Tasse per acquirenti danesi di immobili in Spagna

L’acquisto di una proprietà di nuova costruzione sulla Costa del Sol spagnola rappresenta un investimento significativo e un’opportunità entusiasmante per gli acquirenti danesi. Navigare nel sistema fiscale spagnolo, tuttavia, richiede un’attenta considerazione, soprattutto per i non residenti. Questa guida fornisce una panoramica autorevole delle tasse coinvolte nell’acquisto, nella proprietà e nell’eventuale vendita di una proprietà di nuova costruzione (obra nueva) in Andalusia, concentrandosi sulle cifre chiave e le procedure per gli acquirenti stranieri.

Elementi Essenziali Pre-Acquisto: Il NIE

Prima che qualsiasi transazione immobiliare possa avvenire in Spagna, gli acquirenti danesi devono ottenere un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Il NIE è un numero di identificazione unico essenziale per tutte le attività economiche, professionali o sociali in Spagna, inclusa l’apertura di un conto bancario, la firma di contratti di utenza e l’acquisto di proprietà. Può essere richiesto direttamente in Spagna presso una stazione di polizia con un ufficio per cittadini stranieri, o presso un ufficio consolare spagnolo in Danimarca.

Tasse sull’Acquisto di Proprietà di Nuova Costruzione

Quando si acquista una proprietà di nuova costruzione direttamente da un costruttore, gli acquirenti sono soggetti a tasse diverse rispetto all’acquisto di una proprietà di seconda mano.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA – Imposta sul Valore Aggiunto)

Le proprietà di nuova costruzione in Spagna sono soggette all’IVA, che è una tassa nazionale. Per le proprietà residenziali di nuova costruzione, l’aliquota IVA generale è del 10% del prezzo di acquisto. Questa aliquota si applica uniformemente in tutte le comunità autonome, inclusa l’Andalusia. Tuttavia, per le abitazioni agevolate (Viviendas de Protección Oficial – VPO), potrebbe applicarsi un’aliquota ridotta del 4%, a condizione che siano soddisfatti requisiti specifici.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD – Imposta di Bollo)

Oltre all’IVA, gli acquisti di proprietà di nuova costruzione comportano anche l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), o Imposta di Bollo. Questa tassa si applica a determinati documenti notarili e operazioni registrate. In Andalusia, l’aliquota generale dell’AJD è dell’1,2% del valore dichiarato della proprietà per le transazioni effettuate dal 28 aprile 2021. Questa aliquota è applicabile all’acquisto di proprietà di nuova costruzione e agli atti ipotecari.

Altri Costi Associati all’Acquisto

Sebbene non siano strettamente tasse, diversi altri costi sono inerenti al processo di acquisto di una proprietà di nuova costruzione:

• Spese Notarili: Si tratta di onorari ufficiali per l’atto pubblico di compravendita. Le tariffe sono regolamentate ma possono variare in base al prezzo della proprietà e alla complessità.
• Spese di Registrazione della Proprietà: Costi per la registrazione della proprietà nel Registro della Proprietà, anch’essi regolamentati e dipendenti dal valore della proprietà.
• Spese Legali: È vivamente consigliabile ingaggiare un avvocato specializzato in diritto immobiliare spagnolo per garantire la due diligence e tutelare i vostri interessi, soprattutto con le nuove costruzioni su progetto.
• Costi del Mutuo: Se si finanzia tramite un mutuo spagnolo, potrebbero applicarsi costi aggiuntivi come la valutazione (tasación) e le spese di istruttoria. Si noti che per i non residenti, i rapporti Loan-to-Value (LTV) sono tipicamente inferiori, di solito tra il 60% e il 70% della valutazione o del prezzo di acquisto della proprietà, rispetto a un massimo dell’80% per i residenti.

Tasse Annuali sulla Proprietà

In quanto proprietari non residenti di una proprietà in Spagna, sarete soggetti a tasse annuali continue.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Tassa Comunale sugli Immobili)

L’IBI è una tassa annuale sulla proprietà municipale, simile alla council tax nel Regno Unito. È riscossa dal municipio locale dove si trova la proprietà. L’importo dovuto è calcolato applicando un’aliquota fiscale (fissata da ciascun comune entro i limiti nazionali) al valore catastale della proprietà. I valori catastali sono valori amministrativi stabiliti dalla Dirección General del Catastro e sono solitamente inferiori al valore di mercato. Le aliquote tipicamente variano tra lo 0,4% e l’1,3% per le proprietà urbane. L’IBI è pagabile dall’individuo che è il proprietario registrato della proprietà al 1° gennaio dell’anno fiscale.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Imposta sul Reddito dei Non Residenti)

I proprietari di proprietà non residenti in Spagna, anche se non affittano la loro proprietà, sono soggetti all’IRNR. Questa tassa viene dichiarata tramite il Modelo 210 all’Agencia Tributaria (Agenzia delle Entrate spagnola).

