Opzioni di residenza per acquirenti extra-UE dopo il Golden Visa

Opzioni di residenza per acquirenti extra-UE dopo la Golden Visa

Per un decennio, l’acquisto di una casa del valore di EUR 500.000 o più è stato una scorciatoia per la residenza spagnola per gli acquirenti extra-UE. Quella porta si è chiusa. La Spagna ha abolito la Golden Visa legata alla proprietà tramite la Organic Law 1/2025, con il programma che terminerà per i nuovi richiedenti il 3 aprile 2025 ¹². Se sei un acquirente extra-UE che guarda alla Costa del Sol, il punto chiave è semplice: l’acquisto di una proprietà non garantisce più la residenza, ma il tuo diritto di acquistare, possedere e affittare una casa rimane completamente inalterato. Questa guida illustra le vie di residenza che rimangono aperte e le tasse e i costi che derivano dal possesso di una proprietà qui come non residente.

Cosa è cambiato (e cosa no)

La Golden Visa (formalmente il percorso di residenza tramite investimento ai sensi della Ley 14/2013) consentiva ai cittadini extra-UE di ottenere la residenza investendo nel settore immobiliare spagnolo. La Organic Law 1/2025 ha rimosso l’opzione di investimento immobiliare; il governo spagnolo ha inquadrato la riforma come una misura per l’accessibilità abitativa ¹². Due cose sono importanti da sapere:

• Gli attuali titolari di Golden Visa mantengono il loro status e possono continuare a rinnovare secondo le regole precedenti; la chiusura si applica solo alle nuove domande ¹.
• Chiunque abbia presentato una domanda completa prima del 3 aprile 2025 ha il diritto di vederla elaborata secondo le regole in vigore alla data di presentazione ¹.

Possedere una proprietà spagnola è estraneo al tuo status di immigrazione. I cittadini extra-UE possono ancora acquistare liberamente, e un acquisto rafforza qualsiasi successiva domanda di residenza perché dimostra legami e alloggio. Semplicemente non è più, di per sé, un permesso di residenza.

Visitare senza residenza: la regola dei 90/180 giorni

Se desideri solo una casa per le vacanze e soggiorni brevi, potresti non aver bisogno affatto della residenza. I cittadini extra-UE provenienti da paesi esenti da visto possono trascorrere fino a 90 giorni in qualsiasi periodo di 180 giorni consecutivi nell’area Schengen senza visto. Se desideri soggiornare più a lungo, o fare della Spagna la tua residenza principale, hai bisogno di uno dei permessi di residenza elencati di seguito.

Visto Non Lucrativo (NLV): il percorso per pensionati e reddito passivo

Il Visto Non Lucrativo è la scelta più comune per gli acquirenti che non hanno bisogno di lavorare in Spagna: pensionati, finanziariamente indipendenti e coloro che vivono di investimenti o reddito da affitto. È il naturale successore della Golden Visa per molti, perché una proprietà sulla Costa del Sol si adatta perfettamente alla prova dei mezzi.

Devi dimostrare un reddito passivo o risparmi sufficienti. La soglia è legata all’IPREM, che per il 2026 rimane di EUR 600 al mese (EUR 7.200 all’anno) perché nessun nuovo bilancio nazionale è stato approvato ³⁴. I requisiti sono:

• Richiedente principale: 400% dell’IPREM, ovvero EUR 2.400 al mese o EUR 28.800 all’anno ³⁴.
• Ogni membro familiare aggiuntivo: 100% dell’IPREM, ovvero EUR 600 al mese o EUR 7.200 all’anno ³⁴.

Il reddito deve essere passivo (pensioni, reddito da affitto, dividendi, interessi, rendite), perché il NLV non ti permette di lavorare in Spagna ³. Hai anche bisogno di un’assicurazione sanitaria privata completa con un assicuratore autorizzato spagnolo e nessun grave precedente penale. Il visto viene concesso per un anno inizialmente, quindi rinnovato per periodi di due anni; dopo cinque anni di residenza legale puoi richiedere la residenza a lungo termine (permanente) ⁴⁵.

Visto per Nomadi Digitali (DNV): per lavoratori a distanza e freelance

Introdotto ai sensi della Legge sulle Start-up del 2023, il Visto per Nomadi Digitali si adatta agli acquirenti che guadagnano attivamente ma lavorano da remoto per datori di lavoro o clienti al di fuori della Spagna. A differenza del NLV, ti permette di lavorare legalmente.

La soglia di reddito del DNV è legata al salario minimo spagnolo (SMI), non all’IPREM. Per il 2026 il requisito è il 200% dell’SMI, che ammonta a EUR 2.849 al mese o EUR 34.188 all’anno ⁶. Aggiungi il 75% dell’SMI per il primo dipendente e il 25% per ogni ulteriore membro della famiglia ⁶. Non più del 20% del tuo reddito può provenire da fonti spagnole ⁶. Avrai anche bisogno di prova di esperienza professionale o di livello universitario, di un autentico rapporto di lavoro a distanza, di un’assicurazione sanitaria privata e di una fedina penale pulita. La richiesta da un consolato spagnolo concede tipicamente un anno iniziale; la richiesta dall’interno della Spagna può concedere un’autorizzazione di residenza fino a tre anni, rinnovabile per raggiungere la soglia di cinque anni per la residenza permanente ⁶⁵.

