Podatki dla Kupujących z krajów nordyckich (Szwecja, Dania, Norwegia, Finlandia)

Podatki dla nabywców nordyckich na Costa del Sol: czego się spodziewać

Jeśli jesteś nabywcą ze Szwecji, Danii, Norwegii lub Finlandii kupującym nowo wybudowany dom na Costa del Sol, Twoja pozycja podatkowa jest kształtowana przez dwa fakty. Po pierwsze, zakup od dewelopera (obra nueva) jest opodatkowany inaczej niż nieruchomość z rynku wtórnego. Po drugie, Twoja narodowość plasuje Cię w najbardziej korzystnej dla nierezydentów grupie podatkowej w Hiszpanii. Szwecja, Dania i Finlandia są państwami członkowskimi UE, natomiast Norwegia należy do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), a Hiszpania stosuje te same obniżone stawki dla rezydentów UE i EOG.⁷ Niniejszy przewodnik przedstawia podatki od zakupu, roczne podatki, które płacisz jako właściciel, oraz sytuację przy ewentualnej sprzedaży. Uzupełnia on nasze powiązane przewodniki dotyczące kosztów zakupu, kredytów hipotecznych dla nierezydentów oraz dróg do rezydencji i wiz.

Podatki od zakupu nowo wybudowanego domu: IVA i AJD

Kupując nową nieruchomość bezpośrednio od dewelopera, nie płacisz podatku od przeniesienia własności (ITP). Zamiast tego płacisz dwa podatki:

• IVA (VAT) w wysokości 10% ceny zakupu. Jest to krajowa stawka dla nieruchomości mieszkalnych i obowiązuje jednakowo w każdym mieście na Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, podatek skarbowy) w wysokości 1.2% w Andaluzji, naliczany od wartości aktu notarialnego.²

Łącznie podatki od zakupu nowo wybudowanej nieruchomości wynoszą około 11.2% ceny.² Zwróć uwagę na kontrast z domami z rynku wtórnego: nieruchomość z drugiej ręki nie podlega IVA, lecz ITP w stałej wysokości 7% w Andaluzji.¹ Zatem, choć stawka dla rynku wtórnego wydaje się niższa, nowo wybudowane nieruchomości podlegają wyższemu podatkowi ogólnemu. Należy uwzględnić te podatki oprócz opłat notarialnych, opłat za wpis do księgi wieczystej i opłat prawnych, które zostały omówione w naszym przewodniku po kosztach zakupu.

Obniżone stawki: zazwyczaj nie dla zagranicznych nabywców drugich domów

Andaluzja oferuje obniżone stawki (na przykład 3.5% ITP) dla nabywców poniżej 35 roku życia lub dla niektórych chronionych grup, ale te mają zastosowanie tylko do stałego (głównego) miejsca zamieszkania poniżej określonej wartości i do transakcji na rynku wtórnym.¹ Nabywca nordycki kupujący dom na Costa del Sol jako drugie miejsce zamieszkania lub inwestycję prawie zawsze zapłaci standardowe 10% IVA plus 1.2% AJD, lub 7% ITP na rynku wtórnym. Potwierdź swoje uprawnienia u swojego prawnika, zanim założysz jakąkolwiek obniżkę.

Będziesz potrzebować NIE

Zanim będziesz mógł sfinalizować zakup, zapłacić podatki lub otworzyć hiszpańskie konto bankowe, musisz uzyskać NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numer identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców. Jest on wymagany w akcie notarialnym i na każdym formularzu podatkowym. Twój prawnik może go uzyskać na podstawie pełnomocnictwa.

Finansowanie: kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów nordyckim nabywcom nierezydentom, ale na bardziej konserwatywnych warunkach niż rezydentom. Oczekuj wskaźnika LTV (loan-to-value) na poziomie około 60% do 70%, co oznacza depozyt w wysokości 30% do 40% ceny, przy czym niektóre banki ograniczają pierwsze zakupy drugiego domu do 65%.⁵ Stopy procentowe dla nierezydentów zazwyczaj wahają się od 3.5% do 5%, a kredytodawcy zazwyczaj stosują maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodu w pobliżu 35%.⁵ Jeśli Twój dochód jest w koronach szwedzkich, norweskich lub duńskich, a nie w euro, niektóre banki obniżają LTV, aby uwzględnić ryzyko walutowe.⁵ Pamiętaj, że koszty związane z kredytem hipotecznym są dodatkiem do powyższych podatków od zakupu.

Roczne podatki, gdy jesteś właścicielem nieruchomości

IBI (lokalny podatek od nieruchomości)

Każdy właściciel płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny podatek miejski oparty na wartości katastralnej nieruchomości (valor catastral). Stawki są ustalane przez każdy ratusz i ogólnie mieszczą się w przedziale od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej w Andaluzji.⁶ Ponieważ jest to podatek miejski, dokładna stawka różni się między, powiedzmy, Marbellą, Esteponą i Fuengirolą, więc sprawdź konkretne miasto.

