Podatki dla katarskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Ten przewodnik wyjaśnia podatki dla kupujących nieruchomości w Hiszpanii z Kataru, ze szczególnym uwzględnieniem Costa del Sol (prowincja Malaga, Andaluzja). Główne stawki są takie same dla każdego zagranicznego nabywcy, ale Twoja pozycja jako obywatela i rezydenta podatkowego Kataru (kraju spoza UE, spoza EOG) zmienia sposób opodatkowania Twoich dochodów i zysków każdego roku. Podatek od nieruchomości w Hiszpanii to kwestia życia lub śmierci, dlatego poniższe dane są powiązane z oficjalnymi źródłami i zawsze powinieneś potwierdzić swoją sytuację z hiszpańskim gestorem lub prawnikiem przed podpisaniem umowy.

Dlaczego kupujący z Kataru zwracają uwagę na Costa del Sol

Costa del Sol łączy całoroczne słońce, ugruntowaną społeczność międzynarodową i doskonałą łączność. Lotnisko Malaga-Costa del Sol jest jednym z najbardziej ruchliwych w Hiszpanii, z szerokimi połączeniami europejskimi i dalekodystansowymi, które łączą Dohę przez główne węzły komunikacyjne ⁶. Wybrzeże posiada dużą grupę międzynarodowych szkół z brytyjskim programem nauczania, publiczny system opieki zdrowotnej (Servicio Andaluz de Salud) obok rozbudowanej sieci prywatnych klinik oraz dojrzały rynek odsprzedaży i nowych budynków od miasta Malaga na zachód do Estepony i Sotogrande. Żadne z powyższych nie zmienia Twojej stawki podatkowej, ale wyjaśnia, dlaczego istnieje zapotrzebowanie.

Podatki od zakupu: nowa konstrukcja kontra odsprzedaż

Podatek, który płacisz po zakończeniu transakcji, zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany i kupiony od dewelopera, czy jest to nieruchomość z rynku wtórnego kupiona od prywatnego właściciela. Narodowość nie zmienia tych stawek; są one ustalane przez prawo hiszpańskie i andaluzyjskie i mają zastosowanie zarówno do rezydentów, jak i nierezydentów ¹³.

Oprócz podatku powinieneś przeznaczyć około 1% do 2% na opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej i opłaty prawne. Realistyczna całkowita kwota kosztów zakupu na Costa del Sol wynosi zatem około 10% do 13% ceny. Jeśli kupujesz nieruchomość w budowie, wpłaty i płatności etapowe dokonywane przed zakończeniem budowy muszą być prawnie chronione gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową (zasada ustanowiona historyczną Ley 57/68 i obecnie zawarta w ustawodawstwie sektora budowlanego, Ley 38/1999), dlatego upewnij się, że deweloper ją posiada ⁹.

Uzyskanie numeru NIE i finalizacja transakcji

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje numeru NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numeru identyfikacji podatkowej, bez którego nie można sfinalizować transakcji, płacić podatków ani podłączyć mediów. Obywatele Kataru składają wniosek albo w konsulacie hiszpańskim, albo w Hiszpanii za pośrednictwem przedstawiciela z pełnomocnictwem. Sam zakup jest podpisywany u notariusza, rejestrowany w Księdze Wieczystej, a podatek od zakupu jest składany i opłacany w ciągu 30 dni roboczych od daty aktu notarialnego. Aby uzyskać więcej szczegółów na temat etapów przeniesienia własności, zapoznaj się z powiązanym przewodnikiem po procesie zakupu.

Roczne podatki po nabyciu nieruchomości

Jako właściciel niebędący rezydentem masz dwa cykliczne obowiązki. Pierwszym jest IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), lokalny podatek gminny od nieruchomości. Jest on ustalany przez każdą gminę jako procent wartości katastralnej (valor catastral) i zazwyczaj wynosi od 0.4% do 1.1% rocznie, w zależności od gminy ⁸. Opłata za wywóz śmieci (basura) jest zazwyczaj naliczana oddzielnie.

Drugim jest podatek dochodowy od nierezydentów, IRNR, deklarowany na Modelo 210 w Agencia Tributaria ¹². To, co płacisz, zależy od tego, czy nieruchomość jest przeznaczona na własny użytek, czy jest wynajmowana.

Jeśli zatrzymujesz dom do użytku osobistego

Hiszpania opodatkowuje domniemany lub przypisywany dochód od drugiego domu, który nie jest wynajmowany. Podstawą opodatkowania jest 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku. Ponieważ jesteś rezydentem kraju spoza UE, stawka podatkowa zastosowana do tej podstawy wynosi 24% (rezydent UE lub EOG zapłaciłby 19%) ¹². W praktyce jest to skromny roczny rachunek, składany raz w roku na Modelo 210 do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość

Dochód z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii jest dochodem pochodzącym z Hiszpanii i jest tutaj opodatkowany. Jest to najważniejsza różnica dla właściciela z Kataru: jako rezydent spoza UE, spoza EOG płacisz 24% od czynszu brutto i nie możesz odliczyć odsetek od kredytu hipotecznego, opłat wspólnotowych, kosztów napraw ani kosztów agenta. Rezydent UE lub EOG, dla porównania, płaci 19% od kwoty netto po tych odliczeniach ¹². Dochód z wynajmu jest deklarowany na Modelo 210. Planuj swój zysk wokół nagłówkowej stawki 24%, a nie kwoty netto. Typowe stopy zwrotu z wynajmu brutto na Costa del Sol są powszechnie podawane w przedziale od 4% do 6%, choć różnią się znacznie w zależności od miasta i typu nieruchomości, dlatego każdą wartość zwrotu traktuj jako szacunek rynkowy, a nie gwarancję. Szczegóły dotyczące regionu znajdziesz w powiązanych przewodnikach po stopach zwrotu z wynajmu i kosztach utrzymania.

