Mijas Costa contro Mijas Pueblo: Dove Acquistare

Decidere tra Mijas Costa e Mijas Pueblo è una delle domande più comuni che gli acquirenti stranieri pongono su questo tratto della Costa del Sol, e la risposta onesta è che sono due luoghi molto diversi all’interno di un unico municipio. Il comune di Mijas si estende dalla costa fino alle colline, quindi quando si confronta Mijas Costa con Mijas Pueblo si sta davvero mettendo in relazione la comodità fronte mare con il carattere andaluso dell’entroterra. Questa guida sullo stile di vita illustra come si presenta ciascuna area, a chi si adatta, e le tasse, i finanziamenti e le norme sulla residenza che si applicano allo stesso modo ovunque a Mijas si acquisti.

Un comune, tre aree distinte

Mijas è uno dei comuni più grandi della Costa del Sol occidentale, con una popolazione registrata di circa 95.000 residenti provenienti da più di cento nazionalità.¹ Si suddivide in tre zone riconoscibili. Mijas Pueblo è il classico villaggio bianco arroccato a circa 430 metri sul livello del mare, con strade acciottolate, vista sulle montagne e un forte senso del luogo. Mijas Costa è la lunga fascia costiera che include La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol ed El Chaparral, dove si trovano la maggior parte delle spiagge, dei campi da golf e dei nuovi sviluppi edilizi. Tra di essi si trova Las Lagunas, l’intensa area commerciale e residenziale che si fonde con la vicina Fuengirola.

Mijas Pueblo: carattere e calma

Mijas Pueblo attrae acquirenti che desiderano l’autenticità più che la comodità. Si godono viste panoramiche sulla costa, aria più fresca d’estate, architettura tradizionale andalusa e un ritmo di vita più tranquillo e spagnolo. I compromessi sono la strada tortuosa per scendere in spiaggia, le strade più ripide e una minore disponibilità di immobili moderni di nuova costruzione. È adatta a proprietari di seconde case, pensionati e lavoratori remoti che apprezzano la pace e il paesaggio più che la possibilità di raggiungere la spiaggia a piedi.

Mijas Costa: spiagge, golf e domanda di affitto

Mijas Costa è dove si concentrano la maggior parte degli acquirenti internazionali. La Cala de Mijas è cresciuta fino a diventare una vera e propria località turistica con un lungomare, ristoranti e un’ampia spiaggia, mentre Calahonda e Riviera del Sol offrono densi raggruppamenti di appartamenti e villette a schiera vicino ai campi da golf. La striscia costiera registra la più forte domanda di affitti a breve e lungo termine, il che è importante se si intende compensare i costi. È adatta a famiglie, golfisti, investitori in affitti turistici e chiunque desideri la spiaggia, i negozi e l’aeroporto a portata di mano.

Tasse sull’acquisto di una nuova costruzione a Mijas

Il trattamento fiscale non cambia tra il villaggio e la costa, ma cambia con il tipo di proprietà. Una casa nuova di zecca acquistata da un costruttore è soggetta a IVA (VAT) all’aliquota ridotta del 10% sul prezzo di acquisto,² più AJD (Actos Juridicos Documentados, imposta di bollo), che la Junta de Andalucia fissa all’1,2% per la regione.³ Una casa di rivendita (di seconda mano) non è soggetta a IVA; invece comporta l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) all’aliquota generale andalusa del 7%.³

Oltre alle tasse, si deve preventivare le spese notarili, le spese del Catasto (Registro de la Propiedad) e le spese legali, che insieme aggiungono tipicamente una percentuale a singola cifra bassa al prezzo. Incaricate sempre un avvocato indipendente piuttosto che affidarvi a quello del venditore o del costruttore. La nostra guida complementare all’acquisto su progetto sulla Costa del Sol copre in dettaglio i pagamenti scaglionati e il completamento.

Tasse annuali per un proprietario non residente

Se non siete residenti fiscali in Spagna, rientrate nell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), dichiarato tramite Modelo 210.⁴ Il suo funzionamento dipende dal fatto che affittiate o meno la proprietà.

• Proprietà adibita ad uso personale: la Spagna addebita un reddito imputato. La base imponibile è l’1,1% del valore catastale (valor catastral) se tale valore è stato revisionato negli ultimi dieci anni, o il 2% in caso contrario, tassato al 19% per i residenti dell’UE, Islanda, Norvegia o Liechtenstein e al 24% per gli altri non residenti.⁴
• Proprietà affittata: i residenti UE/SEE pagano il 19% sul reddito da locazione netto e possono dedurre le spese ammissibili; i residenti non UE pagano il 24% sul reddito lordo senza deduzioni.⁴

Ogni proprietario paga anche l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tassa municipale annuale sulla proprietà, che l’Ayuntamiento de Mijas impone sul valore catastale ad un’aliquota stabilita localmente.⁵ La raccolta dei rifiuti e le spese condominiali sono separate. Per un trattamento più completo della presentazione e delle scadenze, consultate la nostra guida sulla tassazione dei non residenti e il Modelo 210.

