Impôts pour les acheteurs danois de biens immobiliers en Espagne

L’achat d’une propriété neuve sur la Costa del Sol espagnole représente un investissement significatif et une opportunité passionnante pour les acheteurs danois. Cependant, naviguer dans le système fiscal espagnol exige une considération attentive, en particulier pour les non-résidents. Ce guide offre un aperçu faisant autorité des impôts impliqués lors de l’achat, de la possession et éventuellement de la vente d’une propriété neuve (obra nueva) en Andalousie, en se concentrant sur les chiffres clés et les procédures pour les acheteurs étrangers.

Essentiels avant l’achat : Le NIE

Avant que toute transaction immobilière ne puisse avoir lieu en Espagne, les acheteurs danois doivent obtenir un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Le NIE est un numéro d’identification unique essentiel pour toutes les activités économiques, professionnelles ou sociales en Espagne, y compris l’ouverture d’un compte bancaire, la signature de contrats de services publics et l’achat d’une propriété. Il peut être demandé directement en Espagne dans un poste de police doté d’un bureau pour les citoyens étrangers, ou auprès d’un bureau consulaire espagnol au Danemark.

Impôts sur l’achat d’une propriété neuve

Lors de l’acquisition d’une propriété neuve directement auprès d’un promoteur, les acheteurs sont soumis à des impôts différents par rapport à l’achat d’une propriété de revente.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA – Taxe sur la Valeur Ajoutée)

Les propriétés neuves en Espagne sont soumises à l’IVA, qui est une taxe nationale. Pour les propriétés neuves résidentielles, le taux général d’IVA est de 10 % du prix d’achat. Ce taux s’applique uniformément dans toutes les communautés autonomes, y compris l’Andalousie. Cependant, pour les logements subventionnés (Viviendas de Protección Oficial – VPO), un taux réduit de 4 % peut s’appliquer, à condition que des exigences spécifiques soient remplies.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD – Droits de timbre)

En plus de l’IVA, les achats de propriétés neuves entraînent également l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), ou droits de timbre. Cette taxe s’applique à certains documents notariés et opérations enregistrées. En Andalousie, le taux général d’AJD est de 1,2 % de la valeur déclarée de la propriété pour les transactions conclues à partir du 28 avril 2021. Ce taux est applicable à l’achat de propriétés neuves et aux actes hypothécaires.

Autres coûts d’achat associés

Bien que n’étant pas strictement des impôts, plusieurs autres coûts sont inhérents au processus d’achat d’une propriété neuve :

• Frais de notaire : Ce sont les frais officiels pour l’acte de vente public. Les tarifs sont réglementés mais peuvent varier en fonction du prix de la propriété et de sa complexité.
• Frais d’enregistrement de la propriété : Coûts pour l’enregistrement de la propriété au registre foncier, également réglementés et dépendants de la valeur de la propriété.
• Frais juridiques : Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol pour assurer la diligence raisonnable et protéger vos intérêts, en particulier pour les constructions neuves sur plan.
• Coûts hypothécaires : Si le financement se fait par le biais d’un prêt hypothécaire espagnol, des frais supplémentaires tels que l’évaluation (tasación) et les frais d’ouverture peuvent s’appliquer. Notez que pour les non-résidents, les ratios prêt/valeur (LTV) sont généralement plus bas, habituellement entre 60 % et 70 % de l’évaluation ou du prix d’achat de la propriété, comparativement à jusqu’à 80 % pour les résidents.

Impôts annuels sur la propriété

En tant que propriétaire non-résident d’une propriété en Espagne, vous serez soumis à des impôts annuels continus.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Taxe foncière municipale)

L’IBI est un impôt foncier municipal annuel, similaire à la taxe d’habitation au Royaume-Uni. Il est prélevé par la mairie locale où se situe la propriété. Le montant à payer est calculé en appliquant un taux d’imposition (fixé par chaque municipalité dans les limites nationales) à la valeur cadastrale de la propriété. Les valeurs cadastrales sont des valeurs administratives fixées par la Dirección General del Catastro et sont généralement inférieures à la valeur marchande. Les taux varient généralement entre 0,4 % et 1,3 % pour les propriétés urbaines. L’IBI est payable par la personne qui est le propriétaire enregistré de la propriété au 1er janvier de l’année fiscale.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Impôt sur le revenu des non-résidents)

Les propriétaires non-résidents en Espagne, même s’ils ne louent pas leur propriété, sont soumis à l’IRNR. Cet impôt est déclaré via le Modelo 210 à l’Agencia Tributaria (Agence fiscale espagnole).

