Podatki dla rosyjskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Podatki dla rosyjskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii podlegają tym samym podstawowym zasadom, co dla każdego nabywcy spoza UE, ale dwie rzeczy sprawiają, że pozycja rosyjskiego nabywcy jest wyjątkowa: umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Rosją została częściowo zawieszona od 2023 roku, a sankcje Unii Europejskiej dodają praktycznych przeszkód w przepływie pieniędzy i bankowości. Ten przewodnik przedstawia, co płacisz przy zakupie, co płacisz każdego roku jako właściciel nierezydent, oraz co dzieje się, gdy sprzedajesz. Wszystkie dane dotyczą Andaluzji (która zarządza całym Costa del Sol) i są aktualne na rok 2026. Zachowaj hiszpańskie nazwy formularzy w takiej formie, w jakiej się pojawiają, ponieważ Twój prawnik (abogado) i gestor będą ich używać.

Podatki od zakupu dla rosyjskich nabywców: nieruchomość nowa a z rynku wtórnego

Największy pojedynczy podatek przy finalizacji zależy od tego, czy dom jest nową nieruchomością (kupioną bezpośrednio od dewelopera), czy z rynku wtórnego (używaną). Ten podział dotyczy każdego nabywcy niezależnie od narodowości, więc rosyjski rezydent podlega tym samym stawkom zakupu co każdy inny.

Nieruchomość nowa: IVA plus AJD

Nowe mieszkanie kupione bezpośrednio od dewelopera podlega IVA (VAT) w wysokości 10% zadeklarowanej ceny, plus AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, opłata skarbowa) w wysokości 1.2% w Andaluzji. Łączny podatek od nowej nieruchomości wynosi zatem około 11.2% ⁴. IVA jest płacona deweloperowi przy każdej płatności etapowej, a AJD jest uregulowany, gdy akt notarialny (escritura) jest podpisany i zarejestrowany.

Nieruchomość z rynku wtórnego: ITP

Dom z rynku wtórnego jest zwolniony z IVA i zamiast tego podlega ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, podatek od przeniesienia własności) w stałej wysokości 7% w Andaluzji ⁴⁵. Nie ma oddzielnego AJD dla nieruchomości z rynku wtórnego, ponieważ te dwa podatki wzajemnie się wykluczają. W Andaluzji istnieją obniżone stawki ITP (na przykład dla głównego mieszkania o niższej cenie), ale rzadko mają one zastosowanie do zagranicznego nabywcy drugiego domu, więc przewidź pełne 7%.

Inne koszty finalizacji

Oprócz podatku, należy uwzględnić opłaty notarialne (około 550 do 1 400 euro), opłaty za wpis do Księgi Wieczystej (około 400 do 950 euro) oraz opłaty prawne lub za przeniesienie własności ⁴. Realistyczny całkowity budżet to około 13% do 15% ponad cenę dla nowej nieruchomości i około 9% do 11% dla nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli kupujesz nieruchomość z planu, zaliczki wpłacone przed dostarczeniem muszą być prawnie zabezpieczone gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową (ochrona historycznie znana jako Ley 57/1968): nalegaj na okazanie tej gwarancji. Zobacz nasze powiązane przewodniki dotyczące IVA i AJD dla nowych nieruchomości, rezerwacji nieruchomości z planu oraz wpłaty zaliczki i finalizacji zakupu z zagranicy.

Uzyskanie NIE i weryfikacja podczas finalizacji

Każdy nabywca potrzebuje NIE (Número de Identidad de Extranjero), hiszpańskiego numeru podatkowego dla cudzoziemców, przed finalizacją; prawnik może go uzyskać na podstawie pełnomocnictwa. NIE łączy Cię z Agencia Tributaria (hiszpańskim organem podatkowym) dla każdego zgłoszenia opisanego poniżej. Spodziewaj się, że notariusz, bank i pośrednik nieruchomości przeprowadzą wzmocnione kontrole przeciwdziałające praniu pieniędzy i sankcjom dla rosyjskiego nabywcy, w tym weryfikację źródła środków. Jest to standardowa zgodność z przepisami, ale trwa dłużej niż dla nabywcy z UE, więc uwzględnij ten czas w swoim harmonogramie.

Roczny podatek jako właściciel nierezydent: IRNR i Modelo 210

Gdy posiadasz dom na Costa del Sol, ale mieszkasz w Rosji, jesteś nierezydentem dla celów podatkowych w Hiszpanii i podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Kluczową kwestią dla rosyjskich nabywców jest stawka: rezydenci UE lub EOG są opodatkowani stawką 19%, ale ponieważ Rosja znajduje się poza tą strefą, właściciel z Rosji jest opodatkowany ogólną stawką dla nierezydentów wynoszącą 24% ¹.

