Aufenthaltsoptionen für Nicht-EU-Käufer nach dem Goldenen Visum

Aufenthaltsoptionen für Nicht-EU-Käufer nach dem Goldenen Visum

Ein Jahrzehnt lang war der Kauf eines Eigenheims im Wert von 500.000 EUR oder mehr ein Kurzwahl zum spanischen Aufenthaltsrecht für Nicht-EU-Käufer. Diese Tür schloss sich. Spanien schaffte das immobilienbezogene Goldene Visum durch das Organgesetz 1/2025 ab, wobei das System für Neuantragsteller am 3. April 2025 endete ¹². Wenn Sie ein Nicht-EU-Käufer sind, der die Costa del Sol in Betracht zieht, ist der entscheidende Punkt einfach: Der Kauf einer Immobilie gewährt keinen Aufenthaltstitel mehr, aber Ihr Recht, ein Haus zu kaufen, zu besitzen und zu vermieten, bleibt völlig unberührt. Dieser Leitfaden stellt die weiterhin offenen Aufenthaltswege sowie die Steuern und Kosten dar, die mit dem Besitz einer Immobilie hier als Nicht-Resident einhergehen.

Was sich tatsächlich geändert hat (und was nicht)

Das Goldene Visum (formell der Weg zum Aufenthaltstitel durch Investition gemäß Ley 14/2013) ermöglichte es Nicht-EU-Bürgern, durch Investitionen in spanische Immobilien einen Aufenthaltstitel zu erhalten. Das Organgesetz 1/2025 schaffte die Immobilieninvestitionsoption ab; die spanische Regierung stellte die Reform als Maßnahme zur Verbesserung der Erschwinglichkeit von Wohnraum dar ¹². Zwei Dinge sind wissenswert:

• Bestehende Inhaber eines Goldenen Visums behalten ihren Status und können weiterhin nach den alten Regeln verlängern; die Einstellung gilt nur für Neuanträge ¹.
• Jeder, der einen vollständigen Antrag vor dem 3. April 2025 eingereicht hat, ist berechtigt, diesen nach den zum Zeitpunkt der Einreichung geltenden Regeln bearbeiten zu lassen ¹.

Der Besitz spanischer Immobilien ist unabhängig von Ihrem Einwanderungsstatus. Nicht-EU-Bürger können weiterhin frei kaufen, und ein Kauf stärkt jeden späteren Aufenthaltsantrag, da er Bindungen und eine Unterkunft nachweist. Es ist einfach, für sich genommen, kein Aufenthaltstitel mehr.

Besuchen ohne Aufenthaltstitel: die 90/180-Regel

Wenn Sie nur ein Ferienhaus und Kurzaufenthalte wünschen, benötigen Sie möglicherweise überhaupt keinen Aufenthaltstitel. Nicht-EU-Bürger aus visumfreien Ländern können bis zu 90 Tage innerhalb eines gleitenden Zeitraums von 180 Tagen im gesamten Schengen-Raum visumfrei verbringen. Wenn Sie länger bleiben oder Spanien zu Ihrem Hauptwohnsitz machen möchten, benötigen Sie eine der unten aufgeführten Aufenthaltserlaubnisse.

Visum für Nicht-Erwerbstätigkeit (NLV): der Weg für Rentner und Personen mit passivem Einkommen

Das Visum für Nicht-Erwerbstätigkeit ist die häufigste Wahl für Käufer, die nicht in Spanien arbeiten müssen: Rentner, finanziell Unabhängige und diejenigen, die von Investitionen oder Mieteinnahmen leben. Es ist für viele der natürliche Nachfolger des Goldenen Visums, da eine Immobilie an der Costa del Sol gut zum Nachweis der finanziellen Mittel passt.

