Mutui per acquirenti tedeschi in Spagna
Gli acquirenti tedeschi sono cittadini dell'UE, quindi non è necessario un visto e i mutui sono stipulati in euro senza rischio di cambio. In qualità di non residenti fiscali, potete tipicamente ottenere un mutuo per il 60% o il 70% del valore dell'immobile, e avrete bisogno di un NIE più una prova di reddito prima che una banca spagnola conceda il prestito.
Mutui per acquirenti tedeschi in Spagna: come funziona il finanziamento
Ottenere un mutuo per una casa in Costa del Sol è semplice per gli acquirenti tedeschi, ma le regole differiscono da quelle del loro paese. Come cittadino tedesco siete un cittadino dell’UE, quindi godete della piena libertà di movimento e non avete bisogno di un visto o della precedente Golden Visa (la residenza tramite investimento immobiliare è stata chiusa a nuovi richiedenti il 3 aprile 2025).6 Poiché sia la Germania che la Spagna utilizzano l’euro, un mutuo spagnolo non comporta rischi di cambio, il che rappresenta un reale vantaggio rispetto agli acquirenti provenienti da fuori l’Eurozona. Questa guida tratta i limiti del rapporto prestito/valore, i tassi, le tasse che accompagnano il mutuo e i documenti che un prestatore spagnolo richiederà.
Quanto possono prendere in prestito gli acquirenti tedeschi? Rapporto prestito/valore per i non residenti
La cifra chiave è la vostra residenza fiscale, non la vostra nazionalità. Se rimanete residenti fiscali in Germania, le banche spagnole vi considerano un mutuatario non residente e di solito concedono dal 60% al 70% del prezzo di acquisto o della valutazione (a seconda di quale sia inferiore). Ciò significa un acconto del 30% al 40%, più circa il 10% al 12% in aggiunta per tasse e commissioni. Gli acquirenti che diventano residenti fiscali spagnoli possono solitamente raggiungere un rapporto prestito/valore fino all’80%.
Calcolatore di mutuo
| Importo del mutuo | 227.500 € |
|---|---|
| Totale rimborsato | 341.676 € |
| Interessi totali | 114.176 € |
Conversione indicativa dagli euro. Tassi al 2026-08-01 (aggiornati in tempo reale se disponibili).
Agli acquirenti non residenti in Spagna viene di solito offerto il 60–70% del prezzo o del valore, quindi prevedi un anticipo del 30–40% più i costi d’acquisto sopra indicati.
I prestatori valutano l’accessibilità economica in base al rapporto debito/reddito, generalmente volendo che il debito mensile totale (incluso il nuovo mutuo) rimanga pari o inferiore a circa il 30% al 35% del vostro reddito netto. Le durate comuni vanno da 20 a 30 anni, con la maggior parte delle banche che richiedono il rimborso del prestito entro i 75 anni di età. Sono disponibili sia prodotti a tasso fisso che a tasso variabile legati all’Euribor; l’Euribor a 12 mesi è l’indice di riferimento standard per i mutui spagnoli a tasso variabile.
Documenti che una banca spagnola richiederà
- Un NIE (Número de Identidad de Extranjero), obbligatorio per acquistare una proprietà e per firmare un mutuo.
- Dichiarazioni dei redditi tedesche (Steuerbescheid) degli ultimi uno o due anni e buste paga recenti o, se autonomi, bilanci aziendali.
- Estratti conto bancari recenti e una panoramica dei debiti esistenti (una situazione creditizia in stile SCHUFA).
- La valutazione della proprietà (tasación), eseguita da un perito approvato secondo le norme sui mutui spagnoli.
Chi paga i costi di costituzione del mutuo?
Dal Real Decreto-ley 17/2018, il creditore paga l’imposta di bollo Actos Jurídicos Documentados (AJD) sull’atto di mutuo, non il mutuatario.5 Secondo la legge sul credito immobiliare, Ley 5/2019 (LCCI), la banca copre anche le spese notarili, del Registro della Proprietà e di gestoría (elaborazione) per il mutuo stesso; il mutuatario normalmente paga solo la valutazione della proprietà.3 Ciò ha ridotto significativamente il costo iniziale del finanziamento rispetto a dieci anni fa. Si noti che questo AJD si riferisce all’atto di mutuo. L’AJD viene addebitato separatamente su un atto di acquisto di nuova costruzione (vedi sotto), e quell’AJD di acquisto è pagato dall’acquirente.
