Efektywne podatkowo transfery pieniężne dla kanadyjskich zakupów nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii

Rozpoczęcie podróży w celu zakupu nowo wybudowanej nieruchomości na nasłonecznionym wybrzeżu Costa del Sol to ekscytująca perspektywa dla wielu kanadyjskich nabywców. Jednak zrozumienie zawiłości przelewów pieniężnych, hiszpańskiego systemu podatkowego i zgodności z przepisami jest kluczowe dla sprawnego i efektywnego podatkowo nabycia. Ten kompleksowy przewodnik od Life in Costa ma na celu naświetlenie tych kluczowych aspektów, specjalnie dostosowany dla zagranicznych nabywców inwestujących w rekomendowane przez nas nowe inwestycje deweloperskie.

Zrozumienie podatków od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii

Przy nabywaniu nieruchomości z rynku pierwotnego (lub na etapie budowy) bezpośrednio od dewelopera w Hiszpanii, struktura podatkowa różni się znacząco od tej dotyczącej nieruchomości z rynku wtórnego. Kanadyjscy nabywcy spotkają się przede wszystkim z dwoma głównymi podatkami: podatkiem od wartości dodanej (IVA) i podatkiem skarbowym (AJD).

Podatek od wartości dodanej (IVA)

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) to hiszpański odpowiednik podatku VAT. Dla nowych nieruchomości mieszkalnych standardowa stawka wynosi 10% ceny zakupu. Dotyczy to samego domu, komórek lokatorskich oraz do dwóch miejsc garażowych objętych tym samym aktem notarialnym zakupu. IVA jest płacona bezpośrednio deweloperowi, który następnie przekazuje ją hiszpańskim organom podatkowym. W przypadku zakupów na etapie budowy (off-plan), IVA jest naliczana progresywnie od każdej płatności etapowej w trakcie całego okresu budowy.

Podatek skarbowy (AJD)

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) to podatek skarbowy nakładany na oficjalne dokumenty, które wymagają rejestracji w rejestrze publicznym, takie jak akt własności nowej nieruchomości. Podatek ten jest naliczany dodatkowo do IVA w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego. W Andaluzji, gdzie znajduje się Costa del Sol, ogólna stawka AJD dla nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi obecnie 1.2% ceny wpisanej do aktu notarialnego.

Inne koszty nabycia

Poza IVA i AJD, nabywcy powinni uwzględnić w budżecie dodatkowe koszty, zazwyczaj w wysokości od 2% do 4% ceny zakupu. Obejmują one:

• Opłaty notarialne: Są one regulowane prawnie i zazwyczaj wynoszą od €600 do €1,500, w zależności od ceny zakupu.
• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości: Za rejestrację aktu własności, koszty te wynoszą około €400 do €1,000.
• Koszty prawne: Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie niezależnego prawnika. Ich honoraria zazwyczaj wynoszą od 1% do 1.5% ceny zakupu, plus 21% IVA, z minimum od €1,500 do €2,000.

Łącznie, kanadyjscy nabywcy powinni oczekiwać, że całkowite koszty zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w Andaluzji, włączając podatki i opłaty profesjonalne, będą zazwyczaj wynosić od 12% do 14% ceny zakupu.

Optymalizacja przelewów pieniężnych z Kanady do Hiszpanii

Przelewanie znacznych sum pieniędzy za granicę wymaga strategicznego planowania, aby zminimalizować koszty i zapewnić zgodność z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML).

Wybór metody przelewu

• Tradycyjne banki: Chociaż są znane, tradycyjne banki często oferują mniej konkurencyjne kursy wymiany walut i mogą pobierać wyższe opłaty za przelewy, co zmniejsza wartość Twoich środków.
• Specjalistyczni brokerzy walutowi: W przypadku dużych przelewów, wyspecjalizowane serwisy wymiany walut zazwyczaj oferują korzystniejsze kursy wymiany i niższe opłaty w porównaniu do tradycyjnych banków. Mogą również oferować usługi takie jak ‘kontrakty terminowe’, umożliwiające zablokowanie kursu wymiany na przyszły przelew, chroniąc przed wahaniami kursów walut.

Wymogi dotyczące zgłaszania i przeciwdziałanie praniu pieniędzy (AML)

Władze hiszpańskie są czujne w kwestii zapobiegania praniu pieniędzy i oszustwom podatkowym. Instytucje finansowe w Hiszpanii będą zgłaszać niektóre transakcje do Agencia Tributaria (Hiszpańskiej Agencji Skarbowej).

