Imposte per Acquirenti Nordici (Svezia, Danimarca, Norvegia, Finlandia)

Imposte per acquirenti nordici sulla Costa del Sol: cosa aspettarsi

Se siete acquirenti da Svezia, Danimarca, Norvegia o Finlandia che acquistano una casa di nuova costruzione in qualsiasi parte della Costa del Sol, la vostra posizione fiscale è determinata da due fatti. Primo, l’acquisto da un costruttore (obra nueva) è tassato diversamente da una proprietà di rivendita. Secondo, la vostra nazionalità vi colloca nella fascia fiscale per non residenti più favorevole della Spagna. Svezia, Danimarca e Finlandia sono stati membri dell’UE, mentre la Norvegia appartiene allo Spazio Economico Europeo (SEE), e la Spagna applica le stesse aliquote ridotte ai residenti dell’UE e del SEE.⁷ Questa guida illustra le imposte di acquisto, le imposte annuali che dovete come proprietari e la posizione al momento della vendita. Essa integra le nostre guide correlate sui costi di acquisto, sui mutui per non residenti e sulle vie di residenza e visto.

Imposte di acquisto su una casa di nuova costruzione: IVA e AJD

Quando acquistate una proprietà nuova di zecca direttamente dal costruttore, non pagate l’imposta sul trasferimento (ITP). Invece pagate due imposte:

• IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo di acquisto. Questa è l’aliquota nazionale per le proprietà residenziali e si applica in modo identico in ogni città della Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo) all’1.2% in Andalusia, calcolata sul valore dell’atto.²

Complessivamente, le imposte di acquisto per nuove costruzioni ammontano a circa l’11.2% del prezzo.² Si noti il contrasto con le case di rivendita: una proprietà di seconda mano non è soggetta all’IVA ma all’ITP a un tasso fisso del 7% in Andalusia.¹ Quindi, sebbene l’aliquota di rivendita sembri più bassa, le nuove costruzioni comportano l’imposta nominale più alta. Prevedete queste imposte in aggiunta alle spese notarili, di registro fondiario e legali, che sono trattate nella nostra guida sui costi di acquisto.

Aliquote ridotte: di solito non per gli acquirenti stranieri di seconde case

L’Andalusia offre aliquote ridotte (ad esempio 3.5% ITP) per acquirenti sotto i 35 anni, o per certi gruppi protetti, ma queste si applicano solo a una residenza abituale (principale) al di sotto di un valore stabilito e a transazioni di rivendita.¹ Un acquirente nordico che acquista una casa sulla Costa del Sol come seconda residenza o investimento pagherà quasi sempre l’IVA standard del 10% più l’1.2% di AJD, o il 7% di ITP su una rivendita. Confermate la vostra idoneità con il vostro avvocato prima di dare per scontata qualsiasi riduzione.

Avrete bisogno di un NIE

Prima di poter completare un acquisto, pagare le tasse o aprire un conto bancario spagnolo, dovete ottenere un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale dello straniero. È richiesto sull’atto di proprietà e su ogni modulo fiscale. Il vostro avvocato può ottenerlo tramite procura.

Finanziamento: mutui per non residenti

Le banche spagnole concedono prestiti agli acquirenti nordici non residenti, ma a condizioni più conservative rispetto ai residenti. Aspettatevi un rapporto prestito-valore (LTV) di circa il 60% al 70%, il che significa un deposito del 30% al 40% del prezzo, con alcune banche che limitano gli acquisti di prime seconde case al 65%.⁵ I tassi di interesse per i non residenti si attestano tipicamente tra il 3.5% e il 5%, e i mutuanti di solito applicano un rapporto debito/reddito massimo vicino al 35%.⁵ Se il vostro reddito è in corone svedesi o norvegesi o corone danesi anziché in euro, alcune banche riducono l’LTV per tenere conto del rischio di cambio.⁵ Ricordate che i costi legati al mutuo sono aggiuntivi alle imposte di acquisto di cui sopra.

Imposte annuali durante la proprietà dell’immobile

IBI (imposta locale sulla proprietà)

Ogni proprietario paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un’imposta comunale annuale basata sul valore catastale della proprietà (valor catastral). Le aliquote sono stabilite da ogni comune e generalmente rientrano tra lo 0.4% e l’1.1% del valore catastale in Andalusia.⁶ Poiché è comunale, l’aliquota esatta varia tra, ad esempio, Marbella, Estepona e Fuengirola, quindi verificate il comune specifico.