Sie müssen ausreichende passive Einkünfte oder Ersparnisse nachweisen. Die Schwelle ist an den IPREM gekoppelt, der für 2026 bei 600 EUR pro Monat (7.200 EUR pro Jahr) bleibt, da kein neues nationales Budget genehmigt wurde ³⁴. Die Anforderungen sind:

• Hauptantragsteller: 400 % des IPREM, das sind 2.400 EUR pro Monat oder 28.800 EUR pro Jahr ³⁴.
• Jedes weitere Familienmitglied: 100 % des IPREM, das sind 600 EUR pro Monat oder 7.200 EUR pro Jahr ³⁴.

Das Einkommen muss passiv sein (Renten, Mieteinnahmen, Dividenden, Zinsen, Renten), da das NLV Ihnen nicht erlaubt, in Spanien zu arbeiten ³. Sie benötigen außerdem eine umfassende private Krankenversicherung bei einem in Spanien zugelassenen Versicherer und dürfen keine schwerwiegenden Vorstrafen haben. Das Visum wird zunächst für ein Jahr erteilt und dann für Zeiträume von zwei Jahren verlängert; nach fünf Jahren rechtmäßigem Aufenthalt können Sie einen Antrag auf langfristige (dauerhafte) Aufenthaltsgenehmigung stellen ⁴⁵.

Visum für digitale Nomaden (DNV): für Remote-Arbeitnehmer und Freiberufler

Das im Rahmen des Startups Law von 2023 eingeführte Visum für digitale Nomaden eignet sich für Käufer, die aktiv verdienen, aber remote für Arbeitgeber oder Kunden außerhalb Spaniens arbeiten. Im Gegensatz zum NLV erlaubt es Ihnen, legal zu arbeiten.

Die Einkommensschwelle für das DNV ist an den spanischen Mindestlohn (SMI) gebunden, nicht an den IPREM. Für 2026 beträgt die Anforderung 200 % des SMI, das sind 2.849 EUR pro Monat oder 34.188 EUR pro Jahr ⁶. Hinzu kommen 75 % des SMI für den ersten Angehörigen und 25 % für jedes weitere Familienmitglied ⁶. Nicht mehr als 20 % Ihres Einkommens dürfen aus spanischen Quellen stammen ⁶. Sie benötigen außerdem den Nachweis beruflicher oder akademischer Erfahrung, ein echtes Remote-Arbeitsverhältnis, eine private Krankenversicherung und ein einwandfreies Führungszeugnis. Ein Antrag von einem spanischen Konsulat aus gewährt typischerweise ein anfängliches Jahr; ein Antrag aus Spanien heraus kann eine Aufenthaltsgenehmigung von bis zu drei Jahren gewähren, die verlängerbar ist, um die Fünfjahresschwelle für die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung zu erreichen ⁶⁵.

NLV vs. DNV auf einen Blick

Weitere wissenswerte Wege

Je nach Ihren Umständen können Sie sich auch für ein Studentenvisum, ein Arbeits- oder Selbstständigkeitsvisum (autónomo) oder nach Zeiten ununterbrochenen Aufenthalts für eine Arraigo-Genehmigung (Verwurzelung) qualifizieren. EU-Familienmitglieder eröffnen Wege für EU-Bürgerfamilien. Ein lokaler Einwanderungsanwalt sollte die beste Option bestätigen, bevor Sie sich festlegen, da diese ihre eigenen Bedingungen haben.

Die Kosten des Eigentums als Nicht-Resident an der Costa del Sol

Aufenthalt und Eigentum sind getrennte Angelegenheiten, aber beide bringen Pflichten mit sich. Unabhängig von Ihrem Einwanderungsweg fallen beim Kauf eines Neubaus in Andalusien dieselben Kauf- und Betriebskosten an.

NIE und der Kauf

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identificacion de Extranjero), um die Urkunde zu unterzeichnen, ein Bankkonto zu eröffnen oder eine Hypothek aufzunehmen ⁷. Rechnen Sie mit etwa 14 % bis 15 % zusätzlich zum Preis für einen Neubau, wenn Steuern und Gebühren enthalten sind ⁸.

