Wymogi dotyczące kredytu hipotecznego dla szwedzkich nierezydentów kupujących nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii

Costa del Sol, z oszałamiającym śródziemnomorskim wybrzeżem i rosnącą liczbą polecanych przez nas nowoczesnych inwestycji deweloperskich, nadal przyciąga międzynarodowych nabywców. Dla obywateli Szwecji rozważających zakup nowej nieruchomości deweloperskiej w tym pożądanym regionie Andaluzji, zrozumienie specyficznych wymogów hipotecznych, konsekwencji podatkowych i procedur administracyjnych dla nierezydentów jest kluczowe. Ten przewodnik przedstawia kluczowe kroki i kwestie do rozważenia przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego i finalizowaniu zakupu nowej nieruchomości deweloperskiej w Hiszpanii.

Wymogi Hipoteczne dla Szwedzkich Nabywców Nierezydentów

Hiszpańskie banki są generalnie chętne do udzielania pożyczek nierezydentom, w tym obywatelom Szwecji, ale stosują bardziej rygorystyczne kryteria w porównaniu do wnioskodawców rezydentów. Główne czynniki, które banki biorą pod uwagę, to Twoja wypłacalność finansowa i wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV).

Wskaźniki kredytu do wartości nieruchomości (LTV)

Dla nierezydentów hiszpańskie banki zazwyczaj oferują maksymalny wskaźnik LTV w wysokości od 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny nieruchomości, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa. Oznacza to, że będziesz musiał sfinansować depozyt w wysokości co najmniej 30% do 40% wartości nieruchomości z własnych środków, oprócz pokrycia związanych z tym kosztów zakupu.

Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI)

Hiszpańscy kredytodawcy oceniają Twoją zdolność do spłaty, używając wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI). Twoje całkowite miesięczne zobowiązania finansowe, w tym nowy hiszpański kredyt hipoteczny i wszelkie istniejące pożyczki (np. kredyty samochodowe, pożyczki osobiste lub inne kredyty hipoteczne), zazwyczaj nie powinny przekraczać 35% Twojego miesięcznego dochodu netto.

Wymagana Dokumentacja do Kredytu Hipotecznego dla Nierezydentów

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny, szwedzcy nabywcy będą musieli przedstawić obszerny zestaw dokumentów, zazwyczaj przetłumaczonych na język hiszpański przez tłumacza przysięgłego. Chociaż wymagania mogą się nieznacznie różnić między bankami, typowe dokumenty obejmują:

• Ważny paszport lub krajowy dowód tożsamości.
• Hiszpański numer NIE (Número de Identificación de Extranjero), który jest obowiązkowy dla wszystkich transakcji finansowych i prawnych w Hiszpanii.
• Dowód dochodów:
• Dla osób zatrudnionych: Umowa o pracę, paski wynagrodzeń z ostatnich 3-6 miesięcy oraz zeznania podatkowe za ostatnie 1-2 lata.
• Dla osób samozatrudnionych: Audytowane sprawozdania finansowe z ostatnich 2-3 lat, wyciągi bankowe z konta firmowego oraz zeznania podatkowe.
• Dla emerytów: Dowód dochodów z emerytury.
• Wyciągi bankowe z ostatnich 3-12 miesięcy z głównego(ych) rachunku(ów) bankowego(ych), aby wykazać stabilność finansową i oszczędności.
• Raport kredytowy z renomowanej agencji w Szwecji (np. UC w Szwecji).
• Dowód istniejących aktywów i pasywów (np. akty własności nieruchomości, wyciągi z innych kredytów hipotecznych).
• Wstępna umowa rezerwacyjna lub prywatna umowa kupna-sprzedaży dla nowej nieruchomości deweloperskiej.

Zrozumienie Kosztów i Podatków dla Nowej Nieruchomości Deweloperskiej

Zakup nowej nieruchomości deweloperskiej w Hiszpanii wiąże się z kilkoma podatkami i opłatami wykraczającymi poza reklamowaną cenę nieruchomości. Zazwyczaj dodają one od 12% do 15% do ceny zakupu.

IVA (Podatek od wartości dodanej)

W przypadku nowych nieruchomości mieszkalnych nabywcy płacą IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), co jest hiszpańskim odpowiednikiem VAT-u, zamiast Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) dla nieruchomości z rynku wtórnego. Standardowa stawka IVA dla nowych nieruchomości mieszkalnych wynosi 10% ceny zakupu. Stawka ta dotyczy również maksymalnie dwóch miejsc garażowych i komórek lokatorskich sprzedawanych wraz z mieszkaniem w tym samym akcie notarialnym. W przypadku nieruchomości deweloperskich kupowanych «z planu» (off-plan), IVA jest zazwyczaj płacona w etapach, odpowiadających płatnościom etapowym dokonywanym na rzecz dewelopera.

AJD (Stamp Duty)

Oprócz IVA, zakupy nowych nieruchomości podlegają Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), czyli podatkowi skarbowemu (Stamp Duty). W Andaluzji stawka AJD dla nowych nieruchomości deweloperskich wynosi obecnie 1.2% ceny zakupu.

Inne Koszty Zakupu

Oprócz podatków, nabywcy powinni zaplanować budżet na:

• Opłaty notarialne: Regulowane prawem, zazwyczaj wynoszą od €900 do €1,400 dla nieruchomości o wartości €500,000.
• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości (Land Registry fees): Podobnie jak opłaty notarialne, są one również regulowane prawnie i zazwyczaj wynoszą od €400 do €700 dla nieruchomości o wartości €500,000.
• Opłaty prawne: Zdecydowanie zaleca się wynajęcie niezależnego hiszpańskiego prawnika do reprezentowania Twoich interesów, co zazwyczaj kosztuje około 1% ceny zakupu.
• Opłaty za obsługę kredytu hipotecznego: W przypadku uzyskania kredytu hipotecznego należy liczyć się z opłatami za wycenę (około €300-€500) oraz potencjalnymi opłatami bankowymi za otwarcie kredytu.

