Options de Résidence pour les Acheteurs Non-UE Après le Golden Visa

Options de résidence pour les acheteurs non-UE après le Visa Doré

Pendant une décennie, l’achat d’un logement d’une valeur de 500 000 EUR ou plus était un raccourci vers la résidence espagnole pour les acheteurs non-UE. Cette porte est fermée. L’Espagne a aboli le Visa Doré lié à la propriété par le biais de la Loi Organique 1/2025, le programme prenant fin pour les nouveaux demandeurs le 3 avril 2025 ¹². Si vous êtes un acheteur non-UE intéressé par la Costa del Sol, le point clé est simple : l’achat d’une propriété n’accorde plus la résidence, mais votre droit d’acheter, de posséder et de louer un logement n’est absolument pas affecté. Ce guide présente les voies de résidence qui restent ouvertes, ainsi que les impôts et les coûts liés à la possession d’une propriété ici en tant que non-résident.

Ce qui a réellement changé (et ce qui n’a pas changé)

Le Visa Doré (officiellement la voie de résidence par investissement en vertu de la Ley 14/2013) permettait aux ressortissants non-UE d’obtenir la résidence en investissant dans l’immobilier espagnol. La Loi Organique 1/2025 a supprimé l’option d’investissement immobilier ; le gouvernement espagnol a présenté la réforme comme une mesure d’accessibilité au logement ¹². Deux choses méritent d’être connues :

• Les titulaires actuels du Visa Doré conservent leur statut et peuvent continuer à le renouveler selon les règles précédentes ; la fermeture ne s’applique qu’aux nouvelles demandes ¹.
• Toute personne ayant déposé une demande complète avant le 3 avril 2025 a le droit de la voir traitée selon les règles en vigueur à la date de dépôt ¹.

Posséder une propriété espagnole est sans rapport avec votre statut d’immigration. Les citoyens non-UE peuvent toujours acheter librement, et un achat renforce toute demande de résidence ultérieure car il démontre des liens et un logement. Ce n’est simplement plus, en soi, un permis de résidence.

Visiter sans résidence : la règle des 90/180

Si vous ne souhaitez qu’une maison de vacances et des séjours courts, vous pourriez ne pas avoir besoin de résidence du tout. Les ressortissants non-UE des pays exemptés de visa peuvent passer jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours glissants dans l’espace Schengen sans visa. Si vous souhaitez rester plus longtemps, ou faire de l’Espagne votre résidence principale, vous avez besoin de l’un des permis de résidence ci-dessous.

Visa Non-Lucratif (VNL) : la voie pour les retraités et les revenus passifs

Le Visa Non-Lucratif est le choix le plus courant pour les acheteurs qui n’ont pas besoin de travailler en Espagne : les retraités, les personnes financièrement indépendantes et celles qui vivent de leurs investissements ou de revenus locatifs. C’est le successeur naturel du Visa Doré pour beaucoup, car une propriété sur la Costa del Sol s’intègre parfaitement avec la preuve de ressources.

Vous devez prouver des revenus passifs ou des économies suffisants. Le seuil est indexé sur l’IPREM, qui pour 2026 reste de 600 EUR par mois (7 200 EUR par an) car aucun nouveau budget national n’a été approuvé ³⁴. Les exigences sont :

• Demandeur principal : 400 % de l’IPREM, soit 2 400 EUR par mois ou 28 800 EUR par an ³⁴.
• Chaque membre de famille supplémentaire : 100 % de l’IPREM, soit 600 EUR par mois ou 7 200 EUR par an ³⁴.

Les revenus doivent être passifs (pensions, revenus locatifs, dividendes, intérêts, rentes), car le VNL ne vous permet pas de travailler en Espagne ³. Vous avez également besoin d’une assurance maladie privée complète auprès d’un assureur agréé espagnol et d’un casier judiciaire vierge. Le visa est accordé pour un an initialement, puis renouvelé pour des périodes de deux ans ; après cinq ans de résidence légale, vous pouvez demander la résidence de longue durée (permanente) ⁴⁵.

Visa de Nomade Digital (VND) : pour les télétravailleurs et les indépendants

Introduit en vertu de la loi sur les startups de 2023, le Visa de Nomade Digital convient aux acheteurs qui gagnent activement leur vie mais travaillent à distance pour des employeurs ou des clients en dehors de l’Espagne. Contrairement au VNL, il vous permet de travailler légalement.

Le seuil de revenus du VND est lié au salaire minimum espagnol (SMI), et non à l’IPREM. Pour 2026, l’exigence est de 200 % du SMI, soit 2 849 EUR par mois ou 34 188 EUR par an ⁶. Ajoutez 75 % du SMI pour le premier dépendant et 25 % pour chaque membre de famille supplémentaire ⁶. Pas plus de 20 % de vos revenus ne doivent provenir de sources espagnoles ⁶. Vous aurez également besoin d’une preuve d’expérience professionnelle ou de niveau universitaire, d’une relation de télétravail authentique, d’une assurance maladie privée et d’un casier judiciaire vierge. Une demande depuis un consulat espagnol accorde généralement une première année ; une demande depuis l’Espagne peut accorder une autorisation de résidence allant jusqu’à trois ans, renouvelable pour atteindre le seuil de cinq ans de résidence permanente ⁶⁵.