Sprzedaż: 3% potrącenia, zyski kapitałowe i plusvalia

Kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej do Agencia Tributaria na Modelo 211, jako zaliczki na poczet podatku sprzedającego ². Następnie deklarujesz rzeczywisty zysk na Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy i albo dopłacasz resztę, albo odzyskujesz nadpłatę. Zyski kapitałowe zrealizowane przez nierezydentów są opodatkowane stałą stawką 19% ¹². Osobno, gmina nakłada podatek plusvalia municipal (IIVTNU), podatek od wzrostu wartości gruntu w okresie Twojego posiadania. Zachowaj każdą fakturę za zakup, zapłacone podatki i wszelkie prace ulepszeniowe, ponieważ zwiększają one Twoją podstawę kosztową i zmniejszają podlegający opodatkowaniu zysk.

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Andaluzja stosuje 100% ulgę w regionalnym podatku od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), więc w praktyce większość właścicieli w regionie nie płaci nic z tego tytułu ³. Jednakże, państwowy Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas nadal może dotyczyć nieruchomości o wysokiej wartości. Nierezydenci są opodatkowani wyłącznie od swoich hiszpańskich aktywów (obligacion real) i korzystają z ulgi osobistej, przy czym podatek solidarnościowy zazwyczaj dotyka wartości netto hiszpańskiego majątku powyżej trzech milionów euro. Jeśli kupujesz na samym szczycie rynku, zasięgnij szczegółowej porady w tej kwestii.

Rezydencja, wizy i koniec złotej wizy

Ważna niedawna zmiana: Hiszpania zniosła złotą wizę (rezydencja w zamian za inwestycję w nieruchomość w wysokości 500,000 euro) ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 roku, poprzez reformę Ley 14/2013 ⁵. Zakup domu na Costa del Sol nie przyznaje już żadnych praw do rezydencji. Posiadacze paszportów Kataru mogą podróżować do Hiszpanii i strefy Schengen bez wizy krótkoterminowej na okres do 90 dni w każdym okresie 180-dniowym, co obejmuje większość zastosowań wakacyjnych. W przypadku dłuższych pobytów należałoby rozważyć inne ścieżki, takie jak wiza non-lucrative lub wiza dla cyfrowych nomadów, które są omówione w powiązanym przewodniku dotyczącym rezydencji i wiz. Posiadanie nieruchomości samo w sobie nie czyni Cię hiszpańskim rezydentem podatkowym; zazwyczaj dzieje się tak, jeśli spędzasz w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Katarem

Hiszpania i Katar mają Konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania, która obowiązuje od 2018 roku ⁷. W praktyce jej główne znaczenie to alokacja praw do opodatkowania i wymiana informacji między dwiema władzami podatkowymi. Ponieważ Katar nie nakłada podatku dochodowego od osób fizycznych, osoba fizyczna będąca rezydentem Kataru zazwyczaj nie ma rachunku podatkowego w kraju macierzystym, na który mogłaby zaliczyć podatek hiszpański, więc opisane powyżej hiszpańskie podatki są zazwyczaj ostatecznym kosztem, a nie czymś, co można odliczyć w kraju. Umowa nadal jest ważna dla pewności i dla każdego, kto posiada nieruchomość za pośrednictwem firmy.

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów z Kataru

Hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom, ale przy bardziej konserwatywnych wskaźnikach kredytu do wartości niż dla rezydentów. Zasadniczo nierezydenci mogą spodziewać się finansowania w wysokości około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny bankowej, w zależności od tego, która kwota jest niższa, przy czym reszta i wszystkie podatki są finansowane z własnych środków. Pamiętaj, że odsetki od kredytu hipotecznego nie podlegają odliczeniu od hiszpańskiego podatku od wynajmu jako właściciel spoza UE. Powiązany przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów szczegółowo przedstawia dokumentację i proces.

Podsumowanie

Dla kupującego z Kataru arytmetyka jest prosta, gdy oddzieli się jednorazowe podatki od zakupu (identyczne dla wszystkich) od podatków rocznych i podatków od wyjścia (gdzie stawka 24% dla nierezydentów spoza UE od dochodu i 3% potrącenie od sprzedaży są punktami do zaplanowania). Stwórz pełny model kosztów przed złożeniem oferty, skorzystaj z dwujęzycznego prawnika niezależnego od sprzedającego i prowadź rzetelną dokumentację od pierwszego dnia. Dzięki tej dyscyplinie Costa del Sol pozostaje jednym z najbardziej przejrzystych i dostępnych rynków w basenie Morza Śródziemnego dla międzynarodowych nabywców.