IRNR: podatek dochodowy od nierezydentów (Modelo 210)

Jako właściciel nierezydent musisz co roku składać IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) za pomocą Modelo 210. Od wejścia w życie Order HFP/1338/2023, deklaracja dochodu imputowanego jest składana corocznie, a nie kwartalnie.³ Występują dwie sytuacje:

• Nie wynajmujesz nieruchomości. Hiszpania imputuje hipotetyczny dochód i go opodatkowuje. Podstawą jest 1.1% wartości katastralnej, jeśli ta wartość była rewizjonowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% jeśli nie.³ Jako rezydent UE/EOG (wszystkie cztery narodowości nordyckie kwalifikują się) płacisz wtedy podatek od tej podstawy w wysokości 19%.³⁷
• Wynajmujesz ją. Rezydenci UE/EOG płacą 19% od dochodu netto z wynajmu i, co kluczowe, mogą odliczyć wydatki takie jak opłaty wspólnotowe, IBI, ubezpieczenie, naprawy i odsetki od kredytu hipotecznego (proporcjonalnie do dni wynajmu).³ Nierezydenci spoza UE płacą 24% od dochodu brutto bez odliczeń, więc bycie obywatelem UE lub EOG jest tutaj prawdziwą zaletą.³

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Andaluzja stosuje 100% ulgę w regionalnym podatku od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), więc w praktyce większość właścicieli nie płaci nic regionalnie.⁸ Jednakże, krajowy Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas może mieć zastosowanie do bardzo dużego majątku netto (ogólnie powyżej 3 milionów euro majątku podlegającego opodatkowaniu).⁸ W przypadku typowego domu na Costa del Sol nie jest to problem, ale nabywcy z dużym majątkiem netto powinni zasięgnąć konkretnej porady.

Przy sprzedaży: zyski kapitałowe i 3% zatrzymania

Przy przyszłej sprzedaży nierezydenci płacą podatek od zysków kapitałowych w stałej wysokości 19% od zysku, niezależnie od kwoty.⁷ Ważne są dwa mechanizmy:

• 3% zatrzymania (Modelo 211). Ponieważ jesteś sprzedawcą nierezydentem, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca. Nie jest to dodatkowy podatek, ale zaliczka na poczet Twojego zobowiązania z tytułu zysków kapitałowych.⁴
• Twoja własna deklaracja. Następnie deklarujesz rzeczywisty zysk na Modelo 210 i albo płacisz resztę, albo odzyskujesz różnicę, jeśli potrącone 3% przekracza należny podatek.⁴

Sprzedawca jest również odpowiedzialny za miejską plusvalia (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), podatek ratuszowy od wzrostu wartości gruntu w okresie posiadania. Jako nabywca dzisiaj, wpływa to na Twoje przyszłe wyjście, a nie na zakup.

Podwójne opodatkowanie: sytuacja nordycka w podziale na kraje

Hiszpania ma pierwotne prawo do opodatkowania dochodów i zysków z hiszpańskich nieruchomości, ale traktowanie w Twoim kraju ojczystym zależy od obowiązującej umowy:

Sytuacja duńska jest tą, na którą należy zwrócić uwagę. Ponieważ Dania jednostronnie wypowiedziała swoją umowę z Hiszpanią i żadna nie zastąpiła jej, duńscy nabywcy nie mają dwustronnego zwolnienia z umowy i powinni zasięgnąć porady, w jaki sposób Dania przyznaje (lub wstrzymuje) ulgę z tytułu zapłaconego podatku hiszpańskiego.¹¹ Nabywcy ze Szwecji, Norwegii i Finlandii korzystają z aktywnej umowy. We wszystkich przypadkach podatek płacony w Hiszpanii jest zazwyczaj zaliczany lub zwalniany w kraju zamieszkania zgodnie z obowiązującymi przepisami, ale należy to potwierdzić u nordyckiego doradcy podatkowego.

Czy nabywcy nordyccy potrzebują wizy?

Nie. Jako obywatele państw członkowskich UE (Szwecja, Dania, Finlandia) lub EOG (Norwegia), korzystacie ze swobody przemieszczania się w Hiszpanii i nie potrzebujecie żadnej wizy ani pozwolenia na inwestycje, aby kupić nieruchomość lub spędzić tutaj dłuższy czas. Hiszpański program rezydencji przez inwestycje, tak zwana Złota Wiza, został w każdym razie zniesiony 3 kwietnia 2025 na mocy Ustawy Organicznej 1/2025, ale był on skierowany wyłącznie do obywateli spoza UE i nigdy nie był istotny dla nabywców nordyckich.¹² Jeśli zamierzasz przenieść się na stałe i zarejestrować jako hiszpański rezydent podatkowy, Twoje zobowiązania ulegną zmianie (składałbyś deklarację podatku dochodowego dla rezydentów zamiast IRNR), więc zapoznaj się z naszym przewodnikiem po rezydencji.

Szybkie odniesienie

Dane są aktualne na lata 2025-2026 i specyficzne dla Andaluzji, tam gdzie podatek jest regionalny. Ponieważ są to treści finansowe i prawne, zawsze potwierdź swoją dokładną sytuację u hiszpańskiego prawnika i doradcy podatkowego w swoim kraju przed podjęciem zobowiązania.