Vendita come non residente: La ritenuta del 3% e l'imposta sulle plusvalenze
Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l'acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa all'ufficio delle imposte (Modelo 211) come anticipo sull'imposta sulle plusvalenze del venditore. Il venditore presenta quindi il Modelo 210 entro quattro mesi per dichiarare il guadagno effettivo, tassato a un'aliquota fissa del 19%, e o richiede il rimborso dell'eccedenza o paga la differenza. Si deve anche la plusvalia municipal al comune.
Vendere come non residente sulla Costa del Sol comporta due meccanismi fiscali che sorprendono la maggior parte dei proprietari stranieri: la ritenuta del 3% trattenuta al completamento e l’imposta sulle plusvalenze saldata successivamente tramite Modelo 210. Questa guida spiega come funziona la ritenuta del 3%, come viene calcolata e tassata la plusvalenza ai sensi dell’Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR) e gli altri oneri (plusvalia municipal, IBI) che devi liquidare prima e dopo la firma. Le regole sono nazionali, quindi si applicano allo stesso modo a Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas o in qualsiasi parte della costa.
La ritenuta del 3% spiegata (Modelo 211)
Quando il venditore di una proprietà spagnola è un non residente, la legge richiede all’acquirente di trattenere il 3% del prezzo di vendita concordato e di pagarlo direttamente all’Agencia Tributaria utilizzando il Modelo 211, entro un mese dal completamento (la data dell’atto notarile).123 L’acquirente consegna quindi al venditore una copia timbrata del 211 come prova.
Questo 3% non è una tassa aggiuntiva. È un pagamento in acconto sulla futura responsabilità fiscale sulle plusvalenze del venditore ai sensi dell’IRNR, ed esiste come garanzia affinché lo stato spagnolo possa riscuotere da un contribuente che vive all’estero.12 Il 211 riporta un codice di riferimento unico che il venditore deve citare nella propria dichiarazione delle plusvalenze per compensare l’importo già trattenuto o richiederne il rimborso.3
Poiché è calcolato sul prezzo di vendita totale e non sul profitto, il 3% è spesso maggiore o minore dell’imposta effettiva dovuta. Questa discrepanza è esattamente ciò che il venditore risolve successivamente tramite il Modelo 210.
Imposta sulle plusvalenze per non residenti (Modelo 210)
Dopo il completamento, il venditore non residente deve dichiarare la plusvalenza effettiva e saldare l’imposta definitiva utilizzando il Modelo 210, la dichiarazione IRNR. Il termine è di quattro mesi dalla data di vendita, che in pratica sono tre mesi dopo la chiusura della finestra di un mese per l’acquirente per pagare il 3%.157
Le plusvalenze sul trasferimento di immobili spagnoli da parte di un non residente sono tassate con un’aliquota fissa del 19% sul guadagno netto, e questa aliquota si applica a tutti i non residenti indipendentemente dalla nazionalità.56 (Non confondere questo con la divisione 19% contro 24% che si applica al reddito da locazione e al reddito imputato, trattati di seguito.)
Come viene calcolata la plusvalenza imponibile
Il guadagno è la differenza tra il valore di trasferimento e il valore di acquisizione, dopo aver applicato le detrazioni consentite dalla legge spagnola:67
- Valore di acquisizione: il prezzo di acquisto originale più le tasse e i costi pagati al momento dell’acquisto (Imposta di Trasferimento o IVA/AJD, notaio, Catasto e spese legali), più il costo di eventuali miglioramenti capitali documentati.
- Valore di trasferimento: il prezzo di vendita attuale, meno le spese e le tasse che si sostengono come venditore (ad esempio, la commissione dell’agenzia immobiliare e la plusvalia municipal).
Conserva ogni fattura. I miglioramenti e i costi di acquisto aumentano il tuo valore di acquisizione e quindi riducono il guadagno, ma solo se puoi provarli all’Agencia Tributaria.