• Reddito Imputato (per proprietà non affittate): Se la proprietà non viene affittata, le autorità fiscali spagnole imputano un reddito locativo figurativo al proprietario. Questo reddito imputato è tipicamente l’1,1% o il 2% del valore catastale, a seconda di quando il valore catastale è stato revisionato l’ultima volta. L’aliquota fiscale applicata a questo reddito imputato è del 19% per i residenti dei paesi UE/SEE (inclusa la Danimarca) e del 24% per i residenti di altri paesi. Dall’anno fiscale 2026 (da dichiarare nel 2027), il termine per le dichiarazioni di reddito imputato (Modelo 210) va dal 1° aprile al 31 dicembre dell’anno successivo.
• Reddito da Locazione (per proprietà affittate): Se affittate la vostra proprietà di nuova costruzione, il reddito netto da locazione è soggetto all’IRNR. Per i residenti UE/SEE, l’aliquota fiscale è del 19%, e alcune spese (ad esempio, IBI, interessi ipotecari, spese condominiali, spese di gestione della proprietà) possono essere dedotte. Per i residenti non UE/SEE, l’aliquota è del 24% applicata al reddito lordo da locazione, senza detrazioni generalmente consentite. Dall’anno fiscale 2026 (da dichiarare nel 2027), il reddito da locazione viene dichiarato annualmente tramite il Modelo 210, con scadenza tra il 1° e il 20 aprile dell’anno successivo.

Impuesto sobre el Patrimonio (Imposta sul Patrimonio)

La Spagna applica un’Imposta sul Patrimonio annuale sui beni netti, inclusi gli immobili. Mentre esiste una soglia di esenzione nazionale, le comunità autonome possono modificare le aliquote e le soglie fiscali. L’Andalusia ha introdotto un bonus del 100% sull’Imposta sul Patrimonio nel 2022, eliminandola di fatto per i residenti e i non residenti che possiedono beni in Andalusia. Tuttavia, la Tassa Temporanea di Solidarietà sulle Grandi Fortune a livello statale (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF) è stata introdotta per il 2022 e il 2023, applicabile ai beni netti superiori a 3 milioni di euro (con un’esenzione nazionale di 700.000 euro, il che significa che la tassa si applica effettivamente ai beni netti superiori a 3,7 milioni di euro). Per l’anno fiscale 2024 (da dichiarare a giugno 2025), l’Andalusia ha adattato le sue regole, consentendo ai contribuenti interessati dall’ITSGF di scegliere di pagare l’Imposta regionale sul Patrimonio, garantendo così che le entrate rimangano all’interno dell’Andalusia anziché andare allo stato. È consigliabile richiedere una consulenza fiscale esperta su questo complesso argomento.

Tasse sulla Vendita di Proprietà

Quando decidete di vendere la vostra proprietà di nuova costruzione, ci sono due tasse principali da considerare.

Plusvalía Municipal (Imposta Comunale sulle Plusvalenze per l’Aumento di Valore del Terreno Urbano)

Questa è una tassa locale riscossa dal municipio sull’aumento di valore del terreno urbano dall’ultimo trasferimento di proprietà. La Plusvalía Municipal è legalmente pagabile dal venditore. Tuttavia, se il venditore è un non residente in Spagna, la legge impone che l’acquirente sia responsabile del calcolo e del pagamento di questa tassa al comune locale. Sebbene l’acquirente sia obbligato a pagare, ha legalmente il diritto di richiedere il rimborso al venditore non residente.

Imposta sulle Plusvalenze (CGT) per Non Residenti

In quanto non residente, qualsiasi profitto realizzato dalla vendita della vostra proprietà in Spagna è soggetto all’Imposta sulle Plusvalenze (CGT). Il guadagno tassabile è la differenza tra il prezzo di vendita (meno le spese correlate) e il prezzo di acquisizione (più i costi di acquisto associati e i miglioramenti dimostrabili). L’attuale aliquota CGT per i non residenti provenienti dai paesi UE/SEE (inclusa la Danimarca) è del 19%.

Ritenzione del 3% sulla Vendita (Modelo 211)

Un aspetto cruciale per i venditori non residenti è la ritenzione del 3%. Quando un non residente vende una proprietà, l’acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo all’Agenzia delle Entrate spagnola utilizzando il Modelo 211. Questa ritenzione agisce come un pagamento anticipato per l’eventuale Imposta sulle Plusvalenze dovuta dal venditore. Il venditore non residente ha quindi un periodo di quattro mesi dalla data di vendita per presentare la propria dichiarazione Modelo 210 per le plusvalenze. Se l’importo trattenuto del 3% supera l’effettiva Imposta sulle Plusvalenze dovuta (ad esempio, a causa di guadagni inferiori o addirittura una perdita), il venditore può richiedere un rimborso della differenza. Se l’Imposta sulle Plusvalenze dovuta è superiore, il venditore deve pagare il saldo residuo.

Conclusione

Il sistema fiscale spagnolo per i proprietari di immobili non residenti, in particolare per le nuove costruzioni, è a più livelli e richiede un’attenta attenzione. Dalle tasse iniziali sull’acquisto come IVA e AJD agli obblighi continui come IBI e IRNR, e infine alle tasse sulla vendita come Plusvalía Municipal e CGT, comprendere ogni componente è vitale. Danimarca e Spagna hanno un Trattato sulla Doppia Imposizione, il che significa tipicamente che i redditi immobiliari e le plusvalenze sono tassati in Spagna (dove si trova la proprietà), e la Danimarca fornisce un sollievo per prevenire la doppia imposizione, solitamente tramite esenzione o credito. Date le complessità, è vivamente consigliabile chiedere consiglio a un avvocato e consulente fiscale qualificato e indipendente specializzato in proprietà spagnole e tassazione dei non residenti per garantire la conformità e ottimizzare il vostro investimento sulla Costa del Sol.