Podatki dla kanadyjskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol, lub gdziekolwiek w Andaluzji, Hiszpania, jako kanadyjski nabywca wiąże się z poruszaniem się w specyficznym krajobrazie podatkowym. Zrozumienie tych obowiązków jest kluczowe dla sprawnej i zgodnej z przepisami transakcji. Ten przewodnik przedstawia kluczowe podatki i związane z nimi koszty, które napotkasz, od początkowego zakupu do bieżącego posiadania i ewentualnej sprzedaży, dostosowane na rok 2026 i przedstawione w brytyjskim angielskim.

Przed zakupem: Numer NIE

Zanim będziesz mógł zaangażować się w niemal każdą działalność finansową lub prawną w Hiszpanii, w tym zakup nieruchomości, będziesz potrzebować Número de Identificación de Extranjero (NIE). Jest to unikalny numer identyfikacyjny dla cudzoziemców i jest obowiązkowy do celów podatkowych oraz podpisywania umów.

• NIE to osobisty numer identyfikacyjny wydawany przez hiszpańską policję krajową (Spanish National Police).
• Jest wymagany do otwarcia konta bankowego, podpisania aktu własności, płacenia podatków i wielu innych czynności.
• Możesz ubiegać się o NIE w Hiszpanii na posterunku policji (Comisaría de Policía) lub w Urzędzie dla Cudzoziemców (Oficina de Extranjería), zazwyczaj po wcześniejszym umówieniu (cita previa), lub w hiszpańskim konsulacie w Kanadzie.
• Oficjalny formularz wniosku to EX-15.

Podatki od zakupu nieruchomości nowo wybudowanej

Przy zakupie nieruchomości nowo wybudowanej (obra nueva) bezpośrednio od dewelopera w Hiszpanii, mają zastosowanie dwa główne podatki: podatek od wartości dodanej (IVA) i podatek skarbowy (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD).

Podatek od wartości dodanej (IVA)

IVA to podatek krajowy naliczany od sprzedaży nowo wybudowanych nieruchomości. W przypadku mieszkaniowych nieruchomości nowo wybudowanych, ogólna stawka wynosi 10% ceny zakupu. Stawka ta jest stała we wszystkich hiszpańskich wspólnotach autonomicznych. Na przykład, jeśli kupujesz nowo wybudowaną nieruchomość za 300 000 €, należny IVA wyniesie 30 000 €.

Podatek skarbowy (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD)

AJD to kolejny podatek mający zastosowanie do zakupu nieruchomości nowo wybudowanych oraz niektórych innych dokumentów prawnych. Podatek ten jest naliczany od publicznego aktu sprzedaży. Stawka AJD różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej. W Andaluzji, która obejmuje Costa del Sol, ogólna stawka dla nowo wybudowanych domów wynosi 1.2% zadeklarowanej wartości nieruchomości w akcie.

Na przykład, w przypadku nowo wybudowanej nieruchomości o wartości 300 000 €, AJD wyniósłby 3 600 € (1.2% z 300 000 €).

Związane z zakupem koszty

Oprócz głównych podatków, w procesie zakupu nieruchomości występują inne koszty:

• Opłaty notarialne: Są to prawnie regulowane opłaty za publiczny akt sprzedaży. Zazwyczaj wahają się od 0.2% do 0.5% ceny zakupu.
• Opłaty za rejestrację w księdze wieczystej: Za rejestrację nieruchomości na Twoje nazwisko w Rejestrze Gruntów, koszty zazwyczaj wynoszą od 0.1% do 0.25% wartości nieruchomości.
• Opłaty prawne: Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie niezależnego prawnika do przeprowadzenia należytej staranności (due diligence), sporządzania umów i zarządzania aspektami prawnymi zakupu. Opłaty prawne zazwyczaj wahają się od 1% do 1.5% (+ IVA) ceny zakupu.
• Koszty kredytu hipotecznego: Jeśli zabezpieczysz kredyt hipoteczny, dodatkowe koszty mogą obejmować wycenę nieruchomości (tasación) i potencjalne opłaty aranżacyjne. Dla nierezydentów, hiszpańskie banki zazwyczaj oferują współczynnik kredytu do wartości (Loan-to-Value, LTV) w wysokości od 60% do 70% wyceny nieruchomości lub ceny zakupu, w zależności od tego, która wartość jest niższa.

Ogólnie rzecz biorąc, powinieneś przeznaczyć dodatkowo od 10% do 15% ceny zakupu na pokrycie wszystkich podatków i związanych z nimi kosztów nowo wybudowanej nieruchomości w Andaluzji.

Roczne podatki od posiadania nieruchomości

Jako nierezydent, właściciel nieruchomości w Hiszpanii, będziesz podlegać corocznym podatkom.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

IBI to coroczny miejski podatek od nieruchomości, podobny do council tax, płacony do lokalnego ratusza, w którym znajduje się nieruchomość. Kwota jest obliczana na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest wartością administracyjną zazwyczaj niższą niż wartość rynkowa. Stawka IBI różni się znacząco między gminami (np. 0.7258% w Sewilli dla nieruchomości miejskich w 2026 roku), więc powinieneś zweryfikować konkretną stawkę dla wybranej przez siebie lokalizacji.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Podatek dochodowy od nierezydentów

Obywatele Kanady posiadający nieruchomość w Hiszpanii są uznawani za nierezydentów podatkowych, jeśli spędzają w kraju mniej niż 183 dni w roku. Nierezydenci podlegają IRNR od wszelkich dochodów uzyskanych w Hiszpanii, w tym dochodów przypisanych z nieruchomości lub faktycznych dochodów z wynajmu. Do deklarowania tego podatku używa się formularza Modelo 210.

