Przelewy CHF na EUR dla szwajcarskich nabywców

Dla kupującego płacącego we frankach szwajcarskich, przelewy z CHF na EUR dla szwajcarskich kupujących to najważniejsza decyzja kosztowa przy zakupie na Costa del Sol i ta, którą większość ludzi niedocenia. Szwajcaria nie należy do strefy euro, więc nowo wybudowany apartament w Esteponie, Marbelli, Fuengiroli lub Mijas jest wyceniany i opłacany w euro, podczas gdy Twoje pieniądze są we frankach. Kurs, po którym dokonujesz konwersji, i moment, w którym to robisz, mogą zmienić całkowity koszt o dziesiątki tysięcy euro, co często jest znacznie więcej niż różnica między jedną stawką podatkową a inną. Ten przewodnik wyjaśnia, jak przepływają pieniądze, co i kiedy płacisz w euro oraz jakie deklaracje szwajcarscy kupujący muszą złożyć, aby transakcja była czysta.

Dlaczego przelewy z CHF na EUR są ważniejsze niż pozycje podatkowe

Wymiana walut to ukryty koszt. Kiedy szwajcarski bank detaliczny oferuje Ci przelew «bez prowizji», opłata jest zazwyczaj wbudowana w sam kurs wymiany – w spread między hurtową stopą międzybankową a kursem, który faktycznie otrzymujesz. Przy zakupie za 400 000 euro, spread wynoszący dwa procent to 8 000 euro, cicho utracone bez wyszczególniania. Ponieważ zakup na Costa del Sol jest opłacany etapami przez kilka miesięcy, możesz dokonywać konwersji więcej niż raz, więc spread ma zastosowanie za każdym razem. Dlatego poważni szwajcarscy kupujący porównują całkowity kurs, a nie reklamowaną prowizję, i traktują dostawcę walut jako celowy wybór, a nie domyślną opcję.

Jak faktycznie przepływają pieniądze

Szwajcaria nie jest członkiem UE, ale szwajcarskie banki uczestniczą w systemach SEPA, więc płatność w euro ze szwajcarskiego konta może zostać przesłana jako przelew kredytowy SEPA na hiszpański IBAN.¹ Problem polega na tym, że franki najpierw muszą stać się euro, a Twój szwajcarski bank dokonuje tej konwersji po własnym kursie. Masz trzy główne drogi:

• Przelew bankiem szwajcarskim. Proste, ale bank ustala kurs wymiany i może doliczyć opłaty korespondencyjne (SWIFT). Wygodne, rzadko najtańsze.
• Regulowany specjalista walutowy lub instytucja płatnicza. Firmy te zazwyczaj oferują węższy spread niż bank detaliczny i mogą przechowywać dla Ciebie saldo w euro, a następnie wysłać przelew SEPA do Hiszpanii. Sprawdź, czy firma jest autoryzowana przez swojego regulatora i segreguje środki klientów.
• Kontrakt terminowy (forward). Pozwala to ustalić dzisiejszy kurs dla płatności należnej w przyszłości, co pasuje do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego (off-plan), gdzie ukończenie jest odległe o miesiące lub lata.

Niezależnie od wybranej drogi, będziesz potrzebować hiszpańskiego konta bankowego (lub przynajmniej dostępnego dla SEPA konta euro) do otrzymywania środków, płacenia notariuszowi i uregulowania podatków, a także będziesz potrzebować NIE, numeru identyfikacyjnego cudzoziemca, zanim będziesz mógł otworzyć konto lub podpisać dokumenty u notariusza. Wcześniejsze założenie NIE i hiszpańskiego konta jest omówione w naszych przewodnikach dotyczących hiszpańskich kont bankowych dla nierezydentów i uzyskiwania NIE.

Co płacisz w euro i kiedy

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości uwalnia pieniądze etapami, a każdy etap to płatność w euro, którą musisz sfinansować z franków:

• Zaliczka rezerwacyjna: stała kwota (często od 6 000 do 10 000 euro) w celu wycofania nieruchomości z rynku.
• Etap umowy: zazwyczaj uzupełnienie zaliczki do około 10 procent ceny przy podpisaniu prywatnej umowy kupna-sprzedaży, plus raty etapowe, jeśli blok jest wciąż w budowie.
• Zakończenie: reszta kwoty, płacona u notariusza, gdy akt (escritura) zostanie podpisany i klucze zostaną przekazane.

W przypadku domów z rynku pierwotnego (off-plan), prawo hiszpańskie wymaga od dewelopera zagwarantowania każdego euro, które płacisz przed ukończeniem budowy, za pomocą gwarancji bankowej lub polisy ubezpieczeniowej, przy czym Twoje raty są przechowywane na specjalnym koncie. Ta ochrona rozpoczęła się wraz z Ley 57/1968 i jest obecnie określona w Ley de Ordenacion de la Edificacion.² Nigdy nie płać raty za nieruchomość z rynku pierwotnego, która nie jest objęta tą gwarancją. Nasz przewodnik po nieruchomościach off-plan i gwarancjach bankowych wyjaśnia, jak to sprawdzić.

