Podatki dla duńskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości na hiszpańskiej Costa del Sol stanowi znaczącą inwestycję i ekscytującą okazję dla duńskich nabywców. Nawigacja po hiszpańskim systemie podatkowym wymaga jednak starannego rozważenia, szczególnie dla nierezydentów. Ten przewodnik zawiera autorytatywny przegląd podatków związanych z zakupem, posiadaniem i ostatecznie sprzedażą nieruchomości z rynku pierwotnego (obra nueva) w Andaluzji, koncentrując się na kluczowych danych i procedurach dla zagranicznych nabywców.

Niezbędne przed zakupem: NIE

Zanim jakakolwiek transakcja nieruchomościowa może mieć miejsce w Hiszpanii, duńscy nabywcy muszą uzyskać Número de Identificación de Extranjero (NIE). NIE to unikalny numer identyfikacyjny, niezbędny do wszystkich działań gospodarczych, zawodowych lub społecznych w Hiszpanii, w tym otwarcia konta bankowego, podpisywania umów na media i zakupu nieruchomości. Można o niego ubiegać się bezpośrednio w Hiszpanii na posterunku policji z biurem dla obcokrajowców, lub w Hiszpańskim Konsulacie w Danii.

Podatki od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera, nabywcy podlegają innym podatkom w porównaniu do zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA – Podatek od Wartości Dodanej)

Nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii podlegają IVA, który jest podatkiem krajowym. Dla mieszkalnych nieruchomości z rynku pierwotnego ogólna stawka IVA wynosi 10% ceny zakupu. Stawka ta obowiązuje jednolicie we wszystkich wspólnotach autonomicznych, w tym w Andaluzji. Jednakże w przypadku mieszkań socjalnych (Viviendas de Protección Oficial – VPO) może obowiązywać obniżona stawka 4%, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD – Podatek od Czynności Cywilnoprawnych)

Oprócz IVA, zakup nieruchomości z rynku pierwotnego wiąże się również z Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), czyli Podatkiem od Czynności Cywilnoprawnych. Podatek ten dotyczy niektórych dokumentów notarialnych i zarejestrowanych operacji. W Andaluzji ogólna stawka AJD wynosi 1,2% zadeklarowanej wartości nieruchomości dla transakcji zawartych od 28 kwietnia 2021 roku. Stawka ta ma zastosowanie do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego i aktów hipotecznych.

Inne związane z zakupem koszty

Chociaż nie są to ściśle podatki, kilka innych kosztów jest nieodłącznych od procesu zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego:

• Opłaty notarialne: Są to oficjalne opłaty za publiczny akt sprzedaży. Stawki są regulowane, ale mogą się różnić w zależności od ceny nieruchomości i złożoności.
• Opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości: Koszty rejestracji nieruchomości w Księdze Wieczystej, również regulowane i zależne od wartości nieruchomości.
• Opłaty prawne: Zaleca się skorzystanie z usług prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości, aby zapewnić należytą staranność i ochronić swoje interesy, zwłaszcza w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, kupowanych na etapie budowy.
• Koszty kredytu hipotecznego: W przypadku finansowania poprzez hiszpański kredyt hipoteczny mogą obowiązywać dodatkowe opłaty, takie jak wycena (tasación) i opłaty za uruchomienie. Należy pamiętać, że dla nierezydentów wskaźniki kredytu do wartości (LTV) są zazwyczaj niższe, zwykle między 60% a 70% wartości wyceny nieruchomości lub ceny zakupu, w porównaniu do nawet 80% dla rezydentów.

Roczne podatki od posiadania nieruchomości

Jako nierezydent, właściciel nieruchomości w Hiszpanii, będziesz podlegać bieżącym rocznym podatkom.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Podatek komunalny)

IBI to roczny gminny podatek od nieruchomości, podobny do podatku komunalnego w Wielkiej Brytanii. Jest on pobierany przez lokalny ratusz, na którego terenie znajduje się nieruchomość. Wysokość należności jest obliczana poprzez zastosowanie stawki podatkowej (ustalonej przez każdą gminę w granicach krajowych) do wartości katastralnej nieruchomości. Wartości katastralne to wartości administracyjne ustalone przez Dirección General del Catastro i zazwyczaj są niższe niż wartość rynkowa. Stawki zazwyczaj wahają się od 0,4% do 1,3% dla nieruchomości miejskich. IBI jest płatny przez osobę, która jest zarejestrowanym właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia roku podatkowego.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Podatek Dochodowy od Nierezydentów)

Nierezydenci będący właścicielami nieruchomości w Hiszpanii, nawet jeśli nie wynajmują swojej nieruchomości, podlegają IRNR. Podatek ten deklaruje się za pośrednictwem Modelo 210 do Agencia Tributaria (Hiszpańskiej Agencji Podatkowej).

