Golden Mile kontra Nueva Andalucia: Gdzie kupić w Marbelli
Złota Mila to główny pas wybrzeża Marbelli, podczas gdy Nueva Andalucia to położona w głębi lądu Dolina Golfa, oferująca więcej przestrzeni i wartości. Koszty zakupu i podatki (IVA 10 percent plus AJD 1.2 percent na nowe nieruchomości, ITP 7 percent na nieruchomości z drugiej ręki, plus roczny IRNR via Modelo 210) są takie same w obu miejscach, więc wybór tak naprawdę sprowadza się do stylu życia i budżetu.
Podjęcie decyzji między Golden Mile a Nueva Andalucia to jedno z pierwszych prawdziwych pytań, przed którym staje każdy zagraniczny kupujący, wybierając miejsce zakupu nieruchomości w Marbelli. Obie lokalizacje leżą w sercu Costa del Sol, obie są bezpieczne, ugruntowane i nastawione międzynarodowo, jednak oferują bardzo różny styl życia. Ten przewodnik porównuje te dwie dzielnice pod względem stylu życia, nieruchomości, wartości oraz podatków, które faktycznie zapłacisz, abyś mógł dopasować odpowiednią lokalizację do swojego budżetu i planów.
Golden Mile vs Nueva Andalucia: szybka orientacja
Golden Mile to mniej więcej czterokilometrowy korytarz przybrzeżny biegnący na zachód od Marbelli w kierunku Puerto Banus. Jest to najbardziej ugruntowany i prestiżowy adres Marbelli, dom dla historycznych hoteli, takich jak Marbella Club i Puente Romano, willi na pierwszej linii brzegowej oraz ściśle strzeżonych apartamentów na pierwszej linii. Ceny tutaj należą do najwyższych w południowej Hiszpanii, a podaż jest ograniczona prostym faktem, że pozostało bardzo mało ziemi pod zabudowę.
Nueva Andalucia leży tuż w głębi lądu, bezpośrednio za Puerto Banus, i jest powszechnie znana jako Dolina Golfa, ponieważ otacza pola golfowe, w tym Las Brisas, Los Naranjos, Aloha i La Quinta. Jest bardziej zielona, otwarta i zorientowana na rodziny, zbudowana wokół zamkniętych urbanizacji, domów szeregowych i willi, a nie wieżowców przy plaży. Za ten sam budżet zazwyczaj otrzymujesz więcej przestrzeni, ogród lub basen oraz łatwiejszy parking, kosztem krótkiej przejażdżki samochodem lub rowerem do piasku.
Styl życia i dla kogo każda z dzielnic jest odpowiednia
Golden Mile sprzyja kupującym, którzy chcą spacerować do plaży, jadać w renomowanych restauracjach i być w kilka minut od nocnego życia Puerto Banus i starówki Marbelli. Odpowiednie dla par, mieszkańców przebywających część roku oraz inwestorów poszukujących prestiżowych adresów i silnego popytu na krótkoterminowy wynajem. Kompromisami są gęstość zabudowy, letnie korki na drodze przybrzeżnej i wysokie ceny za metr kwadratowy.
Nueva Andalucia jest odpowiednia dla rodzin i stałych mieszkańców, którzy priorytetowo traktują przestrzeń, golf, międzynarodową edukację i spokojniejsze otoczenie. Obszar ten jest centrum dla międzynarodowych szkół regionu, z Aloha College w samej Nueva Andalucia i innymi, takimi jak Swans International i English International College, w zasięgu krótkiej przejażdżki. Cotygodniowe życie kręci się wokół sobotniego targu na arenie w Puerto Banus, klubów golfowych i rodzinnych restauracji, a nie klubów plażowych.
Oba obszary są dobrze obsługiwane pod względem opieki zdrowotnej. Marbella posiada szpital publiczny w ramach Andaluzyjskiej Służby Zdrowia (SAS) oraz prywatne opcje, w tym HC Marbella i grupę Quironsalud, a anglojęzyczna opieka jest łatwo dostępna na całym wybrzeżu. Lotnisko Malaga-Costa del Sol, jedno z najbardziej ruchliwych w Hiszpanii, znajduje się około 45 do 60 minut jazdy samochodem na wschód, co sprawia, że obie dzielnice są łatwo dostępne dla reszty Europy.
