Podatki dla kupujących nieruchomości w Hiszpanii ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich

Kupowanie nieruchomości na Costa del Sol ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich jest proste, ale traktowanie podatkowe różni się w ważnych aspektach od tego stosowanego w przypadku nabywcy z UE. Niniejszy przewodnik przedstawia podatki dla nabywców nieruchomości w Hiszpanii z siedzibą w ZEA: co płacisz przy zakupie, co płacisz każdego roku jako nierezydent oraz co dzieje się, gdy sprzedajesz. Wszystkie dane dotyczą Andaluzji (która zarządza całym Costa del Sol) i są aktualne na rok 2026. Zachowaj nazwy hiszpańskich formularzy w oryginalnej formie, ponieważ Twój prawnik (abogado) i gestor będą ich używać.

Podatki od zakupu dla nabywców z ZEA: nowa budowa a odsprzedaż

Największy pojedynczy podatek przy finalizacji zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany (kupiony bezpośrednio od dewelopera), czy z odsprzedaży (z drugiej ręki). Ten podział dotyczy każdego nabywcy, niezależnie od narodowości, więc rezydent ZEA płaci takie same stawki zakupu jak każdy inny.

Nieruchomość nowo wybudowana: IVA plus AJD

Nowe mieszkanie kupione bezpośrednio od dewelopera podlega IVA (VAT) w wysokości 10% zadeklarowanej ceny, plus AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 1.2% w Andaluzji. Łączne obciążenie podatkowe dla nowo wybudowanego obiektu wynosi zatem około 11.2% ¹². IVA jest płacona deweloperowi przy każdej płatności etapowej, a AJD jest regulowane w momencie podpisania i zarejestrowania aktu notarialnego (escritura).

Nieruchomość z odsprzedaży: ITP

Używany dom jest zwolniony z IVA i zamiast tego podlega ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, podatek od przeniesienia własności) w stałej wysokości 7% w Andaluzji ¹². Nie ma oddzielnego AJD przy odsprzedaży, ponieważ te dwa podatki wzajemnie się wykluczają. Zredukowane stawki ITP istnieją w Andaluzji (na przykład dla głównego miejsca zamieszkania poniżej limitu cenowego lub dla profesjonalnych odsprzedawców), ale rzadko dotyczą one zagranicznego nabywcy drugiego domu, więc należy założyć pełne 7%.

Inne koszty finalizacji

Oprócz podatków, należy uwzględnić opłaty notarialne (około 550 do 1,400 euro w skali krajowej), opłaty za wpis do ksiąg wieczystych (około 400 do 950 euro) oraz opłaty prawne lub za przeniesienie własności ¹. Realistyczny budżet all-inclusive wynosi około 13% do 15% ponad cenę dla nieruchomości nowo wybudowanej i około 9% do 11% dla nieruchomości z odsprzedaży ¹. Jeśli kupujesz w trakcie budowy, wpłacone przed dostawą depozyty muszą być zgodnie z prawem zabezpieczone gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową (ochrona historycznie znana jako Ley 57/1968, obecnie zawarta w Ley de Ordenación de la Edificación); nalegaj na okazanie tej gwarancji. Szczegółowe informacje znajdziesz w naszych powiązanych przewodnikach dotyczących kosztów zakupu i zakupu w trakcie budowy.

Uzyskanie NIE i płacenie jako nierezydent

Każdy nabywca potrzebuje NIE (Número de Identidad de Extranjero), hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców, przed finalizacją transakcji. Obywatele ZEA mogą składać wnioski w Konsulacie Hiszpanii w Abu Zabi lub Dubaju, albo w Hiszpanii, a prawnik może działać na podstawie pełnomocnictwa. NIE to jest to, co łączy Cię z Agencia Tributaria (hiszpańskim organem podatkowym) dla każdego zgłoszenia opisanego poniżej.

Roczny podatek jako właściciel-nierezydent: IRNR i Modelo 210

Gdy posiadasz dom na Costa del Sol, ale mieszkasz w ZEA, jesteś nierezydentem dla celów hiszpańskiego podatku i podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Kluczową kwestią dla nabywców z ZEA jest stawka: rezydenci UE lub EOG są opodatkowani stawką 19%, ale ponieważ ZEA znajduje się poza tą strefą, właściciel z ZEA jest opodatkowany ogólną stawką dla nierezydentów wynoszącą 24% ³.

Jeśli zachowujesz nieruchomość na własny użytek

Jeśli dom nie jest wynajmowany, Hiszpania pobiera podatek od fikcyjnego “dochodu przypisanego”. Jest to obliczane jako 2% wartości katastralnej (valor catastral), zmniejszone do 1.1% w przypadku, gdy wartość katastralna była zmieniana w ostatnich latach ⁴. Ta podstawa jest następnie opodatkowana stawką 24% dla nierezydentów i deklarowana raz w roku na Modelo 210 ³⁴. W praktyce roczny rachunek za skromnie wycenione mieszkanie często wynosi kilkaset euro, ale musi być złożony nawet w roku bez dochodów z wynajmu.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość

Dochody z wynajmu są również deklarowane na Modelo 210 i opodatkowane stawką 24% dla rezydenta ZEA. Co ważne, odliczenie wydatków (odsetki od kredytu hipotecznego, opłaty wspólnotowe, naprawy, opłaty agencyjne) od dochodów z wynajmu jest dostępne tylko dla rezydentów UE/EOG opodatkowanych stawką 19%. Jako wynajmujący spoza UE jesteś zazwyczaj opodatkowany od czynszu brutto stawką 24%, bez odliczania kosztów ³. Ta asymetria jest głównym powodem, dla którego efektywny podatek nabywcy z ZEA od dochodu z wynajmu jest wyższy niż w przypadku sąsiada z UE, i warto to przeanalizować, zanim zaczniesz liczyć na dochody z wynajmu netto.

