Podatki dla rosyjskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Podatki dla rosyjskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii podlegają tym samym podstawowym zasadom, co dla każdego nabywcy spoza UE, ale dwie rzeczy sprawiają, że pozycja rosyjskiego nabywcy jest specyficzna: traktat o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Rosją został częściowo zawieszony od 2023 roku, a sankcje Unii Europejskiej dodają praktycznych przeszkód w przemieszczaniu pieniędzy i bankowości. Ten przewodnik przedstawia, co płacisz przy zakupie, co płacisz każdego roku jako właściciel-nierezydent oraz co dzieje się, gdy sprzedajesz. Wszystkie dane dotyczą Andaluzji (która zarządza całym Costa del Sol) i są aktualne na rok 2026. Zachowaj hiszpańskie nazwy formularzy w ich oryginalnej formie, ponieważ Twój prawnik (abogado) i gestor będą ich używać.

Podatki od zakupu dla rosyjskich nabywców: nowe budownictwo kontra rynek wtórny

Największy pojedynczy podatek przy finalizacji transakcji zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany (kupiony bezpośrednio od dewelopera), czy z rynku wtórnego. Ten podział dotyczy każdego nabywcy, niezależnie od narodowości, więc rezydent Rosji płaci te same stawki zakupu co każda inna osoba.

Nieruchomości z nowego budownictwa: IVA plus AJD

Nowo wybudowane mieszkanie kupione bezpośrednio od promotora objęte jest IVA (VAT) w wysokości 10% zadeklarowanej ceny, plus AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, podatek skarbowy) w wysokości 1.2% w Andaluzji. Łączny podatek od nowo wybudowanej nieruchomości wynosi zatem około 11.2% ⁴. IVA jest płacona deweloperowi przy każdej racie, a AJD jest regulowane w momencie podpisania i zarejestrowania aktu notarialnego (escritura).

Nieruchomości z rynku wtórnego: ITP

Dom z rynku wtórnego jest zwolniony z IVA i zamiast tego podlega ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, podatek od przeniesienia własności) w stałej wysokości 7% w Andaluzji ⁴⁵. Nie ma oddzielnego AJD dla nieruchomości z rynku wtórnego, ponieważ te dwa podatki wzajemnie się wykluczają. W Andaluzji istnieją obniżone stawki ITP (na przykład dla tańszej nieruchomości głównej), ale rzadko mają one zastosowanie do nabywców zagranicznych drugiego domu, więc należy założyć pełne 7%.

Inne koszty transakcji

Oprócz podatku należy uwzględnić opłaty notarialne (około 550 do 1,400 euro), opłaty za wpis do rejestru gruntów (około 400 do 950 euro) oraz opłaty prawne lub transakcyjne ⁴. Realistyczny całkowity budżet wynosi około 13% do 15% ponad cenę dla nieruchomości z nowego budownictwa i około 9% do 11% dla nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli kupujesz nieruchomość w budowie, wpłaty dokonane przed oddaniem muszą być prawnie zabezpieczone gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową (ochrona historycznie znana jako Ley 57/1968): nalegaj na okazanie tej gwarancji. Zobacz nasze powiązane przewodniki dotyczące IVA i AJD dla nowego budownictwa, rezerwacji nieruchomości w budowie oraz płatności depozytu i finalizacji transakcji z zagranicy.

Uzyskanie NIE i weryfikacja przy finalizacji

Każdy nabywca potrzebuje NIE (Número de Identidad de Extranjero), hiszpańskiego numeru podatkowego dla obcokrajowców, przed finalizacją; prawnik może go uzyskać na podstawie pełnomocnictwa. NIE łączy Cię z Agencia Tributaria (hiszpańskim urzędem skarbowym) dla każdego z poniższych zgłoszeń. Spodziewaj się, że notariusz, bank i agent nieruchomości przeprowadzą wzmocnione kontrole antyprania pieniędzy i sankcji w przypadku rosyjskiego nabywcy, w tym źródła pochodzenia środków. Jest to standardowa procedura, ale trwa dłużej niż w przypadku nabywcy z UE, więc uwzględnij ten czas w swoim harmonogramie.

Roczny podatek jako właściciel-nierezydent: IRNR i Modelo 210

Po tym, jak staniesz się właścicielem domu na Costa del Sol, ale mieszkasz w Rosji, jesteś nierezydentem dla celów podatkowych w Hiszpanii i podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Kluczową kwestią dla rosyjskich nabywców jest stawka: rezydenci UE lub EOG są opodatkowani stawką 19%, ale ponieważ Rosja znajduje się poza tą strefą, właściciel mieszkający w Rosji jest opodatkowany ogólną stawką 24% dla nierezydentów ¹.

