Podatki dla irlandzkich nabywców nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii

Kupowanie nowo wybudowanego domu na Costa del Sol to dobrze znana ścieżka dla irlandzkich nabywców, a sytuacja podatkowa dla irlandzkich nabywców jest korzystniejsza niż dla wielu innych obcokrajowców. Ponieważ Irlandia jest członkiem Unii Europejskiej, obywatele irlandzcy cieszą się swobodą przepływu, nie potrzebują wizy ani programu inwestorskiego do zakupu i są opodatkowani niższą stawką Unii Europejskiej w ramach hiszpańskiego podatku dochodowego od nierezydentów (IRNR). Niniejszy przewodnik przedstawia podatki dla irlandzkich nabywców nowo wybudowanych nieruchomości w Hiszpanii, od momentu podpisania umowy do dnia sprzedaży, wykorzystując dane potwierdzone w oficjalnych źródłach na rok 2026. Są to ogólne informacje, a nie osobista porada podatkowa: zawsze potwierdź swoją sytuację z wykwalifikowanym hiszpańskim doradcą podatkowym (asesor fiscal).

Dlaczego irlandzcy nabywcy mają lepsze warunki

Jako obywatele UE, Irlandczycy mogą nabywać hiszpańskie nieruchomości bez ograniczeń i nie potrzebują Złotej Wizy ani żadnego zezwolenia na wjazd. ⁷ Najcenniejszą konsekwencją jest aspekt fiskalny: mieszkańcy UE, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii płacą IRNR w wysokości 19% i mogą odliczać dozwolone wydatki, podczas gdy właściciele spoza UE (w tym mieszkańcy Wielkiej Brytanii od czasu Brexitu) płacą 24% od dochodu brutto bez możliwości odliczeń. ² Bycie Irlandczykiem oszczędza zatem pieniądze każdego roku, w którym jesteś właścicielem nieruchomości.

Podatki, które płacisz, kupując nowo wybudowaną nieruchomość

Zupełnie nowy dom kupiony bezpośrednio od dewelopera jest pierwszym przeniesieniem własności, dlatego podlega IVA (VAT), a nie podatkowi od przeniesienia własności (ITP), który dotyczy domów z rynku wtórnego. Przy zakupie obowiązują dwa podatki:

IVA (VAT) w wysokości 10%

IVA od nowo wybudowanej nieruchomości mieszkalnej wynosi 10% zadeklarowanej ceny zakupu. ¹ Dotowane mieszkania (Vivienda de Protección Oficial, VPO) mogą kwalifikować się do stawki 4%, ale rzadko dotyczy to nowo wybudowanych nieruchomości na Costa del Sol przeznaczonych dla zagranicznych nabywców. Zwróć uwagę na często spotykaną pułapkę: miejsce garażowe lub pomieszczenie gospodarcze kupione oddzielnie od domu (nie na tym samym akcie notarialnym) jest opodatkowane stawką 21%, a nie 10%. ¹

AJD (podatek skarbowy) w wysokości 1.2% w Andaluzji

Actos Jurídicos Documentados (AJD) to podatek skarbowy od aktu notarialnego. Ogólna stawka w Andaluzji wynosi 1.2% ceny. ³ Zatem łączny podatek transakcyjny od nowo wybudowanej nieruchomości w Andaluzji wynosi 10% IVA plus 1.2% AJD.

Oprócz podatków powinieneś uwzględnić w budżecie opłaty notarialne, wpis do Rejestru Gruntów oraz koszty własnego adwokata. Z grubsza, całkowite koszty zakupu nowo wybudowanej nieruchomości wynoszą około 12–14% ceny. Przed finalizacją będziesz również potrzebować NIE (Número de Identidad de Extranjero), który musi uzyskać każdy nabywca niebędący Hiszpanem. Szczegółowe informacje znajdziesz w naszych powiązanych przewodnikach dotyczących kosztów zakupu i aplikacji NIE.

