Impôts pour les acheteurs nordiques (Suède, Danemark, Norvège, Finlande)

Impôts pour les acheteurs nordiques sur la Costa del Sol : à quoi s’attendre

Si vous êtes un acheteur suédois, danois, norvégien ou finlandais acquérant une maison neuve n’importe où sur la Costa del Sol, votre situation fiscale est façonnée par deux faits. Premièrement, l’achat auprès d’un promoteur (obra nueva) est imposé différemment d’une propriété de revente. Deuxièmement, votre nationalité vous place dans la tranche d’imposition la plus favorable d’Espagne pour les non-résidents. La Suède, le Danemark et la Finlande sont des États membres de l’UE, tandis que la Norvège appartient à l’Espace économique européen (EEE), et l’Espagne applique les mêmes taux réduits aux résidents de l’UE et de l’EEE.⁷ Ce guide présente les taxes à l’achat, les impôts annuels que vous devez en tant que propriétaire, et la situation lorsque vous vendrez éventuellement. Il complète nos guides connexes sur les coûts d’achat, les prêts hypothécaires pour non-résidents et les voies de résidence et de visa.

Impôts d’achat sur une maison neuve : IVA et AJD

Lorsque vous achetez une propriété neuve directement auprès du promoteur, vous ne payez pas la taxe de transfert (ITP). Au lieu de cela, vous payez deux impôts :

• IVA (TVA) à 10 % du prix d’achat. Il s’agit du taux national pour les propriétés résidentielles et s’applique identiquement dans chaque ville de la Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre) à 1,2 % en Andalousie, calculé sur la valeur de l’acte.²

Combinés, les impôts d’achat de biens neufs s’élèvent à environ 11,2 % du prix.² Notez le contraste avec les maisons de revente : une propriété de seconde main n’est pas soumise à l’IVA mais à l’ITP à un taux forfaitaire de 7 % en Andalousie.¹ Ainsi, bien que le taux de revente semble plus bas, les nouvelles constructions comportent la taxe nominale la plus élevée. Prévoyez ces impôts en plus des frais de notaire, d’enregistrement foncier et des frais juridiques, qui sont couverts dans notre guide des coûts d’achat.

Taux réduits : généralement pas pour les acheteurs étrangers de résidences secondaires

L’Andalousie offre des taux réduits (par exemple 3,5 % d’ITP) pour les acheteurs de moins de 35 ans, ou pour certains groupes protégés, mais ceux-ci ne s’appliquent qu’à une résidence habituelle (principale) d’une valeur inférieure à un certain seuil et aux transactions de revente.¹ Un acheteur nordique acquérant une maison sur la Costa del Sol comme résidence secondaire ou investissement paiera presque toujours la TVA standard de 10 % plus 1,2 % d’AJD, ou 7 % d’ITP sur une revente. Confirmez votre éligibilité auprès de votre avocat avant de supposer toute réduction.

Vous aurez besoin d’un NIE

Avant de pouvoir finaliser un achat, payer des impôts ou ouvrir un compte bancaire espagnol, vous devez obtenir un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale de l’étranger. Il est requis sur l’acte de propriété et sur chaque formulaire fiscal. Votre avocat peut l’obtenir par procuration.

Financement : prêts hypothécaires pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs nordiques non-résidents, mais à des conditions plus conservatrices qu’aux résidents. Attendez-vous à un prêt-à-valeur (LTV) d’environ 60 % à 70 %, ce qui signifie un acompte de 30 % à 40 % du prix, certaines banques plafonnant les achats de premières résidences secondaires à 65 %.⁵ Les taux d’intérêt pour les non-résidents se situent généralement entre 3,5 % et 5 %, et les prêteurs appliquent habituellement un ratio dette/revenu maximal proche de 35 %.⁵ Si vos revenus sont en couronnes suédoises ou norvégiennes ou en couronnes danoises plutôt qu’en euros, certaines banques réduisent le LTV pour tenir compte du risque de change.⁵ N’oubliez pas que les coûts liés au prêt hypothécaire s’ajoutent aux taxes d’achat ci-dessus.

Impôts annuels pendant que vous êtes propriétaire du bien

IBI (taxe foncière locale)

Chaque propriétaire paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), une taxe municipale annuelle basée sur la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété. Les taux sont fixés par chaque mairie et se situent généralement entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale en Andalousie.⁶ Puisqu’il s’agit d’une taxe municipale, le taux exact varie entre, par exemple, Marbella, Estepona et Fuengirola, vérifiez donc la ville spécifique.