Jeśli nieruchomość jest przeznaczona do własnego użytku

Jeśli dom nie jest wynajmowany, Hiszpania pobiera podatek od domniemanego „dochodu przypisanego”. Jest on obliczany jako 2% wartości katastralnej (valor catastral), zmniejszonej do 1.1%, jeśli wartość ta została zrewidowana w ostatnich latach ². Podstawa jest następnie opodatkowana stawką 24% dla nierezydentów i deklarowana raz w roku na formularzu Modelo 210 ¹². W praktyce roczny rachunek za mieszkanie o umiarkowanej wartości często wynosi kilkaset euro, ale musi być złożony nawet w roku bez dochodów z wynajmu.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość

Dochody z wynajmu są również deklarowane na formularzu Modelo 210 i opodatkowane stawką 24% dla rezydenta Rosji. Co najważniejsze, odliczenie wydatków (odsetek od kredytu hipotecznego, opłat wspólnotowych, napraw, opłat agencyjnych) od dochodów z wynajmu jest dostępne tylko dla rezydentów UE/EOG opodatkowanych stawką 19%. Jako wynajmujący spoza UE jesteś zazwyczaj opodatkowany od dochodu brutto z wynajmu stawką 24%, bez możliwości odliczenia kosztów ¹. Ta asymetria jest głównym powodem, dla którego efektywny podatek rosyjskiego nabywcy od dochodów z wynajmu jest wyższy niż u sąsiada z UE, i warto to uwzględnić w modelu przed liczeniem na zyski netto z wynajmu.

IBI i inne opłaty lokalne

Niezależnie od IRNR, każdy właściciel płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny komunalny podatek od nieruchomości, ustalany przez każdy urząd miasta (ayuntamiento) jako procent wartości katastralnej, zazwyczaj w przedziale od 0.4% do 1.1% dla nieruchomości miejskich ³. Spodziewaj się również opłaty za śmieci (basura) i opłat wspólnotowych, jeśli dom znajduje się na osiedlu. Nasz przewodnik dotyczący opłat wspólnotowych, IBI i kosztów posiadania nieruchomości szczegółowo omawia te cykliczne koszty.

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Nierezydenci podlegają hiszpańskiemu podatkowi od majątku tylko w odniesieniu do aktywów znajdujących się w Hiszpanii, z ogólną ulgą podatkową w wysokości 700,000 euro na osobę ³. Andaluzja stosuje pełną ulgę regionalną, więc standardowy regionalny podatek od majątku jest skutecznie neutralizowany (zobacz nasz przewodnik dotyczący podatku od majątku w Andaluzji). Jednakże, państwowy podatek solidarnościowy od dużych fortun (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) nadal ma zastosowanie do majątku netto w Hiszpanii w wysokości 3 milionów euro lub więcej, ze stawkami progresywnymi od 1.7% do 3.5% ³. Dla większości nabywców jednej nieruchomości jest to poza zakresem, ale rosyjscy inwestorzy posiadający nieruchomości o wysokiej wartości lub wiele nieruchomości powinni zasięgnąć porady przed strukturyzacją zakupu.

Sprzedaż: 3% potrącenia i zyski kapitałowe

Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencia Tributaria (za pośrednictwem Modelo 211) jako zaliczki na podatek sprzedającego ⁵. Sprzedający następnie składa Modelo 210 w celu rozliczenia rzeczywistego zysku kapitałowego, który dla nierezydentów jest opodatkowany stawką 19% ¹. Jeśli potrącone 3% przekracza rzeczywiste zobowiązanie w wysokości 19% (lub występuje strata), nadpłata podlega zwrotowi; jeśli zysk jest większy, należy uiścić pozostałą kwotę. Oddzielny podatek komunalny od wzrostu wartości gruntu, plusvalía municipal, jest zazwyczaj odpowiedzialnością sprzedającego. Zachowaj wszystkie faktury z zakupu (podatki, notariusz, koszty prawne, prace remontowe), ponieważ podnoszą one Twoją podstawę kosztową i zmniejszają opodatkowany zysk. Nasz przewodnik dotyczący sprzedaży jako nierezydent szczegółowo to omawia.