Typy nieruchomości i dynamika cen
Na Golden Mile kupujesz głównie apartamenty i penthouse’y w zamkniętych kompleksach przy plaży lub w jej pobliżu, a także niewielką liczbę klasycznych willi na dużych działkach. Niedobór wspiera wartości i sprawia, że obszar ten jest bezpieczną inwestycją, ale ceny wejścia są wysokie, a prawdziwe nieruchomości na pierwszej linii rzadko trafiają na rynek.
Nueva Andalucia oferuje szerszą gamę: odnowione domy szeregowe, apartamenty średniej i luksusowej klasy w zabudowach golfowych, oraz wille od zmodernizowanych klasyków po nowe, współczesne budownictwo. Ta różnorodność sprawia, że wielu kupujących, którzy zaczynają szukać na Golden Mile, ostatecznie kupuje w Nueva Andalucia, gdzie za tę samą kwotę można kupić wyraźnie większą nieruchomość. Jeśli zależy Ci na stopie zwrotu z wynajmu, obie te obszary zachowują się inaczej, dlatego warto przeczytać dedykowany przewodnik na temat stóp zwrotu z wynajmu na Costa del Sol, zanim podejmiesz decyzję.
Koszty zakupu i podatki są takie same w obu obszarach
Ważna kwestia dla zagranicznych kupujących: poniższe podatki obowiązują w całej Marbelli, a w zasadzie w całej Andaluzji, więc nie wpływają na decyzję między tymi dwoma dzielnicami. Zmienia się jedynie podstawa ceny, do której są one stosowane.
Nowe budownictwo a rynek wtórny
Jeśli kupujesz nieruchomość od dewelopera, zakup podlega IVA (VAT) w wysokości 10 procent ceny, plus podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) według ogólnej stawki andaluzyjskiej wynoszącej 1,2 procenta.1 Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, nie ma IVA; zamiast tego płacisz podatek od przeniesienia własności (ITP), który Andaluzja nalicza według ogólnej stawki 7 procent, jednej z bardziej konkurencyjnych stawek w Hiszpanii.1 Istnieją obniżone stawki ITP, na przykład 6 procent, gdy nieruchomość jest mieszkaniem stałym o wartości do 150 000 euro, i 3,5 procent dla niektórych kupujących, takich jak osoby poniżej 35. roku życia lub duże rodziny, pod warunkiem spełnienia określonych warunków.1 Większość zagranicznych nabywców domów wakacyjnych zapłaci standardowe stawki.
Oprócz podatków, należy przewidzieć opłaty notarialne, opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości, opłaty prawne oraz, jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, związane z nim koszty. Powszechną zasadą jest odłożenie około 10 do 13 procent ceny na łączone podatki i koszty transakcji, choć twój prawnik powinien podać dokładną kwotę dla twojego przypadku.
Uzyskanie NIE i finalizacja
Każdy zagraniczny kupujący potrzebuje numeru NIE (numer identyfikacji cudzoziemca), aby dokonać zakupu i płacić hiszpańskie podatki. Zakupy nowych nieruchomości «off-plan» są chronione prawem: wpłaty dokonane podczas budowy muszą być zabezpieczone gwarancją bankową lub ubezpieczeniem zgodnie z przepisami wynikającymi z Ley 57/1968, więc zawsze upewnij się, że Twoja gwarancja jest na miejscu przed przekazaniem kolejnych płatności.
