Provenienza dei fondi e controlli antiriciclaggio per acquirenti internazionali

I controlli sull’origine dei fondi e antiriciclaggio sono ora una parte di routine dell’acquisto di una casa di nuova costruzione in qualsiasi parte della Costa del Sol, e gli acquirenti internazionali li percepiscono più della maggior parte perché la tracciabilità del loro denaro di solito inizia in un altro paese. La Spagna applica le stesse regole da Estepona a Nerja: prima che un acquisto possa essere completato, diversi professionisti regolamentati devono confermare chi siete, chi possiede in ultima istanza il denaro e da dove proviene quel denaro. Questa guida spiega cosa sono questi controlli antiriciclaggio (AML), chi li esegue e esattamente quali prove documentali un acquirente straniero dovrebbe preparare in modo che il completamento non sia ritardato.

Perché i controlli sull’origine dei fondi si applicano a ogni acquisto sulla Costa del Sol

La base legale è la Ley 10/2010 sulla prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo, che traspone le direttive UE antiriciclaggio nel diritto spagnolo ¹. Non si rivolge specificamente agli acquirenti stranieri. Obbliga un lungo elenco di professionisti (i sujetos obligados, o soggetti obbligati) a condurre la due diligence sui propri clienti, qualunque sia la nazionalità del cliente. Poiché un acquisto immobiliare muove una somma consistente attraverso il sistema finanziario e notarile, è una delle transazioni più controllate che una persona comune possa mai effettuare. L’Unità di Informazione Finanziaria e il supervisore AML spagnolo, SEPBLAC (il Servizio Esecutivo della Commissione per la Prevenzione del Riciclaggio di Denaro), riceve segnalazioni di qualsiasi cosa sembri sospetta e ne supervisiona la conformità ².

Traduzione pratica: i controlli non sono personali, non sono opzionali e non possono essere evitati pagando di più o completando più velocemente. Prepararsi ad essi è semplicemente parte del processo di acquisto.

Chi è legalmente obbligato a controllarti

La Ley 10/2010 elenca i soggetti obbligati nel suo articolo 2. In un tipico acquisto di nuova costruzione sulla Costa del Sol, molti di essi applicheranno i propri controlli in parallelo ¹:

• Il notaio e il registro della proprietà (articolo 2.1.n), che devono identificare tutte le parti e il titolare effettivo prima di autorizzare e registrare l’atto.
• Le banche e gli enti finanziari (articolo 2.1.a e seguenti), che eseguono i controlli più completi di tutti quando si apre un conto spagnolo, si riceve un trasferimento internazionale o si richiede un mutuo.
• Gli agenti immobiliari e gli intermediari immobiliari (articolo 2.1.l), che devono identificare i propri clienti e conservare i registri.
• Avvocati e gestores (articolo 2.1) quando partecipano o consigliano sulla transazione o gestiscono il denaro del cliente.

Ognuno di essi archivia e conserva il proprio registro di due diligence, motivo per cui potrebbero esservi richiesti gli stessi documenti più di una volta da diverse parti. Si tratta di duplicazione, non di disorganizzazione.

Cosa significa realmente “origine dei fondi”

La Ley 10/2010 richiede ai soggetti obbligati di effettuare l’identificazione formale del cliente (articolo 3), di identificare il titular real o titolare effettivo laddove l’acquirente sia una società o un trust (chiunque detenga più del 25 per cento del capitale o dei diritti di voto, articolo 4), di comprendere lo scopo e la natura del rapporto e di applicare un controllo continuo (articoli 5 e 6) ¹.

In tale contesto, i professionisti distinguono due questioni correlate. L’origine dei fondi è da dove proviene il denaro specifico per questo acquisto (la vendita di un’altra proprietà, risparmi, un’eredità, un dividendo societario, un prelievo di mutuo). L’origine della ricchezza è come avete costruito la vostra posizione finanziaria complessiva in primo luogo (una carriera, un’attività, investimenti). Per un acquisto semplice l’attenzione è sull’origine dei fondi; per somme maggiori, persone politicamente esposte o strutture di proprietà complesse, la banca o il notaio possono indagare anche sull’origine della ricchezza. Il punto chiave per un acquirente straniero è che una dichiarazione non è sufficiente da sola: sono necessari documenti che traccino il denaro.

