Costa del Sol vs Costa Blanca dla nabywców nowych nieruchomości

Śródziemnomorskie wybrzeże Hiszpanii oferuje kuszące perspektywy dla zagranicznych nabywców poszukujących nieruchomości z rynku pierwotnego, a Costa del Sol w Andaluzji oraz Costa Blanca we Wspólnocie Walenckiej wyróżniają się jako główne destynacje. Chociaż oba regiony szczycą się słonecznym klimatem i tętniącymi życiem społecznościami ekspatów, przyszli właściciele nowych nieruchomości powinni zrozumieć subtelne różnice w stylu życia, rynkach nieruchomości, a co najważniejsze, w regionalnych konsekwencjach podatkowych, które mogą wpłynąć na ich decyzje inwestycyjne i relokacyjne.

Costa del Sol kontra Costa Blanca: Ogólny przegląd

Porównanie geograficzne i stylu życia

Costa del Sol, położona w autonomicznej wspólnocie Andaluzji, rozciąga się wzdłuż wybrzeża prowincji Málaga. Jest znana z ekskluzywnych kurortów, mistrzowskich pól golfowych oraz bardziej górzystego, zielonego krajobrazu. Główne centra to Marbella, Estepona i stolica prowincji, Málaga, która posiada znaczące międzynarodowe lotnisko (Málaga-Costa del Sol Airport) zapewniające doskonałą łączność. Styl życia tutaj jest często postrzegany jako bardziej luksusowy, z tętniącą życiem sceną towarzyską, luksusowymi marinami oraz szerokim wachlarzem międzynarodowych szkół i placówek opieki zdrowotnej. Krajobrazy charakteryzują się falującymi wzgórzami i malowniczymi wybrzeżami.

Z kolei Costa Blanca, położona w prowincji Alicante we Wspólnocie Walenckiej, oferuje odmienny urok. Jest znana z rozległych białych piaszczystych plaż, bardziej płaskiego terenu i nieco bardziej suchego klimatu. Kluczowe miasta to Alicante, Benidorm, Torrevieja i Javea. Lotnisko Alicante-Elche Miguel Hernández Airport służy jako główne międzynarodowe wrota. Costa Blanca generalnie oferuje przystępniejszy koszt życia i ceny nieruchomości w porównaniu do Costa del Sol, przyciągając szerszą demografię ekspatów. Oferuje relaksującą, rodzinną atmosferę z licznymi możliwościami uprawiania sportów wodnych i aktywności na świeżym powietrzu.

Trendy na rynku nieruchomości z rynku pierwotnego

Oba regiony nadal odnotowują intensywny rozwój w sektorze nieruchomości z rynku pierwotnego, odpowiadając na silne zapotrzebowanie ze strony zagranicznych nabywców. Nieruchomości z rynku pierwotnego często charakteryzują się nowoczesnymi projektami, efektywnością energetyczną i dostępem do udogodnień wspólnotowych, takich jak baseny i siłownie. Deweloperzy często oferują opcje zakupu z planu, umożliwiając kupującym dostosowanie pewnych aspektów ich przyszłych domów. Chociaż rodzaje nieruchomości są podobne, wahając się od apartamentów i domów szeregowych po luksusowe wille, Costa del Sol zazwyczaj charakteryzuje się wyższymi cenami, szczególnie w obszarach takich jak Marbella i Benahavís, odzwierciedlając jej pozycjonowanie na rynku luksusowym. Costa Blanca oferuje szeroką gamę nowych konstrukcji w różnych budżetach, co czyni ją dostępną dla szerszego grona inwestorów.

Zrozumienie podatków od nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego (obra nueva) bezpośrednio od dewelopera w Hiszpanii, zagraniczni nabywcy podlegają specyficznym podatkom i kosztom. Kluczowe jest rozróżnienie między podatkami krajowymi, które są jednolite w całej Hiszpanii, a podatkami regionalnymi, które różnią się między wspólnotami autonomicznymi, takimi jak Andaluzja i Wspólnota Walencka.

Podatek od wartości dodanej (IVA)

W przypadku nowo wybudowanych nieruchomości mieszkalnych, podatek od wartości dodanej (IVA) jest podatkiem krajowym stosowanym w stawce 10% ceny zakupu. Dotyczy to całej kontynentalnej Hiszpanii i Balearów, w tym zarówno Costa del Sol, jak i Costa Blanca. Stawka ta dotyczy również miejsc parkingowych i aneksów sprzedawanych wraz z nowym domem. Podatek ten jest płacony bezpośrednio przez kupującego deweloperowi w momencie podpisania aktu notarialnego sprzedaży.