IRNR : l’impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210)

En tant que propriétaire non-résident, vous devez déclarer l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) chaque année en utilisant le Modelo 210. Depuis l’Ordre HFP/1338/2023, la déclaration de revenus imputés est déposée annuellement plutôt que trimestriellement.³ Deux situations se présentent :

• Vous ne louez pas la propriété. L’Espagne impute un revenu notionnel et le taxe. La base est de 1,1 % de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou 2 % si ce n’est pas le cas.³ En tant que résident de l’UE/EEE (les quatre nationalités nordiques sont éligibles), vous payez ensuite un impôt sur cette base à 19 %.³⁷
• Vous la louez. Les résidents de l’UE/EEE paient 19 % sur le bénéfice locatif net et, surtout, peuvent déduire des dépenses telles que les charges de copropriété, l’IBI, l’assurance, les réparations et les intérêts hypothécaires (proportionnellement aux jours de location).³ Les résidents non-UE paient 24 % sur le revenu brut sans déductions, être un ressortissant de l’UE ou de l’EEE est donc un véritable avantage ici.³

Impôt sur la fortune et taxe de solidarité

L’Andalousie applique une réduction de 100 % sur l’Impôt sur la Fortune régional (Impuesto sobre el Patrimonio), de sorte qu’en pratique, la plupart des propriétaires ne paient rien au niveau régional.⁸ Cependant, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas au niveau de l’État peut s’appliquer aux très grandes fortunes (généralement au-delà de 3 millions d’euros de patrimoine imposable).⁸ Pour une maison typique sur la Costa del Sol, ce n’est pas une préoccupation, mais les acheteurs à fort patrimoine devraient prendre des conseils spécifiques.

Lors de la vente : plus-values et retenue de 3 %

Lors d’une future vente, les non-résidents paient l’impôt sur les plus-values à un taux forfaitaire de 19 % sur le bénéfice, quel que soit le montant.⁷ Deux mécanismes sont importants :

• La retenue de 3 % (Modelo 211). Parce que vous êtes un vendeur non-résident, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d’un mois. Il ne s’agit pas d’une taxe supplémentaire, mais d’un paiement anticipé sur votre impôt sur les plus-values.⁴
• Votre propre déclaration. Vous déclarez ensuite le gain réel sur un Modelo 210 et payez le solde ou réclamez la différence si les 3 % retenus dépassent l’impôt dû.⁴

Le vendeur est également redevable de la plusvalia municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), une taxe municipale sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant la période de propriété. En tant qu’acheteur aujourd’hui, cela affecte votre future sortie, pas votre achat.

Double imposition : la situation pays par pays des pays nordiques

L’Espagne a le droit primaire d’imposer les revenus et les gains provenant des biens immobiliers espagnols, mais le traitement par votre pays d’origine dépend du traité en vigueur :

La position danoise est à surveiller. Parce que le Danemark a unilatéralement résilié son traité avec l’Espagne et qu’aucun ne l’a remplacé, les acheteurs danois n’ont pas d’allègement de traité bilatéral et devraient prendre conseil sur la manière dont le Danemark accorde (ou refuse) un crédit pour l’impôt espagnol payé.¹¹ Les acheteurs suédois, norvégiens et finlandais bénéficient d’un traité actif. Dans tous les cas, l’impôt que vous payez en Espagne est normalement crédité ou exonéré dans votre pays selon les règles applicables, mais confirmez cela avec un conseiller fiscal nordique.

Les acheteurs nordiques ont-ils besoin d’un visa ?

Non. En tant que ressortissants des États membres de l’UE (Suède, Danemark, Finlande) ou de l’EEE (Norvège), vous bénéficiez de la libre circulation en Espagne et n’avez pas besoin de visa ou de permis d’investissement pour acheter une propriété ou passer de longues périodes ici. Le régime espagnol de résidence par investissement, le soi-disant «Golden Visa», a été de toute façon aboli le 3 avril 2025 en vertu de la Loi Organique 1/2025, mais il n’a jamais été destiné qu’aux ressortissants non-européens et n’a jamais été pertinent pour les acheteurs nordiques.¹² Si vous avez l’intention de déménager de façon permanente et de vous enregistrer en tant que résident fiscal espagnol, vos obligations changent (vous déclareriez l’impôt sur le revenu des résidents plutôt que l’IRNR), consultez donc notre guide de résidence.

Référence rapide

Les chiffres sont actuels pour 2025-2026 et spécifiques à l’Andalousie lorsque l’impôt est régional. Puisqu’il s’agit de contenu financier et juridique, confirmez toujours votre position exacte avec un avocat espagnol et un conseiller fiscal dans votre pays d’origine avant de vous engager.