Casares i Nowa Złota Mila
Casares łączy w sobie bieloną górską wioskę, pas wybrzeża Casares Costa oraz pas golfowy i kurortowy na zachodnim krańcu Nowej Złotej Mili. Dla zagranicznego nabywcy, zakup nowej nieruchomości wiąże się z 10% IVA plus około 1.2% AJD w Andaluzji, a bieżące zobowiązania nierezydenta realizowane są poprzez Modelo 210, obecnie rezydencję uzyskuje się za pośrednictwem ścieżek non-lucrative lub digital nomad od kiedy golden visa została zamknięta 3 kwietnia 2025 roku.
Casares i New Golden Mile leżą w spokojniejszej, zachodniej części Costa del Sol, gdzie linia brzegowa między Esteponą a Marbellą otwiera się na szereg pól golfowych, nadmorskich osiedli i andaluzyjską wieś. Dla zagranicznego nabywcy rozważającego zakup nowego domu, Casares oferuje coś, czego często nie może zaoferować bardziej ruchliwy rdzeń New Golden Mile: trzy różne środowiska w obrębie jednej gminy, wolniejsze tempo oraz ceny, które wciąż ustępują Marbelli, dzieląc jednocześnie ten sam klimat i połączenia. Niniejszy przewodnik przedstawia styl życia, koszty zakupu oraz zasady podatkowe i dotyczące rezydencji, które zagraniczny nabywca musi znać przed podjęciem decyzji.
Gdzie Casares leży na New Golden Mile
New Golden Mile to odcinek wybrzeża biegnący mniej więcej od Estepony w kierunku San Pedro de Alcantara i Marbelli, a Casares zakotwicza jego zachodnią flankę. Gmina graniczy z Esteponą, Manilvą i Gaucin i zajmuje około 160 kilometrów kwadratowych, z populacją mieszkańców liczącą około 9 000 osób na styczeń 2025 roku.1 To, co czyni Casares niezwykłym, to fakt, że jednocześnie prezentuje trzy oblicza.
Trzy oblicza Casares
- Casares pueblo, klasyczna, bielona wioska położona u podnóża XII-wiecznego mauretańskiego zamku, znana jako miejsce narodzin Blasa Infante, pisarza uważanego za ojca tożsamości andaluzyjskiej.1
- Casares Costa, płaski pas wybrzeża z nadmorskimi i bliskimi plaży nowymi inwestycjami apartamentowymi, promenadami i bezpośrednim dostępem do morza.
- Strefa golfowa i kurortowa w głębi lądu od wybrzeża, w której znajdują się pola golfowe mistrzowskiej klasy i zamknięte osiedla kurortowe, przyciągające międzynarodowych nabywców.
Ten rozmach pozwala nabywcy wybrać między wiejskim charakterem, bazą plażową lub stylem życia w kurorcie, bez opuszczania tej samej rady miejskiej, gminy podatkowej i rejonu szkolnego.
Styl życia, klimat i połączenia
Zachodnia Costa del Sol cieszy się łagodnym śródziemnomorskim mikroklimatem; sąsiadująca Estepona odnotowuje ponad 325 słonecznych dni w roku, a Casares ma taką samą ekspozycję nadmorską.2 Golf jest kluczowym elementem atrakcyjności tego obszaru, z Finca Cortesin i innymi polami golfowymi w zasięgu ręki, obok plaż, marin i promenad Estepony, oddalonych o krótką przejażdżkę na wschód.
Połączenia są praktyczną zaletą. Lotnisko Malaga-Costa del Sol, główne międzynarodowe lotnisko w regionie, znajduje się w odległości około 80 kilometrów od Estepony i Casares wzdłuż autostrad A-7 i AP-7, natomiast lotnisko w Gibraltarze leży około 45 kilometrów na zachód, co daje nabywcom dwa lotniska w zasięgu godziny drogi.23 W codziennych potrzebach nabywcy polegają na andaluzyjskiej publicznej sieci opieki zdrowotnej (Servicio Andaluz de Salud) obok prywatnych klinik wzdłuż wybrzeża, a także na skupisku międzynarodowych szkół wokół Estepony, Sotogrande i Marbelli, które nauczają brytyjskich i innych zagranicznych programów nauczania. Należy bezpośrednio zweryfikować aktualne miejsca w szkołach i konkretne usługi klinik, ponieważ oferta ulega zmianom.
