Fonte dei Fondi e Controlli Antiriciclaggio per Acquirenti Internazionali

I controlli sull’origine dei fondi e sul riciclaggio di denaro sono ormai una parte di routine dell’acquisto di una casa di nuova costruzione ovunque sulla Costa del Sol, e gli acquirenti internazionali li sentono più della maggior parte perché la traccia documentale del loro denaro di solito inizia in un altro paese. La Spagna applica le stesse regole da Estepona a Nerja: prima che un acquisto possa essere completato, diversi professionisti regolamentati devono confermare la vostra identità, chi è l’ultimo proprietario del denaro e da dove proviene quel denaro. Questa guida spiega cosa sono questi controlli anti-riciclaggio di denaro (AML), chi li esegue e esattamente quali prove documentali un acquirente straniero dovrebbe preparare in modo che il completamento non sia ritardato.

Perché i controlli sull’origine dei fondi si applicano a ogni acquisto sulla Costa del Sol

La spina dorsale legale è la Ley 10/2010 sulla prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo, che traspone le direttive UE anti-riciclaggio di denaro nella legge spagnola ¹. Non si rivolge specificamente agli acquirenti stranieri. Obbliga un lungo elenco di professionisti (i sujetos obligados, o soggetti obbligati) a effettuare la due diligence sui propri clienti, qualunque sia la nazionalità del cliente. Poiché un acquisto immobiliare movimenta una somma considerevole attraverso il sistema finanziario e notarile, è una delle transazioni più controllate che una persona comune possa mai effettuare. L’Unità di Informazione Finanziaria e il supervisore AML della Spagna, SEPBLAC (Servizio Esecutivo della Commissione per la Prevenzione del Riciclaggio di Denaro), riceve segnalazioni di tutto ciò che sembra sospetto e supervisiona la conformità ².

Traduzione pratica: i controlli non sono personali, non sono opzionali e non possono essere evitati pagando di più o completando più velocemente. Prepararsi ad essi è semplicemente parte del processo di acquisto.

Chi è legalmente obbligato a controllarti

La Ley 10/2010 elenca i soggetti obbligati nel suo articolo 2. In un tipico acquisto di nuova costruzione sulla Costa del Sol, diversi di essi applicheranno i propri controlli in parallelo ¹:

• Il notaio e il registro della proprietà (articolo 2.1.n), che devono identificare tutte le parti e il titolare effettivo prima di autorizzare e registrare l’atto.
• Le banche e gli enti finanziari (articolo 2.1.a e seguenti), che eseguono i controlli più completi di tutti quando apri un conto spagnolo, ricevi un trasferimento internazionale o richiedi un mutuo.
• Gli agenti immobiliari e gli intermediari immobiliari (articolo 2.1.l), che devono identificare i loro clienti e conservare i registri.
• Gli avvocati e i gestori (articolo 2.1) quando partecipano o consigliano sulla transazione o gestiscono denaro del cliente.

Ognuno di essi archivia e conserva il proprio registro di due diligence, motivo per cui ti potrebbero essere richiesti gli stessi documenti più di una volta da diverse parti. È una duplicazione, non una disorganizzazione.

Cosa significa realmente «origine dei fondi»

La Ley 10/2010 richiede ai soggetti obbligati di effettuare l’identificazione formale del cliente (articolo 3), di identificare il titolare reale o effettivo dove l’acquirente è una società o un trust (chiunque detenga più del 25 percento del capitale o dei diritti di voto, articolo 4), di comprendere lo scopo e la natura della relazione e di applicare un controllo continuo (articoli 5 e 6) ¹.

All’interno di questo quadro, i professionisti distinguono due questioni correlate. L’origine dei fondi è da dove proviene il denaro specifico per questo acquisto (la vendita di un’altra proprietà, risparmi, un’eredità, un dividendo societario, un prelievo da mutuo). L’origine della ricchezza è come hai costruito la tua posizione finanziaria complessiva in primo luogo (una carriera, un’attività, investimenti). Per un acquisto semplice l’attenzione è sull’origine dei fondi; per somme maggiori, persone politicamente esposte o strutture di proprietà complesse, la banca o il notaio possono indagare anche sull’origine della ricchezza. Il punto chiave per un acquirente straniero è che una dichiarazione non è sufficiente da sola: sono necessari documenti che tracciano il denaro.

