Imposte per Acquirenti con sede negli EAU di Immobili in Spagna

Acquistare sulla Costa del Sol dagli Emirati Arabi Uniti è semplice, ma il trattamento fiscale differisce in modi importanti da quello di un acquirente dell’UE. Questa guida illustra le tasse per gli acquirenti di proprietà in Spagna residenti negli EAU: cosa si paga all’acquisto, cosa si paga ogni anno come non residente e cosa succede quando si vende. Tutte le cifre si riferiscono all’Andalusia (che governa l’intera Costa del Sol) e sono attuali per il 2026. Mantenete i nomi dei moduli spagnoli così come appaiono, poiché il vostro avvocato (abogado) e gestor li useranno.

Tasse d’acquisto per gli acquirenti degli EAU: nuova costruzione rispetto alla rivendita

La tassa più consistente al completamento dipende dal fatto che l’abitazione sia di nuova costruzione (acquistata direttamente dal costruttore) o di rivendita (di seconda mano). Questa distinzione si applica a ogni acquirente indipendentemente dalla nazionalità, quindi un residente degli EAU affronta le stesse aliquote di acquisto di chiunque altro.

Proprietà di nuova costruzione: IVA più AJD

Un’abitazione nuova acquistata direttamente dal promotore comporta l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo dichiarato, più l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo) all’1.2% in Andalusia. L’onere fiscale combinato su una nuova costruzione è quindi di circa l’11.2% ¹². L’IVA viene pagata al costruttore per ogni pagamento progressivo e l’AJD viene saldato quando l’atto (escritura) viene firmato e registrato.

Proprietà di rivendita: ITP

Un’abitazione di seconda mano è esente da IVA e invece comporta l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, imposta di trasferimento) a un’aliquota fissa del 7% in Andalusia ¹². Non c’è AJD separato su una rivendita, perché le due tasse si escludono a vicenda. Esistono aliquote ITP ridotte in Andalusia (ad esempio per una casa principale sotto un tetto di prezzo, o per rivenditori professionali), ma queste raramente si applicano a un acquirente straniero di seconda casa, quindi prevedete il 7% completo.

Altri costi di completamento

Oltre alle tasse, prevedete le spese notarili (all’incirca da 550 a 1,400 euro su scala nazionale), le tasse del Registro Fondiario (circa da 400 a 950 euro) e le spese legali o di compravendita ¹. Un budget realistico tutto incluso è di circa il 13% al 15% oltre il prezzo per una nuova costruzione e circa il 9% all’11% per una rivendita ¹. Se acquistate su progetto, i depositi versati prima della consegna devono per legge essere garantiti da una garanzia bancaria o da una polizza assicurativa (la protezione storicamente nota come Ley 57/1968, ora incorporata nella Ley de Ordenación de la Edificación); insistete per vedere tale garanzia. Consultate le nostre guide correlate sui costi di acquisto e sugli acquisti su progetto per una ripartizione completa.

Ottenere un NIE e pagare come non residente

Ogni acquirente necessita di un NIE (Número de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale spagnolo per stranieri, prima di completare l’acquisto. I cittadini degli EAU possono presentare domanda presso il Consolato spagnolo ad Abu Dhabi o Dubai, o in Spagna, e un avvocato può agire con procura. Il NIE è ciò che vi collega all’Agencia Tributaria (l’autorità fiscale spagnola) per ogni dichiarazione descritta di seguito.

Tassa annuale come proprietario non residente: IRNR e Modelo 210

Una volta che possedete una casa sulla Costa del Sol ma vivete negli EAU, siete considerati non residenti ai fini fiscali spagnoli e rientrate nell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Il punto chiave per gli acquirenti degli EAU è l’aliquota: i residenti dell’UE o del SEE sono tassati al 19%, ma poiché gli EAU si trovano al di fuori di tale zona, un proprietario residente negli EAU è tassato all’aliquota generale per non residenti del 24% ³.

Se mantenete la proprietà per uso personale

Se l’abitazione non viene affittata, la Spagna applica una tassa su un ‘reddito imputato’ nozionale. Questo viene calcolato come il 2% del valore catastale (valor catastral), ridotto all’1.1% laddove il valore catastale sia stato rivisto negli ultimi anni ⁴. Tale base viene quindi tassata all’aliquota per non residenti del 24% e dichiarata una volta all’anno sul Modelo 210 ³⁴. In pratica, la fattura annuale su un appartamento di modesto valore è spesso di alcune centinaia di euro, ma deve essere presentata anche in un anno senza reddito da locazione.

Se affittate la proprietà

Anche il reddito da locazione viene dichiarato sul Modelo 210 e tassato al 24% per un residente degli EAU. È fondamentale notare che la detrazione delle spese (interessi ipotecari, spese condominiali, riparazioni, commissioni d’agenzia) dal reddito da locazione è disponibile solo per i residenti dell’UE/SEE tassati al 19%. Come proprietario non-UE, siete generalmente tassati sull’affitto lordo al 24%, senza detrarre i costi ³. Questa asimmetria è la ragione principale per cui l’imposta effettiva di un acquirente degli EAU sul rendimento da locazione è più alta di quella di un vicino dell’UE, ed è opportuno fare una simulazione prima di contare sui rendimenti netti da locazione.