Zakup nowego domu: podatki i koszty zakupu
Głównym rozróżnieniem dla zagranicznego nabywcy jest wybór między nieruchomością z rynku pierwotnego a wtórnego. Zupełnie nowy dom zakupiony od dewelopera podlega podatkowi VAT, a nie podatkowi od przeniesienia własności. W Hiszpanii obniżona stawka VAT (IVA) na nowe nieruchomości mieszkalne wynosi 10%.4 Oprócz IVA, zakup nowego domu w Andaluzji podlega opłacie skarbowej (Actos Juridicos Documentados, czyli AJD), która w Andaluzji wynosi zazwyczaj około 1,2% wartości aktu.5 Domy z rynku wtórnego działają inaczej: zamiast IVA i AJD podlegają podatkowi od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, czyli ITP), który w Andaluzji jest stawką ryczałtową w przedziale od 6% do 8% stosowaną przez wspólnotę autonomiczną, zazwyczaj podawaną jako 7%.45
Poza podatkiem, należy uwzględnić w budżecie opłaty notarialne, opłaty za wpis do Księgi Wieczystej (Registro de la Propiedad) oraz koszty reprezentacji prawnej. Orientacyjna całkowita kwota kosztów nabycia nowego domu przedstawiona jest poniżej.
| Rodzaj kosztu | Nowy budynek (od dewelopera) | Uwagi |
|---|---|---|
| IVA (VAT) | 10% ceny | Obniżona stawka na nowe nieruchomości mieszkalne4 |
| AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych) | Około 1,2% | Ogólna stawka w Andaluzji; samoobliczenie za pośrednictwem Modelo 6005 |
| Notariusz i Księga Wieczysta | Około 1% do 2% łącznie | Skalowane według ceny; potwierdź u swojego notariusza |
| Opłaty prawne | Około 1% plus VAT | Zalecany niezależny prawnik |
Jako orientacyjna zasada, zagraniczni nabywcy powinni przewidzieć około 12% do 14% ponad cenę nowego domu na połączone podatki i opłaty. Przed podpisaniem umowy należy potwierdzić dokładne stawki AJD i ITP w Agencia Tributaria de Andalucia, ponieważ stawki regionalne są ustalane przez Junta de Andalucia i mogą ulec zmianie.5
Ochrona przy zakupie na etapie planowania i dokumentacja
Wiele domów w Casares Costa i w ośrodkach wypoczynkowych sprzedawanych jest na etapie planowania. Hiszpańskie prawo wymaga od deweloperów gwarantowania wpłat zaliczek przez kupujących przed zakończeniem budowy; ramy prawne historycznie znane jako Ley 57/1968, obecnie włączone do ustawodawstwa budowlanego, zobowiązują dewelopera do zabezpieczenia płatności etapowych poprzez gwarancję bankową lub ubezpieczenie, tak aby Twoje pieniądze były chronione w przypadku niepowodzenia projektu. Przed jakimkolwiek zakupem będziesz potrzebować NIE (Numero de Identidad de Extranjero), hiszpańskiego konta bankowego do płatności, a najlepiej niezależnego prawnika, który nie jest powiązany z deweloperem ani agentem.
Bieżące podatki dla zagranicznych właścicieli
Po zakupie nieruchomości, niezależnie od narodowości, obowiązują dwa powtarzające się zobowiązania. Pierwszym jest IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny lokalny podatek od nieruchomości pobierany przez urząd miasta Casares, obliczany na podstawie wartości katastralnej i zazwyczaj wynoszący od około 0,5% do 1,1% tej wartości, w zależności od stawki miejskiej.6 Drugim jest roczna deklaracja dla nierezydentów.
