Conformité AML pour les acheteurs américains : Source des fonds pour une nouvelle construction espagnole

Pour les citoyens américains désireux d’investir dans le marché dynamique des propriétés neuves sur la Costa del Sol, la compréhension de la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) est une étape essentielle du processus d’achat. L’Espagne, comme de nombreux pays, dispose d’une réglementation robuste pour prévenir les activités financières illicites, et celles-ci ont un impact direct sur la manière dont les acheteurs étrangers, en particulier ceux de pays comme les États-Unis, doivent démontrer l’origine légitime de leurs fonds pour les transactions immobilières. Ce guide, rédigé pour les clients de Life in Costa, vise à clarifier ces exigences pour ceux qui acquièrent des maisons neuves dans les zones que nous couvrons.

Comprendre la lutte contre le blanchiment d’argent (AML) en Espagne

La lutte contre le blanchiment d’argent (AML) fait référence à un ensemble de lois, de réglementations et de procédures conçues pour empêcher les criminels de déguiser des fonds obtenus illégalement en revenus légitimes. Pour les transactions immobilières en Espagne, cela signifie que toutes les parties impliquées dans la vente, y compris les promoteurs, les agents immobiliers, les avocats et les notaires, ont une obligation légale de vérifier l’identité de l’acheteur et la légitimité des fonds utilisés pour l’achat.

La principale législation espagnole régissant l’AML est la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, et son cadre réglementaire est établi par le Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo. Ces lois imposent aux « sujets obligés » (sujetos obligados), tels que les institutions financières et les professionnels du droit, d’effectuer une diligence raisonnable auprès de leurs clients. Cela inclut l’identification des clients, la vérification de leur identité, et l’obtention d’informations sur le but et la nature des relations commerciales ainsi que sur l’origine des fonds et des actifs.

Exigences relatives à l’origine des fonds pour les acheteurs américains

Lors de l’achat d’une propriété neuve sur la Costa del Sol, les acheteurs américains seront invités à fournir une documentation complète pour démontrer l’origine légale de leurs fonds. Il s’agit d’une procédure standard et d’une partie essentielle du processus de diligence raisonnable. Les documents spécifiques demandés peuvent varier légèrement en fonction des montants impliqués et des circonstances particulières de l’acheteur, mais ils incluent généralement :

• Preuve d’identité : Passeport valide et NIE (Número de Identificación de Extranjero), qui est un numéro d’identification pour les étrangers requis pour toutes les activités financières et légales en Espagne.
• Relevés bancaires : Relevés bancaires détaillés du compte bancaire d’origine, généralement pour les 6 à 12 derniers mois, montrant l’accumulation des fonds.
• Déclarations fiscales : Déclarations de revenus personnelles (par exemple, US Form 1040) pour les 1 à 3 dernières années, démontrant un revenu déclaré cohérent avec les fonds utilisés pour l’achat de la propriété.
• Documentation d’emploi : Si vous êtes employé, fiches de paie récentes, contrats de travail et lettres d’employeurs confirmant le salaire et la durée de l’emploi.
• Documentation de propriété d’entreprise : Pour les travailleurs indépendants ou les propriétaires d’entreprise, documents d’enregistrement de la société, relevés bancaires professionnels, états financiers audités et preuves de paiements de dividendes ou de prélèvements.
• Documentation pour la vente d’actifs : Si les fonds proviennent de la vente d’une autre propriété ou d’un actif significatif, une copie du contrat de vente et des relevés bancaires montrant la réception des fonds.
• Documentation d’héritage ou de don : Si les fonds ont été hérités ou reçus en cadeau, documents légaux pertinents (par exemple, testaments, documents d’homologation, actes de donation) et relevés bancaires confirmant le transfert.
• Contrats de prêt : Si une partie de l’achat est financée par un prêt, le contrat de prêt de l’institution financière.

Il est crucial que toute la documentation soit claire, lisible et, si elle n’est pas rédigée à l’origine en espagnol, accompagnée d’une traduction assermentée. Votre avocat espagnol vous guidera à travers les exigences précises.

Le processus d’achat de biens neufs et les considérations AML

L’achat d’une propriété neuve ou sur plan implique des paiements échelonnés, et des contrôles AML sont effectués tout au long du processus.