Istnieją dwa główne scenariusze dotyczące IRNR związane z nieruchomościami:

1. Dochód przypisany (dla nieruchomości niewynajmowanych): Jeśli Twoja nieruchomość nie jest wynajmowana i służy do użytku osobistego, hiszpańskie organy podatkowe przypisują hipotetyczny dochód. Jest on zazwyczaj obliczany jako 1.1% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości, w zależności od tego, kiedy wartość katastralna była ostatnio rewidowana. Dla nierezydentów spoza UE/EOG, ten dochód przypisany jest obecnie opodatkowany ryczałtową stawką 24%.
2. Dochód z wynajmu (dla nieruchomości wynajmowanych): Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, faktyczny dochód z wynajmu (dochód brutto) podlega IRNR. Dla nierezydentów spoza UE/EOG (takich jak Kanadyjczycy), stawka podatku od dochodu z wynajmu wynosi zazwyczaj 24% brutto dochodu z wynajmu, bez możliwości odliczenia kosztów.

Podatki od sprzedaży nieruchomości

Jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją hiszpańską nieruchomość, będą miały zastosowanie dwa główne podatki:

Plusvalía Municipal (miejski podatek od wzrostu wartości gruntu)

Jest to podatek lokalny naliczany przez ratusz od wzrostu wartości gruntu miejskiego (z wyłączeniem budynku) od daty zakupu do daty sprzedaży. Od 2021 roku, jeśli faktyczny wzrost wartości gruntu nie wystąpił, nie jesteś zobowiązany do zapłaty tego podatku. Możesz wybrać jedną z dwóch metod obliczeń: metodę obiektywną opartą na wartości katastralnej i współczynnikach, lub metodę rzeczywistą opartą na rzeczywistym zysku. Sprzedający jest zazwyczaj odpowiedzialny za zapłatę Plusvalía Municipal.

Podatek od zysków kapitałowych (CGT) dla nierezydentów

Jako nierezydent, każdy zysk osiągnięty ze sprzedaży Twojej hiszpańskiej nieruchomości podlega podatkowi od zysków kapitałowych (IRNR, w szczególności od zysków kapitałowych). Dla nierezydentów, stawka podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości wynosi obecnie 19% zysku netto. Zysk netto jest obliczany jako cena sprzedaży minus cena nabycia, plus pewne koszty podlegające odliczeniu (np. opłaty notarialne, podatki zapłacone przy zakupie, koszty remontu).

3% potrącenie przy sprzedaży

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, nabywca jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i przekazania jej hiszpańskim władzom podatkowym (Agencia Tributaria) za pomocą Modelo 211. Te 3% działa jako zaliczka na poczet zobowiązania sprzedającego z tytułu podatku od zysków kapitałowych. Jeśli faktyczny CGT jest niższy niż 3% potrącone, sprzedający może ubiegać się o zwrot. Jeśli jest wyższy, sprzedający musi dopłacić różnicę za pośrednictwem Modelo 210.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTT) Hiszpania-Kanada

Hiszpania i Kanada mają wdrożoną Umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Celem tej umowy jest zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu osób fizycznych od tych samych dochodów lub aktywów w obu krajach. Określa ona, które państwo ma prawo do opodatkowania różnych rodzajów dochodów i przewiduje mechanizmy ulg w podwójnym opodatkowaniu, często poprzez ulgi podatkowe lub zwolnienia. Niezbędne jest skonsultowanie się z doradcą podatkowym doświadczonym zarówno w hiszpańskim, jak i kanadyjskim prawie podatkowym, aby zrozumieć, jak DTT ma zastosowanie do Twojej konkretnej sytuacji.

Złota Wiza i Rezydencja

Należy zauważyć, że hiszpański program Złotej Wizy, który wcześniej przyznawał rezydencję w zamian za znaczący zakup nieruchomości (500 000 €), został zakończony 3 kwietnia 2025 roku. Dlatego zakup nieruchomości w Hiszpanii nie zapewnia już automatycznie prawa do rezydencji. Inne opcje wizowe, takie jak wiza Non-Lucrative, mogą być nadal dostępne, ale mają różne wymagania.

Podsumowanie

Hiszpański system podatkowy dla nierezydentów nabywających nieruchomości, zwłaszcza nowo wybudowane, obejmuje kilka etapów i rodzajów podatków. Chociaż ten przewodnik przedstawia kompleksowy przegląd podatków i kosztów mających zastosowanie w Andaluzji dla kanadyjskich nabywców w 2026 roku, przepisy podatkowe mogą być złożone i podlegają zmianom. Zdecydowanie zaleca się współpracę z wykwalifikowanymi hiszpańskimi i kanadyjskimi specjalistami podatkowymi, aby zapewnić pełną zgodność i zoptymalizować swoją pozycję podatkową przez cały okres posiadania nieruchomości.