Roczne podatki dla irlandzkich właścicieli niebędących rezydentami

Jeśli zachowujesz swój dom na Costa del Sol jako bazę wakacyjną i pozostajesz rezydentem podatkowym w Irlandii, będziesz płacić dwa cykliczne podatki hiszpańskie.

IBI (lokalny podatek od nieruchomości)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to roczny gminny podatek od nieruchomości, pobierany przez ratusz od wartości katastralnej (valor catastral). Stawki są ustalane lokalnie i zazwyczaj wynoszą od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej rocznie, więc dokładna kwota zależy od Twojej gminy.

Dochód przypisany IRNR (Modelo 210)

To zaskakuje wielu nabywców po raz pierwszy. Nawet jeśli nigdy nie wynajmujesz nieruchomości i po prostu używasz jej dla siebie, Hiszpania uznaje z niej dochód hipotetyczny i opodatkowuje go. Podstawa opodatkowania wynosi 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu poprzednich dziesięciu lat podatkowych, lub 2% w innym przypadku. ⁵ Ta podstawa jest następnie opodatkowana Twoją stawką IRNR, która jako rezydenta irlandzkiego (UE) wynosi 19%. ²⁶ Deklarujesz to corocznie na Modelo 210, składanym w Agencia Tributaria w roku następującym po roku podatkowym.

Dochód z wynajmu

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, faktyczny dochód z wynajmu zastępuje dochód przypisany za okresy wynajmu. Tutaj irlandzka przewaga ma największe znaczenie: jako rezydent UE jesteś opodatkowany stawką 19% od dochodu netto z wynajmu i możesz odliczyć proporcjonalne wydatki, takie jak opłaty wspólnotowe, IBI, ubezpieczenie, naprawy, odsetki od kredytu hipotecznego i koszty agencyjne. ² Właściciele spoza UE nie otrzymują żadnych z tych odliczeń. Dochód z wynajmu jest zazwyczaj deklarowany kwartalnie na Modelo 210. Zachowaj każdą fakturę, ponieważ odliczenia muszą być udokumentowane.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Hiszpania-Irlandia

Irlandia i Hiszpania podpisały Konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania 10 lutego 1994 roku. ⁴ W przypadku nieruchomości zasada jest prosta: nieruchomość jest opodatkowana w kraju, w którym się znajduje, więc Hiszpania ma pierwszeństwo w opodatkowaniu dochodów z wynajmu, dochodu przypisanego i wszelkich zysków ze sprzedaży Twojego domu na Costa del Sol. ⁴ Nadal deklarujesz dochody ze źródeł hiszpańskich do irlandzkiego urzędu skarbowego (Irish Revenue), ale Irlandia przyznaje ulgę z tytułu zapłaconego podatku hiszpańskiego, dzięki czemu nie jesteś opodatkowany dwukrotnie od tego samego dochodu. Umowa rozdziela prawa, zamiast anulować hiszpańskie zobowiązanie, więc prawidłowe złożenie Modelo 210 w Hiszpanii sprawia, że irlandzka ulga działa.

Podatki i potrącenia przy sprzedaży

Sprzedaż jako nierezydent wiąże się z trzema elementami:

• 3% potrącenie (Modelo 211). Nabywca musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić je do Agencia Tributaria w ciągu jednego miesiąca jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych. ⁸ Możesz odzyskać nadwyżkę, jeśli Twój rzeczywisty zysk jest mały lub zerowy.
• Podatek od zysków kapitałowych. Zysk (cena sprzedaży minus koszt nabycia i dozwolone wydatki) jest opodatkowany w ramach IRNR stałą stawką 19% dla nierezydentów. ⁸ Składasz Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży, aby uregulować saldo lub ubiegać się o zwrot potrącenia.
• Plusvalía municipal. Ten gminny podatek od wzrostu wartości gruntu miejskiego płaci sprzedawca w ciągu 30 dni roboczych od sprzedaży. Od reformy z 2021 roku możesz wybrać metodę obiektywną lub metodę rzeczywistego zysku, a jeśli wartość gruntu nie wzrosła, nie płaci się plusvalía w ramach kalkulacji rzeczywistego zysku. ⁸

