Podatki dla kupujących nordyckich (Szwecja, Dania, Norwegia, Finlandia)

Podatki dla nabywców z krajów nordyckich na Costa del Sol: czego się spodziewać

Jeśli jesteś nabywcą ze Szwecji, Danii, Norwegii lub Finlandii kupującym nowo wybudowany dom w dowolnym miejscu na Costa del Sol, Twoja sytuacja podatkowa jest kształtowana przez dwa fakty. Po pierwsze, zakup od dewelopera (obra nueva) jest opodatkowany inaczej niż nieruchomość z rynku wtórnego. Po drugie, Twoja narodowość plasuje Cię w najkorzystniejszym przedziale podatkowym dla nierezydentów w Hiszpanii. Szwecja, Dania i Finlandia są państwami członkowskimi UE, natomiast Norwegia należy do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), a Hiszpania stosuje te same obniżone stawki dla rezydentów UE i EOG.⁷ Niniejszy przewodnik przedstawia podatki od zakupu, roczne podatki, które będziesz płacić jako właściciel, oraz sytuację w przypadku ewentualnej sprzedaży. Uzupełnia on nasze powiązane przewodniki dotyczące kosztów zakupu, kredytów hipotecznych dla nierezydentów oraz dróg do rezydencji i wiz.

Podatki od zakupu nowo wybudowanego domu: IVA i AJD

Kupując zupełnie nową nieruchomość bezpośrednio od dewelopera, nie płacisz podatku od przeniesienia własności (ITP). Zamiast tego płacisz dwa podatki:

• IVA (VAT) w wysokości 10% ceny zakupu. Jest to stawka krajowa dla nieruchomości mieszkalnych i obowiązuje identycznie w każdym mieście na Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 1.2% w Andaluzji, naliczany od wartości aktu notarialnego.²

Łącznie podatki od zakupu nowo wybudowanych nieruchomości wynoszą około 11.2% ceny.² Zwróć uwagę na kontrast z domami z rynku wtórnego: nieruchomość z drugiej ręki nie podlega IVA, lecz ITP w stałej wysokości 7% w Andaluzji.¹ Tak więc, choć stawka dla rynku wtórnego wydaje się niższa, nowo wybudowane nieruchomości wiążą się z wyższym podatkiem nominalnym. Zaplanuj te podatki oprócz opłat notarialnych, opłat za wpis do księgi wieczystej i opłat prawnych, które zostały omówione w naszym przewodniku po kosztach zakupu.

Obniżone stawki: zazwyczaj nie dla zagranicznych nabywców drugiego domu

Andaluzja oferuje obniżone stawki (na przykład 3.5% ITP) dla nabywców poniżej 35 roku życia lub dla niektórych grup chronionych, ale mają one zastosowanie tylko do stałego (głównego) miejsca zamieszkania poniżej ustalonej wartości i do transakcji z rynku wtórnego.¹ Nabywca z krajów nordyckich kupujący dom na Costa del Sol jako drugie miejsce zamieszkania lub inwestycję prawie zawsze zapłaci standardowe 10% IVA plus 1.2% AJD, lub 7% ITP w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Potwierdź swoją kwalifikowalność z prawnikiem przed przyjęciem jakiejkolwiek zniżki.

Będziesz potrzebować NIE

Zanim będziesz mógł dokonać zakupu, zapłacić podatki lub otworzyć hiszpańskie konto bankowe, musisz uzyskać NIE (Numero de Identidad de Extranjero), czyli numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców. Jest on wymagany na akcie własności i na każdym formularzu podatkowym. Twój prawnik może go uzyskać na podstawie pełnomocnictwa.

Finansowanie: kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów nabywcom z krajów nordyckich będącym nierezydentami, ale na bardziej konserwatywnych warunkach niż rezydentom. Oczekuj wskaźnika kredytu do wartości (LTV) na poziomie około 60% do 70%, co oznacza wkład własny w wysokości 30% do 40% ceny, przy czym niektóre banki ograniczają pierwsze zakupy drugiego domu do 65%.⁵ Stopy procentowe dla nierezydentów zazwyczaj wynoszą od 3.5% do 5%, a kredytodawcy zazwyczaj stosują maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodu w wysokości około 35%.⁵ Jeśli Twój dochód jest w koronach szwedzkich, norweskich lub duńskich, a nie w euro, niektóre banki obniżają LTV, aby uwzględnić ryzyko walutowe.⁵ Pamiętaj, że koszty związane z kredytem hipotecznym są dodatkiem do wyżej wymienionych podatków od zakupu.

Roczne podatki podczas posiadania nieruchomości

IBI (lokalny podatek od nieruchomości)

Każdy właściciel płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny podatek miejski oparty na wartości katastralnej nieruchomości (valor catastral). Stawki są ustalane przez każdy urząd miasta i zazwyczaj wynoszą od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej w Andaluzji.⁶ Ponieważ jest to podatek miejski, dokładna stawka różni się między, powiedzmy, Marbellą, Esteponą i Fuengirolą, więc sprawdź konkretne miasto.

