Verkauf als Nichtansässiger: Der 3%-Einbehalt und die Veräußerungsgewinnsteuer
Wenn ein Nicht-Resident eine spanische Immobilie verkauft, behält der Käufer 3% des Kaufpreises ein und zahlt diese an das Finanzamt (Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers. Der Verkäufer reicht daraufhin innerhalb von vier Monaten das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren, der pauschal mit 19% besteuert wird, und fordert entweder den Überschuss zurück oder zahlt die Differenz. Sie schulden außerdem die plusvalia municipal der Gemeinde.
Der Verkauf als Nichtansässiger an der Costa del Sol beinhaltet zwei Steuermechanismen, die die meisten ausländischen Eigentümer überraschen: den Einbehalt von 3% bei Abschluss und die Kapitalertragsteuer, die anschließend über das Modelo 210 abgerechnet wird. Dieser Leitfaden erklärt, wie der 3%-Einbehalt funktioniert, wie Ihr Kapitalgewinn gemäß der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) berechnet und besteuert wird, und welche weiteren Abgaben (plusvalia municipal, IBI) Sie vor und nach der Unterzeichnung begleichen müssen. Die Regeln sind national, daher gelten sie in Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas oder überall an der Küste gleichermaßen.
Der 3%-Einbehalt erklärt (Modelo 211)
Wenn der Verkäufer einer spanischen Immobilie ein Nichtansässiger ist, schreibt das Gesetz vor, dass der Käufer 3% des vereinbarten Kaufpreises einbehält und diese innerhalb eines Monats nach Abschluss (dem Datum der notariellen Urkunde) direkt an die Agencia Tributaria unter Verwendung des Modelo 211 zahlt.123 Der Käufer übergibt dem Verkäufer dann eine gestempelte Kopie des 211 als Nachweis.
Diese 3% sind keine zusätzliche Steuer. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die eventuelle Kapitalertragsteuerpflicht des Verkäufers gemäß IRNR, und sie dient als Garantie, damit der spanische Staat von einem Steuerpflichtigen, der im Ausland lebt, Steuern einziehen kann.12 Das 211 enthält einen eindeutigen Referenzcode, den der Verkäufer in seiner eigenen Kapitalertragssteuererklärung angeben muss, um den bereits einbehaltenen Betrag zu verrechnen oder zurückzufordern.3
Da er auf den vollen Verkaufspreis und nicht auf den Gewinn berechnet wird, ist der 3%-Anteil häufig größer oder kleiner als die tatsächlich geschuldete Steuer. Genau diese Diskrepanz löst der Verkäufer anschließend über das Modelo 210.
Kapitalertragsteuer für Nichtansässige (Modelo 210)
Nach dem Abschluss muss der nichtansässige Verkäufer den tatsächlichen Kapitalgewinn deklarieren und die endgültige Steuer mithilfe des Modelo 210, der IRNR-Erklärung, begleichen. Die Frist beträgt vier Monate ab Verkaufsdatum, was in der Praxis drei Monate nach Ablauf der einmonatigen Frist des Käufers zur Zahlung der 3% ist.157
Kapitalgewinne aus der Übertragung spanischer Immobilien durch einen Nichtansässigen werden mit einem Pauschalsatz von 19% auf den Nettogewinn besteuert, und dieser Satz gilt für alle Nichtansässigen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit.56 (Verwechseln Sie dies nicht mit der 19% gegenüber 24%-Aufteilung, die für Mieteinnahmen und unterstellte Einkünfte gilt und unten behandelt wird.)
Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert, nach Abzug der nach spanischem Recht zulässigen Abzüge:67
- Anschaffungswert: der ursprüngliche Kaufpreis zuzüglich der Steuern und Kosten, die Sie beim Kauf bezahlt haben (Grunderwerbsteuer oder IVA/AJD, Notar, Grundbuchamt und Anwaltsgebühren), zuzüglich der Kosten für dokumentierte Kapitalverbesserungen.
- Übertragungswert: der aktuelle Verkaufspreis, abzüglich der Ausgaben und Steuern, die Ihnen als Verkäufer entstehen (zum Beispiel Maklerprovision und plusvalia municipal).
Bewahren Sie jede Rechnung auf. Verbesserungen und Anschaffungskosten erhöhen Ihren Anschaffungswert und verringern somit den Gewinn, aber nur, wenn Sie diese der Agencia Tributaria nachweisen können.