1. Przelewy międzynarodowe przekraczające €10,000: Każdy międzynarodowy przelew pieniężny, zarówno przychodzący, jak i wychodzący, przekraczający €10,000 musi zostać zgłoszony do Hiszpańskiego Skarbu Państwa za pomocą Formularza S1. Jest to deklaracja informacyjna i nie wiąże się z dodatkowymi podatkami.
2. Płatności gotówką za nieruchomość: Ważne jest, aby pamiętać, że nie można płacić gotówką za żadną część zakupu nieruchomości powyżej €1,000, gdy ma się do czynienia z profesjonalistą (np. deweloperem, agentem nieruchomości, prawnikiem). Wszystkie płatności za transakcje nieruchomościowe muszą być możliwe do śledzenia za pośrednictwem przelewów bankowych lub czeków bankierskich.
3. Zgłaszanie przez banki: Hiszpańskie banki są zobowiązane do zgłaszania wpłat lub wypłat gotówkowych powyżej €3,000 oraz wszelkich transakcji przekraczających €10,000 do Hacienda. Ponadto, istnieje zwiększona kontrola wzorców transakcji.
4. Źródło środków: W przypadku znaczących zakupów nieruchomości, banki i specjaliści prawni będą wymagać dokumentacji potwierdzającej legalne źródło Twoich środków, aby spełnić przepisy AML. Bądź przygotowany na przedstawienie wyciągów bankowych, umów sprzedaży poprzednich aktywów lub innych odpowiednich dokumentów finansowych.

Bieżące podatki od posiadania nieruchomości dla kanadyjskich nierezydentów

Jako nierezydent, właściciel nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii, będziesz miał roczne zobowiązania podatkowe.

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR – Modelo 210)

Wszyscy nierezydenci posiadający nieruchomości w Hiszpanii muszą składać formularz Modelo 210 rocznie, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana. Obejmuje to dwa scenariusze:

• Dochód przypisany: Jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości, hiszpańskie władze podatkowe przypisują dochód hipotetyczny, uznając, że czerpiesz korzyści z posiadania nieruchomości. Jest to obliczane jako 1.1% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości (w zależności od tego, kiedy wartość katastralna była ostatnio rewizowana). Kanadyjscy nierezydenci są opodatkowani stawką 24% od tego przypisanego dochodu.
• Dochód z wynajmu: Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, kanadyjscy nierezydenci są opodatkowani stawką 24% od dochodu brutto z wynajmu, zazwyczaj bez możliwości odliczenia wydatków.

Modelo 210 dla dochodu przypisanego jest składane rocznie, zazwyczaj za poprzedni rok kalendarzowy, z terminem często przypadającym na 31 grudnia następnego roku. W przypadku dochodów z wynajmu, zgłoszenie odbywa się kwartalnie lub może być zgrupowane rocznie dla naliczeń od 2024 roku.

Lokalny podatek od nieruchomości (IBI)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to roczny gminny podatek od nieruchomości, podobny do podatku komunalnego. Jest on pobierany przez lokalny urząd miasta na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) Twojej nieruchomości. Stawka dla nieruchomości miejskich zazwyczaj waha się od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej, różniąc się w zależności od gminy.

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Hiszpania nakłada podatek od majątku na aktywa posiadane w Hiszpanii przez nierezydentów. Jednakże, w Andaluzji, 100% ulga podatkowa (bonificación) oznacza, że większość rezydentów (i nierezydentów decydujących się na stosowanie przepisów regionalnych) nie płaci regionalnego podatku od majątku poniżej pewnych progów. Istnieje ogólna minimalna kwota zwolniona w wysokości €700,000 na osobę. Pomimo tej ulgi, obowiązek złożenia deklaracji (Modelo 714) nadal istnieje, jeśli wartość brutto Twoich aktywów położonych w Hiszpanii przekracza €2,000,000.

Dodatkowo, wprowadzono krajowy ‘Podatek Solidarnościowy od Dużych Majątków’, dotyczący wartości netto majątku powyżej €3,000,000, niezależnie od ulg regionalnych. Nierezydenci są opodatkowani tylko od swoich aktywów znajdujących się w granicach Hiszpanii w ramach tego podatku.

Sprzedaż Twojej hiszpańskiej nieruchomości: Zasada zatrzymania 3%

Jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją nowo wybudowaną nieruchomość w Hiszpanii jako nierezydent, istotną kwestią podatkową jest zasada zatrzymania 3%.

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% zadeklarowanej ceny sprzedaży. Kwota ta jest następnie wpłacana bezpośrednio do Hiszpańskiej Agencji Skarbowej (Agencia Tributaria) za pośrednictwem Modelo 211 w imieniu sprzedającego. Te 3% stanowi zaliczkę na poczet potencjalnego zobowiązania podatkowego sprzedającego nierezydenta z tytułu zysków kapitałowych.

Sprzedający nierezydent musi następnie złożyć własną deklarację Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży, aby obliczyć rzeczywisty zysk kapitałowy i ostateczny należny podatek. Jeśli faktyczne zobowiązanie podatkowe jest niższe niż zatrzymane 3%, sprzedający może ubiegać się o zwrot. Jeśli jest wyższe, sprzedający musi dopłacić różnicę.

Podsumowanie

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol oferuje kanadyjskim nabywcom niezrównany styl życia i możliwości inwestycyjne. Dzięki zrozumieniu specyficznego krajobrazu podatkowego i przepisów dotyczących przelewów pieniężnych, możesz zapewnić sobie płynną i solidną finansowo transakcję. Life in Costa, poprzez rekomendowane przez nas inwestycje, zobowiązuje się do przeprowadzenia Cię przez ten proces, ale zawsze zalecamy zasięgnięcie profesjonalnej porady prawnej i podatkowej dostosowanej do Twoich indywidualnych okoliczności.