Déménager de l'Irlande en Espagne

Déménager de l’Irlande vers l’Espagne est l’une des relocalisations les plus fluides qu’un citoyen de l’UE puisse effectuer, et la Costa del Sol (de Malaga à Estepona et Sotogrande, en passant par Marbella) reste le lieu d’atterrissage le plus populaire pour les acheteurs irlandais. L’Irlande étant un État membre de l’Union européenne, les citoyens irlandais jouissent d’une totale liberté de circulation : aucun visa, aucun Golden Visa et aucun visa non lucratif ne sont requis. Ce guide aborde la résidence, les taxes sur l’achat d’un logement neuf, ainsi que les coûts de fonctionnement et les obligations qui en découlent. Pour les aspects mécaniques de l’achat lui-même, consultez nos guides complémentaires sur l’achat d’une propriété neuve en Espagne et l’obtention de votre numéro NIE.

Résidence : ce dont les citoyens irlandais ont réellement besoin

En vertu des règles de libre circulation de l’UE, un citoyen irlandais peut vivre en Espagne indéfiniment. Si vous restez plus de trois mois, vous devez vous enregistrer et obtenir le Certificado de Registro de Ciudadano de la Union (le certificat de résidence vert de l’UE), à demander auprès d’une Oficina de Extranjeria ou d’un poste désigné de la Policia Nacional.¹ Pour vous inscrire, vous devez généralement prouver des moyens financiers suffisants et une couverture de soins de santé privée ou publique, ainsi qu’une preuve d’adresse.¹ Il n’y a pas de carte TIE pour les ressortissants de l’UE : le certificat vert au format A4 ou carte de crédit est le document que vous conservez.

Vous devez également vous inscrire au padron (empadronamiento) à votre mairie locale une fois que vous avez une adresse. Le padron est la base de l’accès aux services locaux, aux places scolaires et au système de santé, et c’est rapide à faire. Comme l’Espagne, à l’instar de l’Irlande, utilise l’euro, les déménageurs irlandais évitent l’exposition aux risques de change que rencontrent les acheteurs en livres sterling ou en dollars, ce qui simplifie la budgétisation de l’achat et de la vie quotidienne.

Acheter un logement : NIE, taxes et frais de finalisation

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale requis pour signer l’acte, ouvrir un compte bancaire et payer les impôts. La taxe que vous payez à l’achat dépend si la propriété est neuve ou d’occasion.

Propriété neuve

Un logement neuf acheté auprès d’un promoteur est soumis à l’IVA (TVA) au taux de 10% du prix, plus l’AJD (Actos Juridicos Documentados, droit de timbre).²³ En Andalousie, le taux général d’AJD est de 1,2% suite à la réforme fiscale régionale de 2021, qui l’a abaissé par rapport au précédent 1,5%.³ Ainsi, pour une construction neuve, vous devriez prévoir environ 11,2% de taxes d’achat, avant les frais de notaire, de Registre Foncier et les frais juridiques.

Propriété d’occasion

Un logement d’occasion (seconde main) n’est pas soumis à l’IVA ; il est plutôt soumis à l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). L’Andalousie applique un taux fixe de 7%, simplifié par rapport à l’échelle progressive antérieure de 8% à 10% lors de la même réforme de 2021.³ Aucun AJD séparé n’est facturé sur une revente qui paie l’ITP.

En plus de la taxe, prévoyez les frais de notaire, l’inscription au Registre Foncier et les frais juridiques (un avocat indépendant est fortement recommandé, généralement environ 1% plus IVA). En règle générale, les coûts totaux de transaction sur un logement neuf de la Costa del Sol s’élèvent à environ 12% à 14% en plus du prix. Consultez notre guide sur le coût réel d’achat d’une propriété sur la Costa del Sol pour une ventilation complète.

Protection de l’acheteur sur plan

Si vous achetez sur plan, la loi espagnole (issue de la Ley 57/1968 et désormais intégrée dans la législation sur la construction) exige que le promoteur garantisse vos paiements échelonnés par une garantie bancaire ou une police d’assurance, afin que vos dépôts soient protégés si le projet n’est pas livré. Toujours confirmer que cette garantie est en place avant de payer.

Financement : prêts hypothécaires pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais avec des ratios prêt/valeur inférieurs à ceux des résidents. En tant que norme du marché (non un plafond légal), les acheteurs non-résidents se voient généralement proposer environ 60% à 70% du prix d’achat ou de l’évaluation, le montant le plus bas étant retenu, vous devriez donc prévoir un acompte plus important que ce que vous pourriez faire en Irlande.[flags] Les taux, les conditions et la documentation requise varient selon les prêteurs ; notre guide sur les prêts hypothécaires espagnols pour les non-résidents couvre le processus. Une fois que vous vous êtes enregistré en tant que résident espagnol, de meilleurs LTV et conditions pour les résidents deviennent généralement disponibles.

