Podatki dla brytyjskich nabywców kupujących nieruchomość w Hiszpanii (Costa del Sol)

Ważne, proszę przeczytać najpierw. Niniejszy przewodnik zawiera wyłącznie ogólne informacje i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej, ani jej substytutu; nie uwzględnia on osobistych okoliczności użytkownika. Hiszpańskie i brytyjskie przepisy podatkowe są złożone, różnią się w zależności od regionu i zmieniają się z rokiem podatkowym. Poniższe stawki i progi to ogólne dane dla Andaluzji i Hiszpanii obowiązujące w dniu przeglądu (28 lipca 2026), potwierdzone na podstawie oficjalnych źródeł wymienionych na końcu. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji o zakupie lub złożeniu wniosku należy potwierdzić każdą kwotę dla własnej sytuacji u wykwalifikowanego, niezależnego doradcy podatkowego i zarejestrowanego (colegiado) prawnika zarówno w Hiszpanii, jak i w Wielkiej Brytanii. eVoost publikuje to jako materiał referencyjny i nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na jego podstawie.

Po Brexicie obywatel Wielkiej Brytanii kupujący nieruchomość w Hiszpanii jest obywatelem spoza UE/EOG, co wpływa na stawkę podatku, obowiązki sprawozdawcze i długość pobytu właściciela, i jest mniej korzystne niż dla rezydentów UE. Niniejszy przewodnik obejmuje podatki przy zakupie, podczas posiadania i przy sprzedaży, koncentrując się na tym, co jest zazwyczaj inne dla rezydenta Wielkiej Brytanii, a także na tym, jak działa rezydencja i traktat.

Podatki od zakupu w Andaluzji: Nowe budownictwo a odsprzedaż

Podatek od zakupu zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany (obra nueva) od dewelopera, czy jest to odsprzedaż (segunda mano) od prywatnego właściciela, są to wzajemnie wykluczające się ścieżki.

• Nowe budownictwo: IVA (VAT) według stawki krajowej 10% ceny, plus podatek od czynności cywilnoprawnych (Actos Jurídicos Documentados, AJD), ogólnie 1,2% w Andaluzji ¹.
• Odsprzedaż: Brak IVA lub AJD. Zamiast tego, podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), ogólna stawka 7% w Andaluzji ¹.

Narodowość nie zmienia tych podatków od zakupu, brytyjski nabywca płaci tyle samo, co każdy inny. Istnieją obniżone stawki (np. 3,5% ITP lub 0,1% AJD) dla określonych chronionych profili, takich jak osoby poniżej 35 roku życia lub duże rodziny ¹. Status brytyjskiego (spoza UE) nabywcy zaczyna mieć znaczenie w poniższych podatkach bieżących i przy wyjeździe.

Bieżące podatki dla brytyjskich właścicieli nierezydentów

Brytyjski właściciel nierezydent zazwyczaj co roku płaci dwa powtarzające się hiszpańskie podatki.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Lokalny podatek od nieruchomości płacony do urzędu miasta (Ayuntamiento) przez każdego właściciela, rezydenta lub nie. Jest on obliczany na podstawie zarejestrowanej wartości katastralnej (valor catastral) według stawki ustalonej przez gminę, więc różni się w zależności od miasta.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): Podatek dochodowy od nierezydentów, deklarowany na Modelo 210 ⁷. Tutaj status brytyjski/spoza UE ma znaczenie:
• Użytek osobisty: Hiszpania opodatkowuje domniemany (przypisany) dochód w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej (1,1% tam, gdzie wartość ta była korygowana od 2012 roku; w przeciwnym razie 2%), a następnie stosuje stawkę dla nierezydentów, 24% dla rezydenta Wielkiej Brytanii ³².
• Dochód z wynajmu: Rezydenci Wielkiej Brytanii są zazwyczaj opodatkowani stawką 24% od czynszu brutto bez odliczeń kosztów, w porównaniu do 19% od czynszu netto (po kwalifikowanych kosztach) dla rezydentów UE/EOG, co jest największą zmianą po Brexicie dla brytyjskich właścicieli nieruchomości ².

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii

Przy sprzedaży przez brytyjskiego nierezydenta mogą pojawić się trzy podatki.