Recuperare l’eccesso o pagare la differenza
| Situazione | Cosa succede |
|---|---|
| L’imposta effettiva sulle plusvalenze è inferiore al 3% trattenuto | Presenti il Modelo 210 per richiedere il rimborso dell’eccesso. Il rimborso richiede tipicamente circa 6-12 mesi una volta elaborata la dichiarazione.15 |
| L’imposta effettiva sulle plusvalenze è superiore al 3% trattenuto | Paghi la differenza quando presenti il Modelo 210, compensando il 3% già in acconto.16 |
| Hai venduto in perdita | Nessuna imposta sulle plusvalenze è dovuta, e presenti il Modelo 210 per recuperare l’intera ritenuta del 3%. |
I rimborsi vengono erogati solo quando il tuo IBI e le altre tasse sulla proprietà sono aggiornate, quindi salda eventuali arretrati prima di vendere. Molti non residenti nominano un rappresentante fiscale o un avvocato per presentare il 210 e seguire il rimborso, perché l’Agencia Tributaria corrisponde in spagnolo e i rimborsi su conti bancari esteri possono bloccarsi senza un seguito.
Plusvalia municipal (IIVTNU): la quota del comune
Separata dall’imposta statale sulle plusvalenze, il venditore deve anche la plusvalia municipal, formalmente l’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). È una tassa locale sull’aumento del valore del terreno urbano (non dell’edificio) durante la tua proprietà, pagata al comune dove si trova l’immobile.4
Per legge il venditore è il contribuente, ma quando il venditore è non residente l’acquirente diventa un sostituto o coobbligato e può trattenere e pagare l’imposta per conto del venditore se non è saldata direttamente.4 Per questo motivo, gli acquirenti di proprietà di non residenti spesso insistono nel trattenere la plusvalia al completamento. La dichiarazione deve essere presentata entro 30 giorni lavorativi dalla firma dell’atto.4
Dalla riforma del 2021-2022 puoi scegliere il metodo che produce il conto più basso: il metodo oggettivo, basato sul valore catastale del terreno e sul numero di anni di proprietà, o il metodo del guadagno reale, basato sul profitto effettivo realizzato.4 Se hai venduto in perdita, in linea di principio, non c’è plusvalia da pagare, ma devi comunque dichiararla e provare la perdita.
Questioni in sospeso da risolvere prima di firmare
Oltre alle due imposte principali, una vendita pulita di non residenti sulla Costa del Sol dipende da diversi documenti e costi correnti in ordine:
- NIE: entrambe le parti necessitano di un numero di identificazione straniero spagnolo valido per firmare; vedi la guida correlata su come ottenere il tuo NIE.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): l’imposta annuale comunale sulla proprietà deve essere pagata fino alla data, e l’anno corrente è solitamente ripartito tra acquirente e venditore al completamento. Tieni a portata di mano l’ultima ricevuta IBI, poiché il suo valore catastale alimenta anche i calcoli della plusvalia e del reddito imputato.
- Reddito imputato e da locazione durante la tua proprietà: se non hai mai affittato la proprietà, l’Agencia Tributaria imputa comunque un reddito nozionale dell’1,1% o del 2% del valore catastale ogni anno (1,1% dove il valore catastale è stato rivisto negli ultimi dieci anni, altrimenti 2%), dichiarato annualmente sul Modelo 210.1 Se l’hai affittata, il reddito da locazione è tassato al 19% per i residenti UE/SEE (che possono dedurre le spese) e al 24% per i residenti extra-UE come i proprietari britannici, che sono tassati sul lordo.1 Eventuali anni arretrati non pagati possono bloccare la tua vendita o il tuo rimborso del 3%.
- Il Certificato di Prestazione Energetica (certificado energetico) e un certificato aggiornato delle quote condominiali sono richiesti per il completamento.
Per un quadro più completo degli obblighi annuali, consulta le guide correlate sulle tasse immobiliari per non residenti e il Modelo 210.
Una cronologia operativa
- Giorno del completamento: l’atto è firmato; l’acquirente trattiene il 3% del prezzo (e spesso la plusvalia).
- Entro 30 giorni lavorativi: la plusvalia municipal è dichiarata e pagata al comune.4
- Entro 1 mese: l’acquirente paga il 3% all’Agencia Tributaria tramite Modelo 211 e consegna al venditore la copia timbrata.13
- Entro 4 mesi: il venditore presenta il Modelo 210, dichiara il guadagno reale al 19%, compensa il 3%, e o richiede un rimborso o paga la differenza.15
- 6-12 mesi dopo: qualsiasi rimborso viene tipicamente pagato, a condizione che tutte le tasse sulla proprietà siano aggiornate.15
Consigli pratici per ridurre i disagi
- Prepara il tuo fascicolo dei costi in anticipo. L’atto di acquisto originale, le ricevute delle imposte di acquisto, le fatture di notaio e catasto, la commissione dell’agente e i lavori di miglioramento riducono tutti il tuo guadagno imponibile se documentati.