Jeśli nieruchomość jest przeznaczona na własny użytek

Jeśli dom nie jest wynajmowany, Hiszpania pobiera podatek od fikcyjnego «dochodu przypisanego». Jest on obliczany jako 2% wartości katastralnej (valor catastral), zmniejszonej do 1.1%, gdy ta wartość została zrewidowana w ostatnich latach ². Podstawa jest następnie opodatkowana stawką 24% dla nierezydentów i deklarowana raz w roku na formularzu Modelo 210 ¹². W praktyce roczny rachunek za mieszkanie o umiarkowanej wartości często wynosi kilkaset euro, ale musi być złożony nawet w roku bez dochodów z wynajmu.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość

Dochody z wynajmu są również deklarowane na Modelo 210 i opodatkowane stawką 24% dla rezydenta rosyjskiego. Co kluczowe, odliczenie kosztów (odsetki od kredytu hipotecznego, opłaty wspólnotowe, naprawy, opłaty agencyjne) od dochodów z wynajmu jest dostępne tylko dla rezydentów UE/EOG opodatkowanych stawką 19%. Jako wynajmujący spoza UE jesteś zazwyczaj opodatkowany od czynszu brutto stawką 24%, bez odliczania kosztów ¹. Ta asymetria jest głównym powodem, dla którego efektywny podatek rosyjskiego nabywcy od dochodów z wynajmu jest wyższy niż u sąsiada z UE, i warto to zamodelować, zanim będziesz liczyć na zyski netto z wynajmu.

IBI i inne opłaty lokalne

Niezależnie od IRNR, każdy właściciel płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny miejski podatek od nieruchomości, ustalany przez każdy ratusz (ayuntamiento) jako procent wartości katastralnej, zazwyczaj w przedziale od 0.4% do 1.1% dla nieruchomości miejskich ³. Spodziewaj się również opłaty za wywóz śmieci (basura) i opłat wspólnotowych, jeśli dom znajduje się w kompleksie. Nasz przewodnik dotyczący opłat wspólnotowych, IBI i kosztów posiadania nieruchomości szczegółowo omawia te powtarzające się koszty.

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Nierezydenci podlegają hiszpańskiemu podatkowi od majątku tylko od aktywów znajdujących się w Hiszpanii, z ogólną kwotą wolną od podatku wynoszącą 700 000 euro na osobę ³. Andaluzja stosuje pełną ulgę regionalną, więc standardowy regionalny podatek od majątku jest skutecznie neutralizowany (zobacz nasz przewodnik dotyczący podatku od majątku w Andaluzji). Jednakże, podatek solidarnościowy na poziomie państwowym od dużych fortun (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) nadal obowiązuje dla hiszpańskiego majątku netto wynoszącego 3 miliony euro lub więcej, ze stawkami progresywnymi od 1.7% do 3.5% ³. Dla większości nabywców pojedynczych nieruchomości jest to poza zakresem, ale rosyjscy inwestorzy o dużej wartości lub posiadający wiele nieruchomości powinni zasięgnąć porady przed strukturyzowaniem zakupu.

Sprzedaż: zatrzymanie 3% i zyski kapitałowe

Gdy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, nabywca jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencia Tributaria (za pośrednictwem Modelo 211) jako zaliczki na poczet podatku sprzedającego ⁵. Sprzedający następnie składa Modelo 210, aby rozliczyć rzeczywisty zysk kapitałowy, który dla nierezydentów jest opodatkowany stawką 19% ¹. Jeśli potrącone 3% przekracza rzeczywiste zobowiązanie w wysokości 19% (lub występuje strata), nadpłata podlega zwrotowi; jeśli zysk jest większy, należy uiścić pozostałą kwotę. Odrębny podatek miejski od wzrostu wartości gruntu, plusvalía municipal, jest zazwyczaj odpowiedzialnością sprzedającego. Zachowaj każdą fakturę z zakupu (podatki, notariusz, usługi prawne, prace remontowe), ponieważ podnoszą one Twoją bazę kosztową i zmniejszają zysk podlegający opodatkowaniu. Nasz przewodnik dotyczący sprzedaży jako nierezydent szczegółowo to omawia.

