Golf et Style de vie sur la Nouvelle Golden Mile
Le Nouveau Mille d'Or entre Marbella et Estepona combine golf de championnat et soleil toute l'année avec un accès facile à l'aéroport de Malaga, aux écoles et aux soins de santé privés. Pour un logement neuf, les acheteurs étrangers paient 10% d'IVA plus 1.2% d'AJD en Andalousie, puis l'IBI annuel et l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) via le Modelo 210; la voie du Golden Visa immobilier a été fermée le 3 avril 2025.
Le New Golden Mile est la bande côtière s’étendant approximativement de l’extrémité ouest de Marbella jusqu’à Estepona, et pour de nombreux acheteurs étrangers, il est devenu le point de référence pour le golf et le style de vie sur la Costa del Sol. Ce guide explique ce que le New Golden Mile offre réellement, quels parcours se trouvent à une courte distance en voiture, et, tout aussi important, ce qu’il en coûte d’acheter et de posséder une maison neuve ici en tant que non-résident. Le golf est le titre ; les détails fiscaux et juridiques sont ce qui protège votre argent.
Où se situe le New Golden Mile, et pourquoi le golf le définit
La région combine des urbanisations établies, des promenades en bord de mer et un ensemble dense de complexes de golf, c’est pourquoi le style de vie et le golf sont presque inséparables sur le New Golden Mile. Estepona s’est repositionnée comme l’un des pôles à la croissance la plus rapide pour les nouveaux développements sur la côte, populaire auprès des acheteurs britanniques, nord-européens et nord-américains à la recherche d’une base détendue mais connectée.8
Le golf est l’ancre. En quelques minutes, vous avez plusieurs parcours de championnat. L’El Paraiso Golf Club est un parcours de 18 trous conçu par Gary Player, ouvert en 1973, situé dans une vallée sous la montagne La Concha.6 L’Atalaya Golf and Country Club propose deux parcours de 18 trous de type ‘parkland’ (l’Ancien, de 1968, et le Nouveau).6 Un peu plus à l’intérieur des terres à Benahavis, le complexe Villa Padierna abrite trois parcours (Flamingos, Alferini et Tramores) ainsi qu’une académie de petit jeu.6 Pour un acheteur qui joue régulièrement, l’attrait est d’avoir cette concentration accessible sans un long trajet.
Ce que vous payez pour acheter une maison neuve
Les coûts d’achat sont le premier chiffre à bien comprendre, car une construction neuve (obra nueva) est taxée différemment d’une revente. Sur une maison neuve, vous payez la TVA (IVA) à 10% du prix, plus le droit de timbre (Actos Juridicos Documentados, AJD) au taux général de l’Andalousie de 1,2%.1 Cette charge de transfert combinée de 11,2% est plus élevée que le 7% ITP qui s’applique à une revente en Andalousie, donc la prime sur le neuf est réelle et devrait être budgétisée dès le départ.1
En plus des taxes, prévoyez les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier et les frais juridiques. Une règle empirique courante sur la Costa del Sol est de budgétiser environ 10% à 13% du prix pour les taxes et les frais de transaction lors de l’achat d’une construction neuve.4 Vous avez également besoin d’un numéro d’identification d’étranger (NIE) avant de pouvoir finaliser l’achat.4
| Coût d’un achat neuf | Taux / base | Qui / quand |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10% du prix1 | Payé au promoteur à l’achèvement |
| AJD (droit de timbre), Andalousie | 1,2% du prix1 | Déposé dans les 30 jours ouvrables suivant l’acte1 |
| Notaire, Registre, juridique | Fait partie d’un total d’environ 10-13%4 | Autour de l’achèvement |
| NIE | Frais administratifs | Avant l’achèvement4 |
Des tranches d’AJD réduites existent en Andalousie (par exemple 0,3% pour les acheteurs ayant un handicap reconnu, les familles nombreuses ou les moins de 35 ans achetant une résidence principale de moins de 150 000 euros), mais la plupart des acheteurs internationaux d’une propriété du New Golden Mile ne relèveront pas de ces seuils.1
Acheter sur plan en toute sécurité
Une grande partie des nouvelles constructions ici se vendent sur plan, avec un acompte suivi de paiements par étapes pendant la construction et le solde à la remise. Le droit espagnol protège ces paiements anticipés. En vertu de la Ley 57/68, telle que renforcée par la Ley 20/2015, un promoteur doit garantir chaque paiement que vous effectuez avant l’achèvement avec une garantie bancaire ou une police d’assurance, sans frais pour vous.9 Si le promoteur ne livre pas, cette garantie doit vous restituer votre argent plus les intérêts légaux.9
Le détail important est que la protection doit être individualisée : chaque certificat de garantie doit vous nommer, faire référence à votre unité spécifique et couvrir le montant exact payé, y compris la TVA et les intérêts.9 Avant de débloquer de l’argent, faites confirmer par un avocat indépendant que la garantie est en place. C’est un point à croiser avec un guide dédié sur l’achat sur plan et le processus de transfert de propriété.