Finansowanie: kredyty hipoteczne dla irlandzkich nierezydentów

Irlandzcy nabywcy, zaciągający kredyt w hiszpańskim banku jako nierezydenci, zazwyczaj uzyskują kredyt w wysokości 60% do 70% wartości nieruchomości, przy czym wyższy zakres jest zarezerwowany dla silniejszych profili finansowych. ⁹ Bank udziela kredytu na niższą z wartości: własnej wyceny (tasación) lub ceny zakupu, więc niska wycena oznacza, że musisz pokryć różnicę gotówką. ⁹ Stałe stopy procentowe dla kredytobiorców spoza Hiszpanii będących rezydentami UE w 2026 roku kształtowały się w przedziale od 3.8% do 4.5%. ⁹ Odsetki od kredytu hipotecznego podlegają odliczeniu od dochodów z wynajmu rezydentów UE, co jest kolejnym powodem korzystnej pozycji irlandzkiej.

Ochrona nabywcy przy zakupach „off-plan” (Ley 57/68)

Wiele nowo wybudowanych nieruchomości na Costa del Sol jest sprzedawanych „off-plan” (na etapie projektu) z płatnościami etapowymi w trakcie budowy. Hiszpańskie prawo (pierwotnie Ley 57/1968, wzmocnione przez Ley 20/2015) wymaga od dewelopera, aby Twoje depozyty były przechowywane na dedykowanym koncie i zabezpieczone indywidualną gwarancją bankową (aval bancario) lub polisą ubezpieczeniową. ¹⁰ Jeśli dom nie zostanie dostarczony na czas, masz prawo do odzyskania 100% wpłaconych kwot plus odsetki ustawowe, a ochrona ta nie może zostać zrzeczona w umowie. ¹⁰ Zawsze pisemnie potwierdź, że Twoja gwarancja jest aktywna przed wpłaceniem depozytu.

Rezydencja, opieka zdrowotna i rejestracja

Obywatele irlandzcy mogą swobodnie wjeżdżać i przebywać w Hiszpanii. W przypadku pobytów dłuższych niż 90 dni, w ciągu pierwszych trzech miesięcy należy zarejestrować się w celu uzyskania Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (zielonego certyfikatu obywatela UE). ⁷ W zakresie opieki zdrowotnej, pracujący rezydenci irlandzcy wpłacają składki na hiszpańskie ubezpieczenie społeczne; irlandzcy emeryci mogą użyć formularza S1, aby zarejestrować się w hiszpańskim publicznym systemie, przy czym Irlandia zwraca koszty, natomiast karta EHIC pokrywa jedynie pobyty tymczasowe i nie zastępuje ubezpieczenia dla rezydentów. ⁷ Sam zakup nieruchomości nie zmienia Twojej rezydencji podatkowej: stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, jeśli spędzasz w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku, co przenosi Cię z IRNR na pełny hiszpański podatek dochodowy od rezydentów. Zapoznaj się z naszym powiązanym przewodnikiem na temat rezydencji i przeprowadzki do Hiszpanii.

Kluczowe wnioski dla irlandzkich nabywców

Zarezerwuj około 12–14% ceny za nowo wybudowaną nieruchomość (10% IVA, 1.2% AJD i koszty), uzyskaj swój NIE wcześnie i pamiętaj o cyklicznym Modelo 210. Twój status obywatela UE przekłada się na realne oszczędności dzięki stawce IRNR 19% i odliczeniom wydatków, a umowa między Hiszpanią a Irlandią chroni Cię przed podwójnym opodatkowaniem. Ponieważ jest to obszar finansowy i prawny, przed podjęciem zobowiązań skonsultuj się z niezależnym hiszpańskim adwokatem i asesor fiscal.