Vendita successiva: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo all’Agencia Tributaria tramite il Modelo 211, come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore.⁴ Il non residente dichiara quindi il guadagno effettivo sul Modelo 210 e paga il saldo o richiede il rimborso di qualsiasi eccedenza. Le plusvalenze dei non residenti sono tassate con un’aliquota fissa del 19% per i residenti dell’UE/SEE e del 24% per gli altri non residenti, senza scaglioni progressivi.⁴ Il venditore salda anche la plusvalia municipal, l’imposta locale sull’aumento del valore del terreno urbano, con l’Ayuntamiento de Mijas.⁵

Finanziamento come acquirente straniero

Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti, ma di solito con rapporti prestito/valore inferiori rispetto ai residenti. Come norma di mercato, i mutui per non residenti sono comunemente offerti a circa il 60% al 70% del prezzo di acquisto o della valutazione bancaria, a seconda di quale sia inferiore, con l’acquirente che finanzia il saldo più tasse e spese con le proprie risorse.⁶ Termini, tassi ed età massime variano a seconda dell’istituto di credito, quindi confrontate le offerte in anticipo. La nostra guida per ottenere un mutuo spagnolo come non residente spiega la documentazione e il processo di valutazione (tasacion).

Residenza, visti e il vostro NIE

Qualsiasi acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) per completare un acquisto, firmare l’atto e pagare le tasse.⁷ L’acquisto di una proprietà non concede di per sé il diritto di vivere in Spagna. È importante notare che la Spagna ha abolito il suo percorso di residenza per investitori, la Golden Visa, con effetto dal 3 aprile 2025, quindi l’investimento immobiliare non apre più una via alla residenza.⁸ I cittadini non UE che desiderano trascorrere lunghi periodi a Mijas cercano tipicamente invece il visto non lucrativo, che richiede la prova di un reddito passivo sufficiente e una copertura sanitaria privata e non consente di lavorare in Spagna.⁷ I cittadini UE/SEE mantengono la libertà di movimento e si registrano localmente anziché richiedere un visto. Consultate la nostra guida complementare su NIE e residenza per la documentazione.

Garanzie per l’acquisto su progetto

Se acquistate su progetto, la legge spagnola richiede al costruttore di garantire ogni importo pagato prima del completamento, tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, e di detenere tali fondi in un conto separato. Questa protezione, originariamente stabilita dalla Ley 57/1968 e ora incorporata nella Ley de Ordenacion de la Edificacion, significa che i vostri depositi sono recuperabili se il progetto non viene consegnato.⁹ Confermate per iscritto che la garanzia è in essere prima di trasferire qualsiasi pagamento scaglionato.

Aspetti pratici: aeroporto, assistenza sanitaria e scuole

L’Aeroporto di Malaga-Costa del Sol (AGP), gestito da AENA, è il principale punto di accesso e si trova a circa 25-30 chilometri a est di Mijas Costa, un fattore di notevole comodità per gli affitti turistici e i viaggiatori frequenti.¹⁰ L’assistenza sanitaria pubblica su questa costa è incentrata sull’Ospedale Costa del Sol nella vicina Marbella, supportato da centri sanitari locali e da una solida rete di ospedali privati. Le famiglie hanno una buona scelta di scuole britanniche e internazionali a Mijas e dintorni e nella vicina Fuengirola. Su tutti e tre i punti (accesso all’aeroporto, servizi quotidiani e istruzione) Mijas Costa è generalmente la base più comoda, mentre Mijas Pueblo scambia parte di quella comodità con l’ambiente e la tranquillità.

Quindi, Mijas Costa o Mijas Pueblo?

Scegliete Mijas Pueblo se acquistate principalmente per lo stile di vita: viste, carattere, estati più fresche e un ritmo di vita da villaggio, accettando di guidare fino alla spiaggia e una minore offerta di case moderne. Scegliete Mijas Costa se desiderate spiaggia e golf a portata di mano, il tragitto più breve per l’aeroporto e la più forte domanda di affitto per compensare i costi di proprietà. Le tasse di acquisto, gli obblighi IRNR, la ritenuta del 3% sulla rivendita e le regole sui mutui sono identici in tutto il comune, quindi lasciate che siano lo stile di vita e la strategia di affitto, non le tasse, a decidere il codice postale. Qualunque cosa scegliate, preventivate il costo totale di acquisizione, inclusi IVA o ITP, AJD, spese notarili, di registro e legali, e richiedete una consulenza legale indipendente prima di impegnarvi. Per le aspettative di rendimento, la nostra guida ai rendimenti degli affitti sulla Costa del Sol è la lettura successiva naturale.