Brexit è ancora del tutto possibile per i cittadini del Regno Unito, e la transazione stessa funziona più o meno come prima. Ciò che è cambiato è il vostro status legale: dal 1° gennaio 2021 il Regno Unito è un paese terzo al di fuori dell’UE e del SEE, e quella riclassificazione ha silenziosamente ridefinito la tassa annuale che pagate come proprietari, il vostro diritto di trascorrere del tempo nella vostra casa spagnola e come accedete all’assistenza sanitaria. Questa guida espone, per l’intera Costa del Sol, esattamente cosa è cambiato per gli acquirenti del Regno Unito e, altrettanto importante, cosa non è cambiato.

Cosa non è cambiato quando si acquista

Le imposte di acquisto su una nuova costruzione sulla Costa del Sol sono identiche per residenti e non residenti, e la Brexit non le ha toccate. Su una casa di nuova costruzione acquistata da uno sviluppatore in Andalusia si paga il 10% di IVA (VAT) più l’imposta di bollo (AJD) all’1,2% in Andalusia, quindi circa l’11,2% di tasse. ¹² Oltre a ciò, prevedete spese notarili di circa lo 0,5% all’1% e spese del Registro di Proprietà di circa lo 0,3% allo 0,5% del prezzo, entrambe stabilite da tariffe regolamentate, più le spese legali. ² Come regola generale, prevedete circa il 12% al 14% in più rispetto al prezzo indicato per una nuova costruzione. Le case di rivendita pagano invece l’imposta di trasferimento (ITP), che è un argomento separato trattato nella nostra guida su IVA e AJD per nuove costruzioni.

Anche le meccaniche sono invariate. Avete ancora bisogno di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) prima di poter firmare, completate ancora davanti a un notaio, e l’atto è ancora registrato presso il Registro di Proprietà. I depositi per acquisti su progetto sono ancora protetti da garanzia bancaria ai sensi della Ley 57/68. Nulla di tutto ciò dipende dall’appartenenza all’UE, quindi un acquirente del Regno Unito segue lo stesso percorso di compravendita di prima.

Il cambiamento più grande: l’imposta annuale come proprietario non residente

È qui che la Brexit si fa sentire. I proprietari non residenti pagano l’Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR) spagnola tramite il Modelo 210, e l’aliquota dipende dal fatto che si sia residenti nell’UE/SEE o in un paese terzo. Poiché i residenti del Regno Unito sono ora residenti di un paese terzo, l’aliquota principale dell’IRNR è aumentata dal 19% al 24%, e avete perso il diritto di dedurre le spese. ³⁴

Se affittate la proprietà

Prima della Brexit, i proprietari immobiliari dell’UE e del SEE erano tassati al 19% sul reddito da locazione netto e potevano dedurre costi come IBI, spese condominiali, assicurazione, riparazioni, interessi ipotecari e ammortamento. Come residente nel Regno Unito oggi pagate il 24% sull’affitto lordo senza alcuna deduzione consentita. ³⁴ Su una proprietà che rende, diciamo, 12.000 euro di affitto con 4.000 euro di costi, un residente dell’UE sarebbe tassato su 8.000 euro, mentre un residente del Regno Unito è tassato sull’intero importo di 12.000 euro, e con un’aliquota più alta. Si noti un punto in via di sviluppo: una sentenza storica del tribunale spagnolo ha aperto la porta ad alcuni proprietari non UE per dedurre le spese, ma la posizione è ancora in evoluzione, quindi trattate la deducibilità con cautela e chiedete consiglio. ⁵

Se la tenete per uso proprio

Anche una seconda casa vuota che non viene mai affittata genera un’imposta sul reddito imputato (renta imputada). La base imponibile è l’1,1% del valore catastale (2% dove il valore non è stato rivisto negli ultimi dieci anni), e l’aliquota applicata a tale base è ora del 24% per i proprietari del Regno Unito anziché del 19%. ⁵ La si dichiara sul Modelo 210 entro il 31 dicembre dell’anno successivo. Separatamente, il vostro municipio fattura l’IBI annuale (imposta locale sulla proprietà) basata sul valore catastale, che non è influenzata dalla Brexit. Entrambe sono trattate nella nostra guida sulle spese condominiali, IBI e costi di proprietà.

Vendita successiva: la ritenuta del 3% si applica ancora

Quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’Agencia Tributaria tramite il Modelo 211 entro un mese. ⁶ Questo è un acconto sulla vostra imposta sulle plusvalenze, non una tassa extra, e si applicava anche prima della Brexit. Dovrete poi presentare il Modelo 210 entro quattro mesi per dichiarare la plusvalenza effettiva e richiedere il rimborso dell’eccesso o pagare il saldo. ⁶ L’aliquota sulle plusvalenze per i non residenti è comunemente applicata al 19%. ⁷ C’è un vero dibattito sul fatto che i venditori di paesi terzi dovrebbero affrontare il 24% anziché il 19%, quindi confermate la posizione attuale con un consulente fiscale spagnolo prima di vendere. La nostra guida alla vendita come non residente approfondisce le meccaniche.