Tasse di acquisto che accompagnano il mutuo
Il finanziamento è solo una parte del budget. La tassa che pagate dipende se la casa è di nuova costruzione o una rivendita, e la tassa sulla proprietà in Costa del Sol rientra nelle regole andaluse.
Proprietà di nuova costruzione
Una casa nuova di zecca acquistata da un costruttore comporta l’IVA al 10% del prezzo per la proprietà residenziale, che è un’aliquota nazionale, più l’AJD (imposta di bollo) all’aliquota generale andalusa dell’1.2% sull’atto di vendita.2 Quindi, per una nuova costruzione di 400.000 euro, si dovrebbe prevedere un budget di circa 40.000 euro di IVA più 4.800 euro di AJD.
Proprietà di rivendita
Una casa di seconda mano non attrae l’IVA. Invece si paga l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), che l’Andalusia fissa a un tasso fisso del 7% del prezzo.2 Non c’è una separata tassa di acquisto AJD su una rivendita.
| Costo | Nuova costruzione | Rivendita |
|---|---|---|
| IVA | 10% | Non applicabile |
| Imposta di bollo AJD (atto di acquisto) | 1.2% (Andalusia) | Non applicabile |
| Imposta di trasferimento ITP | Non applicabile | 7% (Andalusia) |
| Notaio, Registro della Proprietà, gestoría | Circa 1% al 2% combinati (indicativo) | |
La ritenuta del 3% sui venditori non residenti
Se acquistate una rivendita da un venditore non residente, voi come acquirente dovete trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’Agencia Tributaria tramite Modelo 211, come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore non residente.1 Questo non si applica quando acquistate una nuova costruzione da un costruttore spagnolo. È un obbligo del venditore che voi gestite, ma è importante perché il vostro avvocato lo gestisce al momento del completamento.
Tasse continue per i proprietari tedeschi
Una volta che possedete la casa, due oneri ricorrenti sono i più importanti:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): una tassa annuale sulla proprietà municipale basata sul valor catastral (valore catastale). Le aliquote sono stabilite da ogni comune e tipicamente rientrano in una fascia ampia dallo 0.4% all’1.1% del valore catastale.7
- IRNR (imposta sul reddito dei non residenti), tramite Modelo 210: anche se non affittate mai la casa, la Spagna tassa un reddito nozionale imputato per il periodo in cui è a vostra disposizione. Questo è calcolato come 1.1% del valore catastale (dove tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni) o 2% altrimenti, e tassato al 19% per i residenti dell’UE o dello SEE, che include la Germania. Se affittate la proprietà, i residenti dell’UE sono anche tassati al 19%, ma sul reddito netto dopo le spese deducibili.1
Il trattato sulla doppia imposizione Germania-Spagna
Germania e Spagna hanno una convenzione sulla doppia imposizione (l’attuale trattato è stato firmato il 3 febbraio 2011 ed è in vigore dal 1 gennaio 2013) che impedisce che lo stesso reddito venga tassato due volte.4 In pratica, il reddito derivante da proprietà spagnole è tassabile prima in Spagna; la Germania applica quindi le proprie regole per evitare la doppia imposizione, pur tenendo generalmente conto del reddito spagnolo per la vostra aliquota tedesca (progressione). Dovreste presentare il Modelo 210 spagnolo e dichiarare l’attivo in modo appropriato in Germania. Poiché la tassazione transfrontaliera interagisce con la vostra situazione personale, chiedete consiglio a un consulente qualificato in entrambi i paesi.
Acquisto su progetto: protezione del deposito
Molte nuove costruzioni in Costa del Sol sono vendute su progetto. La legge spagnola richiede a un costruttore di garantire (tramite garanzia bancaria o assicurazione) qualsiasi importo versato in acconto prima del completamento della casa, una protezione originariamente stabilita dalla Ley 57/1968 e ora contenuta nella Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).8 Non versate mai un pagamento a rate su un conto non garantito; il vostro avvocato dovrebbe confermare che la garanzia è attiva. Consultate la nostra guida correlata sull’acquisto su progetto e le garanzie di deposito della Ley 57/68.