Podatki kryjące się za ceną w euro

W przypadku nowo wybudowanej nieruchomości (pierwsze przeniesienie własności od dewelopera) płacisz VAT, a nie podatek od przeniesienia własności. Hiszpański IVA na nowe nieruchomości mieszkalne wynosi 10 procent ceny, ustalane na poziomie krajowym.³ Oprócz tego, Andaluzja pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych, Actos Juridicos Documentados (AJD), od aktu notarialnego w ogólnej stawce 1.2 procent.⁴ Nieruchomości z rynku wtórnego działają inaczej: podlegają Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) zamiast IVA i AJD, więc kombinacja 10 procent plus 1.2 procent jest specyficzna dla nowych budynków. Dodaj opłaty notarialne, za wpis do księgi wieczystej i prawne, a realistyczny całkowity budżet dla nowo wybudowanej nieruchomości wynosi około 12 do 14 procent powyżej ceny wywoławczej.

Ponieważ Szwajcaria znajduje się poza UE i EOG, po zakupie nieruchomości składasz podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) za pomocą Modelo 210. Jeśli dom nie jest wynajmowany, płacisz podatek od dochodu z tytułu użytkowania własnego, obliczonego jako 1.1 procent wartości katastralnej (2 procent, jeśli ta wartość nie była weryfikowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat), a obowiązująca stawka IRNR dla nierezydenta spoza UE wynosi 24 procent.⁵ Mieszkańcy krajów UE i EOG płacą zamiast tego 19 procent, więc szwajcarski kupujący znajduje się w wyższej kategorii. Płacisz również IBI, roczny gminny podatek od nieruchomości, ustalany przez każdą gminę na podstawie wartości katastralnej. Kiedy ostatecznie sprzedasz, kupujący zatrzymuje 3 procent ceny i wpłaca je do Agencji Podatkowej w Twoim imieniu za pośrednictwem Modelo 211 jako zaliczkę na Twój zysk kapitałowy, a także należna jest gminna plusvalia od wartości gruntu. Hiszpania i Szwajcaria mają obowiązującą konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania, więc dochód i zyski opodatkowane w Hiszpanii mogą być ulżone w podatku szwajcarskim, zamiast być opodatkowane dwukrotnie.⁶ Nasze dedykowane przewodniki Modelo 210 i podatki dla nierezydentów szczegółowo omawiają zasady składania deklaracji.

Zarządzanie ryzykiem kursowym

Różnica między rezerwacją domu a jego ukończeniem może wynosić rok lub więcej w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, a kurs CHF/EUR będzie się w tym czasie zmieniał. Jeśli przeliczysz wszystko pierwszego dnia, nie ponosisz dalszego ryzyka walutowego, ale zamrażasz gotówkę; jeśli przeliczasz na każdym etapie, zachowujesz elastyczność, ale ryzykujesz kursem. Kontrakt terminowy (forward) to pośrednie rozwiązanie: uzgadniasz kurs teraz dla euro, które będą Ci potrzebne później, więc Twój budżet w euro jest stały, niezależnie od tego, co dzieje się na rynku. Wielu szwajcarskich kupujących ustala dużą płatność końcową za pomocą kontraktu terminowego i przelicza mniejsze kwoty rezerwacyjne i kontraktowe po kursie bieżącym. Niezależnie od decyzji, wyceń przelew jako koszt całkowity i porównaj co najmniej dwóch dostawców przed każdą dużą płatnością.

Gotówka, deklaracje i dowód pochodzenia środków

Nieruchomości w Hiszpanii są opłacane za pomocą możliwego do śledzenia przelewu bankowego lub czeku bankowego, a nie przez przewożenie banknotów. Jeśli przewozisz gotówkę przez granicę, każda osoba wjeżdżająca lub wyjeżdżająca z UE z kwotą 10 000 euro lub więcej (lub jej równowartością w dowolnej walucie) musi zgłosić to celnikom, a granica szwajcarska jest w tym celu zewnętrzną granicą UE.⁷ W Hiszpanii ruchy gotówki w wysokości 100 000 euro lub więcej również muszą być zgłoszone, a hiszpańskie prawo dotyczące przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy wymaga od notariuszy, banków i prawników ustalenia pochodzenia Twoich środków, zanim zakup będzie mógł być kontynuowany.⁸ Dla szwajcarskiego kupującego oznacza to posiadanie jasnych dowodów dokumentalnych, na przykład wynagrodzenia, sprzedaży innej nieruchomości, spadku lub dochodów z inwestycji, tak aby źródło franków stojących za euro było łatwe do wykazania. Przygotowanie tych dokumentów z wyprzedzeniem zapobiega opóźnieniom u notariusza.

Przygotowanie: krótka lista kontrolna

1. Złóż wniosek o NIE i otwórz konto euro dostępne za pośrednictwem SEPA, najlepiej konto hiszpańskie.
2. Wybierz swoją ścieżkę wymiany walut (bank, specjalistyczny dostawca lub kontrakt terminowy) i porównaj całkowity kurs, a nie prowizję.
3. Zbierz dowody pochodzenia środków, zanim cokolwiek przelejesz.
4. Sprawdź, czy raty za nieruchomość z rynku pierwotnego są objęte gwarancją bankową przed dokonaniem płatności.
5. Zaplanuj budżet ceny w euro plus około 12 do 14 procent na IVA, AJD i opłaty, oraz zaplanuj roczne Modelo 210 i IBI po przejęciu własności.

Celowo zarządzane przelewy z CHF na EUR stają się kontrolowanym kosztem, a nie stratą. Jeśli rozważasz również finansowanie, nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów wyjaśnia, jak hiszpańscy kredytodawcy traktują szwajcarskich wnioskodawców, a przewodnik po rezydencji i wizach omawia, jak zakup nieruchomości wpływa na prawo do zamieszkania na Costa del Sol.