Właściciele nierezydenci składają Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) za pomocą Modelo 210. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, Hiszpania opodatkowuje dochód fikcyjny (przypisany) na podstawie wartości katastralnej, a jeśli jest wynajmowana, opodatkowany jest dochód z wynajmu. Stawka IRNR wynosi 19% dla rezydentów UE, Norwegii i Islandii oraz 24% dla rezydentów innych krajów.47 Wynajmujący z UE/EOG mogą odliczać dozwolone koszty od dochodu z wynajmu; wynajmujący spoza UE zazwyczaj nie mogą, więc 24% zazwyczaj dotyczy czynszu brutto. Rzeczywiste dochody netto znacznie różnią się zatem w zależności od narodowości nabywcy, co warto modelować przed zakupem. Podstawa dochodu przypisanego jest powszechnie podawana jako 1,1% lub 2% wartości katastralnej; potwierdź u doradcy podatkowego, która z nich ma zastosowanie do Twojej nieruchomości.
Późniejsza sprzedaż: potrącenie i plusvalia
Gdy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić tę kwotę do urzędu skarbowego na konto sprzedającego, a sprzedający następnie rozlicza wszelkie zyski kapitałowe za pośrednictwem Modelo 210 i odzyskuje ewentualną nadpłatę.7 Osobno, sprzedający zazwyczaj płaci plusvalia municipal (podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich), pobierany przez urząd miasta Casares. Obie te kwestie powinny być uwzględnione w każdej cenie odsprzedaży, a moment potrącenia 3% w szczególności często zaskakuje zagranicznych sprzedawców.
Finansowanie, wizy i rezydencja
Hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom, choć wskaźnik LTV (loan-to-value) jest zazwyczaj bardziej konserwatywny niż dla rezydentów; nabywcy powinni zaplanować niższą maksymalną wartość procentową pożyczki i przedstawić pełne dowody dochodów. Potwierdź aktualny limit u swojego kredytodawcy, ponieważ kryteria różnią się w zależności od banku i profilu.
W kwestii rezydencji, sytuacja zmieniła się w 2025 roku. Hiszpańska złota wiza, droga do uzyskania rezydencji poprzez inwestycję, która akceptowała zakup nieruchomości o wartości 500 000 euro, została zamknięta dla nowych wniosków 3 kwietnia 2025 roku.8 Zakup domu w Casares nie zapewnia już samodzielnie rezydencji. Zagraniczni nabywcy, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, obecnie zazwyczaj korzystają z wizy non-lucrative (dla osób z wystarczającym dochodem pasywnym) lub wizy dla cyfrowych nomadów (dla pracowników zdalnych spełniających miesięczny próg dochodowy), podczas gdy obywatele UE zachowują swobodę przemieszczania się.8 Zakup nieruchomości nadal wspiera te wnioski, świadcząc o miejscu zamieszkania, ale wiza jest osobnym procesem.
Powiązane przewodniki warte przeczytania
Ponieważ jest to przegląd stylu życia, połącz go z bardziej technicznymi przewodnikami z tej serii: Modelo 210 i podatek dla nierezydentów wyjaśniony, zakup nieruchomości na etapie planowania na Costa del Sol, NIE i otwarcie hiszpańskiego konta bankowego, kredyty hipoteczne dla zagranicznych nabywców w Hiszpanii, oraz porównanie New Golden Mile z Marbellą. W przypadku sąsiednich opcji, przewodniki po obszarach Estepona i Manilva obejmują ten sam odcinek wybrzeża z różnymi przedziałami cenowymi.
Czy Casares jest dla Ciebie odpowiednie?