Résidence fiscale et traité Irlande-Espagne

Vous devenez résident fiscal espagnol si vous passez plus de 183 jours en Espagne au cours d’une année civile, ou si vos principaux intérêts économiques y sont basés.⁴ Les résidents fiscaux sont imposés sur leurs revenus mondiaux et déposent la déclaration annuelle IRPF. La Convention Irlande-Espagne de double imposition répartit les droits d’imposition entre les deux pays afin que le même revenu ne soit pas imposé deux fois, avec des mécanismes de crédit d’impôt.⁵ En général, la plupart des pensions privées sont imposables dans votre pays de résidence tandis que les pensions de la fonction publique restent généralement imposables à la source ; comme ces règles sont spécifiques aux faits, prenez conseil avant de transférer une pension.⁵[flags]

Les nouveaux arrivants qui deviennent résidents fiscaux espagnols et détiennent des actifs à l’étranger d’une valeur supérieure à 50 000 euros dans n’importe quelle catégorie doivent déposer la déclaration d’information Modelo 720.⁶ Le régime de sanctions associé a été annulé par la Cour de Justice de l’UE, mais l’obligation de déclaration elle-même demeure, alors ne l’ignorez pas.⁶

Si vous conservez votre logement en tant que non-résident

De nombreux acheteurs irlandais achètent d’abord une résidence de vacances ou d’investissement avant de s’installer à plein temps. En tant que propriétaire non-résident, vous avez des obligations au titre de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), déclaré sur le Modelo 210.⁷

• Revenu imputé (propriété non louée) : L’Espagne considère un revenu notionnel de 1,1% de la valeur cadastrale (ou 2% si la valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années). Pour les résidents de l’UE/EEE, y compris l’Irlande, ceci est taxé à 19%.⁷
• Revenus locatifs : Les résidents de l’UE/EEE sont taxés à 19% sur le bénéfice net de la location et peuvent déduire les dépenses autorisées ; les propriétaires non-UE paient 24% sur le brut sans déductions. Être irlandais (UE) est un réel avantage ici.⁷

Coûts courants : IBI, communauté et services publics

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière locale annuelle fixée par chaque mairie en pourcentage de la valeur cadastrale ; les taux varient selon les municipalités et se situent généralement dans la fourchette de 0,4% à 1,1% pour les propriétés urbaines.⁸[flags] Prévoyez également les charges de copropriété (comunidad) pour les appartements et les développements fermés, les frais de ramassage des ordures (basura), l’assurance habitation et les services publics. Si vous vendez ultérieurement, un vendeur non-résident verra 3% du prix de vente retenu par l’acheteur et versé à l’autorité fiscale sur le Modelo 211 à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values, et le vendeur réglera tout solde (taux de plus-values UE/EEE de 19%) via le Modelo 210.⁷

Santé et écoles

En tant que citoyen de l’UE, vous avez plusieurs options en matière de soins de santé. Les retraités d’État irlandais peuvent enregistrer le formulaire S1 pour accéder aux soins de santé publics espagnols financés par l’Irlande ; les travailleurs qui paient la sécurité sociale espagnole sont couverts par le système ; et tout le monde peut avoir une couverture privée, qui est souvent utilisée pour satisfaire l’exigence d’enregistrement de résidence.¹[flags] Ayez votre carte européenne d’assurance maladie pour la période de transition. Pour les familles, la Costa del Sol offre un large choix d’écoles publiques (gratuites) et d’écoles privées internationales et à programme britannique concentrées autour de Marbella, Estepona et Malaga, qui conviennent aux familles irlandaises souhaitant un parcours en langue anglaise. Vérifiez les règles d’inscription et la zone de recrutement auprès de chaque mairie et école directement.

Un ordre d’étapes judicieux

1. Demandez votre NIE (en personne en Espagne ou via le consulat espagnol).
2. Ouvrez un compte bancaire espagnol et organisez le financement si nécessaire.
3. Mandatez un avocat espagnol indépendant avant de signer quoi que ce soit.
4. Finalisez l’achat devant un notaire et payez l’IVA plus l’AJD, ou l’ITP.
5. Inscrivez-vous au padron, puis obtenez votre certificat de résidence vert de l’UE après trois mois.
6. Réglez la question des soins de santé (S1, couverture professionnelle ou privée) et, si vous louez, inscrivez-vous au Modelo 210.

Parce que vous déménagez au sein de l’UE et restez dans la zone euro, la friction est principalement administrative plutôt que légale. Gérez correctement la séquence fiscale et de résidence, utilisez un avocat indépendant, et le déménagement de l’Irlande vers la Costa del Sol est tout à fait réalisable.