• 3% podatek u źródła (retención): Nabywca musi potrącić 3% ceny sprzedaży i zapłacić je do Agencia Tributaria na formularzu Modelo 211, jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedawcy ⁴. Dotyczy to wszystkich sprzedawców nierezydentów.
• Zyski kapitałowe (w ramach IRNR): Zysk (cena sprzedaży minus koszt nabycia i kwalifikowane koszty) jest opodatkowany stałą stawką 19% dla nierezydentów, deklarowany na Modelo 210 ⁵. Jeśli potrącone 3% przekracza ostateczne zobowiązanie, np. przy niewielkim zysku lub stracie, różnica może zostać zwrócona; w przypadku niedopłaty, saldo jest wymagalne.
• Plusvalía municipal: Lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich, zazwyczaj płatny przez sprzedającego; metoda i kwota są ustalane przez gminę, należy to potwierdzić w odpowiednim Ayuntamiento.

Rezydencja podatkowa i traktat Wielka Brytania–Hiszpania

Decydującym czynnikiem jest rezydencja podatkowa; zgodnie z traktatem osoba jest rezydentem tylko w jednym kraju w danym momencie.

• Hiszpańska rezydencja podatkowa: Zazwyczaj jest wywoływana przez pobyt ponad 183 dni w Hiszpanii w roku kalendarzowym, lub gdy Hiszpania jest centrum czyichś interesów ekonomicznych lub życiowych (główna działalność gospodarcza lub najbliższa rodzina) ⁸. Hiszpański rezydent podatkowy jest opodatkowany od dochodów ogólnoświatowych.
• Brytyjska rezydencja podatkowa: Określana przez Statutory Residence Test (SRT) (ustawowy test rezydencji), dni spędzone w Wielkiej Brytanii i powiązania ⁹.
• Reguła rozstrzygająca traktatu: Jeśli rezydent w obu krajach, rozstrzyga to reguła rozstrzygająca Konwencji o unikaniu podwójnego opodatkowania między Wielką Brytanią a Hiszpanią (2013), stałe miejsce zamieszkania, następnie centrum interesów życiowych, a następnie miejsce zwykłego pobytu ⁶.

Niezależnie od podatku: jako obywatele spoza UE, obywatele Wielkiej Brytanii mogą zazwyczaj spędzić maksymalnie 90 dni w dowolnym 180-dniowym okresie w strefie Schengen bez wizy lub pozwolenia na pobyt, co w praktyce utrzymuje większość właścicieli domów wakacyjnych poniżej progu 183 dni dla celów podatkowych.

Warstwa brytyjska: Ulga w podwójnym opodatkowaniu, ale musisz zgłosić

Traktat ma na celu zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu lub zysku, ale nie znosi brytyjskiego obowiązku sprawozdawczego.

• Ulga kredytowa: Hiszpania zazwyczaj ma pierwotne prawo do opodatkowania dochodów i zysków z hiszpańskiej nieruchomości; zapłacony podatek hiszpański (od czynszu lub zysku ze sprzedaży) może być zazwyczaj odliczony jako Foreign Tax Credit Relief (ulga z tytułu zagranicznego podatku) od brytyjskiego podatku od tego samego dochodu ⁶¹⁰.
• HMRC Self Assessment: Rezydent Wielkiej Brytanii musi zadeklarować ogólnoświatowe dochody i zyski. Hiszpański dochód z wynajmu i wszelkie zyski są umieszczane na stronach 'Foreign' (SA106), gdzie następnie odlicza się zapłacony podatek hiszpański ¹⁰¹¹.

Jak brytyjski nabywca zazwyczaj rozlicza hiszpańskie podatki od nieruchomości

1. Uzyskać NIE (Número de Identificación de Extranjero), obowiązkowy do zakupu, bankowości lub płacenia podatków.
2. Otworzyć hiszpańskie konto bankowe na cenę i podatki.
3. Zapłacić podatek od zakupu po podpisaniu aktu notarialnego (escritura) u notariusza: IVA + AJD przy nowym budownictwie, lub ITP przy odsprzedaży, na Modelo 600/601. W Andaluzji termin wynosi dwa miesiące od dnia następującego po podpisaniu aktu (dla zdarzeń podlegających opodatkowaniu w dniu 1 stycznia 2022 r. lub później), zazwyczaj załatwia to prawnik; należy to potwierdzić, ponieważ późne złożenie wiąże się z dopłatami ¹².
4. Zarejestrować własność w Rejestrze Gruntów (Registro de la Propiedad), a następnie ustanowić roczne IBI poprzez polecenie zapłaty w urzędzie miasta.
5. Złożyć roczne IRNR na Modelo 210, dochód przypisany do 31 grudnia następnego roku; dochody z wynajmu okresowo ⁷.
6. Zadeklarować w brytyjskim Self Assessment, hiszpański dochód z wynajmu i zyski na stronach 'Foreign' (SA106), ubiegając się o Foreign Tax Credit Relief za zapłacony podatek hiszpański ¹⁰¹¹.