Déménager de l'Irlande en Espagne

Déménager de l’Irlande vers l’Espagne est l’une des relocalisations les plus fluides qu’un citoyen de l’UE puisse effectuer, et la Costa del Sol (de Malaga à Estepona et Sotogrande, en passant par Marbella) reste le lieu d’atterrissage le plus populaire pour les acheteurs irlandais. L’Irlande étant un État membre de l’Union européenne, les citoyens irlandais bénéficient d’une totale liberté de circulation : aucun visa, aucun Golden Visa et aucun visa non lucratif ne sont requis. Ce guide aborde la résidence, les taxes sur l’achat d’une maison neuve, ainsi que les coûts de fonctionnement et les obligations qui en découlent. Pour les mécanismes de l’achat lui-même, consultez nos guides complémentaires sur l’achat d’une propriété neuve en Espagne et l’obtention de votre numéro NIE.

Résidence : ce dont les citoyens irlandais ont réellement besoin

Selon les règles de libre circulation de l’UE, un citoyen irlandais peut vivre en Espagne indéfiniment. Si vous restez plus de trois mois, vous devez vous enregistrer et obtenir le Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión (le certificat de résidence européen vert), demandé auprès d’une Oficina de Extranjeria ou d’un poste désigné de la Policia Nacional.¹ Pour vous enregistrer, vous devez généralement prouver des moyens financiers suffisants et une couverture de soins de santé privée ou publique, ainsi qu’un justificatif de domicile.¹ Il n’y a pas de carte TIE pour les ressortissants de l’UE : le certificat vert au format A4 ou carte de crédit est le document que vous conservez.

Vous devriez également vous inscrire sur le padron (empadronamiento) à votre mairie locale une fois que vous avez une adresse. Le padron est la base de l’accès aux services locaux, aux places scolaires et au système de santé, et c’est rapide à faire. Comme l’Espagne, à l’instar de l’Irlande, utilise l’euro, les déménageurs irlandais évitent l’exposition aux devises à laquelle sont confrontés les acheteurs en livres sterling ou en dollars, ce qui simplifie le budget tant pour l’achat que pour la vie quotidienne.

Acheter une maison : NIE, taxes et frais de clôture

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale requis pour signer l’acte, ouvrir un compte bancaire et payer des impôts. La taxe que vous payez à l’achat dépend si la propriété est neuve ou de revente.

Propriété neuve

Une maison neuve achetée à un promoteur est soumise à l’IVA (TVA) à 10% du prix, plus l’AJD (Actos Juridicos Documentados, droit de timbre).²³ En Andalousie, le taux général d’AJD est de 1,2% suite à la réforme fiscale régionale de 2021, qui l’a abaissé par rapport aux 1,5% précédents.³ Ainsi, pour une construction neuve, vous devriez budgétiser environ 11,2% en taxes d’achat, avant les frais de notaire, de Registre Foncier et les honoraires d’avocat.

Propriété de revente

Une maison de revente (d’occasion) n’est pas soumise à l’IVA ; elle est plutôt soumise à l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). L’Andalousie applique un taux forfaitaire de 7%, simplifié par rapport à l’ancienne échelle progressive de 8% à 10% lors de la même réforme de 2021.³ Aucun AJD distinct n’est facturé sur une revente qui paie l’ITP.

En plus des taxes, prévoyez les frais de notaire, l’inscription au Registre Foncier et les honoraires d’avocat (un avocat indépendant est fortement conseillé, généralement autour de 1% plus IVA). En règle générale, les coûts de transaction totaux pour une construction neuve sur la Costa del Sol s’élèvent à environ 12% à 14% en plus du prix. Consultez notre guide sur le coût réel de l’achat d’une propriété sur la Costa del Sol pour une ventilation complète.

Protection de l’acheteur sur plan

Si vous achetez sur plan, la loi espagnole (issue de la Ley 57/1968 et désormais intégrée à la législation sur la construction) exige que le promoteur garantisse vos paiements échelonnés par le biais d’une garantie bancaire ou d’une police d’assurance, afin que vos dépôts soient protégés si le projet n’est pas livré. Vérifiez toujours que cette garantie est en place avant de payer.

Financement : hypothèques pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais à des ratios prêt/valeur inférieurs à ceux des résidents. Selon la norme du marché (et non un plafond légal), les acheteurs non-résidents se voient généralement offrir environ 60% à 70% du prix d’achat ou de l’évaluation, le montant le plus bas étant retenu, vous devriez donc prévoir un acompte plus important que vous ne le feriez en Irlande.[flags] Les taux, les conditions et la documentation requise varient selon le prêteur ; notre guide sur les hypothèques espagnoles pour non-résidents couvre le processus. Une fois que vous vous enregistrez en tant que résident espagnol, de meilleurs ratios LTV et conditions pour résidents sont généralement disponibles.

