Golden Mile vs Nueva Andalucia : Où acheter à Marbella
La Milla de Oro est le quartier le plus prisé en front de mer de Marbella, tandis que Nueva Andalucia est la Vallée du Golf à l'intérieur des terres, offrant plus d'espace et une meilleure valeur. Les coûts d'achat et les taxes (IVA 10 pour cent plus AJD 1.2 pour cent sur les constructions neuves, ITP 7 pour cent sur les reventes, plus l'IRNR annuel via Modelo 210) sont les mêmes dans les deux cas, donc le choix est vraiment une question de style de vie et de budget.
Décider entre le Golden Mile et Nueva Andalucia est l’une des premières vraies questions auxquelles tout acheteur étranger est confronté lorsqu’il choisit où acheter à Marbella. Tous deux sont situés au cœur de la Costa del Sol, tous deux sont sûrs, établis et ouverts sur l’international, pourtant ils offrent des quotidiens très différents. Ce guide compare les deux quartiers en termes de style de vie, de propriété, de valeur et des taxes que vous devrez réellement payer, afin que vous puissiez faire correspondre le bon emplacement à votre budget et à vos projets.
Golden Mile vs Nueva Andalucia : l’orientation rapide
Le Golden Mile est le couloir côtier d’environ quatre kilomètres s’étendant vers l’ouest depuis la ville de Marbella en direction de Puerto Banus. C’est l’adresse la plus établie et la plus prestigieuse de Marbella, abritant des hôtels emblématiques tels que le Marbella Club et Puente Romano, des villas en bord de mer et un stock d’appartements en première ligne très convoités. Les prix y sont parmi les plus élevés du sud de l’Espagne, et l’offre est limitée par le simple fait qu’il reste très peu de terrain à bâtir.
Nueva Andalucia est située juste à l’intérieur des terres, immédiatement derrière Puerto Banus, et est largement connue sous le nom de Vallée du Golf car elle s’enroule autour de parcours tels que Las Brisas, Los Naranjos, Aloha et La Quinta. C’est un endroit plus vert, plus ouvert et plus orienté famille, construit autour d’urbanisations sécurisées, de maisons de ville et de villas plutôt que de tours en bord de mer. Pour le même budget, vous obtenez généralement plus d’espace, un jardin ou une piscine, et un stationnement plus facile, au prix d’un court trajet en voiture ou à vélo jusqu’au sable.
Style de vie et à qui chaque zone convient
Le Golden Mile favorise les acheteurs qui veulent marcher jusqu’à la plage, dîner dans des restaurants de renom et être à quelques minutes de la vie nocturne de Puerto Banus et de la vieille ville de Marbella. Il convient aux couples, aux résidents saisonniers et aux investisseurs à la recherche d’adresses prestigieuses et d’une forte demande de locations de courte durée. Les compromis sont la densité, le trafic estival sur la route côtière et un prix élevé par mètre carré.
Nueva Andalucia convient aux familles et aux résidents à temps plein qui privilégient l’espace, le golf, l’enseignement international et un cadre plus calme. La zone est un pôle pour les écoles internationales de la région, avec Aloha College à l’intérieur même de Nueva Andalucia et d’autres comme Swans International et l’English International College à une courte distance en voiture. La vie hebdomadaire s’articule autour du marché du samedi aux arènes de Puerto Banus, des clubs de golf et des restaurants familiaux plutôt que des clubs de plage.
Les deux zones sont bien desservies en matière de soins de santé. Marbella dispose d’un hôpital public relevant du Service de Santé Andalou (SAS) ainsi que d’options privées incluant HC Marbella et le groupe Quironsalud, et des soins en anglais sont faciles à trouver sur toute la côte. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol, l’un des plus fréquentés d’Espagne, est à environ 45 à 60 minutes à l’est en voiture, ce qui maintient les deux quartiers à portée de main du reste de l’Europe.
Types de propriété et dynamique des prix
Sur le Golden Mile, vous achetez principalement des appartements et des penthouses dans des complexes résidentiels sécurisés en bord de mer ou à proximité de la plage, ainsi qu’un petit nombre de villas classiques sur de grands terrains. La rareté soutient les valeurs et fait de la zone un investissement défensif, mais les prix d’entrée sont élevés et les biens en première ligne sont rarement mis sur le marché.
Nueva Andalucia offre un éventail plus large : des maisons de ville rénovées, des appartements de milieu de gamme et de luxe dans des développements en bord de golf, et des villas allant des classiques modernisées aux nouvelles constructions contemporaines. Cette diversité explique pourquoi de nombreux acheteurs qui commencent leurs recherches sur le Golden Mile finissent par acheter à Nueva Andalucia, où le même budget permet d’acquérir une propriété nettement plus grande. Si le rendement locatif est important pour vous, les deux zones se comportent différemment, il est donc utile de lire un guide dédié aux rendements locatifs de la Costa del Sol en parallèle de celui-ci avant de vous engager.