Podatek od udokumentowanych czynności prawnych (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Podatek od udokumentowanych czynności prawnych (AJD) to podatek regionalny, który ma zastosowanie do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, gdy nieruchomość podlega IVA. Stawka AJD jest znaczącą różnicą między dwoma regionami:

• W Andaluzji (Costa del Sol): Ogólna stawka podatku od udokumentowanych czynności prawnych dla nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi 1.2% ceny zakupu. Stawka ta obowiązuje od 28 kwietnia 2021 roku.
• We Wspólnocie Walenckiej (Costa Blanca): Ogólna stawka podatku od udokumentowanych czynności prawnych dla nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi 1.4% ceny zakupu. Stawka ta weszła w życie 1 czerwca 2026 roku, co stanowi obniżkę z poprzedniej stawki 1.5%.

Inne koszty związane z zakupem

Oprócz IVA i AJD, kupujący powinni zaplanować inne koszty związane z zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego:

• Opłaty notarialne: Są to regulowane opłaty za akt notarialny sprzedaży, zazwyczaj wahające się od 800 € do 1,500 €, w zależności od wartości nieruchomości i złożoności.
• Opłaty za wpis do księgi wieczystej: Koszty rejestracji nieruchomości na nazwisko kupującego, ogólnie podobne do opłat notarialnych.
• Opłaty prawne: Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie niezależnego prawnika dla zagranicznych nabywców, aby poruszać się po hiszpańskim systemie prawnym. Opłaty te zazwyczaj wahają się od 1% do 1.5% ceny zakupu, plus IVA.
• Koszty kredytu hipotecznego: W przypadku uzyskania kredytu hipotecznego, mogą obowiązywać dodatkowe opłaty za wycenę i przygotowanie. Chociaż bank pokrywa teraz AJD od aktu hipotecznego, kupujący nadal odpowiada za wycenę i niektóre opłaty notarialne związane z kredytem hipotecznym.

Ogólnie rzecz biorąc, kupujący powinni przewidzieć, że całkowite koszty zakupu wyniosą około 12-15% ceny nieruchomości, wliczając podatki i opłaty.

Bieżące koszty posiadania nieruchomości dla nierezydentów

Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z kilkoma powtarzającymi się kosztami dla nierezydentów, z których niektóre również różnią się regionalnie.

Podatek gminny (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

IBI to lokalny roczny podatek od nieruchomości płacony radzie gminnej, w której znajduje się nieruchomość. Jest obliczany na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest wartością administracyjną ustalaną przez organy podatkowe, często niższą niż wartość rynkowa. Stawka podatku jest ustalana przez każdy lokalny ratusz w określonych granicach, co oznacza, że znacznie różni się między gminami, nawet w obrębie tego samego Costa. To sprawia, że bezpośrednie porównanie między regionami jest trudne, ponieważ konkretna lokalizacja w obrębie Costa będzie decydować o wysokości IBI.

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Właściciele nieruchomości będący nierezydentami w Hiszpanii podlegają IRNR. Formularz Modelo 210 służy do deklarowania tego podatku. Obowiązek podatkowy zależy od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy przeznaczona na użytek własny:

• Dla nieruchomości niewynajmowanych: Oblicza się szacunkowy dochód z najmu (renta imputada). Jest to zazwyczaj 1.1% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości, w zależności od tego, kiedy wartość katastralna była ostatnio aktualizowana. Ten szacunkowy dochód jest następnie opodatkowany stawką 19% dla rezydentów krajów UE/EOG i 24% dla rezydentów innych krajów. Ta deklaracja jest roczna.
• Dla nieruchomości wynajmowanych: Dochody generowane z najmu są opodatkowane. Dla rezydentów UE/EOG, niektóre wydatki mogą być odliczone, a dochód netto jest opodatkowany stawką 19%. Dla nierezydentów spoza UE/EOG, żadne wydatki nie mogą być odliczone, a dochód brutto z najmu jest opodatkowany stawką 24%. Od 2024 roku deklaracje dochodu z najmu są roczne zamiast kwartalnych.