IBI i inne opłaty lokalne

Niezależnie od IRNR, każdy właściciel płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny podatek miejski od nieruchomości, ustalany przez każdą radę miasta (ayuntamiento) jako procent wartości katastralnej, zazwyczaj w przedziale od 0.4% do 1.1% dla nieruchomości miejskich ⁵. Należy również spodziewać się opłaty za wywóz śmieci (basura) oraz opłat wspólnotowych, jeśli dom znajduje się w osiedlu. Są to koszty lokalne, na które umowa Hiszpania-ZEA nie ma wpływu.

Podatek majątkowy i podatek solidarnościowy

Nierezydenci podlegają hiszpańskiemu podatkowi majątkowemu tylko od aktywów znajdujących się w Hiszpanii, z ogólną kwotą wolną od podatku w wysokości 700,000 euro na osobę ⁵. Andaluzja stosuje pełną ulgę regionalną, więc standardowy regionalny podatek majątkowy jest skutecznie zneutralizowany. Jednakże, państwowy Podatek Solidarnościowy od Dużych Majątków (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) nadal dotyczy majątku netto w Hiszpanii powyżej 3 milionów euro, ze stawkami progresywnymi od 1.7% do 3.5% ⁵. Dla większości nabywców pojedynczych nieruchomości nie jest to istotne, ale inwestorzy z ZEA posiadający nieruchomości o wysokiej wartości lub wiele nieruchomości powinni zasięgnąć porady przed strukturyzowaniem zakupu.

Sprzedaż: 3% zatrzymania i zyski kapitałowe

Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i zapłacenia tej kwoty bezpośrednio do Agencia Tributaria (za pośrednictwem Modelo 211) jako zaliczki na podatek sprzedającego ¹. Sprzedający następnie składa Modelo 210 w celu uregulowania faktycznego zysku kapitałowego, który dla nierezydentów jest opodatkowany stawką 19% ³. Jeśli potrącone 3% przekracza rzeczywiste zobowiązanie w wysokości 19% (lub wystąpiła strata), nadpłata podlega zwrotowi; jeśli zysk jest większy, należy dopłacić różnicę. Oddzielny podatek gminny od wzrostu wartości gruntu, plusvalía municipal, jest zazwyczaj odpowiedzialnością sprzedającego. Zachowaj każdą fakturę z zakupu (podatki, notariusz, opłaty prawne, prace remontowe), ponieważ podnoszą one podstawę kosztową i zmniejszają zysk podlegający opodatkowaniu.

Hiszpańsko-ZEA umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (i dlaczego może nie pomóc)

Hiszpania i ZEA posiadają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania obowiązującą od 2007 roku ⁶. Jej celem jest zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu i przydzielanie praw do opodatkowania. Jednak dochody z nieruchomości podlegają opodatkowaniu w kraju, w którym nieruchomość się znajduje, więc Hiszpania zachowuje prawo do opodatkowania Twojego domu na Costa del Sol na mocy tej umowy. Ponieważ ZEA nie nakłada podatku dochodowego od osób fizycznych, zazwyczaj nie ma podatku w ZEA, od którego można by odliczyć zapłacony podatek hiszpański. W praktyce oznacza to, że hiszpański podatek IRNR i podatek od zysków kapitałowych są zazwyczaj kosztem ostatecznym, a nie czymś, co można odzyskać w kraju. Każdą kwotę, jaką widziałeś dla nabywcy z UE, traktuj jako minimalną, a nie swoją.

Rezydencja, wizy i kredyty hipoteczne

Kupno nieruchomości nie daje już prawa do pobytu. Hiszpańska Złota Wiza, która przyznawała prawo pobytu za inwestycję w nieruchomość o wartości 500,000 euro, została zamknięta dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 roku na mocy Ustawy Organicznej 1/2025; obecni posiadacze zachowują swoje prawa, ale ścieżka nieruchomościowa została usunięta ⁷. Obywatele ZEA, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, korzystają teraz ze zwykłych dróg, głównie z wizy non-lucrativa (dla osób z wystarczającym dochodem pasywnym) lub wizy dla cyfrowych nomadów (dla pracowników zdalnych) ⁷. Posiadanie domu na Costa del Sol może wspomóc taki wniosek, ale samo w sobie nie nadaje prawa do pobytu poza standardowym 90-dniowym limitem turystycznym Schengen.

W kwestii finansowania, hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom, ale na bardziej rygorystycznych warunkach niż rezydentom. Z reguły, nabywcy-nierezydenci powinni spodziewać się wskaźnika LTV (loan-to-value) na poziomie około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny, przy czym pozostała kwota i wszystkie podatki muszą być pokryte z własnych środków. Potwierdź dokładne dane z kredytodawcą, ponieważ polityka różni się w zależności od banku i profilu nabywcy.

Przykładowe obliczenia

To są ogólne zasady; Twoja dokładna sytuacja zależy od wartości katastralnej, ceny i tego, czy wynajmujesz. Zawsze zatrudnij hiszpańskiego prawnika i gestora przed podpisaniem umowy, i przeczytaj nasze powiązane przewodniki dotyczące kosztów zakupu, procesu zakupu i opcji pobytu.

Niniejszy przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki i progi zmieniają się; potwierdź aktualne dane w Agencia Tributaria lub u wykwalifikowanego doradcy przed dokonaniem transakcji.