Bieżące Koszty Posiadania Nieruchomości

Posiadanie nowej nieruchomości deweloperskiej na Costa del Sol wiąże się z powtarzającymi się rocznymi kosztami.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

IBI to roczny miejski podatek od nieruchomości, podobny do council tax w Wielkiej Brytanii, płacony do lokalnego ratusza (Ayuntamiento). Jest obliczany na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest wartością administracyjną zazwyczaj niższą niż wartość rynkowa. Gminy ustalają własne stawki w określonym przedziale, zazwyczaj od 0.4% do 1.1% dla nieruchomości miejskich. IBI płaci osoba, która jest właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia każdego roku.

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR / Modelo 210)

Jako nierezydentny właściciel nieruchomości, masz obowiązek zadeklarować i zapłacić podatek dochodowy od nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) za pośrednictwem Modelo 210 hiszpańskim władzom podatkowym (Agencia Tributaria). Dotyczy to nawet w przypadku, gdy nie wynajmujesz nieruchomości, ponieważ Hiszpania przypisuje domniemany dochód z nieruchomości przeznaczonej do użytku osobistego.

• Dochód domniemany: Podstawa opodatkowania wynosi zazwyczaj 2% wartości katastralnej, lub 1.1%, jeśli wartość katastralna została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat.
• Stawka podatkowa: Dla rezydentów krajów UE, w tym Szwecji, stawka podatku od tego domniemanego dochodu wynosi 19%. Dla nierezydentów spoza UE wynosi 24%.
• Terminy: W przypadku dochodu domniemanego, Modelo 210 należy złożyć do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód z wynajmu uzyskany od 2024 roku jest rozliczany rocznie do 20 stycznia następnego roku.

Opłaty Wspólnotowe

Jeśli Twoja nowa nieruchomość deweloperska jest częścią wspólnoty (np. apartament w kompleksie lub dom szeregowy w urbanizacji), będziesz płacić miesięczne lub kwartalne opłaty wspólnotowe. Pokrywają one utrzymanie części wspólnych, takich jak ogrody, baseny, windy i usługi ochrony. Opłaty znacznie różnią się w zależności od oferowanych udogodnień.

Media i Ubezpieczenie

Będziesz odpowiedzialny za rachunki za media (prąd, woda, internet) oraz obowiązkowe ubezpieczenie domu, zwłaszcza jeśli masz kredyt hipoteczny.

Przeprowadzka i Kroki Administracyjne

Poza aspektami finansowymi, istnieje kilka kroków administracyjnych kluczowych dla zakupu nieruchomości i płynnej integracji.

1. Uzyskaj numer NIE

Numer NIE (Número de Identificación de Extranjero) to unikalny numer identyfikacji podatkowej niezbędny do niemal wszystkich działań prawnych i finansowych w Hiszpanii, w tym zakupu nieruchomości, podłączenia mediów i otwarcia konta bankowego.

Swój numer NIE możesz uzyskać:

• Osobiście w Hiszpanii na posterunku policji (Oficina de Extranjería lub Comisaría de Policía Nacional) po wcześniejszym umówieniu wizyty (cita previa).
• Za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu w Szwecji.
• Za pośrednictwem przedstawiciela prawnego w Hiszpanii z notarialnym pełnomocnictwem.

Wymagane dokumenty zazwyczaj obejmują wypełniony formularz EX-15, ważny paszport, dowód uzasadniający potrzebę posiadania NIE (np. umowa kupna nieruchomości) oraz uiszczenie niewielkiej opłaty za pomocą formularza 790, kod 12.

2. Otwórz hiszpańskie konto bankowe

Hiszpańskie konto bankowe jest niezbędne do zarządzania płatnościami związanymi z nieruchomością, takimi jak raty kredytu hipotecznego, rachunki za media, IBI i opłaty wspólnotowe. Nierezydenci mogą otworzyć konto, używając paszportu i numeru NIE. Banki mogą również zażądać «zaświadczenia o nierezydencji» (które często można uzyskać na posterunku policji lub czasem za pośrednictwem samego banku) oraz dowodu pochodzenia środków lub dochodów.

3. Reprezentacja Prawna

Chociaż nie jest to ściśle obowiązkowe, zdecydowanie zaleca się zatrudnienie niezależnego hiszpańskiego prawnika. Przeprowadzi on należytą staranność w odniesieniu do nowej nieruchomości deweloperskiej, przejrzy umowy, upewni się, że wszystkie niezbędne pozwolenia i licencje są dostępne dla inwestycji, zarządza zobowiązaniami podatkowymi i reprezentuje Twoje interesy przez cały proces zakupu.

Zaangażowanie Life in Costa

Life in Costa poleca inwestycje, które spełniają wysokie standardy, i jesteśmy zaangażowani w pomaganie naszym klientom w poruszaniu się po zawiłościach zakupu nowej nieruchomości deweloperskiej na obszarach, które obsługujemy. Rozumiejąc proces kredytowy, zobowiązania podatkowe i kroki administracyjne, szwedzcy nabywcy mogą śmiało rozpocząć swoją podróż do posiadania wymarzonego domu na Costa del Sol.