Il vostro diritto di trascorrere del tempo qui: la regola 90/180

Il cambiamento che i proprietari del Regno Unito sentono di più riguarda il calendario. Come cittadino di un paese terzo, ora potete soggiornare in Spagna, e nella più ampia area Schengen, per un massimo di 90 giorni in qualsiasi periodo di 180 giorni consecutivi senza visto. ⁸ Possedere una casa non estende tale concessione. Dalla seconda metà del 2026, i visitatori esenti da visto, inclusi i britannici, avranno anche bisogno dell’ETIAS, un’autorizzazione di viaggio preventiva che costa circa 7 euro e valida per soggiorni brevi multipli, oltre ai controlli biometrici nell’ambito del nuovo Entry/Exit System. ⁹

Per vivere nella vostra casa sulla Costa del Sol più a lungo avete bisogno di un visto di residenza. Due percorsi comuni per gli acquirenti del Regno Unito sono:

• Il visto non lucrativo (NLV), per coloro con reddito passivo che non lavoreranno in Spagna. Per il 2026 dovrete dimostrare circa 2.400 euro al mese (400% dell’IPREM), più circa 600 euro al mese per ogni dipendente. ⁸¹⁰
• Il visto per nomadi digitali (DNV), per lavoratori a distanza e liberi professionisti con clienti prevalentemente non spagnoli, che richiede circa 2.849 euro al mese (200% del salario minimo) nel 2026. ¹²

Si noti che la Spagna ha abolito il visto d’oro (residenza tramite investimento immobiliare) il 3 aprile 2025, quindi l’acquisto di una casa non è più un percorso per la residenza, anche se i titolari che hanno presentato domanda prima di tale data mantengono i loro diritti. ¹¹¹³ Questi percorsi sono illustrati più in dettaglio nelle nostre guide sul visto non lucrativo e sul visto per nomadi digitali.

Mutui: condizioni più restrittive per gli acquirenti del Regno Unito

Le banche spagnole concedono ancora prestiti ai britannici, ma come non residenti potete prendere in prestito meno. Gli acquirenti non residenti sono tipicamente limitati al 60%-70% della valutazione bancaria, e alcuni prestatori trattano i richiedenti del Regno Unito post-Brexit in modo più conservativo al 50%-60%, quindi pianificate un acconto del 30%-40% più i costi di acquisto. ¹⁴¹⁵ Questa è una differenza di politica di prestito piuttosto che un divieto legale, e profili finanziari più solidi ottengono condizioni migliori. La nostra guida sul deposito per mutui e LTV per non residenti spiega il processo di domanda.

Assistenza sanitaria e pensioni

I pensionati statali del Regno Unito che si trasferiscono in Spagna possono ancora esportare il loro diritto all’NHS utilizzando il modulo S1, che rimane valido dopo la Brexit e dà accesso al sistema pubblico spagnolo con il costo rimborsato dal Regno Unito. ¹⁶ La GHIC (successore dell’EHIC) copre solo le cure necessarie durante brevi visite, non la residenza. Se siete al di sotto dell’età pensionabile e non lavorate in Spagna, un visto come l’NLV richiede un’assicurazione sanitaria privata completa. Per quanto riguarda le tasse, il trattato sulla doppia imposizione Regno Unito-Spagna continua a regolare quale paese tassa la vostra pensione e vi impedisce di essere tassati due volte, quindi leggete insieme alle nostre guide sui trattati sulla doppia imposizione e sul pensionamento in Spagna.

Punti chiave pratici per gli acquirenti del Regno Unito

1. I costi di acquisto sono invariati: prevedere circa il 12% al 14% in più rispetto al prezzo per una nuova costruzione andalusa. ¹²
2. Prevedere tasse annuali più elevate: 24% sull’affitto lordo o sul reddito imputato, con deduzioni limitate o nulle. ³⁵
3. Pianificate il vostro tempo: 90 giorni in ogni periodo di 180, più ETIAS da fine 2026, a meno che non siate titolari di un visto di residenza. ⁸⁹
4. Aspettatevi un acconto maggiore se avete bisogno di un mutuo. ¹⁴¹⁵
5. Tenete presente la ritenuta del 3% per qualsiasi vendita futura. ⁶

La Brexit ha reso il possesso di una casa sulla Costa del Sol più un esercizio amministrativo e fiscale per i cittadini del Regno Unito, ma non ha chiuso la porta. Con un buon avvocato, un gestor per le vostre dichiarazioni Modelo 210 e una pianificazione realistica riguardo alla regola 90/180, l’acquisto dopo la Brexit rimane semplice. Per i prossimi passi, leggete le nostre guide sui costi di acquisto di nuove costruzioni, sulle tasse per non residenti e sulle opzioni di residenza.