IRNR: l’imposta sul reddito dei non residenti (Modelo 210)

Come proprietari non residenti dovete presentare annualmente l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) utilizzando il Modelo 210. A partire dall’Ordine HFP/1338/2023, la dichiarazione del reddito imputato viene presentata annualmente anziché trimestralmente.³ Si presentano due situazioni:

• Non affittate la proprietà. La Spagna imputa un reddito nozionale e lo tassa. La base è l’1.1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o il 2% in caso contrario.³ Come residenti UE/SEE (tutte e quattro le nazionalità nordiche si qualificano) pagate quindi l’imposta su quella base al 19%.³⁷
• La affittate. I residenti UE/SEE pagano il 19% sul profitto netto dell’affitto e, cosa cruciale, possono dedurre spese come spese condominiali, IBI, assicurazione, riparazioni e interessi ipotecari (proporzionalmente ai giorni di affitto).³ I residenti non-UE pagano il 24% sul reddito lordo senza deduzioni, quindi essere un cittadino UE o SEE è un vero vantaggio qui.³

Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà

L’Andalusia applica un’esenzione del 100% sull’Imposta sul Patrimonio regionale (Impuesto sobre el Patrimonio), quindi in pratica la maggior parte dei proprietari non paga nulla a livello regionale.⁸ Tuttavia, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a livello statale può applicarsi a patrimoni netti molto elevati (ampiamente superiori a 3 milioni di euro di patrimonio imponibile).⁸ Per una tipica casa sulla Costa del Sol questo non è un problema, ma gli acquirenti con un patrimonio netto elevato dovrebbero richiedere una consulenza specifica.

Quando vendete: plusvalenze e la ritenuta del 3%

Su una futura vendita, i non residenti pagano l’imposta sulle plusvalenze a un’aliquota fissa del 19% sul profitto, indipendentemente dall’importo.⁷ Due meccanismi sono importanti:

• La ritenuta del 3% (Modelo 211). Poiché siete un venditore non residente, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo all’Agencia Tributaria tramite il Modelo 211 entro un mese. Questa non è un’imposta aggiuntiva ma un pagamento anticipato rispetto alla vostra responsabilità sulle plusvalenze.⁴
• La vostra dichiarazione. Dichiarate quindi il guadagno effettivo su un Modelo 210 e o pagate il saldo o recuperate la differenza se il 3% trattenuto supera l’imposta dovuta.⁴

Il venditore è anche responsabile per la plusvalia municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), un’imposta comunale sull’aumento del valore del terreno durante la proprietà. Come acquirente oggi, questo influisce sulla vostra futura uscita, non sul vostro acquisto.

Doppia imposizione: il quadro paese per paese nordico

La Spagna ha il diritto primario di tassare i redditi e le plusvalenze da immobili spagnoli, ma il trattamento del vostro paese d’origine dipende dal trattato in vigore:

La posizione danese è quella da tenere d’occhio. Poiché la Danimarca ha unilateralmente terminato il suo trattato con la Spagna e nessuno lo ha sostituito, gli acquirenti danesi non beneficiano di alcun sollievo fiscale bilaterale e dovrebbero chiedere consiglio su come la Danimarca concede (o trattiene) credito per le imposte spagnole pagate.¹¹ Gli acquirenti svedesi, norvegesi e finlandesi beneficiano di un trattato attivo. In tutti i casi, l’imposta che pagate in Spagna è normalmente accreditata o esentata nel vostro paese d’origine secondo le regole applicabili, ma confermate questo con un consulente fiscale nordico.

Gli acquirenti nordici hanno bisogno di un visto?

No. In quanto cittadini di stati membri dell’UE (Svezia, Danimarca, Finlandia) o del SEE (Norvegia), godete della libertà di movimento in Spagna e non avete bisogno di alcun visto o permesso di investimento per acquistare proprietà o trascorrere lunghi periodi qui. Il programma di residenza per investimento della Spagna, il cosiddetto Golden Visa, è stato in ogni caso abolito il 3 aprile 2025 in base alla Legge Organica 1/2025, ma era sempre stato rivolto solo a cittadini non UE e mai rilevante per gli acquirenti nordici.¹² Se intendete trasferirvi permanentemente e registrarvi come residenti fiscali spagnoli, i vostri obblighi cambiano (presentereste la dichiarazione dei redditi per residenti anziché l’IRNR), quindi consultate la nostra guida sulla residenza.

Riferimento rapido

I dati sono aggiornati per il 2025-2026 e specifici per l’Andalusia laddove l’imposta è regionale. Poiché si tratta di contenuto finanziario e legale, confermate sempre la vostra posizione esatta con un avvocato spagnolo e un consulente fiscale nel vostro paese d’origine prima di impegnarvi.