Kaufsteuern auf einen Neubau in Andalusien

• IVA (Mehrwertsteuer) auf ein Neubauhaus: 10 % des Preises ⁸⁹.
• AJD (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer) in Andalusien: 1,2 % ⁸⁹.

Das sind insgesamt 11,2 % Steuern auf einen Neubau, vor Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren ⁸. Beachten Sie, dass die ITP (Übertragungssteuer) anstelle der IVA auf Weiterverkaufshäuser und nicht auf Neubauten anfällt.

Finanzierung als Nicht-Resident

Spanische Banken leihen Nicht-Residenten typischerweise 60 % bis 70 % des Preises für EU-Käufer und etwa 50 % bis 60 % für Nicht-EU-Käufer, planen Sie also eine Anzahlung von 30 % bis 40 % oder mehr ein; Einkommen in einer Nicht-Euro-Währung kann das Limit weiter einschränken ⁷. Rechnen Sie sechs bis zehn Wochen von der Antragstellung bis zum Abschluss ⁷.

Jährliche Nicht-Residenten-Steuern: IRNR und Modelo 210

Wenn Sie weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, sind Sie steuerlich Nicht-Resident und reichen die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) mit Modelo 210 ein ¹⁰. Es ergeben sich zwei Situationen:

• Immobilie zur Eigennutzung: Spanien besteuert ein fiktives (zugerechnetes) Einkommen von 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre revidiert wurde, oder andernfalls 2 %. Nicht-EU-Eigentümer zahlen 24 % auf diesen Betrag; EU-/EWR-Eigentümer zahlen 19 % ¹¹¹².
• Vermietete Immobilie: Nicht-EU-Eigentümer werden mit 24 % auf Bruttomieteinnahmen besteuert. Ein Urteil des spanischen Nationalgerichts vom Juli 2025 bestätigte, dass Nicht-EU-Eigentümer Mietkosten abziehen dürfen, ein Recht, das zuvor auf EU-/EWR-Residenten beschränkt war, obwohl sich die Praxis noch einpendelt ¹¹.

IBI und lokale Abgaben

Jeder Eigentümer, ob Resident oder nicht, zahlt IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jedem Rathaus zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts festgelegt wird ¹³. Gemeinschaftsgebühren und Müllgebühren sind separat.

Beim Verkauf: die 3 % Einbehaltung und Kapitalgewinne

Wenn ein Nicht-Resident verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats mit Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf Ihre Steuer entrichten ¹⁴. Kapitalgewinne für Nicht-Residenten werden pauschal mit 19 % auf den Nettogewinn besteuert, und Sie reichen danach Modelo 210 ein, um den Saldo zu begleichen oder zurückzufordern ¹⁵.

Zusammenfassend

Das Goldene Visum ist verschwunden, aber die Costa del Sol bleibt für Nicht-EU-Käufer vollständig offen. Wählen Sie den Aufenthaltsweg, der zu Ihrer Einkommensart passt (das Visum für Nicht-Erwerbstätigkeit für passives Einkommen, das Visum für digitale Nomaden für Remote-Arbeit), kaufen Sie die Immobilie nach ihren eigenen Vorzügen und behalten Sie die oben genannten Steuerpflichten im Blick. Für weitere Details konsultieren Sie unsere verwandten Leitfäden zu Kaufsteuern für Neubauten (IVA und AJD), zum Erhalt einer NIE und eines spanischen Bankkontos, zu Hypotheken für Nicht-Residenten, zur jährlichen IRNR und Modelo 210, zu Kapitalgewinnen und der 3%-Einbehaltung sowie zu Gesundheitswesen und Schulbildung an der Costa del Sol. Angesichts der finanziellen und rechtlichen Risiken bestätigen Sie Ihre Zahlen vor der Unterzeichnung mit einem Einwanderungsanwalt und einem Steuerberater.