Vendre en tant que non-résident : La retenue de 3 % et l'impôt sur les plus-values
Lorsqu'un non-résident vend une propriété espagnole, l'acheteur retient 3% du prix et le paie au bureau des impôts (Modelo 211) comme avance sur l'impôt sur les plus-values du vendeur. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 dans un délai de quatre mois pour déclarer la plus-value réelle, imposée à un taux fixe de 19%, et soit réclame le surplus, soit paie la différence. Vous devez également la plusvalia municipal à la mairie.
Vendre en tant que non-résident sur la Costa del Sol implique deux mécanismes fiscaux qui surprennent la plupart des propriétaires étrangers : la retenue de 3 % prélevée à l’achèvement et l’impôt sur les plus-values réglé par la suite via le Modelo 210. Ce guide explique comment fonctionne la retenue de 3 %, comment votre plus-value est calculée et imposée au titre de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), ainsi que les autres frais (plusvalia municipal, IBI) que vous devez régler avant et après la signature. Les règles sont nationales, elles s’appliquent donc de la même manière à Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas ou partout ailleurs le long de la côte.
Explication de la retenue de 3 % (Modelo 211)
Lorsque le vendeur d’une propriété espagnole est un non-résident, la loi exige que l’acheteur retienne 3 % du prix de vente convenu et le paie directement à l’Agencia Tributaria en utilisant le Modelo 211, dans un délai d’un mois à compter de l’achèvement (la date de l’acte notarié).123 L’acheteur remet ensuite au vendeur une copie estampillée du 211 comme preuve.
Ces 3 % ne sont pas un impôt supplémentaire. Il s’agit d’un acompte sur l’éventuelle obligation du vendeur en matière de plus-values au titre de l’IRNR, et il existe en tant que garantie afin que l’État espagnol puisse recouvrer auprès d’un contribuable résidant à l’étranger.12 Le 211 porte un code de référence unique que le vendeur doit indiquer sur sa propre déclaration de plus-values afin de compenser le montant déjà retenu ou de le récupérer.3
Parce qu’elle est calculée sur le prix de vente total et non sur le bénéfice, la retenue de 3 % est fréquemment supérieure ou inférieure à l’impôt réel dû. Cet écart est précisément ce que le vendeur résout ensuite via le Modelo 210.
Impôt sur les plus-values pour les non-résidents (Modelo 210)
Après l’achèvement, le vendeur non-résident doit déclarer la plus-value réelle et régler l’impôt définitif en utilisant le Modelo 210, la déclaration d’IRNR. Le délai est de quatre mois à compter de la date de vente, ce qui en pratique correspond à trois mois après la fin de la période d’un mois de l’acheteur pour payer les 3 %.157
Les plus-values sur le transfert de biens immobiliers espagnols par un non-résident sont imposées à un taux forfaitaire de 19 % sur le gain net, et ce taux s’applique à tous les non-résidents quelle que soit leur nationalité.56 (Ne confondez pas cela avec la répartition 19 % contre 24 % qui s’applique aux revenus locatifs et imputés, abordée ci-dessous.)
Comment la plus-value imposable est calculée
La plus-value est la différence entre la valeur de transfert et la valeur d’acquisition, après application des déductions autorisées par la loi espagnole :67
- Valeur d’acquisition : le prix d’achat initial plus les impôts et frais que vous avez payés lors de l’achat (Taxe de Transfert ou IVA/AJD, frais de notaire, de Registre Foncier et juridiques), plus le coût de toutes améliorations importantes documentées.
- Valeur de transfert : le prix de vente actuel, moins les dépenses et impôts que vous engagez en tant que vendeur (par exemple, la commission de l’agent immobilier et la plusvalia municipal).
Conservez chaque facture. Les améliorations et les frais d’achat augmentent votre valeur d’acquisition et réduisent ainsi la plus-value, mais seulement si vous pouvez les prouver à l’Agencia Tributaria.