Traktat podatkowy Hiszpania-Rosja i dlaczego może Cię już nie chronić

Hiszpania i Rosja podpisały konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania 16 grudnia 1998 roku, która weszła w życie w 2000 roku i obowiązuje od 1 stycznia 2001 roku ⁶. Jednak 8 sierpnia 2023 roku Rosja wydała Dekret Prezydencki nr 585, zawieszający kluczowe artykuły «rozdzielające» swoich traktatów z 38 jurysdykcjami, które Rosja określa jako nieprzyjazne, a Hiszpania znajduje się na tej liście ⁷. Zawieszone artykuły obejmują te dotyczące dochodów z nieruchomości, dywidend, odsetek, tantiem, zysków kapitałowych i innych dochodów; artykuły dotyczące eliminacji podwójnego opodatkowania, wzajemnego porozumienia i wymiany informacji pozostają w mocy po stronie rosyjskiej ⁷. Mówiąc wprost, nie można już polegać na obniżkach stawek wynikających z traktatu. Dla nabywcy nieruchomości ma to mniejsze znaczenie niż mogłoby się wydawać, ponieważ dochód z nieruchomości podlega opodatkowaniu tam, gdzie nieruchomość się znajduje, więc Hiszpania opodatkowuje Twój dom na Costa del Sol niezależnie od tego. Otwarte pozostaje pytanie, co dodatkowo zrobi Rosja: rosyjski rezydent podatkowy podlega opodatkowaniu od dochodów na całym świecie, i chociaż zachowany artykuł o eliminacji podwójnego opodatkowania nadal może pozwolić na zaliczenie zapłaconego podatku hiszpańskiego, zasięgnij rosyjskiej porady podatkowej w swojej konkretnej sytuacji, zamiast zakładać stary wynik traktatu. Nasz przewodnik po traktatach o unikaniu podwójnego opodatkowania wyjaśnia ogólne mechanizmy.

Sankcje UE, bankowość i kredyty hipoteczne

To tutaj ścieżka rosyjskiego nabywcy najbardziej różni się od ścieżki każdego innego obcokrajowca. Zgodnie z sankcjami UE (Council Regulation (EU) 833/2014, artykuł 5b), bankom w Hiszpanii i w całej UE zabrania się posiadania depozytów o łącznej wartości przekraczającej 100,000 euro dla obywatela Rosji lub osoby mieszkającej w Rosji. Zakaz nie dotyczy obywateli Rosji, którzy są obywatelami państwa członkowskiego UE lub EOG, lub którzy posiadają zezwolenie na pobyt w jednym z nich ⁸. Ponieważ finalizacja zakupu zazwyczaj odbywa się za pośrednictwem hiszpańskiego konta bankowego, ten limit (z ograniczeniami dotyczącymi niektórych rosyjskich banków i kanałów płatności) wymaga wcześniejszego planowania: omów drogę przepływu pieniędzy ze swoim prawnikiem i zgodnym z przepisami bankiem, zanim się zobowiążesz. Finansowanie jest również trudniejsze: hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom na bardziej rygorystycznych warunkach (stosunek kredytu do wartości nieruchomości powszechnie wynosi około 60% do 70%, a często mniej dla wnioskodawców spoza UE), a wiele z nich obecnie stosuje dodatkową ostrożność w stosunku do dochodów pochodzących z Rosji, więc nie zakładaj, że kredyt hipoteczny będzie dostępny. Zobacz nasze przewodniki dotyczące otwierania hiszpańskiego konta bankowego jako nierezydent oraz depozytów hipotecznych i stosunku kredytu do wartości dla nierezydentów.

Rezydencja i wizy

Zakup nieruchomości nie oznacza już automatycznego uzyskania rezydencji. Hiszpańska Złota Wiza, która przyznawała rezydencję za inwestycję w nieruchomość o wartości 500,000 euro, została zamknięta dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 roku na mocy ustawy organicznej 1/2025; dotychczasowi posiadacze zachowują swoje prawa, ale droga przez nieruchomość zniknęła ⁹. Obywatele Rosji, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, korzystają teraz ze zwykłych dróg, głównie z wizy non-lucrative (dla osób z wystarczającym pasywnym dochodem) lub wizy cyfrowego nomady (dla pracowników zdalnych) ⁹. Posiadanie domu na Costa del Sol może wesprzeć takie podanie, ale samo w sobie nie daje prawa do pobytu poza standardowym 90-dniowym limitem Schengen. Zobacz nasze przewodniki dotyczące wizy non-lucrative, wizy cyfrowego nomady i rezydencji po Złotej Wizie.

Przykład obliczeniowy

Są to główne zasady; Twoja dokładna sytuacja zależy od wartości katastralnej, ceny, tego, czy wynajmujesz nieruchomość, oraz Twojej rezydencji podatkowej w Rosji. Zawsze zatrudnij hiszpańskiego prawnika i gestora przed podpisaniem umowy oraz zasięgnij równoległej porady podatkowej w Rosji, biorąc pod uwagę zawieszenie traktatu.

Niniejszy przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki, traktaty i sankcje ulegają zmianom; potwierdź aktualne dane z Agencia Tributaria, Komisją Europejską i wykwalifikowanymi doradcami przed dokonaniem transakcji.