• Revenu imputé (pour les propriétés non louées) : Si la propriété n’est pas louée, les autorités fiscales espagnoles imputent un revenu locatif notionnel au propriétaire. Ce revenu imputé est généralement de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon la date de la dernière révision de la valeur cadastrale. Le taux d’imposition appliqué à ce revenu imputé est de 19 % pour les résidents des pays de l’UE/EEE (y compris le Danemark) et de 24 % pour les résidents d’autres pays. À partir de l’année fiscale 2026 (à déclarer en 2027), la date limite pour les déclarations de revenus imputés (Modelo 210) est du 1er avril au 31 décembre de l’année suivante.
• Revenu locatif (pour les propriétés louées) : Si vous louez votre propriété neuve, le revenu locatif net est soumis à l’IRNR. Pour les résidents de l’UE/EEE, le taux d’imposition est de 19 %, et certaines dépenses (par exemple, IBI, intérêts hypothécaires, frais de copropriété, frais de gestion immobilière) peuvent être déduites. Pour les résidents non-UE/EEE, le taux est de 24 % appliqué au revenu locatif brut, sans aucune déduction généralement autorisée. À partir de l’année fiscale 2026 (à déclarer en 2027), le revenu locatif est déclaré annuellement via le Modelo 210, avec une date limite entre le 1er et le 20 avril de l’année suivante.

Impuesto sobre el Patrimonio (Impôt sur la fortune)

L’Espagne prélève un impôt annuel sur la fortune sur les actifs nets, y compris l’immobilier. Bien qu’il existe un seuil d’exemption national, les communautés autonomes peuvent modifier les taux et les seuils d’imposition. L’Andalousie a introduit une bonification de 100 % sur l’impôt sur la fortune en 2022, l’éliminant de fait pour les résidents et les non-résidents possédant des actifs en Andalousie. Cependant, l’impôt de solidarité temporaire sur les grandes fortunes au niveau de l’État (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF) a été introduit pour 2022 et 2023, applicable aux actifs nets dépassant 3 millions d’euros (avec une exemption nationale de 700 000 euros, ce qui signifie que l’impôt s’applique effectivement aux actifs nets supérieurs à 3,7 millions d’euros). Pour l’année fiscale 2024 (à déclarer en juin 2025), l’Andalousie a adapté ses règles, permettant aux contribuables concernés par l’ITSGF de choisir de payer l’impôt régional sur la fortune, assurant ainsi que les recettes restent en Andalousie plutôt que d’aller à l’État. Il est conseillé de consulter un expert fiscal sur ce domaine complexe.

Impôts sur la vente de propriété

Lorsque vous décidez de vendre votre propriété neuve, il y a deux impôts principaux à considérer.

Plusvalía Municipal (Impôt municipal sur la plus-value des terrains urbains)

Il s’agit d’une taxe locale prélevée par la mairie sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain depuis le dernier transfert de propriété. La Plusvalía Municipal est légalement payable par le vendeur. Cependant, si le vendeur est un non-résident en Espagne, la loi stipule que l’acheteur est responsable du calcul et du paiement de cette taxe au conseil local. Bien que l’acheteur soit obligé de payer, il est légalement en droit de réclamer le remboursement au vendeur non-résident.

Impôt sur les plus-values (CGT) pour les non-résidents

En tant que non-résident, tout profit réalisé sur la vente de votre propriété en Espagne est soumis à l’Impôt sur les plus-values (CGT). Le gain imposable est la différence entre le prix de vente (moins les dépenses connexes) et le prix d’acquisition (plus les coûts d’achat associés et les améliorations démontrables). Le taux actuel de CGT pour les non-résidents des pays de l’UE/EEE (y compris le Danemark) est de 19 %.

Rétention de 3 % sur la vente (Modelo 211)

Un aspect crucial pour les vendeurs non-résidents est la rétention de 3 %. Lorsqu’un non-résident vend une propriété, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l’Agence fiscale espagnole en utilisant le Modelo 211. Cette rétention agit comme un acompte sur l’éventuelle obligation fiscale du vendeur en matière d’impôt sur les plus-values. Le vendeur non-résident dispose alors d’une période de quatre mois à compter de la date de vente pour déposer sa propre déclaration Modelo 210 pour les plus-values. Si le montant retenu de 3 % dépasse l’obligation réelle de CGT (par exemple, en raison de gains moindres ou même d’une perte), le vendeur peut demander le remboursement de la différence. Si l’obligation de CGT est plus élevée, le vendeur doit payer le solde dû.

Conclusion

Le système fiscal espagnol pour les propriétaires immobiliers non-résidents, en particulier pour les constructions neuves, est complexe et nécessite une attention diligente. Des taxes d’achat initiales comme l’IVA et l’AJD aux obligations continues telles que l’IBI et l’IRNR, et enfin aux taxes sur la vente comme la Plusvalía Municipal et la CGT, comprendre chaque composante est vital. Le Danemark et l’Espagne ont une convention de double imposition, ce qui signifie généralement que les revenus immobiliers et les plus-values sont imposés en Espagne (où se trouve la propriété), et le Danemark accorde un allégement pour éviter la double imposition, généralement par exemption ou crédit. Compte tenu des complexités, il est fortement recommandé de demander conseil à un avocat indépendant et qualifié et à un conseiller fiscal spécialisé en droit immobilier espagnol et en fiscalité des non-résidents pour garantir la conformité et optimiser votre investissement sur la Costa del Sol.