Récupérer l’excédent ou payer la différence
| Situation | Ce qui se passe |
|---|---|
| L’impôt réel sur les plus-values est inférieur à la retenue de 3 % | Vous déposez le Modelo 210 pour demander le remboursement de l’excédent. Le remboursement prend généralement environ 6 à 12 mois une fois la déclaration traitée.15 |
| L’impôt réel sur les plus-values est supérieur à la retenue de 3 % | Vous payez le montant dû lors de la soumission du Modelo 210, en compensant les 3 % déjà versés à titre d’acompte.16 |
| Vous avez vendu à perte | Aucun impôt sur les plus-values n’est dû, et vous déposez le Modelo 210 pour récupérer l’intégralité de la retenue de 3 %. |
Les remboursements ne sont effectués qu’une fois que votre IBI et les autres taxes foncières sont à jour, alors régularisez tout arriéré avant de vendre. De nombreux non-résidents désignent un représentant fiscal ou un avocat pour déposer le 210 et suivre le remboursement, car l’Agencia Tributaria correspond en espagnol et les remboursements vers des comptes bancaires étrangers peuvent être bloqués sans suivi.
Plusvalia municipal (IIVTNU) : la part de la mairie
Indépendamment de l’impôt d’État sur les plus-values, le vendeur est également redevable de la plusvalia municipal, formellement l’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). C’est un impôt local sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain (et non du bâtiment) pendant votre période de propriété, payé à la mairie de la commune où se situe le bien.4
Selon la loi, le vendeur est le contribuable, mais lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur devient un substitut ou un débiteur solidaire et peut retenir et payer l’impôt au nom du vendeur s’il n’est pas réglé directement.4 C’est pourquoi les acheteurs de propriétés non-résidentes insistent souvent pour retenir la plusvalia à l’achèvement. La déclaration doit être déposée dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l’acte.4
Depuis la réforme de 2021 à 2022, vous pouvez choisir la méthode qui produit la facture la moins élevée : la méthode objective, basée sur la valeur cadastrale du terrain et le nombre d’années de possession, ou la méthode du gain réel, basée sur le bénéfice réellement réalisé.4 Si vous avez vendu à perte, il n’y a, en principe, pas de plusvalia à payer, mais vous devez tout de même la déclarer et prouver la perte.
Les détails à régler avant de signer
Au-delà des deux impôts principaux, une vente immobilière nette pour non-résident sur la Costa del Sol dépend de la mise en ordre de plusieurs documents et frais courants :
- NIE : les deux parties ont besoin d’un numéro d’identification espagnol pour étrangers valide pour signer ; voir le guide associé sur l’obtention de votre NIE.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : l’impôt foncier annuel municipal doit être payé à jour, et l’année en cours est généralement répartie entre l’acheteur et le vendeur à l’achèvement. Conservez le dernier reçu d’IBI à portée de main, car sa valeur cadastrale alimente également les calculs de la plusvalia et des revenus imputés.
- Revenus imputés et locatifs pendant votre propriété : si vous n’avez jamais loué la propriété, l’Agencia Tributaria impute toujours un revenu notionnel de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale chaque année (1,1 % lorsque la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années, sinon 2 %), déclaré annuellement sur le Modelo 210.1 Si vous l’avez louée, les revenus locatifs sont imposés à 19 % pour les résidents de l’UE/EEE (qui peuvent déduire les dépenses) et à 24 % pour les résidents non-UE comme les propriétaires britanniques, qui sont imposés sur le brut.1 Toute année antérieure impayée peut bloquer votre vente ou votre remboursement de 3 %.
- Un Certificat de Performance Énergétique (certificado energetico) et un certificat de charges de copropriété à jour sont requis pour l’achèvement.
Pour un aperçu plus complet des obligations annuelles, consultez les guides associés sur les impôts fonciers des non-résidents et le Modelo 210.
Chronologie détaillée
- Jour de l’achèvement : l’acte est signé ; l’acheteur retient 3 % du prix (et souvent la plusvalia).
