Tasse per acquirenti con sede negli EAU di immobili in Spagna

Acquistare sulla Costa del Sol dagli Emirati Arabi Uniti è semplice, ma il trattamento fiscale differisce in modi importanti da quello di un acquirente dell’UE. Questa guida illustra le imposte per gli acquirenti di proprietà in Spagna residenti negli EAU: cosa si paga all’acquisto, cosa si paga ogni anno come non residente e cosa succede quando si vende. Tutte le cifre si riferiscono all’Andalusia (che governa l’intera Costa del Sol) e sono aggiornate al 2026. Mantieni i nomi dei moduli spagnoli così come appaiono, poiché il tuo avvocato (abogado) e gestor li useranno.

Imposte di acquisto per gli acquirenti degli EAU: nuove costruzioni rispetto a rivendita

La singola imposta più grande al momento del completamento dipende dal fatto che l’abitazione sia una nuova costruzione (acquistata di prima mano dal costruttore) o una rivendita (di seconda mano). Questa distinzione si applica a ogni acquirente indipendentemente dalla nazionalità, quindi un residente degli EAU affronta le stesse aliquote di acquisto di chiunque altro.

Proprietà di nuova costruzione: IVA più AJD

Un’abitazione nuova acquistata direttamente dal promotore comporta l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo dichiarato, più l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo) all’1.2% in Andalusia. L’onere fiscale combinato su una nuova costruzione è quindi di circa l’11.2% ¹². L’IVA viene versata al costruttore ad ogni pagamento a stato avanzamento lavori e l’AJD viene saldata quando l’atto (escritura) viene firmato e registrato.

Proprietà di rivendita: ITP

Una casa di seconda mano è esente da IVA e invece comporta l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, imposta di trasferimento) a un’aliquota fissa del 7% in Andalusia ¹². Non c’è un AJD separato sulla rivendita, perché le due imposte si escludono a vicenda. Esistono aliquote ITP ridotte in Andalusia (ad esempio per una residenza principale sotto un tetto di prezzo, o per rivenditori professionali), ma queste raramente si applicano a un acquirente straniero di seconda casa, quindi prevedi il 7% completo.

Altri costi di completamento

Oltre all’imposta, prevedi le spese notarili (circa 550 a 1.400 euro su scala nazionale), le spese del Registro Immobiliare (circa 400 a 950 euro) e le spese legali o di compravendita ¹. Un budget realistico tutto incluso è di circa il 13% al 15% in aggiunta al prezzo per una nuova costruzione e circa il 9% all’11% per una rivendita ¹. Se acquisti su progetto, gli acconti versati prima della consegna devono per legge essere garantiti da una fideiussione bancaria o da una polizza assicurativa (la protezione storicamente nota come Ley 57/1968, ora inglobata nella Ley de Ordenación de la Edificación); insisti per vedere tale garanzia. Consulta le nostre guide correlate sui costi di acquisto e gli acquisti su progetto per la ripartizione completa.

Ottenere un NIE e pagare come non residente

Ogni acquirente necessita di un NIE (Número de Identidad de Extranjero), il numero fiscale spagnolo per stranieri, prima del completamento. I cittadini degli EAU possono presentare domanda presso il Consolato spagnolo ad Abu Dhabi o Dubai, o in Spagna, e un avvocato può agire tramite procura. Il NIE è ciò che ti collega all’Agencia Tributaria (l’autorità fiscale spagnola) per ogni dichiarazione descritta di seguito.

Imposta annuale come proprietario non residente: IRNR e Modelo 210

Una volta che possiedi una casa sulla Costa del Sol ma vivi negli EAU, sei un non residente ai fini fiscali spagnoli e rientri nell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Il punto chiave per gli acquirenti degli EAU è l’aliquota: i residenti dell’UE o dello Spazio Economico Europeo (SEE) sono tassati al 19%, ma poiché gli EAU si trovano al di fuori di quella zona, un proprietario residente negli EAU è tassato all’aliquota generale per non residenti del 24% ³.

Se mantieni la proprietà per uso personale

Se l’abitazione non è affittata, la Spagna applica un’imposta su un ‘reddito imputato’ nozionale. Questo è calcolato come il 2% del valore catastale (valor catastral), ridotto all’1.1% laddove il valore catastale sia stato revisionato negli ultimi anni ⁴. Questa base viene quindi tassata all’aliquota del 24% per non residenti e dichiarata una volta all’anno sul Modelo 210 ³⁴. In pratica, la fattura annuale su un appartamento di modesto valore è spesso di qualche centinaio di euro, ma deve essere presentata anche in un anno senza reddito da locazione.

Se affitti la proprietà

Anche il reddito da locazione viene dichiarato sul Modelo 210 e tassato al 24% per un residente negli EAU. Fondamentalmente, la deduzione delle spese (interessi ipotecari, spese condominiali, riparazioni, commissioni d’agenzia) dal reddito da locazione è disponibile solo per i residenti dell’UE/SEE tassati al 19%. Come proprietario non comunitario, sei generalmente tassato sul canone lordo al 24%, senza dedurre i costi ³. Questa asimmetria è la ragione principale per cui l’imposta effettiva di un acquirente degli EAU sul rendimento locativo è superiore a quella di un vicino dell’UE, e vale la pena modellarla prima di contare sui rendimenti netti da locazione.