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Podatek od majątku jest podatkiem państwowym, ale wspólnoty autonomiczne mają prawo go regulować, co prowadzi do znacznych różnic regionalnych:

• W Andaluzji (Costa del Sol): Andaluzja stosuje 100% ulgę w podatku od majątku, skutecznie eliminując go dla rezydentów i nierezydentów posiadających aktywa w regionie. Ten środek obowiązuje od 2022 roku i nadal jest ważny.
• We Wspólnocie Walenckiej (Costa Blanca): Podatek od majątku jest nadal stosowany. Od 31 grudnia 2025 roku minimalna kwota wolna od podatku dla osób fizycznych wynosi 1,000,000 € (zwiększona z 500,000 €). Powyżej tego progu obowiązują stawki progresywne.

Ta różnica w podatku od majątku może być znaczącym czynnikiem dla osób zamożnych, czyniąc Andaluzję bardziej atrakcyjną fiskalnie opcją dla tych z znacznymi aktywami.

Inne powtarzające się koszty

• Opłaty wspólnotowe: Jeśli nieruchomość jest częścią wspólnoty (np. kompleks apartamentów, urbanizacja), miesięczne lub kwartalne opłaty są uiszczane za utrzymanie wspólnych obszarów, ogrodów i basenów.
• Media: Rachunki za wodę, prąd i internet będą się różnić w zależności od zużycia.
• Ubezpieczenie domu: Niezbędne do ochrony inwestycji.

Kwestie relokacji i rezydencji

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

NIE (Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca) jest niezbędny dla każdej zagranicznej osoby angażującej się w działalność gospodarczą, zawodową lub społeczną w Hiszpanii, w tym zakup nieruchomości, otwarcie konta bankowego lub załatwienie mediów. Jest to osobisty, unikalny i sekwencyjny numer. Można ubiegać się o NIE na Komisariacie Policji Krajowej w Hiszpanii lub za pośrednictwem Konsulatu Hiszpańskiego w kraju zamieszkania. Wniosek zazwyczaj wymaga formularza EX-15, paszportu i uzasadnienia wniosku o NIE. Czas przetwarzania wynosi zazwyczaj do pięciu dni.

Opcje wizowe

Dla obywateli spoza UE, uzyskanie wizy jest warunkiem wstępnym długoterminowego pobytu lub rezydencji.

• Złota Wiza (Wiza Inwestorska): Ta kategoria wizy, regulowana ustawą 14/2013, miała na celu przyciągnięcie inwestycji zagranicznych. Przyznawała rezydencję obywatelom spoza UE, którzy dokonali znaczącej inwestycji, takiej jak zakup nieruchomości o wartości 500,000 € lub więcej. Należy jednak zauważyć, że artykuły regulujące Złotą Wizę mają zostać uchylone przez ustawę Ley Orgánica 1/2025, obowiązującą od 3 kwietnia 2025 roku. Oznacza to, że po tej dacie droga inwestycji w nieruchomości w celu uzyskania rezydencji za pośrednictwem Złotej Wizy nie będzie już dostępna.
• Wiza niezarobkowa: Alternatywa dla tych, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii bez pracy, wymagająca dowodu posiadania wystarczających środków finansowych na utrzymanie siebie i swoich bliskich oraz prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego.
• Wiza Cyfrowego Nomady: Wprowadzona niedawno, ta wiza jest przeznaczona dla pracowników zdalnych i cyfrowych nomadów.

Podsumowanie: Podjęcie świadomej decyzji

Zarówno Costa del Sol, jak i Costa Blanca przedstawiają atrakcyjne możliwości dla zagranicznych nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego, każdy z nich ma swój unikalny urok. Costa del Sol oferuje bardziej ekskluzywne środowisko i dynamiczny styl życia, podczas gdy Costa Blanca zapewnia bardziej relaksującą, rodzinną atmosferę, często po niższych kosztach. Jednakże, decyzja powinna być silnie uzależniona od dokładnego zrozumienia konsekwencji finansowych. Kluczowe regionalne różnice podatkowe, szczególnie w podatku od udokumentowanych czynności prawnych (AJD) i podatku od majątku, mogą znacząco wpłynąć na całkowite wydatki. Skuteczne zniesienie podatku od majątku w Andaluzji czyni ją szczególnie atrakcyjną dla wysokowartościowych inwestycji w nieruchomości z rynku pierwotnego, podczas gdy Wspólnota Walencka nadal pobiera ten podatek. Potencjalnym nabywcom zdecydowanie zaleca się zasięgnięcie niezależnej porady prawnej i podatkowej, dostosowanej do ich specyficznych okoliczności, aby zapewnić płynny i zgodny z przepisami proces zakupu w każdym z tych pięknych hiszpańskich regionów nadbrzeżnych.