Rückforderung des Überschusses oder Zahlung der Differenz
| Situation | Was passiert |
|---|---|
| Tatsächliche Kapitalertragsteuer ist niedriger als die einbehaltenen 3% | Sie reichen das Modelo 210 ein, um eine Rückerstattung des Überschusses zu beantragen. Die Rückzahlung dauert in der Regel etwa 6 bis 12 Monate, sobald die Erklärung bearbeitet wurde.15 |
| Tatsächliche Kapitalertragsteuer ist höher als die einbehaltenen 3% | Sie zahlen den Fehlbetrag bei Einreichung des Modelo 210, wobei die bereits auf Rechnung gezahlten 3% verrechnet werden.16 |
| Sie haben mit Verlust verkauft | Es ist keine Kapitalertragsteuer fällig, und Sie reichen das Modelo 210 ein, um den vollen 3%-Einbehalt zurückzuerhalten. |
Rückerstattungen werden erst freigegeben, wenn Ihre IBI und andere Grundsteuern auf dem neuesten Stand sind. Begleichen Sie also alle Rückstände, bevor Sie verkaufen. Viele Nichtansässige beauftragen einen Fiskalvertreter oder Anwalt, um das 210 einzureichen und die Rückerstattung zu verfolgen, da die Agencia Tributaria auf Spanisch korrespondiert und Rückzahlungen auf ausländische Bankkonten ohne Nachverfolgung ins Stocken geraten können.
Plusvalia municipal (IIVTNU): der Anteil des Rathauses
Neben der staatlichen Kapitalertragsteuer schuldet der Verkäufer auch die plusvalia municipal, formal die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Dies ist eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens (nicht des Gebäudes) während Ihrer Eigentumszeit, die an das Rathaus der Gemeinde gezahlt wird, in der sich die Immobilie befindet.4
Gesetzlich ist der Verkäufer der Steuerpflichtige, aber wenn der Verkäufer ein Nichtansässiger ist, wird der Käufer zum Ersatzschuldner oder gemeinsamen Schuldner und kann die Steuer im Namen des Verkäufers einbehalten und zahlen, wenn sie nicht direkt beglichen wird.4 Aus diesem Grund bestehen Käufer von Immobilien von Nichtansässigen oft darauf, die plusvalia beim Abschluss einzubehalten. Die Erklärung muss innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der Urkunde eingereicht werden.4
Seit der Reform von 2021 bis 2022 können Sie die Methode wählen, die zu einer niedrigeren Rechnung führt: die objektive Methode, basierend auf dem Katasterwert des Grundstücks und der Anzahl der Besitzjahre, oder die Realgewinnmethode, basierend auf dem tatsächlich erzielten Gewinn.4 Wenn Sie mit Verlust verkauft haben, fällt grundsätzlich keine plusvalia an, aber Sie müssen den Verlust dennoch deklarieren und nachweisen.
Offene Punkte, die vor der Unterschrift zu klären sind
Neben den beiden Hauptsteuern hängt ein reibungsloser Verkauf als Nichtansässiger an der Costa del Sol davon ab, dass mehrere Dokumente und laufende Kosten in Ordnung sind:
- NIE: beide Parteien benötigen eine gültige spanische Ausländeridentifikationsnummer zur Unterzeichnung; siehe den zugehörigen Leitfaden zur Beantragung Ihrer NIE.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): die jährliche kommunale Grundsteuer muss auf dem neuesten Stand sein, und das laufende Jahr wird in der Regel beim Abschluss zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Halten Sie die neueste IBI-Quittung bereit, da ihr Katasterwert auch in die Berechnungen für die plusvalia und die unterstellten Einkünfte einfließt.
- Unterstellte und Mieteinnahmen während Ihrer Eigentumszeit: Wenn Sie die Immobilie nie vermietet haben, unterstellt die Agencia Tributaria dennoch ein fiktives Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts pro Jahr (1.1%, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, ansonsten 2%), das jährlich auf Modelo 210 deklariert wird.1 Wenn Sie sie vermietet haben, werden Mieteinnahmen für EU-/EWR-Bürger (die Ausgaben abziehen dürfen) mit 19% und für Nicht-EU-Bürger wie britische Eigentümer, die auf den Bruttobetrag besteuert werden, mit 24% besteuert.1 Alle unbezahlten Vorjahre können Ihren Verkauf oder Ihre 3%-Rückerstattung blockieren.
- Ein Energieausweis (certificado energetico) und ein aktuelles Zertifikat über die Gebühren der Eigentümergemeinschaft sind für den Abschluss erforderlich.
Für ein umfassenderes Bild der jährlichen Verpflichtungen siehe die zugehörigen Leitfäden zu Immobiliensteuern für Nichtansässige und Modelo 210.
Ein beispielhafter Zeitplan
- Abschlusstag: Die Urkunde wird unterzeichnet; der Käufer behält 3% des Preises (und oft die plusvalia) ein.