IBI e altri oneri locali

Separato dall’IRNR, ogni proprietario paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l’imposta municipale annuale sulla proprietà, fissata da ogni municipio (ayuntamiento) come percentuale del valore catastale, tipicamente nell’intervallo dello 0.4% all’1.1% per le proprietà urbane ⁵. Prevedi anche una tassa sui rifiuti (basura) e le spese condominiali se la casa si trova in un complesso residenziale. Questi sono costi locali, non qualcosa che il trattato Spagna-EAU influisce.

Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà

I non residenti sono soggetti all’imposta spagnola sul patrimonio solo sui beni situati in Spagna, con un’esenzione generale di 700.000 euro a persona ⁵. L’Andalusia applica un rimborso regionale completo, quindi l’imposta regionale sul patrimonio standard è effettivamente neutralizzata. Tuttavia, l’Imposta di Solidarietà sulle Grandi Fortune a livello statale (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) colpisce ancora il patrimonio netto spagnolo superiore a 3 milioni di euro, con aliquote progressive dall’1.7% fino al 3.5% ⁵. Per la maggior parte degli acquirenti di singole proprietà questo non rientra nell’ambito, ma gli investitori degli EAU con proprietà di alto valore o multiple dovrebbero chiedere consiglio prima di strutturare un acquisto.

Vendita: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo direttamente all’Agencia Tributaria (tramite Modelo 211) come anticipo sull’imposta del venditore ¹. Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per liquidare la plusvalenza effettiva, che per i non residenti è tassata al 19% ³. Se il 3% trattenuto supera l’effettiva imposta del 19% (o c’è una perdita), l’eccedenza è rimborsabile; se il guadagno è maggiore, il saldo è dovuto. Un’imposta municipale separata sull’aumento del valore del terreno, plusvalía municipal, è normalmente responsabilità del venditore. Conserva ogni fattura dall’acquisto (tasse, notaio, legale, lavori di miglioramento), perché queste aumentano la tua base di costo e riducono il guadagno imponibile.

Il trattato Spagna-EAU contro la doppia imposizione (e perché potrebbe non aiutare)

Spagna ed EAU hanno un trattato contro la doppia imposizione in vigore dal 2007 ⁶. Il suo scopo è prevenire che lo stesso reddito sia tassato due volte e assegnare i diritti di imposizione fiscale. Tuttavia, il reddito derivante da beni immobili è tassabile nel paese in cui si trova la proprietà, quindi la Spagna conserva il diritto di tassare la tua casa sulla Costa del Sol in base al trattato. Poiché gli EAU non applicano alcuna imposta sul reddito personale agli individui, di solito non esiste alcuna imposta degli EAU contro cui accreditare l’imposta spagnola che hai pagato. L’effetto pratico è che l’IRNR spagnola e l’imposta sulle plusvalenze tendono ad essere un costo finale, non qualcosa che recuperi a casa. Considera qualsiasi cifra che hai visto citata per un acquirente dell’UE come un limite inferiore, non il tuo numero.

Residenza, visti e mutui

L’acquisto di proprietà non concede più la residenza. La Golden Visa spagnola, che concedeva la residenza per un investimento immobiliare di 500.000 euro, ha chiuso per i nuovi richiedenti il 3 aprile 2025 ai sensi della Legge Organica 1/2025; i titolari esistenti mantengono i loro diritti ma la via della proprietà è scomparsa ⁷. I cittadini degli EAU che desiderano vivere in Spagna utilizzano ora i percorsi ordinari, principalmente il visto non lucrativo (per coloro con reddito passivo sufficiente) o il visto per nomadi digitali (per lavoratori a distanza) ⁷. Possedere una casa sulla Costa del Sol può supportare una tale domanda ma non conferisce di per sé il diritto di rimanere oltre il limite standard di 90 giorni per i turisti Schengen.

Per quanto riguarda il finanziamento, le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti ma a condizioni più rigide rispetto ai residenti. Come regola generale, gli acquirenti non residenti dovrebbero aspettarsi un rapporto prestito/valore intorno al 60% al 70% del prezzo di acquisto o di valutazione, con il saldo e tutte le imposte finanziate con le proprie risorse. Conferma la cifra esatta con il prestatore, poiché la politica varia a seconda della banca e del profilo dell’acquirente.

Un esempio pratico

Queste sono le regole principali; la tua posizione esatta dipende dal valore catastale, dal prezzo e dal fatto che tu affitti. Affida sempre l’incarico a un avvocato spagnolo e a un gestor prima di firmare, e leggi le nostre guide correlate sui costi di acquisto, il processo di acquisto e le opzioni di residenza.

Questa guida è un’informazione generale, non una consulenza fiscale o legale. Aliquote e soglie cambiano; conferma le cifre attuali con l’Agencia Tributaria o un consulente qualificato prima di effettuare transazioni.