- Dans les 30 jours ouvrables : la plusvalia municipal est déclarée et payée à la mairie.4
- Dans un délai d’un mois : l’acheteur paie les 3 % à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 et remet au vendeur la copie estampillée.13
- Dans un délai de 4 mois : le vendeur dépose le Modelo 210, déclare le gain réel à 19 %, compense les 3 %, et réclame soit un remboursement, soit paie la différence.15
- 6 à 12 mois plus tard : tout remboursement est généralement effectué, à condition que toutes les taxes foncières soient à jour.15
Conseils pratiques pour réduire les désagréments
- Rassemblez votre dossier de coûts tôt. L’acte d’achat original, les reçus des impôts à l’achat, les factures de notaire et du registre, la commission d’agent et les travaux d’amélioration réduisent tous votre gain imposable s’ils sont documentés.
- Régularisez votre situation avant de mettre en vente. Mettez à jour l’IBI, les revenus imputés et toutes les déclarations de location afin que les remboursements ne soient pas retenus.
- Prévoyez le décalage de trésorerie. Lors d’une vente à faible profit ou à perte, les 3 % peuvent bloquer une somme significative pendant la majeure partie d’une année jusqu’à l’arrivée du remboursement.
- Faites appel à un représentant fiscal. Un avocat ou un conseiller fiscal local gère le 210, la demande de remboursement et la correspondance avec l’Agencia Tributaria en espagnol, ce qui est la cause de la plupart des retards.
Gérées correctement, la retenue de 3 % et l’impôt sur les plus-values sont prévisibles plutôt que punitifs. La clé est de traiter les 3 % comme un acompte sur une facture de 19 %, de garder vos documents impeccables et de déposer le Modelo 210 à temps.
Ce guide est une information générale et non un conseil fiscal ou juridique personnel. Les taux et seuils peuvent changer, et votre situation dépend de votre pays de résidence et de tout traité de double imposition. Confirmez les règles actuelles auprès de l’Agencia Tributaria ou d’un conseiller qualifié avant d’agir.
Questions fréquentes
La retenue de 3% est-elle une taxe supplémentaire lorsque je vends ?
Non. C'est un acompte sur votre impôt sur les plus-values au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). L'acheteur retient 3% du prix de vente et le verse à l'Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d'un mois après la signature de l'acte. Vous le compensez ensuite, ou le réclamez, sur votre Modelo 210.
Quel taux d'imposition sur les plus-values un non-résident paie-t-il lors d'une vente en Espagne ?
Un taux forfaitaire de 19% sur le gain net (valeur de transfert moins valeur d'acquisition, après déduction des frais d'acquisition autorisés et des améliorations documentées). Ce 19% s'applique à tous les non-résidents quelle que soit leur nationalité, et est distinct de la répartition 19%/24% utilisée pour les revenus locatifs et imputés.
Comment récupérer les 3% si j'ai vendu à perte ou avec un petit profit ?
Déposez le Modelo 210 dans les quatre mois suivant la vente, en citant le code de référence figurant sur le Modelo 211 de l'acheteur. Si votre impôt réel est inférieur aux 3% retenus (ou nul), vous réclamez l'excédent sous forme de remboursement. Le remboursement prend généralement entre 6 et 12 mois et exige que toutes vos taxes foncières soient à jour.
Qu'est-ce que la plusvalia municipal et qui la paie ?
C'est une taxe municipale locale (IIVTNU) sur l'augmentation de la valeur du terrain urbain pendant votre période de propriété. Le vendeur est le contribuable, mais lorsque le vendeur est non-résident, l'acheteur peut devenir un payeur substitut et la retenir. Elle doit être déclarée dans les 30 jours ouvrables suivant la signature, et depuis la réforme de 2022, vous pouvez choisir la méthode de calcul qui donne la facture la plus basse.
Quelle est la date limite pour déposer le Modelo 210 après la vente ?
Quatre mois à compter de la date de la vente (l'acte notarié). C'est effectivement trois mois après la fin du délai d'un mois dont dispose l'acheteur pour payer la retenue de 3%.
Dois-je encore quelque chose si la propriété était vide et n'a jamais été louée ?
Oui. L'Espagne impute un revenu théorique de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale chaque année (1.1% si la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années, sinon 2%), déclaré sur le Modelo 210. Les années impayées doivent être réglées avant la vente, car elles peuvent retarder la finalisation ou votre remboursement de 3%.