VNL vs VND en un coup d’œil

Autres voies à connaître

Selon votre situation, vous pourriez également être éligible à un visa étudiant, un visa de travail ou d’auto-entrepreneur (autónomo), ou, après des périodes de résidence continue, un permis d’arraigo (enracinement). Les membres de la famille citoyens de l’UE ouvrent des voies pour les familles de citoyens de l’UE. Un avocat spécialisé en immigration local devrait confirmer la meilleure option avant que vous ne vous engagiez, car celles-ci comportent leurs propres conditions.

Les coûts de la propriété en tant que non-résident sur la Costa del Sol

La résidence et la propriété sont des questions distinctes, mais toutes deux comportent des obligations. Quelle que soit votre voie d’immigration, l’achat d’une maison neuve en Andalousie entraîne les mêmes coûts d’achat et de fonctionnement.

NIE et l’achat

Chaque acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) pour signer l’acte de vente, ouvrir un compte bancaire ou contracter un prêt hypothécaire ⁷. Prévoyez environ 14 % à 15 % en plus du prix pour une construction neuve une fois les taxes et les frais inclus ⁸.

Taxes à l’achat sur une construction neuve en Andalousie

• IVA (TVA) sur un logement neuf : 10 % du prix ⁸⁹.
• AJD (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, droit de timbre) en Andalousie : 1,2 % ⁸⁹.

Cela représente un total combiné de 11,2 % de taxes sur une construction neuve, avant les frais de notaire, d’enregistrement foncier et les frais juridiques ⁸. Notez que l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) s’applique au lieu de l’IVA sur les logements d’occasion, et non sur les constructions neuves.

Financement en tant que non-résident

Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents 60 % à 70 % du prix pour les acheteurs de l’UE et environ 50 % à 60 % pour les acheteurs non-UE, prévoyez donc un acompte de 30 % à 40 % ou plus ; les revenus dans une devise non-euro peuvent resserrer davantage la limite ⁷. Comptez six à dix semaines entre la demande et l’achèvement ⁷.

Impôts annuels des non-résidents : IRNR et Modelo 210

Si vous passez moins de 183 jours par an en Espagne, vous êtes non-résident fiscal et vous déclarez l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) en utilisant le Modelo 210 ¹⁰. Deux situations se présentent :

• Propriété laissée à votre usage personnel : l’Espagne taxe un revenu présumé (imputé) de 1,1 % de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2 % sinon. Les propriétaires non-UE paient 24 % sur ce chiffre ; les propriétaires UE/EEE paient 19 % ¹¹¹².
• Propriété louée : les propriétaires non-UE sont imposés à 24 % sur le revenu locatif brut. Une décision du Tribunal National espagnol de juillet 2025 a confirmé que les propriétaires non-UE peuvent déduire les frais de location, un droit auparavant limité aux résidents UE/EEE, bien que la pratique soit encore en cours de stabilisation ¹¹.

IBI et taxes locales

Chaque propriétaire, résident ou non, paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale ¹³. Les frais de communauté et les taxes d’enlèvement des ordures ménagères sont distincts.

Quand vous vendez : la retenue de 3 % et les plus-values

Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria dans un délai d’un mois en utilisant le Modelo 211, à titre d’avance sur votre impôt ¹⁴. Les plus-values pour les non-résidents sont imposées à un taux forfaitaire de 19 % sur le gain net, et vous remplissez ensuite le Modelo 210 pour régler ou récupérer le solde ¹⁵.

Pour récapituler

Le Visa Doré n’est plus, mais la Costa del Sol reste entièrement ouverte aux acheteurs non-UE. Choisissez la voie de résidence qui correspond à votre mode de revenus (le Visa Non-Lucratif pour les revenus passifs, le Visa de Nomade Digital pour le télétravail), achetez la propriété pour ses propres mérites, et gardez à l’esprit les obligations fiscales ci-dessus. Pour plus de détails, consultez nos guides connexes sur les taxes à l’achat de constructions neuves (IVA et AJD), l’obtention d’un NIE et d’un compte bancaire espagnol, les prêts hypothécaires pour non-résidents, l’IRNR annuel et le Modelo 210, les plus-values et la retenue de 3 %, ainsi que les soins de santé et la scolarisation sur la Costa del Sol. Compte tenu des enjeux financiers et juridiques, confirmez vos chiffres avec un avocat spécialisé en immigration et un conseiller fiscal avant de signer.