NLV vs DNV a colpo d’occhio

Altre vie da conoscere

A seconda delle tue circostanze, potresti anche qualificarti per un visto studentesco, un visto di lavoro o per lavoratori autonomi (autónomo) o, dopo periodi di residenza continuativa, un permesso di arraigo (radicamento). I familiari di cittadini UE aprono percorsi familiari per cittadini UE. Un avvocato specializzato in immigrazione locale dovrebbe confermare la soluzione migliore prima di impegnarti, poiché questi comportano le proprie condizioni.

I costi di possesso come non residente sulla Costa del Sol

Residenza e proprietà sono questioni separate, ma entrambe comportano obblighi. Qualunque sia il tuo percorso migratorio, l’acquisto di una casa di nuova costruzione in Andalusia comporta gli stessi costi di acquisto e di gestione.

NIE e l’acquisto

Ogni acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) per firmare l’atto, aprire un conto bancario o ottenere un mutuo ⁷. Prevedi circa il 14% al 15% in più rispetto al prezzo per una nuova costruzione, una volta incluse tasse e commissioni ⁸.

Tasse di acquisto su una nuova costruzione in Andalusia

• IVA (VAT) su una casa di nuova costruzione: 10% del prezzo ⁸⁹.
• AJD (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, imposta di bollo) in Andalusia: 1.2% ⁸⁹.

Si tratta di un totale combinato dell’11.2% di tasse su una nuova costruzione, prima delle spese notarili, di registro e legali ⁸. Si noti che l’ITP (imposta di trasferimento) si applica invece dell’IVA sulle case di rivendita, non sulle nuove costruzioni.

Finanziamento come non residente

Le banche spagnole solitamente concedono ai non residenti un prestito pari al 60% al 70% del prezzo per gli acquirenti UE e circa il 50% al 60% per gli acquirenti extra-UE, quindi prevedi un acconto del 30% al 40% o più; il reddito in una valuta non euro può ulteriormente restringere il limite ⁷. Prevedi da sei a dieci settimane dalla domanda al completamento ⁷.

Tasse annuali per non residenti: IRNR e Modelo 210

Se trascorri meno di 183 giorni all’anno in Spagna, sei considerato non residente ai fini fiscali e devi presentare l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) utilizzando il Modelo 210 ¹⁰. Si presentano due situazioni:

• Proprietà lasciata per uso proprio: la Spagna tassa un reddito presunto (imputato) dell’1.1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o del 2% altrimenti. I proprietari extra-UE pagano il 24% su tale importo; i proprietari UE/SEE pagano il 19% ¹¹¹².
• Proprietà affittata: i proprietari extra-UE sono tassati al 24% sul reddito lordo da locazione. Una sentenza del luglio 2025 della Corte Nazionale spagnola ha confermato che i proprietari extra-UE possono dedurre le spese di locazione, un diritto precedentemente limitato ai residenti UE/SEE, sebbene la prassi si stia ancora stabilizzando ¹¹.

IBI e oneri locali

Ogni proprietario, residente o meno, paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tassa annuale municipale sulla proprietà, stabilita da ogni comune tra lo 0.4% e l’1.1% del valore catastale ¹³. Le spese condominiali e le tasse sui rifiuti sono separate.

Quando vendi: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria entro un mese utilizzando il Modelo 211, come anticipo sulla tua imposta ¹⁴. Le plusvalenze per i non residenti sono tassate a un’aliquota fissa del 19% sul guadagno netto, e successivamente si presenta il Modelo 210 per saldare o richiedere il saldo ¹⁵.

Mettendo tutto insieme

La Golden Visa non c’è più, ma la Costa del Sol rimane pienamente aperta agli acquirenti extra-UE. Scegli il percorso di residenza che corrisponde al tuo modo di guadagnare (il Visto Non Lucrativo per reddito passivo, il Visto Nomadi Digitali per lavoro da remoto), acquista la proprietà per i suoi meriti e tieni conto degli obblighi fiscali sopra menzionati. Per maggiori dettagli, consulta le nostre guide correlate sulle tasse di acquisto di nuove costruzioni (IVA e AJD), sull’ottenimento di un NIE e di un conto bancario spagnolo, sui mutui per non residenti, sull’IRNR annuale e il Modelo 210, sulle plusvalenze e la ritenuta del 3%, e sull’assistenza sanitaria e l’istruzione sulla Costa del Sol. Date le implicazioni economiche e legali, conferma i tuoi dati con un avvocato specializzato in immigrazione e un consulente fiscale prima di firmare.