Casares odpowiada zagranicznemu nabywcy, który pragnie klimatu i połączeń Costa del Sol bez cen Marbelli, oraz który ceni sobie posiadanie wioski, plaży i kurortu golfowego w obrębie jednej gminy. Argumenty za stylem życia są mocne; argumenty finansowe opierają się na poprawnym zrozumieniu szczegółów podatkowych, od 10% IVA i andaluzyjskiego AJD przy zakupie, poprzez IRNR, które będziesz składać co roku, aż po 3% potrącenia, gdy w końcu sprzedasz nieruchomość. Skorzystaj z niezależnej porady prawnej i podatkowej, zweryfikuj każdą stawkę w Agencia Tributaria de Andalucia i Agencia Tributaria (AEAT) w momencie transakcji, a Casares może okazać się jedną z bardziej opłacalnych opcji na New Golden Mile.
Najczęściej zadawane pytania
Jakie podatki płacę kupując nowo wybudowany dom w Casares?
Nowo wybudowany dom kupiony od dewelopera objęty jest 10% IVA (VAT) od ceny, co jest obniżoną stawką dla nowych nieruchomości mieszkalnych, plus podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) w wysokości około 1.2% w Andaluzji. Należy doliczyć opłaty notarialne, za wpis do Księgi Wieczystej i prawne, co daje łącznie około 12% do 14% ponad cenę. Domy z rynku wtórnego płacą natomiast podatek od przeniesienia własności (ITP), stałą stawkę andaluzyjską, zazwyczaj wynoszącą 7%.
Jaka jest różnica w opodatkowaniu między kupującymi z UE a spoza UE?
Stawka podatku dochodowego dla nierezydentów (IRNR) wynosi 19% dla rezydentów UE, Norwegii i Islandii oraz 24% dla rezydentów innych krajów. Właściciele z UE/EOG mogą również odliczać wydatki od dochodów z najmu, podczas gdy właściciele spoza UE zazwyczaj nie mogą, więc właściciel spoza UE jest zwykle opodatkowany od czynszu brutto stawką 24%. Może to znacząco zmienić Twój dochód netto z najmu.
Czy zakup nieruchomości w Casares daje mi rezydencję hiszpańską?
Nie. Hiszpańska złota wiza, która akceptowała inwestycję w nieruchomość o wartości 500,000 euro, została zamknięta dla nowych wniosków 3 kwietnia 2025 roku. Zakup domu nie gwarantuje już rezydencji. Kupujący spoza UE, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, zazwyczaj korzystają z wizy non-lucrative lub wizy dla cyfrowych nomadów, które są oddzielnymi wnioskami; obywatele UE zachowują swobodę przemieszczania się.
Jakie bieżące podatki będę musiał płacić jako zagraniczny właściciel?
Dwa główne. IBI to roczny lokalny podatek od nieruchomości pobierany przez urząd miasta Casares od wartości katastralnej, wynoszący około 0.5% do 1.1% w zależności od stawki miejskiej. Co roku składasz również deklarację podatkową dla nierezydentów (Modelo 210), płacąc podatek od dochodu przypisanego, jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, lub od dochodu z najmu, jeśli to robisz, według stawki 19% lub 24% w zależności od kraju rezydencji.
Co dzieje się pod względem podatkowym, gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość?
Kupujący zatrzymuje 3% ceny sprzedaży i wpłaca je hiszpańskim władzom podatkowym w imieniu sprzedającego; sprzedający następnie rozlicza zyski kapitałowe poprzez Modelo 210 i odzyskuje wszelkie nadpłaty. Sprzedający zazwyczaj płaci również plusvalia municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich, do urzędu miasta Casares.
Jak daleko Casares znajduje się od lotniska?
Lotnisko Malaga-Costa del Sol, główna międzynarodowa brama, znajduje się około 80 kilometrów od Casares, drogami A-7 i AP-7, co zajmuje około godziny samochodem. Lotnisko Gibraltar jest bliżej, około 45 kilometrów na zachód. Posiadanie dwóch lotnisk w odległości około godziny jazdy to jedna z praktycznych zalet tego obszaru dla zagranicznych właścicieli podróżujących samolotem.