Résidence fiscale et le traité Irlande-Espagne

Vous devenez résident fiscal espagnol si vous passez plus de 183 jours en Espagne au cours d’une année civile, ou si vos principaux intérêts économiques y sont basés.⁴ Les résidents fiscaux sont imposés sur leurs revenus mondiaux et déposent la déclaration annuelle IRPF. La Convention de double imposition Irlande-Espagne répartit les droits d’imposition entre les deux pays afin que le même revenu ne soit pas imposé deux fois, avec des mécanismes de crédit d’impôt.⁵ En général, la plupart des pensions privées sont imposables dans votre pays de résidence tandis que les pensions de la fonction publique restent généralement imposables à la source ; ces règles étant spécifiques aux faits, prenez conseil avant de transférer une pension.⁵[flags]

Les nouveaux arrivants qui deviennent résidents fiscaux espagnols et détiennent des actifs à l’étranger d’une valeur supérieure à 50 000 euros dans n’importe quelle catégorie doivent déposer la déclaration informative Modelo 720.⁶ Le régime de sanctions associé a été annulé par la Cour de justice de l’UE, mais l’obligation de déclaration elle-même demeure, ne la négligez donc pas.⁶

Si vous conservez votre logement en tant que non-résident

De nombreux acheteurs irlandais achètent d’abord une maison de vacances ou d’investissement avant de s’installer à temps plein. En tant que propriétaire non-résident, vous avez des obligations au titre de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), déclarées sur le Modelo 210.⁷

• Revenu imputé (propriété non louée) : L’Espagne considère un revenu notionnel de 1,1% de la valeur cadastrale (ou 2% si la valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années). Pour les résidents de l’UE/EEE, y compris l’Irlande, ceci est taxé à 19%.⁷
• Revenus locatifs : Les résidents de l’UE/EEE sont taxés à 19% sur le bénéfice locatif net et peuvent déduire les dépenses autorisées ; les propriétaires non-UE paient 24% sur le brut sans déductions. Être irlandais (UE) est un réel avantage ici.⁷

Coûts courants : IBI, communauté et services publics

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’impôt foncier local annuel fixé par chaque mairie en pourcentage de la valeur cadastrale ; les taux varient selon les municipalités et se situent généralement dans la fourchette de 0,4% à 1,1% pour les propriétés urbaines.⁸[flags] Prévoyez également les charges de copropriété (comunidad) pour les appartements et les résidences fermées, les charges d’ordures (basura), l’assurance habitation et les services publics. Si vous vendez ultérieurement, un vendeur non-résident voit 3% du prix de vente retenus par l’acheteur et versés à l’administration fiscale sur le Modelo 211 à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values, et le vendeur règle tout solde (taux de plus-value UE/EEE de 19%) via le Modelo 210.⁷

Soins de santé et écoles

En tant que citoyen de l’UE, vous avez plusieurs options en matière de soins de santé. Les retraités de l’État irlandais peuvent enregistrer le formulaire S1 pour accéder aux soins de santé publics espagnols financés par l’Irlande ; les travailleurs qui paient la sécurité sociale espagnole sont couverts par le système ; et tout le monde peut avoir une couverture privée, souvent utilisée pour satisfaire l’exigence d’enregistrement de résidence.¹[flags] Emportez votre Carte Européenne d’Assurance Maladie pour la période de transition. Pour les familles, la Costa del Sol offre un large choix d’écoles publiques (gratuites) et d’écoles privées internationales et britanniques concentrées autour de Marbella, Estepona et Malaga, qui conviennent aux familles irlandaises souhaitant un parcours en anglais. Vérifiez les règles d’inscription et de secteur auprès de chaque mairie et école directement.

Un ordre d’étapes judicieux

1. Demandez votre NIE (en personne en Espagne ou via le consulat espagnol).
2. Ouvrez un compte bancaire espagnol et organisez le financement si nécessaire.
3. Mandatez un avocat espagnol indépendant avant de signer quoi que ce soit.
4. Finalisez l’achat devant un notaire et payez l’IVA plus l’AJD, ou l’ITP.
5. Inscrivez-vous sur le padron, puis obtenez votre certificat de résidence européen vert après trois mois.
6. Organisez les soins de santé (S1, couverture d’emploi ou privée) et, si vous louez, inscrivez-vous pour le Modelo 210.

Parce que vous déménagez au sein de l’UE et restez dans la zone euro, les difficultés sont principalement administratives plutôt que légales. Suivez correctement la séquence fiscale et de résidence, utilisez un avocat indépendant, et le déménagement de l’Irlande vers la Costa del Sol est tout à fait réalisable.