Porównanie podatków od zakupu
| Pozycja | Nowe budownictwo (od dewelopera) | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Główny podatek | IVA 10 procent1 | ITP 7 procent (ogólny, Andaluzja)1 |
| Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) | 1.2 procent1 | Nie dotyczy |
| Obowiązuje w Golden Mile? | Tak | Tak |
| Obowiązuje w Nueva Andalucia? | Tak | Tak |
Stałe podatki dla właścicieli niebędących rezydentami
Po nabyciu nieruchomości masz roczne obowiązki niezależnie od dzielnicy. Nierezydenci deklarują hiszpański dochód z nieruchomości poprzez Modelo 210, deklarację IRNR (podatek dochodowy od nierezydentów), która jest samoobliczana: urząd skarbowy nie wysyła rachunku, więc złożenie deklaracji jest Twoim obowiązkiem.2
Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal opodatkowuje nominalną korzyść zwaną dochodem przypisanym (imputed income). Jest to obliczane jako 1,1 procenta wartości katastralnej (valor catastral), jeśli wartość ta została zrewidowana w bieżącym roku lub w ciągu dziesięciu poprzednich lat, lub 2 procent w innym przypadku, a wynik jest opodatkowany stawką 19 procent dla rezydentów UE lub EOG i 24 procent dla innych nierezydentów.3 Deklaracja Modelo 210 dotycząca dochodu przypisanego za dany rok jest składana do 31 grudnia roku następnego.3
Jeśli wynajmujesz nieruchomość, rezydenci UE i EOG są opodatkowani stawką 19 procent od dochodu netto z wynajmu (dozwolone wydatki mogą być odliczone), podczas gdy nierezydenci spoza UE płacą 24 procent od dochodu brutto bez odliczeń.3 Zapłacisz również IBI, roczny lokalny podatek od nieruchomości ustalony przez radę miejską Marbelli, plus opłaty wspólnotowe i, dla wielu nieruchomości, opłaty za wywóz śmieci.
Co się dzieje, gdy sprzedajesz
Zyski kapitałowe zrealizowane przez nierezydenta ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości są opodatkowane stałą stawką 19 procent, niezależnie od kraju rezydencji podatkowej.4 Aby zabezpieczyć ten podatek, gdy sprzedający jest nierezydentem, kupujący musi potrącić 3 procent ceny zakupu i wpłacić ją do Agencia Tributaria poprzez Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od finalizacji.4 Sprzedający składa następnie Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży, aby uregulować rzeczywisty zysk: jeśli rzeczywiste zobowiązanie jest niższe niż potrącone 3 procent, możesz odzyskać różnicę, a jeśli nie ma zysku, możesz odzyskać pełną kwotę, ale tylko jeśli złożysz deklarację w terminie.4 Oddzielnie, sprzedający płaci plusvalia municipal, podatek miejski od wzrostu wartości gruntów miejskich między zakupem a sprzedażą.5 Te zasady są identyczne, niezależnie od tego, czy Twój dom znajduje się na Golden Mile, czy w Nueva Andalucia.
Finansowanie i rezydencja
Nierezydenci mogą uzyskać hiszpańskie kredyty hipoteczne, choć banki zazwyczaj udzielają niższego wskaźnika kredytu do wartości (loan-to-value) niż oferują rezydentom, często w przedziale od 60 do 70 procent ceny lub wyceny, przy czym dokładny limit zależy od Twojego profilu i kredytodawcy. Traktuj to jako normę rynkową do potwierdzenia u brokera, a nie jako stałą zasadę.
Jeśli chodzi o rezydencję, należy zauważyć, że zakup nieruchomości nie otwiera już szybkiej ścieżki do zamieszkania w Hiszpanii. Droga do rezydencji poprzez inwestycję, powszechnie nazywana Złotą Wizą, która umożliwiała zezwolenie na pobyt w zamian za inwestycję w nieruchomości o wartości 500 000 euro na podstawie Ley 14/2013,6 została wycofana w 2025 roku. Kupujący, którzy muszą spędzać dłuższy czas w Hiszpanii, powinni zasięgnąć specjalistycznej porady imigracyjnej w sprawie alternatyw, takich jak wiza non-lucrative, i przeczytać dedykowany przewodnik na temat hiszpańskich opcji rezydencji i wiz dla zagranicznych nabywców.
Więc gdzie powinieneś kupić?