I documenti che dovresti preparare

Raccoglili prima di prenotare, perché sono molto più facili da ottenere mentre sei ancora nel tuo paese d’origine:

• Il tuo passaporto e il tuo NIE spagnolo (numero di identificazione per stranieri), di cui ogni acquirente straniero ha bisogno per effettuare transazioni.
• Estratti conto bancari che mostrano i fondi accumularsi nel tempo, non un’unica somma forfettaria inspiegabile che arriva la settimana prima del completamento.
• Prova documentale per ogni origine del denaro: una dichiarazione di completamento o atto notarile se hai venduto una proprietà, un documento di successione per un’eredità, cedole di dividendo o conti aziendali per redditi d’impresa, o una dichiarazione di riscatto per investimenti venduti.
• Prove di reddito da lavoro o d’impresa (buste paga, dichiarazioni dei redditi) laddove i risparmi sono la fonte.
• Le conferme di trasferimento internazionale che spostano il denaro in Spagna, idealmente da un conto a tuo nome.

La coerenza conta più del volume. La storia che i tuoi documenti raccontano dovrebbe corrispondere agli importi e ai nomi sui trasferimenti. Il denaro che arriva da un conto di terzi è la ragione più comune per cui una banca o un notaio sospende una transazione.

Ottenere denaro in Spagna: limiti di contante e la dichiarazione S1

La Spagna limita il contante e monitora i movimenti fisici di denaro, quindi pianifica di spostare i fondi tramite il sistema bancario. Si applicano due regimi distinti.

Limiti di pagamento in contanti secondo la Ley 11/2021: come regola generale, qualsiasi pagamento in cui una delle parti agisce come impresa o professionista non può essere effettuato in contanti per 1.000 euro o più. Per le persone fisiche che dimostrano di non essere residenti fiscali in Spagna e di non agire come impresa o professionista, il limite sale a 10.000 euro ³. In pratica, una proprietà non viene mai pagata in contanti: il prezzo viene trasferito tramite bonifico bancario o assegno circolare, proprio per avere una registrazione chiara.

Dichiarazioni di movimento di contanti ai sensi dell’articolo 34 della Ley 10/2010, presentate sul Modello S1: devi dichiarare il trasporto fisico di mezzi di pagamento pari o superiori a 10.000 euro quando entri o esci dal territorio spagnolo, e pari o superiori a 100.000 euro quando li sposti all’interno della Spagna ¹². Questa è un’obbligazione di dichiarazione, non una tassa; l’omessa dichiarazione può portare al sequestro del denaro.

Come i controlli si inseriscono nella tempistica dell’acquisto

Aspettati domande sull’origine dei fondi in tre momenti. Primo, quando apri un conto bancario spagnolo, la banca esegue la propria due diligence di onboarding prima di detenere il tuo denaro. Secondo, se richiedi un mutuo, il mutuante esamina l’origine del tuo deposito come parte della sua revisione AML e di accessibilità economica. Terzo, presso il notaio il giorno del completamento, il notaio conferma le identità, registra l’esatto mezzo di pagamento del prezzo e controlla il titolare effettivo. Il notaio segnala inoltre la transazione alle autorità come prassi. Qualsiasi incoerenza scoperta in quest’ultima fase è la più dirompente, perché può impedire la firma dell’atto.

Questi controlli AML si affiancano, ma sono separati, dalla meccanica fiscale di un acquisto spagnolo. Ad esempio, quando il venditore è un non residente, l’acquirente deve trattenere il 3 percento del prezzo e pagarlo all’autorità fiscale per conto del venditore utilizzando il Modello 211, con il non residente che poi salda tramite il Modello 210 ⁴⁵. Questa ritenuta è una norma fiscale, non una norma AML, ma è un motivo in più per cui ogni euro del prezzo è documentato e tracciabile.

Consigli pratici per un controllo agevole

• Sposta denaro solo da conti a tuo nome. Se i fondi sono depositati presso un coniuge o un familiare, trasferiscili prima sul tuo conto e conserva la documentazione.
• Consolida in anticipo. Raccogliere il deposito in un unico conto tracciabile settimane prima è meglio che assemblarlo da più fonti all’ultimo minuto.
• Conserva la traccia documentale in un’unica cartella: prova di ogni origine, i trasferimenti in Spagna e il tuo NIE.
• Utilizza uno specialista in valuta o la tua banca per il trasferimento internazionale e conserva la conferma, invece di trasportare contanti.
• Informa il tuo avvocato in anticipo su qualsiasi cosa insolita (un regalo, un’eredità recente, una distribuzione aziendale), in modo che la spiegazione sia pronta prima che qualcuno debba chiedere.

Per un contesto più ampio, leggi le nostre guide correlate sull’ottenimento di un NIE e l’apertura di un conto bancario spagnolo, il processo di acquisto passo-passo, le tasse per i non residenti e il Modello 210, e i mutui per i non residenti, che insieme coprono l’aspetto pratico e fiscale di un acquisto sulla Costa del Sol. Affrontati in ordine, i controlli anti-riciclaggio di denaro diventano una formalità piuttosto che un ostacolo.