- Innerhalb von 30 Werktagen: Die plusvalia municipal wird erklärt und an das Rathaus gezahlt.4
- Innerhalb von 1 Monat: Der Käufer zahlt die 3% über Modelo 211 an die Agencia Tributaria und übergibt dem Verkäufer die gestempelte Kopie.13
- Innerhalb von 4 Monaten: Der Verkäufer reicht Modelo 210 ein, deklariert den tatsächlichen Gewinn von 19%, verrechnet die 3% und beantragt entweder eine Rückerstattung oder zahlt die Differenz.15
- 6 bis 12 Monate später: Eine eventuelle Rückerstattung wird in der Regel ausgezahlt, vorausgesetzt alle Grundsteuern sind aktuell.15
Praktische Tipps zur Reduzierung des Aufwands
- Stellen Sie Ihre Kostenunterlagen frühzeitig zusammen. Die ursprüngliche Kaufurkunde, Kaufsteuerbelege, Notar- und Registerrechnungen, Maklerprovision und Verbesserungsarbeiten mindern alle Ihren steuerpflichtigen Gewinn, wenn sie dokumentiert sind.
- Klären Sie Ihre Situation, bevor Sie die Immobilie anbieten. Bringen Sie IBI, unterstellte Einkünfte und alle Mieterklärungen auf den neuesten Stand, damit Rückerstattungen nicht zurückgehalten werden.
- Planen Sie die Liquiditätslücke ein. Bei einem geringen Gewinn oder einem Verlustverkauf kann der 3%-Anteil einen erheblichen Betrag für den größten Teil eines Jahres binden, bis die Rückerstattung eintrifft.
- Nutzen Sie einen Fiskalvertreter. Ein lokaler Anwalt oder Steuerberater kümmert sich um das 210, den Rückerstattungsantrag und die Korrespondenz mit der Agencia Tributaria auf Spanisch, wo die meisten Verzögerungen auftreten.
Bei ordnungsgemäßer Handhabung sind der 3%-Einbehalt und die Kapitalertragsteuer eher vorhersehbar als strafend. Der Schlüssel liegt darin, die 3% als Anzahlung auf eine 19%-Rechnung zu betrachten, Ihre Unterlagen lückenlos zu führen und das Modelo 210 fristgerecht einzureichen.
Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information, keine persönliche Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze und Schwellenwerte können sich ändern, und Ihre Situation hängt von Ihrem Wohnsitzland und einem etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen ab. Bestätigen Sie die aktuellen Regeln mit der Agencia Tributaria oder einem qualifizierten Berater, bevor Sie handeln.
Häufig gestellte Fragen
Ist die 3%ige Einbehaltung eine zusätzliche Steuer, wenn ich verkaufe?
Nein. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und zahlt sie innerhalb eines Monats nach Abschluss des Kaufs über das Modelo 211 an die Agencia Tributaria. Sie verrechnen oder fordern diese später in Ihrem Modelo 210 zurück.
Welchen Kapitalertragsteuersatz zahlt ein Nichtansässiger, wenn er in Spanien verkauft?
Ein Pauschalsatz von 19% auf den Nettogewinn (Übertragungswert minus Anschaffungswert, nach abzugsfähigen Anschaffungskosten und dokumentierten Verbesserungen). Diese 19% gelten für alle Nichtansässigen, unabhängig von ihrer Nationalität, und ist getrennt von der 19%/24%-Aufteilung, die für Mieteinnahmen und unterstellte Einkünfte verwendet wird.
Wie erhalte ich die 3% zurück, wenn ich mit Verlust oder geringem Gewinn verkauft habe?
Reichen Sie das Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf ein und geben Sie dabei den Referenzcode des Modelo 211 des Käufers an. Wenn Ihre tatsächliche Steuer unter den einbehaltenen 3% (oder Null) liegt, fordern Sie den Überschuss als Rückerstattung zurück. Die Rückzahlung dauert in der Regel etwa 6 bis 12 Monate und erfordert, dass alle Ihre Grundsteuern auf dem neuesten Stand sind.
Was ist die plusvalia municipal und wer zahlt sie?
Es handelt sich um eine lokale Gemeindesteuer (IIVTNU) auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens während Ihrer Eigentumszeit. Der Verkäufer ist der Steuerpflichtige, aber wenn der Verkäufer ein Nichtansässiger ist, kann der Käufer zum Ersatzzahler werden und diese einbehalten. Sie muss innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Abschluss des Verkaufs angemeldet werden, und seit der Reform von 2022 können Sie die Berechnungsmethode wählen, die zur niedrigsten Rechnung führt.
Was ist die Frist zur Einreichung des Modelo 210 nach dem Verkauf?
Vier Monate ab dem Verkaufsdatum (der notariellen Urkunde). Das sind effektiv drei Monate, nachdem das einmonatige Zeitfenster des Käufers zur Zahlung der 3%igen Einbehaltung abgelaufen ist.
Schulde ich noch etwas, wenn die Immobilie leer stand und nie vermietet wurde?
Ja. Spanien unterstellt jedes Jahr ein fiktives Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts (1.1%, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, sonst 2%), das im Modelo 210 deklariert wird. Nicht bezahlte Vorjahre sollten vor dem Verkauf beglichen werden, da sie den Abschluss oder Ihre 3%-Rückerstattung verzögern können.