Financement en tant que non-résident
Si vous avez besoin d’un prêt immobilier, les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents jusqu’à 60% à 70% de la valeur ou du prix d’achat, prévoyez donc un acompte d’environ 30% à 40% plus les coûts de transaction mentionnés ci-dessus.4 Les prêteurs demanderont deux ans de documents de revenus, et il faut généralement plusieurs semaines entre la demande et la signature chez le notaire.4 Étant donné que le New Golden Mile compte de nombreuses maisons de grande valeur, notez que pour les propriétés de plus d’environ un million d’euros, certaines banques réduisent encore le rapport prêt/valeur maximum.4 Un guide de financement distinct couvre les taux et la comparaison des prêteurs plus en détail.
Le coût annuel de la possession
Une fois propriétaire, trois éléments récurrents sont importants. Premièrement, l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière locale, est facturée annuellement par la mairie et est calculée sur la valeur cadastrale ; les taux urbains en Espagne se situent généralement entre environ 0,4% et 1,3% selon la municipalité, alors confirmez le chiffre actuel d’Estepona sur votre premier reçu.10 Deuxièmement, en tant que non-résident, vous devez l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré sur le Modelo 210.2
Si le logement est destiné à votre usage personnel et n’est pas loué, vous payez l’impôt sur un revenu notionnel “imputé” : la base imposable est de 1,1% de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été établie au cours de l’année en cours ou des dix précédentes, ou de 2% autrement.2 Le taux d’imposition sur cette base est de 19% pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, et de 24% pour les autres non-résidents, qui ne peuvent pas non plus déduire les dépenses.2 Le Modelo 210 pour revenu imputé est déposé une fois par an, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’exercice fiscal.2
Troisièmement, si vous louez la propriété, les revenus locatifs sont également déclarés sur le Modelo 210. Depuis 2024, les revenus locatifs sont déclarés annuellement plutôt que trimestriellement.2 Les propriétaires de l’UE/EEE sont imposés à 19% et peuvent déduire les dépenses autorisées ; les propriétaires non-UE paient 24% sur le loyer brut sans déductions.2 Estepona et Marbella ont tendance à montrer la plus forte demande locative sur la côte, avec des rendements couramment cités dans la région de 4% à 6% pour les locations de vacances en fonction de l’emplacement et du type de propriété.8 Considérez-les comme indicatifs, non garantis, et notez que les locations de vacances en Andalousie doivent être enregistrées avant toute publicité. Des frais de communauté s’appliquent également dans la plupart des développements de complexes. Pour les règles de location et la fiscalité, consultez un guide dédié à la location et à l’IRNR.
Vendre plus tard : rétention, plus-values et plusvalia
Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3% du prix et le verser à l’Agence fiscale en utilisant le Modelo 211 ; il s’agit d’une avance sur votre impôt sur les plus-values, et non d’une taxe supplémentaire.3 Vous déposez ensuite le Modelo 210 pour déclarer le gain réel, imposé à 19% pour les non-résidents, et récupérer tout excédent si les 3% étaient supérieurs à votre obligation.3 Séparément, la mairie perçoit la plusvalia municipal, une taxe locale sur la valeur foncière qui varie selon la municipalité.3 Inclure les coûts de sortie dans vos calculs à l’achat évite les surprises des années plus tard.