• Dochód przypisany (dla nieruchomości niewynajmowanych): Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, hiszpańskie władze podatkowe przypisują właścicielowi dochód z tytułu hipotetycznego czynszu. Ten przypisany dochód wynosi zazwyczaj 1,1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od daty ostatniej rewizji wartości katastralnej. Stawka podatkowa zastosowana do tego przypisanego dochodu wynosi 19% dla rezydentów krajów UE/EOG (w tym Danii) i 24% dla rezydentów innych krajów. Od roku podatkowego 2026 (do deklarowania w 2027), termin składania deklaracji dochodu przypisanego (Modelo 210) to od 1 kwietnia do 31 grudnia następnego roku.
• Dochód z wynajmu (dla nieruchomości wynajmowanych): Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość z rynku pierwotnego, dochód netto z wynajmu podlega IRNR. Dla rezydentów UE/EOG stawka podatkowa wynosi 19%, a niektóre wydatki (np. IBI, odsetki od kredytu hipotecznego, opłaty wspólnotowe, opłaty za zarządzanie nieruchomością) mogą być odliczone. Dla rezydentów spoza UE/EOG stawka wynosi 24% stosowana do dochodu brutto z wynajmu, bez możliwości odliczeń. Od roku podatkowego 2026 (do deklarowania w 2027), dochód z wynajmu deklaruje się corocznie za pośrednictwem Modelo 210, z terminem od 1 do 20 kwietnia następnego roku.

Impuesto sobre el Patrimonio (Podatek od Majątku)

Hiszpania nakłada coroczny podatek od majątku na aktywa netto, w tym nieruchomości. Chociaż istnieje krajowy próg zwolnienia, wspólnoty autonomiczne mogą modyfikować stawki i progi podatkowe. Andaluzja wprowadziła 100% premii od podatku od majątku w 2022 roku, skutecznie eliminując go dla rezydentów i nierezydentów posiadających aktywa w Andaluzji. Jednakże, państwowy Tymczasowy Podatek Solidarnościowy od Wielkich Majątków (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF) został wprowadzony na lata 2022 i 2023, mający zastosowanie do aktywów netto przekraczających 3 miliony euro (z krajowym zwolnieniem w wysokości 700 000 euro, co oznacza, że podatek faktycznie ma zastosowanie do aktywów netto powyżej 3,7 miliona euro). Na rok podatkowy 2024 (do zadeklarowania w czerwcu 2025), Andaluzja dostosowała swoje zasady, umożliwiając podatnikom dotkniętym przez ITSGF wybór zapłaty regionalnego podatku od majątku, zapewniając tym samym, że dochody pozostaną w Andaluzji, zamiast trafiać do państwa. Zaleca się zasięgnięcie porady eksperta podatkowego w tej złożonej kwestii.

Podatki od sprzedaży nieruchomości

Kiedy zdecydujesz się sprzedać swoją nieruchomość z rynku pierwotnego, istnieją dwa główne podatki do rozważenia.

Plusvalía Municipal (Gminny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich)

Jest to lokalny podatek pobierany przez ratusz od wzrostu wartości gruntów miejskich od ostatniego przeniesienia własności. Podatek Plusvalía Municipal jest prawnie płatny przez sprzedającego. Jednakże, jeśli sprzedający jest nierezydentem w Hiszpanii, prawo nakłada na kupującego odpowiedzialność za obliczenie i zapłacenie tego podatku lokalnym władzom. Chociaż kupujący jest zobowiązany do zapłaty, ma on prawo do żądania zwrotu od nierezydentnego sprzedającego.

Podatek od Zysków Kapitałowych (CGT) dla Nierezydentów

Jako nierezydent, każdy zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii podlega podatkowi od zysków kapitałowych (CGT). Podlegający opodatkowaniu zysk to różnica między ceną sprzedaży (pomniejszoną o związane z nią wydatki) a ceną nabycia (powiększoną o związane z zakupem koszty i udokumentowane ulepszenia). Obecna stawka CGT dla nierezydentów z krajów UE/EOG (w tym Danii) wynosi 19%.

3% Potrącenie przy Sprzedaży (Modelo 211)

Kluczowym aspektem dla nierezydentów sprzedających jest 3% potrącenie. Kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej Hiszpańskiej Agencji Podatkowej za pomocą Modelo 211. To potrącenie działa jako zaliczka na poczet potencjalnego zobowiązania sprzedającego z tytułu podatku od zysków kapitałowych. Nierezydent sprzedający ma następnie cztery miesiące od daty sprzedaży na złożenie własnej deklaracji Modelo 210 dotyczącej zysków kapitałowych. Jeśli potrącona kwota 3% przekracza rzeczywiste zobowiązanie z tytułu CGT (np. z powodu niższych zysków lub nawet straty), sprzedający może ubiegać się o zwrot różnicy. Jeśli zobowiązanie z tytułu CGT jest wyższe, sprzedający musi zapłacić zaległą kwotę.

Podsumowanie

Hiszpański system podatkowy dla nierezydentów będących właścicielami nieruchomości, zwłaszcza tych z rynku pierwotnego, jest wielowarstwowy i wymaga starannej uwagi. Od początkowych podatków od zakupu, takich jak IVA i AJD, po bieżące zobowiązania, takie jak IBI i IRNR, a na koniec podatki od sprzedaży, takie jak Plusvalía Municipal i CGT, zrozumienie każdego elementu jest kluczowe. Dania i Hiszpania posiadają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, co zazwyczaj oznacza, że dochody z nieruchomości i zyski kapitałowe są opodatkowane w Hiszpanii (gdzie nieruchomość się znajduje), a Dania zapewnia ulgę w celu zapobiegania podwójnemu opodatkowaniu, zazwyczaj poprzez zwolnienie lub zaliczenie. Biorąc pod uwagę złożoność, wysoce zaleca się zasięgnięcie porady wykwalifikowanego, niezależnego prawnika i doradcy podatkowego specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości i opodatkowaniu nierezydentów, aby zapewnić zgodność z przepisami i zoptymalizować swoją inwestycję na Costa del Sol.