Les coûts d’achat et les taxes sont les mêmes dans les deux zones
Un point important pour les acheteurs étrangers : les taxes ci-dessous s’appliquent à Marbella et même à toute l’Andalousie, elles n’inclinent donc pas la décision entre les deux quartiers. Ce qui change, c’est la base de prix à laquelle elles s’appliquent.
Construction neuve versus revente
Si vous achetez une construction neuve directement auprès d’un promoteur, l’achat est soumis à l’IVA (TVA) à 10 % du prix, plus les droits de timbre (AJD) au taux général andalou de 1,2 %.1 Si vous achetez un bien de revente, il n’y a pas d’IVA ; vous payez à la place l’impôt sur les transferts de propriété (ITP), que l’Andalousie applique à un taux général de 7 %, l’un des taux les plus compétitifs d’Espagne.1 Des taux d’ITP réduits existent, par exemple 6 % lorsque la propriété est une résidence habituelle évaluée jusqu’à 150 000 euros, et 3,5 % pour certains acheteurs tels que les moins de 35 ans ou les familles nombreuses, sous conditions.1 La plupart des acheteurs étrangers de résidences secondaires paieront les taux standard.
En plus de la taxe, prévoyez les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier, les frais juridiques et, si vous avez recours à un prêt immobilier, les coûts associés. Une règle générale courante est de prévoir environ 10 à 13 % du prix pour les taxes et les frais de transaction combinés, bien que votre avocat doive vous donner un chiffre exact pour votre cas.
Obtention de votre NIE et finalisation
Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (numéro d’identification d’étranger) pour acheter et payer les impôts espagnols. Les achats sur plan de constructions neuves sont protégés par la loi : les dépôts versés pendant la construction doivent être garantis par une garantie bancaire ou une assurance conformément aux règles issues de la Ley 57/1968, alors assurez-vous toujours que votre garantie est en place avant d’effectuer les paiements par étapes.
Comparaison des taxes d’achat
| Élément | Construction neuve (du promoteur) | Revente |
|---|---|---|
| Taxe principale | IVA 10 % 1 | ITP 7 % (général, Andalousie)1 |
| Droits de timbre (AJD) | 1,2 % 1 | Non applicable |
| S’applique au Golden Mile ? | Oui | Oui |
| S’applique à Nueva Andalucia ? | Oui | Oui |
Taxes récurrentes pour les propriétaires non-résidents
Une fois que vous êtes propriétaire, vous avez des obligations annuelles quel que soit le quartier. Les non-résidents déclarent leurs revenus immobiliers espagnols via le Modelo 210, la déclaration d’IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents), qui est une auto-évaluation : le bureau des impôts ne vous envoie pas de facture, la déclaration est donc de votre responsabilité.2
Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne impose tout de même un avantage notionnel appelé revenu imputé. Celui-ci est calculé à 1,1 % de la valeur cadastrale (valor catastral) lorsque cette valeur a été révisée au cours de l’année en cours ou des dix précédentes, ou à 2 % dans les autres cas, et le résultat est imposé à 19 % pour les résidents de l’UE ou de l’EEE et à 24 % pour les autres non-résidents.3 Le Modelo 210 relatif aux revenus imputés pour une année donnée doit être déposé avant le 31 décembre de l’année suivante.3
Si vous louez la propriété, les résidents de l’UE et de l’EEE sont imposés à 19 % sur le revenu locatif net (les dépenses déductibles peuvent être déduites), tandis que les résidents non-UE paient 24 % sur le revenu brut sans déductions.3 Vous paierez également l’IBI, la taxe foncière locale annuelle fixée par la mairie de Marbella, ainsi que les charges de copropriété et, pour de nombreuses propriétés, les redevances d’enlèvement des ordures ménagères.
Ce qui se passe lorsque vous vendez
Les plus-values réalisées par un non-résident sur une propriété espagnole sont imposées à un taux forfaitaire de 19 %, quel que soit votre pays de résidence fiscale.4 Pour garantir cette taxe, lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix d’achat et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans le mois suivant la finalisation.4 Le vendeur dépose ensuite un Modelo 210 dans les quatre mois suivant la vente pour régler la plus-value réelle : si la dette réelle est inférieure aux 3 % retenus, vous récupérez la différence, et s’il n’y a pas de plus-value, vous pouvez récupérer la totalité du montant, mais seulement si vous déposez à temps.4 Séparément, le vendeur paie la plusvalia municipal, la taxe municipale sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain entre l’achat et la vente.5 Ces règles sont identiques, que votre logement soit sur le Golden Mile ou à Nueva Andalucia.