Wybierz Golden Mile, jeśli najbardziej liczy się życie przy plaży z możliwością spacerowania, prestiż i odporny, luksusowy adres, a Twój budżet pozwala na dodatkową premię. Wybierz Nueva Andalucia, jeśli chcesz więcej przestrzeni, golfa i przyjaznego dla rodzin, całorocznego otoczenia, z większą nieruchomością za Twoje pieniądze. Ponieważ ramy podatkowe i kosztowe (IVA, ITP, AJD, IRNR, IBI i 3 procentowe zatrzymanie przy sprzedaży) są takie same w obu przypadkach, pozwól, aby styl życia i wartość decydowały, a lokalny prawnik i doradca podatkowy potwierdziły dokładne liczby dla Twojej konkretnej nieruchomości przed podpisaniem umowy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Golden Mile czy Nueva Andalucia jest droższe?
Golden Mile jest zazwyczaj droższe za metr kwadratowy, ponieważ jest to ugruntowana, pierwszorzędna część Marbelli nad brzegiem morza z bardzo ograniczoną podażą. Nueva Andalucia, położona w głębi lądu wokół Doliny Golfa, zazwyczaj oferuje więcej przestrzeni, ogród lub basen za ten sam budżet, dlatego wielu kupujących, którzy zaczynają od Golden Mile, ostatecznie kupuje tam.
Jakie podatki płacę przy zakupie nieruchomości w Marbelli?
Przy nowym budownictwie od dewelopera płacisz IVA (VAT) w wysokości 10 percent plus podatek skarbowy (AJD) w wysokości 1.2 percent w Andaluzji. W przypadku odsprzedaży płacisz podatek od przeniesienia własności (ITP) w ogólnej stawce 7 percent. Stawki te są takie same w Golden Mile i Nueva Andalucia. Na wszystkie podatki i koszty transakcyjne razem wzięte należy przeznaczyć około 10 do 13 percent ceny.
Czy nierezydenci płacą podatek od nieruchomości w Marbelli, której nie wynajmują?
Tak. Nierezydenci muszą złożyć Modelo 210 i zapłacić podatek od dochodu przypisanego, nawet jeśli dom jest pusty. Podstawą jest 1.1 percent wartości katastralnej (lub 2 percent, jeśli nie była ona korygowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat), opodatkowane stawką 19 percent dla rezydentów UE/EOG i 24 percent dla innych nierezydentów. Deklaracja jest wymagana do 31 December następnego roku.
Jak opodatkowany jest dochód z wynajmu dla właścicieli zagranicznych w Marbelli?
Rezydenci UE i EOG płacą 19 percent od dochodu netto z wynajmu i mogą odliczyć dozwolone wydatki. Rezydenci spoza UE płacą 24 percent od dochodu brutto bez odliczeń. Dochód z wynajmu deklaruje się za pośrednictwem Modelo 210 (IRNR). Zasady są takie same zarówno w Golden Mile, jak i Nueva Andalucia.
Czym jest 3-procentowe potrącenie, gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość?
Gdy sprzedawca jest nierezydentem, kupujący musi potrącić 3 percent ceny sprzedaży i wpłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od finalizacji transakcji. Sprzedawca następnie składa Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby rozliczyć rzeczywisty zysk kapitałowy, który jest opodatkowany stałą stawką 19 percent, i odzyskuje wszelkie nadmiernie potrącone środki, jeśli złoży deklarację w terminie.
Czy nadal mogę uzyskać hiszpańską rezydencję, kupując nieruchomość w Marbelli?
Nie. Ścieżka Złotej Wizy, która przyznawała rezydencję za inwestycję w nieruchomości o wartości 500,000 euros na podstawie Ley 14/2013, została wycofana w 2025 roku. Zakup nieruchomości nie stanowi już skrótu do rezydencji, więc jeśli potrzebujesz mieszkać w Hiszpanii, powinieneś skorzystać ze specjalistycznej porady imigracyjnej dotyczącej opcji takich jak wiza non-lucrativa.