Hiszpańsko-rosyjska umowa podatkowa i dlaczego może już Cię nie chronić

Hiszpania i Rosja podpisały konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania 16 grudnia 1998 roku, która weszła w życie w 2000 roku i obowiązuje od 1 stycznia 2001 roku ⁶. Jednakże, 8 sierpnia 2023 roku Rosja wydała Dekret Prezydencki nr 585, zawieszający kluczowe artykuły «rozdzielcze» swoich traktatów z 38 jurysdykcjami, które określa jako nieprzyjazne, a Hiszpania znajduje się na tej liście ⁷. Zawieszone artykuły obejmują te dotyczące dochodów z nieruchomości, dywidend, odsetek, tantiem, zysków kapitałowych i innych dochodów; artykuły dotyczące eliminacji podwójnego opodatkowania, wzajemnego porozumienia i wymiany informacji pozostają w mocy ze strony rosyjskiej ⁷. Mówiąc prościej, na obniżki stawek traktatowych nie można już liczyć. Dla nabywcy nieruchomości ma to mniejsze znaczenie niż się wydaje, ponieważ dochód z nieruchomości jest opodatkowany tam, gdzie nieruchomość się znajduje, więc Hiszpania opodatkowuje Twój dom na Costa del Sol bez względu na to. Otwartą kwestią jest to, co Rosja robi dodatkowo: rosyjski rezydent podatkowy jest opodatkowany od dochodów na całym świecie, i choć pozostały artykuł o eliminacji podwójnego opodatkowania nadal może zezwolić na odliczenie zapłaconego podatku hiszpańskiego, zasięgnij rosyjskiej porady podatkowej dotyczącej Twojej własnej sytuacji, zamiast zakładać stary wynik traktatowy. Nasz przewodnik po umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania wyjaśnia ogólne mechanizmy.

Sankcje UE, bankowość i kredyty hipoteczne

W tym miejscu ścieżka rosyjskiego nabywcy różni się najbardziej od ścieżki każdego innego cudzoziemca. Zgodnie z sankcjami UE (rozporządzenie Rady (UE) 833/2014, artykuł 5b), bankom w Hiszpanii i w całej UE zabrania się przechowywania depozytów o łącznej wartości przekraczającej 100 000 euro dla obywatela rosyjskiego lub osoby zamieszkałej w Rosji. Zakaz nie dotyczy obywateli Rosji, którzy są obywatelami państwa członkowskiego UE lub EOG, lub posiadają zezwolenie na pobyt w jednym z nich ⁸. Ponieważ finalizacja zakupu zazwyczaj odbywa się za pośrednictwem hiszpańskiego konta bankowego, ten limit (z ograniczeniami dotyczącymi niektórych rosyjskich banków i kanałów płatności) wymaga wcześniejszego planowania: omów drogę przepływu pieniędzy ze swoim prawnikiem i zgodnym z przepisami bankiem, zanim podejmiesz zobowiązanie. Finansowanie jest również trudniejsze: hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom na bardziej rygorystycznych warunkach (wskaźnik LTV (kredyt do wartości) zazwyczaj wynosi około 60% do 70%, a często mniej dla wnioskodawców spoza UE), a wielu obecnie stosuje dodatkową ostrożność wobec dochodów pochodzących z Rosji, więc nie zakładaj, że kredyt hipoteczny będzie dostępny. Zobacz nasze przewodniki dotyczące otwierania hiszpańskiego konta bankowego jako nierezydent oraz depozytów hipotecznych dla nierezydentów i wskaźnika LTV.

Pobyt i wizy

Kupno nieruchomości nie daje już prawa pobytu. Hiszpańska Złota Wiza, która przyznawała prawo pobytu za inwestycję w nieruchomość o wartości 500 000 euro, została zamknięta dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 roku na mocy Ustawy Organicznej 1/2025; dotychczasowi posiadacze zachowują swoje prawa, ale ścieżka poprzez zakup nieruchomości zniknęła ⁹. Obywatele rosyjscy, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, korzystają teraz ze zwykłych dróg, głównie wizy non-lucrative (dla osób z wystarczającym dochodem pasywnym) lub wizy dla cyfrowych nomadów (dla pracowników zdalnych) ⁹. Posiadanie domu na Costa del Sol może wesprzeć takie podanie, ale samo w sobie nie daje prawa do pobytu poza standardowym 90-dniowym limitem Schengen. Zobacz nasze przewodniki dotyczące wizy non-lucrative, wizy dla cyfrowych nomadów i pobytu po Złotej Wizie.

Przykład

To są ogólne zasady; Twoja dokładna sytuacja zależy od wartości katastralnej, ceny, tego, czy wynajmujesz, oraz Twojej rezydencji podatkowej w Rosji. Zawsze zatrudnij hiszpańskiego prawnika i gestora przed podpisaniem umowy, a także zasięgnij równoległej porady podatkowej w Rosji, biorąc pod uwagę zawieszenie traktatu.

Ten przewodnik zawiera informacje ogólne, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki, traktaty i sankcje ulegają zmianie; potwierdź aktualne dane z Agencia Tributaria, Komisją Europejską i wykwalifikowanymi doradcami przed dokonaniem transakcji.