- Regolarizza la tua posizione prima di mettere in vendita. Aggiorna IBI, reddito imputato ed eventuali dichiarazioni di locazione in modo che i rimborsi non vengano trattenuti.
- Prevedi un budget per il divario di flusso di cassa. In una vendita a basso profitto o in perdita, il 3% può immobilizzare una somma significativa per la maggior parte di un anno fino all’arrivo del rimborso.
- Utilizza un rappresentante fiscale. Un avvocato locale o un consulente fiscale gestisce il 210, la richiesta di rimborso e la corrispondenza con l’Agencia Tributaria in spagnolo, dove si verificano la maggior parte dei ritardi.
Gestite correttamente, la ritenuta del 3% e l’imposta sulle plusvalenze sono prevedibili piuttosto che punitive. La chiave è trattare il 3% come un deposito a fronte di un conto del 19%, mantenere la documentazione ineccepibile e presentare il Modelo 210 in tempo.
Questa guida è un’informazione generale, non una consulenza fiscale o legale personale. Aliquote e soglie possono cambiare, e la tua posizione dipende dal tuo paese di residenza e da qualsiasi trattato contro la doppia imposizione. Conferma le regole attuali con l’Agencia Tributaria o un consulente qualificato prima di agire.
Domande frequenti
La ritenuta del 3% è una tassa extra quando vendo?
No. È un pagamento anticipato a titolo di acconto sull'imposta sulle plusvalenze nell'ambito dell'Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR). L'acquirente trattiene il 3% del prezzo di vendita e lo versa all'Agencia Tributaria tramite il Modelo 211 entro un mese dal rogito. Successivamente lo compensi, o lo richiedi, sul tuo Modelo 210.
Qual è l'aliquota fiscale sulle plusvalenze che un non residente paga quando vende in Spagna?
Un'aliquota fissa del 19% sul guadagno netto (valore di trasferimento meno valore di acquisizione, dopo aver dedotto i costi di acquisto ammissibili e i miglioramenti documentati). Questo 19% si applica a tutti i non residenti indipendentemente dalla nazionalità, ed è separato dalla ripartizione 19%/24% utilizzata per il reddito da locazione e il reddito imputato.
Come posso recuperare il 3% se ho venduto in perdita o con un piccolo profitto?
Presenta il Modelo 210 entro quattro mesi dalla vendita, citando il codice di riferimento sul Modelo 211 dell'acquirente. Se la tua imposta effettiva è inferiore al 3% trattenuto (o nulla), richiedi l'eccedenza come rimborso. Il rimborso richiede solitamente circa 6-12 mesi e richiede che tutte le tue imposte sulla proprietà siano aggiornate.
Cos'è la plusvalia municipal e chi la paga?
È una tassa comunale locale (IIVTNU) sull'aumento del valore del terreno urbano durante la tua proprietà. Il venditore è il contribuente, ma quando il venditore è non residente l'acquirente può diventare un sostituto d'imposta e trattenerla. Deve essere dichiarata entro 30 giorni lavorativi dal rogito, e dalla riforma del 2022 puoi scegliere il metodo di calcolo che produce la fattura più bassa.
Qual è la scadenza per presentare il Modelo 210 dopo la vendita?
Quattro mesi dalla data della vendita (l'atto notarile). Ciò corrisponde effettivamente a tre mesi dopo che si è chiusa la finestra di un mese dell'acquirente per versare la ritenuta del 3%.
Devo ancora qualcosa se la proprietà era vuota e non è mai stata affittata?
Sì. La Spagna imputa un reddito nozionale dell'1,1% o del 2% del valore catastale ogni anno (1,1% se il valore catastale è stato rivisto negli ultimi dieci anni, altrimenti 2%), dichiarato sul Modelo 210. Gli anni pregressi non pagati dovrebbero essere saldati prima della vendita, poiché possono ritardare il rogito o il rimborso del 3%.