Trasferimento: istruzione e assistenza sanitaria
Le famiglie tedesche che si trasferiscono nella provincia di Málaga hanno accesso al Colegio Alemán Juan Hoffmann (Deutsche Schule Málaga), che segue il curriculum tedesco, oltre a una vasta gamma di scuole internazionali e bilingue lungo la costa. Per l’assistenza sanitaria, come cittadino dell’UE potete usare la tessera EHIC per soggiorni brevi; se vi trasferite permanentemente, i pensionati possono registrarsi al sistema spagnolo usando il modulo S1, mentre i lavoratori in età lavorativa tipicamente usano un’assicurazione sanitaria privata o contribuiscono alla previdenza sociale spagnola. Confermate le disposizioni attuali con il vostro comune locale (empadronamiento) e il consolato tedesco.
Sequenza pratica per un acquirente tedesco
- Ottenete il vostro NIE (di persona in Spagna o tramite il consolato spagnolo in Germania).
- Ottenete una delibera di mutuo in linea di principio in modo da conoscere il vostro budget reale, incluso l’acconto del 30% al 40% per i non residenti.
- Ingaggiate un avvocato spagnolo indipendente (non quello del costruttore o dell’agente).
- Prenotate la proprietà, quindi firmate il contratto privato di acquisto con protezione del deposito dove su progetto.
- Completate dal notaio, dove vengono firmati l’acquisto e il mutuo, le tasse vengono saldate e l’atto viene registrato.
Per un quadro più ampio dei costi, leggete le nostre guide correlate sui costi di acquisto di nuove costruzioni, il processo di richiesta del NIE e la presentazione della dichiarazione fiscale per non residenti Modelo 210.
Questa guida è un’informazione generale, non una consulenza fiscale o legale. Aliquote e soglie cambiano; confermate i dati attuali con l’Agencia Tributaria, l’Agencia Tributaria de Andalucía e un consulente qualificato prima di impegnarvi.
Domande frequenti
Di quale acconto hanno bisogno gli acquirenti tedeschi per un mutuo spagnolo?
Se rimani residente fiscale in Germania, sei trattato come un mutuatario non residente e le banche spagnole di solito prestano dal 60% al 70% del prezzo o della perizia, quindi dovresti preventivare un acconto del 30% al 40% più circa il 10% al 12% per tasse e spese. Gli acquirenti che diventano residenti fiscali spagnoli di solito possono ottenere un mutuo fino all'80%.
Gli acquirenti tedeschi affrontano un rischio di cambio su un mutuo spagnolo?
No. Sia la Germania che la Spagna utilizzano l'euro, quindi un mutuo spagnolo viene erogato e rimborsato in euro senza esposizione al rischio di cambio, a differenza degli acquirenti al di fuori dell'eurozona.
Quali tasse pago quando acquisto una nuova costruzione sulla Costa del Sol?
Una nuova costruzione da un costruttore comporta l'IVA al 10% del prezzo più l'imposta di bollo AJD al tasso generale andaluso dell'1.2% sull'atto di compravendita. Una rivendita paga invece l'imposta di trasferimento ITP, che l'Andalusia fissa a un tasso fisso del 7%.
I proprietari tedeschi devono presentare il Modelo 210 anche senza affittare la proprietà?
Sì. I non residenti devono l'IRNR su un reddito imputato anche per una casa tenuta per uso personale. Viene calcolato come l'1.1% del valore catastale (2% se il valore non è stato revisionato negli ultimi dieci anni) e tassato al 19% per i residenti UE/SEE, inclusi i tedeschi, e dichiarato sul Modelo 210.
I cittadini tedeschi hanno bisogno di un visto o della Golden Visa per acquistare in Spagna?
No. I cittadini tedeschi sono cittadini dell'UE con piena libertà di movimento, quindi non è richiesto alcun visto per acquistare o risiedere. Il percorso della Golden Visa è stato in ogni caso chiuso ai nuovi richiedenti il 3 aprile 2025 e non si è mai applicato ai cittadini dell'UE.
Chi paga i costi di costituzione del mutuo in Spagna?
Dalle riforme del 2018 e 2019, il prestatore paga l'imposta di bollo AJD sull'atto di mutuo più le spese notarili, del Registro della Proprietà e della gestoría per il mutuo. Il mutuatario di solito paga solo la perizia immobiliare (tasación).