Résidence, visas et aspects pratiques
Un changement récent est important pour les acheteurs non-européens : l’Espagne a aboli le Golden Visa basé sur la propriété. La Loi Organique 1/2025 a mis fin au programme le 3 avril 2025, de sorte qu’un achat immobilier de 500 000 euros ou plus n’accorde plus la résidence ; les demandes déposées avant cette date sont toujours traitées.5 Les ressortissants non-européens qui souhaitent vivre ici devraient maintenant envisager d’autres voies de résidence (par exemple le visa non-lucratif) plutôt qu’un investissement immobilier. L’achat d’un logement reste simple pour tout étranger possédant un NIE, quel que soit son statut de résident.45
Dans la vie quotidienne, la connectivité est un véritable atout. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol a accueilli près de 25 millions de passagers en 2024 sur environ 275 routes, et se trouve à environ une heure de route d’Estepona.7 Les familles ont des options de programme scolaire britannique telles que la Mayfair International Academy à Estepona, et des soins de santé privés, y compris Hospiten Estepona avec des services aux patients internationaux.8 Les conventions espagnoles de double imposition permettent généralement que l’impôt payé en Espagne soit crédité sur l’impôt dû dans votre pays d’origine, bien que les mécanismes dépendent de votre pays de résidence, alors confirmez votre propre situation avec un conseiller. Pour les voies de résidence en détail, et pour le traitement fiscal dans votre pays d’origine spécifique, lisez les guides complémentaires sur les visas et la relocalisation.
En résumé
Le New Golden Mile doit sa réputation à son style de vie : golf à quelques minutes, plages, une liaison rapide vers un aéroport international majeur, et les services dont les familles qui déménagent ont besoin. En tant qu’achat, traitez-le avec la même discipline que toute nouvelle construction espagnole. Budgétisez la TVA de 10% et l’AJD de 1,2%, sécurisez vos paiements sur plan en vertu de la Ley 57/68, planifiez le financement autour d’un rapport prêt/valeur de 60% à 70%, et notez votre Modelo 210 annuel. Faites cela, et le golf est la partie dont vous pourrez profiter.
Questions fréquentes
Quels impôts dois-je payer lors de l'achat d'une construction neuve sur le New Golden Mile ?
Sur une construction neuve (obra nueva) en Andalousie, vous payez 10% d'IVA (TVA) plus 1.2% d'AJD (droit de timbre), soit environ 11.2% de taxes de transfert, en plus des frais de notaire, de Registre et des frais juridiques. En règle générale, prévoyez environ 10% à 13% du prix pour les taxes et les coûts combinés.14
Puis-je encore obtenir la résidence espagnole en achetant une propriété ici ?
Non. L'Espagne a mis fin au Golden Visa basé sur la propriété en vertu de la loi organique 1/2025, à compter du 3 avril 2025, de sorte qu'un achat de 500,000 euros ou plus n'accorde plus la résidence. Les demandes déposées avant cette date sont toujours traitées. Les acheteurs non-européens qui souhaitent vivre en Espagne devraient envisager des voies telles que le visa non-lucratif.5
Quelle taxe annuelle les non-résidents paient-ils sur une résidence secondaire ?
Si vous ne la louez pas, vous payez l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur un revenu imputé via le Modelo 210. La base imposable est de 1.1% de la valeur cadastrale (2% si cette valeur a plus de dix ans), taxée à 19% pour les résidents de l'UE/EEE ou 24% pour les autres. Elle est déclarée une fois par an, avant le 31 décembre de l'année suivante. Vous payez également l'IBI annuel à la mairie.210
Combien un acheteur étranger peut-il emprunter avec un prêt hypothécaire espagnol ?
Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents 60% à 70% de la valeur ou du prix, attendez-vous donc à un acompte d'environ 30% à 40% plus les frais de transaction. Les logements de valeur supérieure à environ un million d'euros peuvent voir un ratio prêt/valeur maximal plus bas. Les prêteurs demandent généralement deux ans de documentation sur les revenus.4
Que se passe-t-il au niveau fiscal lorsque je vends en tant que non-résident ?
L'acheteur retient 3% du prix et le paie à l'Agence Fiscale sur le Modelo 211 à titre d'avance sur votre impôt sur les plus-values. Vous déclarez ensuite le gain sur le Modelo 210, taxé à 19%, et récupérez tout excédent. Vous payez également la plusvalia municipal, une taxe locale sur la valeur foncière qui varie selon la municipalité.3
Quelle est la proximité du New Golden Mile avec un aéroport et un golf ?
L'aéroport de Malaga-Costa del Sol est à environ une heure de route d'Estepona et a géré près de 25 millions de passagers en 2024 sur environ 275 routes. Des golfs de championnat sont à quelques minutes, notamment El Paraiso, les deux parcours d'Atalaya, et le complexe de trois parcours Villa Padierna près de Benahavis.67