IRNR: podatek dochodowy od nierezydentów (Modelo 210)

Jako właściciel nierezydent musisz składać IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) każdego roku, używając Modelo 210. Od czasu rozporządzenia HFP/1338/2023, zeznanie o dochodzie przypisanym składa się corocznie, a nie kwartalnie.³ Występują dwie sytuacje:

• Nie wynajmujesz nieruchomości. Hiszpania przypisuje dochód hipotetyczny i opodatkowuje go. Podstawą jest 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta była korygowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2%, jeśli nie.³ Jako rezydent UE/EOG (wszystkie cztery narodowości nordyckie kwalifikują się) płacisz wtedy podatek od tej podstawy w wysokości 19%.³⁷
• Wynajmujesz ją. Rezydenci UE/EOG płacą 19% od zysku netto z wynajmu i, co ważne, mogą odliczyć wydatki takie jak opłaty wspólnotowe, IBI, ubezpieczenie, naprawy i odsetki od kredytu hipotecznego (proporcjonalnie do dni wynajmu).³ Rezydenci spoza UE płacą 24% od dochodu brutto bez odliczeń, więc bycie obywatelem UE lub EOG jest tutaj prawdziwą zaletą.³

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Andaluzja stosuje 100% ulgę w regionalnym podatku od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), więc w praktyce większość właścicieli nic nie płaci regionalnie.⁸ Jednakże, na poziomie państwowym Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas może mieć zastosowanie do bardzo dużej wartości netto (ogólnie powyżej 3 milionów euro majątku podlegającego opodatkowaniu).⁸ W przypadku typowego domu na Costa del Sol nie jest to problem, ale nabywcy o wysokiej wartości netto powinni zasięgnąć specjalistycznej porady.

Kiedy sprzedajesz: zyski kapitałowe i 3% zatrzymania

Przy przyszłej sprzedaży nierezydenci płacą podatek od zysków kapitałowych w stałej wysokości 19% od zysku, niezależnie od kwoty.⁷ Liczą się dwa mechanizmy:

• Zatrzymanie 3% (Modelo 211). Ponieważ jesteś sprzedawcą nierezydentem, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i zapłacenia tej kwoty Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca. Nie jest to dodatkowy podatek, ale zaliczka na poczet Twojego zobowiązania z tytułu zysków kapitałowych.⁴
• Twoje własne zeznanie. Następnie deklarujesz faktyczny zysk na Modelo 210 i albo płacisz resztę, albo odzyskujesz różnicę, jeśli 3% potrącone przekracza należny podatek.⁴

Sprzedawca jest również odpowiedzialny za gminny plusvalia (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), podatek miejski od wzrostu wartości gruntu w okresie posiadania. Jako kupujący dzisiaj, ma to wpływ na Twoje przyszłe wyjście z inwestycji, a nie na zakup.

Podwójne opodatkowanie: obraz sytuacji dla poszczególnych krajów nordyckich

Na szczególną uwagę zasługuje sytuacja Danii. Ponieważ Dania jednostronnie wypowiedziała swoją umowę z Hiszpanią i żadna jej nie zastąpiła, duńscy nabywcy nie korzystają z dwustronnej ulgi traktatowej i powinni zasięgnąć porady w sprawie tego, w jaki sposób Dania przyznaje (lub wstrzymuje) ulgę z tytułu zapłaconego podatku hiszpańskiego.¹¹ Nabywcy ze Szwecji, Norwegii i Finlandii korzystają z obowiązującej umowy. We wszystkich przypadkach podatek zapłacony w Hiszpanii jest zazwyczaj zaliczany lub zwolniony w kraju ojczystym zgodnie z obowiązującymi przepisami, ale należy to potwierdzić u doradcy podatkowego z krajów nordyckich.

Czy nabywcy z krajów nordyckich potrzebują wizy?

Nie. Jako obywatele państw członkowskich UE (Szwecja, Dania, Finlandia) lub EOG (Norwegia), korzystasz z prawa do swobodnego przepływu w Hiszpanii i nie potrzebujesz żadnej wizy ani zezwolenia na inwestycje, aby kupić nieruchomość lub spędzić tutaj dłuższy czas. Hiszpański program rezydencji za inwestycje, tak zwana Złota Wiza, został w każdym razie zniesiony 3 kwietnia 2025 roku na mocy Ustawy Organicznej 1/2025, ale był on skierowany wyłącznie do obywateli spoza UE i nigdy nie był istotny dla nabywców z krajów nordyckich.¹² Jeśli zamierzasz przeprowadzić się na stałe i zarejestrować jako hiszpański rezydent podatkowy, Twoje obowiązki się zmieniają (składałbyś zeznanie podatkowe dla rezydentów zamiast IRNR), więc zapoznaj się z naszym przewodnikiem po rezydencji.

Szybkie odniesienie

Dane są aktualne na lata 2025-2026 i specyficzne dla Andaluzji, gdzie podatek ma charakter regionalny. Ponieważ jest to treść finansowa i prawna, zawsze potwierdź swoją dokładną sytuację z hiszpańskim prawnikiem i doradcą podatkowym w swoim kraju ojczystym przed podjęciem zobowiązania.