IBI e altre spese locali

Separato dall’IRNR, ogni proprietario paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l’imposta annuale comunale sulla proprietà, stabilita da ogni comune (ayuntamiento) come percentuale del valore catastale, tipicamente nell’intervallo dal 0.4% all’1.1% per le proprietà urbane ⁵. Aspettatevi anche una tassa sui rifiuti (basura) e spese condominiali se la casa si trova in un complesso. Questi sono costi locali, non qualcosa che il trattato Spagna-EAU influisce.

Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà

I non residenti sono soggetti all’imposta spagnola sul patrimonio solo sui beni situati in Spagna, con una franchigia generale di 700,000 euro per persona ⁵. L’Andalusia applica un rimborso regionale completo, quindi l’imposta regionale sul patrimonio standard è effettivamente neutralizzata. Tuttavia, l’Imposta di Solidarietà sulle Grandi Fortune a livello statale (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) incide ancora sul patrimonio netto spagnolo superiore a 3 milioni di euro, con aliquote progressive dall’1.7% fino al 3.5% ⁵. Per la maggior parte degli acquirenti di singole proprietà questo non rientra nell’ambito, ma gli investitori degli EAU con proprietà di alto valore o multiple dovrebbero consultare un esperto prima di strutturare un acquisto.

Vendita: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a pagarlo direttamente all’Agencia Tributaria (tramite Modelo 211) come anticipo sull’imposta del venditore ¹. Il venditore quindi presenta il Modelo 210 per liquidare la plusvalenza effettiva, che per i non residenti è tassata al 19% ³. Se il 3% trattenuto supera la reale responsabilità del 19% (o c’è una perdita), l’eccesso è rimborsabile; se il guadagno è maggiore, il saldo è dovuto. Una tassa comunale separata sull’aumento del valore del terreno, plusvalía municipal, è normalmente responsabilità del venditore. Conservate ogni fattura dell’acquisto (tasse, notaio, legale, lavori di miglioramento), perché queste aumentano la vostra base di costo e riducono il guadagno imponibile.

Il trattato di doppia imposizione Spagna-EAU (e perché potrebbe non aiutare)

La Spagna e gli EAU hanno un trattato di doppia imposizione in vigore dal 2007 ⁶. Il suo scopo è prevenire che lo stesso reddito venga tassato due volte e allocare i diritti di imposizione. Tuttavia, il reddito da beni immobili è tassabile nel paese in cui si trova la proprietà, quindi la Spagna mantiene il diritto di tassare la vostra casa sulla Costa del Sol in base al trattato. Poiché gli EAU non applicano imposte sul reddito personale agli individui, di solito non esiste alcuna imposta negli EAU contro cui accreditare l’imposta spagnola che avete pagato. L’effetto pratico è che l’IRNR spagnola e l’imposta sulle plusvalenze tendono ad essere un costo finale, non qualcosa che recuperate a casa. Considerate qualsiasi cifra che avete visto citata per un acquirente dell’UE come un limite inferiore, non il vostro numero.

Residenza, visti e mutui

L’acquisto di proprietà non concede più la residenza. La Golden Visa spagnola, che garantiva la residenza per un investimento immobiliare di 500,000 euro, ha chiuso ai nuovi richiedenti il 3 aprile 2025 ai sensi della Legge Organica 1/2025; i titolari esistenti mantengono i loro diritti ma la via dell’immobile non esiste più ⁷. I cittadini degli EAU che desiderano vivere in Spagna utilizzano ora le vie ordinarie, principalmente il visto non lucrativo (per coloro con un reddito passivo sufficiente) o il visto per nomadi digitali (per i lavoratori remoti) ⁷. Possedere una casa sulla Costa del Sol può supportare una tale domanda ma non conferisce di per sé il diritto di rimanere oltre il limite turistico standard di 90 giorni Schengen.

Per quanto riguarda i finanziamenti, le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti ma a condizioni più rigide rispetto ai residenti. In linea di massima, gli acquirenti non residenti dovrebbero aspettarsi un rapporto prestito/valore intorno al 60% al 70% del prezzo di acquisto o di valutazione, con il saldo e tutte le tasse finanziate dalle proprie risorse. Confermate la cifra esatta con il prestatore, poiché la politica varia a seconda della banca e del profilo dell’acquirente.

Un esempio pratico

Queste sono le regole principali; la vostra posizione esatta dipende dal valore catastale, dal prezzo e dal fatto che affittiate. Coinvolgete sempre un avvocato spagnolo e un gestor prima di firmare, e leggete le nostre guide correlate sui costi di acquisto, il processo di acquisto e le opzioni di residenza.

Questa guida è un’informazione generale, non una consulenza fiscale o legale. Le aliquote e le soglie cambiano; confermate le cifre attuali con l’Agencia Tributaria o un consulente qualificato prima di effettuare una transazione.