I documenti che dovresti preparare

Raccogli questi documenti prima di prenotare, perché sono molto più facili da ottenere mentre sei ancora nel tuo paese d’origine:

• Il tuo passaporto e il tuo NIE spagnolo (numero di identificazione dello straniero), di cui ogni acquirente straniero ha bisogno per effettuare transazioni.
• Estratti conto bancari che mostrano i fondi accumulati nel tempo, non un’unica somma forfettaria inspiegabile che arriva la settimana prima del completamento.
• Prova documentale per ogni origine del denaro: una dichiarazione di completamento o un atto notarile se hai venduto una proprietà, un documento di successione per un’eredità, cedole di dividendi o conti aziendali per redditi d’impresa, o una dichiarazione di riscatto per investimenti venduti.
• Prova di reddito da lavoro o d’impresa (buste paga, dichiarazioni dei redditi) dove i risparmi sono la fonte.
• Le conferme di trasferimento internazionale che spostano il denaro in Spagna, idealmente da un conto a tuo nome.

La coerenza è più importante del volume. La storia raccontata dai tuoi documenti dovrebbe corrispondere agli importi e ai nomi sui trasferimenti. Il denaro proveniente dal conto di una terza parte è la ragione più comune per cui una banca o un notaio sospende una transazione.

Ottenere denaro in Spagna: limiti al contante e la dichiarazione S1

La Spagna limita il contante e monitora i movimenti fisici di denaro, quindi pianifica di spostare i fondi tramite il sistema bancario. Si applicano due regimi separati.

Limiti ai pagamenti in contanti secondo la Ley 11/2021: come regola generale, qualsiasi pagamento in cui una parte agisca come attività commerciale o professionale non può essere effettuato in contanti per 1.000 euro o più. Per le persone fisiche che dimostrano di non essere residenti fiscali in Spagna e di non agire come attività commerciale o professionale, il limite sale a 10.000 euro ³. In pratica una proprietà non viene mai pagata in contanti: il prezzo viene trasferito tramite bonifico bancario o assegno circolare, proprio per avere una traccia chiara.

Dichiarazioni di movimento di contanti ai sensi dell’articolo 34 della Ley 10/2010, presentate sul Modelo S1: è necessario dichiarare il trasporto fisico di mezzi di pagamento di 10.000 euro o più quando si entra o si esce dal territorio spagnolo, e 100.000 euro o più quando li si sposta all’interno della Spagna ¹². Questo è un obbligo di dichiarazione, non una tassa; l’omessa dichiarazione può portare al sequestro del denaro.

Come i controlli si inseriscono nella cronologia dell’acquisto

Aspettatevi domande sull’origine dei fondi in tre momenti. Primo, quando aprite un conto bancario spagnolo, la banca effettua la propria due diligence di onboarding prima di detenere il vostro denaro. Secondo, se richiedete un mutuo, il mutuante esamina l’origine del vostro deposito come parte della sua revisione AML e di accessibilità. Terzo, presso il notaio il giorno del completamento, il notaio conferma le identità, registra l’esatto mezzo di pagamento del prezzo e controlla il titolare effettivo. Il notaio segnala anche la transazione alle autorità come prassi. Qualsiasi incoerenza scoperta in quest’ultima fase è la più dirompente, perché può impedire la firma dell’atto.

Questi controlli AML si affiancano, ma sono separati, dalla meccanica fiscale di un acquisto spagnolo. Ad esempio, quando il venditore non è residente, l’acquirente deve trattenere il 3 per cento del prezzo e pagarlo all’autorità fiscale per conto del venditore utilizzando il Modelo 211, con il non residente che poi si sistema tramite il Modelo 210 ⁴⁵. Tale trattenuta è una norma fiscale, non una norma AML, ma è un motivo in più per cui ogni euro del prezzo è documentato e tracciabile.

Consigli pratici per un controllo senza intoppi

• Sposta il denaro solo da conti a tuo nome. Se i fondi sono depositati con un coniuge o un membro della famiglia, trasferiscili prima sul tuo conto e conserva la documentazione.
• Consolida presto. Riunire il deposito in un unico conto tracciabile con settimane di anticipo è meglio che assemblarlo da diverse fonti all’ultimo minuto.
• Conserva la documentazione in un’unica cartella: prova di ogni origine, i trasferimenti in Spagna e il tuo NIE.
• Utilizza uno specialista di valuta o la tua banca per il trasferimento internazionale e conserva la conferma, piuttosto che trasportare contanti.
• Comunica in anticipo al tuo avvocato qualsiasi cosa insolita (un regalo, un’eredità recente, una distribuzione aziendale), in modo che la spiegazione sia pronta prima che qualcuno debba chiedere.

Per un contesto più ampio, consulta le nostre guide correlate su come ottenere un NIE e aprire un conto bancario spagnolo, il processo di acquisto passo dopo passo, le tasse per i non residenti e il Modelo 210, e i mutui per i non residenti, che insieme coprono l’aspetto pratico e fiscale di un acquisto sulla Costa del Sol. Affrontati in ordine, i controlli antiriciclaggio diventano una formalità piuttosto che un ostacolo.