Financement et résidence
Les non-résidents peuvent obtenir des prêts immobiliers espagnols, bien que les banques prêtent généralement un ratio prêt/valeur inférieur à celui qu’elles offrent aux résidents, souvent de l’ordre de 60 à 70 % du prix ou de la valeur d’expertise, le plafond exact dépendant de votre profil et du prêteur. Considérez cela comme une norme de marché à confirmer avec un courtier plutôt que comme une règle fixe.
Concernant la résidence, notez que l’achat d’une propriété n’ouvre plus une voie rapide pour vivre en Espagne. La voie de la résidence par investissement, communément appelée Golden Visa, qui permettait un permis de séjour pour un investissement immobilier de 500 000 euros en vertu de la Ley 14/2013,6 a été supprimée en 2025. Les acheteurs qui ont besoin de passer de longues périodes en Espagne devraient consulter un spécialiste de l’immigration pour obtenir des conseils sur des alternatives telles que le visa non-lucratif, et lire un guide dédié sur les options de résidence et de visa espagnols pour les acheteurs étrangers.
Alors, où devriez-vous acheter ?
Choisissez le Golden Mile si un mode de vie piétonnier en bord de mer, le prestige et une adresse de premier choix résiliente sont les plus importants, et si votre budget peut absorber le supplément. Choisissez Nueva Andalucia si vous souhaitez plus d’espace, le golf et un cadre familial et adapté aux résidents à temps plein, avec plus de propriété pour votre argent. Puisque le cadre fiscal et de coûts (IVA, ITP, AJD, IRNR, IBI et la retenue de 3 % sur la vente) est le même dans les deux cas, laissez le style de vie et la valeur guider votre décision, et laissez un avocat local et un conseiller fiscal confirmer les chiffres exacts pour votre propriété spécifique avant de signer.
Questions fréquentes
La Golden Mile ou Nueva Andalucia est-elle plus chère ?
La Golden Mile est généralement plus chère par mètre carré car c'est la bande côtière principale établie de Marbella avec une offre très limitée. Nueva Andalucia, située à l'intérieur des terres autour de la Vallée du Golf, vous offre généralement plus d'espace et un jardin ou une piscine pour le même budget, c'est pourquoi de nombreux acheteurs qui commencent sur la Golden Mile finissent par acheter là-bas.
Quels impôts dois-je payer lors de l'achat d'une propriété à Marbella ?
Sur une nouvelle construction d'un promoteur, vous payez l'IVA (TVA) à 10 percent plus le droit de timbre (AJD) à 1.2 percent en Andalousie. Sur une revente, vous payez la Taxe de Transfert (ITP) à un taux général de 7 percent à la place. Ces taux sont les mêmes sur la Golden Mile et à Nueva Andalucia. Prévoyez environ 10 à 13 percent du prix pour tous les impôts et frais de transaction combinés.
Les non-résidents paient-ils des impôts sur une propriété à Marbella qu'ils ne louent pas ?
Oui. Les non-résidents doivent déposer le Modelo 210 et payer des impôts sur les revenus imputés même si le logement est vide. La base est de 1.1 percent de la valeur cadastrale (ou 2 percent si elle n'a pas été révisée au cours des dix dernières années), imposée à 19 percent pour les résidents de l'UE/EEE et 24 percent pour les autres non-résidents. La déclaration est due au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés pour les propriétaires étrangers à Marbella ?
Les résidents de l'UE et de l'EEE paient 19 percent sur le revenu locatif net et peuvent déduire les dépenses autorisées. Les résidents non-UE paient 24 percent sur le revenu brut sans déductions. Les revenus locatifs sont déclarés via le Modelo 210 (IRNR). Les règles sont les mêmes sur la Golden Mile et à Nueva Andalucia.
Qu'est-ce que la retenue de 3 percent lorsqu'un non-résident vend ?
Lorsque le vendeur est un non-résident, l'acheteur doit retenir 3 percent du prix de vente et le verser à l'Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d'un mois après la finalisation. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 dans les quatre mois pour régler la plus-value réelle, qui est imposée à un taux forfaitaire de 19 percent, et récupère tout excédent retenu s'il dépose à temps.
Puis-je toujours obtenir la résidence espagnole en achetant une propriété à Marbella ?
Non. La voie du Golden Visa, qui accordait la résidence pour un investissement immobilier de 500,000 euros en vertu de la Ley 14/2013, a été abandonnée en 2025. L'achat d'une propriété ne constitue plus un raccourci pour la résidence, donc si vous avez besoin de vivre en Espagne, vous devriez consulter un spécialiste de l'immigration pour des options telles que le visa non-lucratif.