1. Contrat de réservation : Un dépôt initial garantit la propriété. L’origine de ces fonds initiaux sera examinée.
2. Contrat de vente privé : Un acompte plus important est généralement versé lors de la signature du contrat de vente privé (Contrato de Compraventa). L’origine de ces fonds doit également être vérifiable.
3. Paiements échelonnés : Des paiements supplémentaires sont effectués pendant la phase de construction. Chacun de ces paiements peut déclencher des contrôles AML supplémentaires, surtout si les fonds proviennent de différentes sources ou comptes.
4. Achèvement chez le notaire : Le paiement final est effectué lors de l’achèvement et de la signature de l’acte public (Escritura Pública) devant un notaire espagnol. Le notaire est un « sujet obligé » clé dans les procédures AML et exigera que toute la documentation relative à l’origine des fonds soit en ordre avant d’autoriser la transaction.

La transparence à chaque étape est primordiale. Toute incohérence ou manque de documentation peut entraîner des retards importants, voire l’arrêt de l’achat.

Considérations fiscales clés pour les acheteurs américains

Comprendre le paysage fiscal est essentiel pour planifier l’achat de votre nouvelle construction. Pour les propriétés résidentielles neuves en Espagne, vous paierez généralement l’IVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) et l’AJD (Droit de Timbre).

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) : Pour les nouvelles propriétés résidentielles en Espagne, le taux standard d’IVA est de 10 % du prix d’achat.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) : En Andalousie, le taux général de droit de timbre pour les propriétés neuves est de 1,2 % du prix documenté.

En tenant compte de l’IVA, de l’AJD, des frais de notaire, des frais d’enregistrement foncier et des frais juridiques, les coûts d’acquisition totaux pour une propriété neuve en Andalousie se situent généralement autour de 14 % du prix d’achat.

Taxes continues pour les propriétaires non-résidents

En tant que propriétaire immobilier américain non-résident en Espagne, vous serez assujetti à plusieurs taxes annuelles :

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Impôt sur le revenu des non-résidents) : Cette taxe est déclarée via le Modelo 210. Les résidents américains sont imposés à un taux de 24 % sur les revenus locatifs bruts. Si la propriété est à usage personnel et non louée, un revenu imputé (renta imputada) est calculé sur la base de la valeur cadastrale de la propriété, généralement 1,1 % ou 2 % de cette valeur, puis imposé à 24 %. Les plus-values lors de la vente de la propriété sont imposées à 19 % pour tous les non-résidents.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Taxe foncière locale) : Il s’agit d’une taxe municipale annuelle basée sur la valeur cadastrale de la propriété. Les taux varient selon la municipalité mais se situent généralement entre 0,4 % et 1,1 % pour les propriétés urbaines en Andalousie.

Il est important de noter que lorsqu’un non-résident vend une propriété en Espagne, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement à l’Agencia Tributaria en tant qu’avance sur l’éventuel impôt sur les plus-values du vendeur.

Conformité FATCA pour les citoyens américains

Le Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) est une loi américaine visant à empêcher les citoyens américains d’utiliser des institutions financières étrangères pour échapper à l’impôt américain. L’Espagne a un accord intergouvernemental (IGA) avec les États-Unis pour faciliter la conformité FATCA. Cela signifie que les institutions financières espagnoles (y compris les banques) sont tenues d’identifier les « US Persons » et de communiquer les informations de leurs comptes financiers aux autorités fiscales espagnoles, qui échangent ensuite ces informations avec l’Internal Revenue Service (IRS) des États-Unis. En tant qu’acheteur américain, attendez-vous à ce que votre banque espagnole vous demande des détails d’identification fiscale américains spécifiques (tels que votre TIN) pour se conformer à la FATCA.

Le rôle des conseils professionnels

Naviguer dans les complexités de la conformité AML, du droit immobilier espagnol et de la fiscalité transfrontalière nécessite l’avis d’experts. Nous recommandons fortement de faire appel à des conseillers juridiques et fiscaux indépendants spécialisés dans les transactions immobilières internationales en Espagne. Leur expertise sera inestimable pour s’assurer que toute la documentation est correcte, que les fonds sont dûment comptabilisés et que toutes les obligations fiscales sont respectées, vous offrant ainsi une tranquillité d’esprit tout au long de votre parcours d’achat d’une propriété neuve sur la Costa del Sol.