Opłaty notarialne i wieczystoksięgowe w Hiszpanii, wyszczególnione

Opłaty notarialne i wieczystoksięgowe w Hiszpanii to dwie mniejsze, ale najbardziej niezrozumiałe pozycje w budżecie zakupu na Costa del Sol. W przeciwieństwie do prowizji agenta nieruchomości czy opłat prawnych, nie podlegają one negocjacjom ani nie są ustalane przez rynek: obie są regulowane przez oficjalne taryfy (aranceles) opublikowane w Boletín Oficial del Estado w 1989 roku i obowiązujące do dziś. Ten przewodnik szczegółowo określa, jak obliczane są opłaty notarialne i wieczystoksięgowe w Hiszpanii, przedstawia ustawową skalę, omawia rzeczywisty przykład i wyjaśnia dodatki, które sprawiają, że Twój ostateczny rachunek jest wyższy niż sugeruje surowa skala. Dotyczy to każdego zagranicznego nabywcy w dowolnym miejscu na Costa del Sol, niezależnie od tego, czy kupujesz w Marbelli, Esteponie, Fuengiroli czy Mijas.

Za co faktycznie płacą opłaty notarialne i wieczystoksięgowe

To dwaj odrębni specjaliści i dwie odrębne faktury. Notariusz (notario) to funkcjonariusz publiczny, który sporządza i autoryzuje akt własności (escritura publica de compraventa), weryfikuje tożsamość i zdolność stron, potwierdza brak zaległych obciążeń w nowej nota simple i formalnie poświadcza podpisanie dokumentów. Księga wieczysta (Registro de la Propiedad) rejestruje Cię następnie jako nowego właściciela w publicznym rejestrze nieruchomości, co zapewnia ochronę Twojej własności przed osobami trzecimi.

Potrzebujesz obu. Sam akt dowodzi, że sprzedaż miała miejsce; wpis do rejestru sprawia, że Twój tytuł jest bezpieczny i jest prawie zawsze wymagany przez każdego kredytodawcę finansującego zakup. Żadna z tych opłat nie jest podatkiem, więc znajdują się one obok (nie w ramach) podatku od przeniesienia własności lub VAT, które płacisz za samą nieruchomość.

Jak obliczane są opłaty notarialne: oficjalna skala

Opłaty notarialne podlegają taryfie zawartej w Real Decreto 1426/1989 ¹. W przypadku aktu o określonej wartości (documento de cuantia) opłata podstawowa jest naliczana pasmo po paśmie od zadeklarowanej ceny, ze stałą kwotą za pierwszą transzę i malejącą stawką dla każdego wyższego pasma. Następnie do całkowitej kwoty uzyskanej ze skali stosuje się obniżkę o 5% ¹.

Ponieważ stawka spada wraz ze wzrostem ceny, opłata rośnie znacznie wolniej niż wartość nieruchomości. Dlatego opłaty notarialne stanowią malejący procent w przypadku droższych nieruchomości.

Jak obliczane są opłaty wieczystoksięgowe: oficjalna skala

Opłaty wieczystoksięgowe podlegają równoległej taryfie zawartej w Real Decreto 1427/1989 ². Struktura odzwierciedla skalę notarialną, ale stawki są niższe, a całkowita kwota jest ograniczona tak, aby pojedyncza rejestracja nie mogła przekroczyć 2 181,673939 euro ani spaść poniżej 24,040484 euro ².

Przykład obliczeń: nowo wybudowana nieruchomość za 300 000 euro

Weźmy nowo wybudowany apartament, którego wartość zadeklarowano na 300 000 euro, co jest typową ceną na Costa del Sol. Zastosowanie skali notarialnej pasmo po paśmie (90,151816 + 108,18 + 45,08 + 90,15 + 74,87) daje około 408 euro, a po ustawowej obniżce o 5% podstawowa opłata notarialna wynosi w przybliżeniu 387 euro ¹. Przejście tych samych 300 000 euro przez skalę rejestrową (24,04 + 42,07 + 37,56 + 67,61 + 44,92) daje około 216 euro ².

Zatem surowe ustawowe opłaty za akt o wartości 300 000 euro wynoszą tylko około 387 euro dla notariusza i 216 euro dla rejestru, czyli łącznie nieco ponad 600 euro. Poniższa tabela przedstawia podstawowe wyniki skali dla trzech typowych punktów cenowych.

Są to kwoty wynikające z oficjalnych skal ¹². Twój rzeczywisty rachunek będzie wyższy, z powodów wymienionych poniżej.

Dodatki, które zawyżają ostateczny rachunek

Kwota ze skali to punkt wyjścia, a nie suma. Stosuje się kilka dodatków:

• Kopie. Notariusz pobiera opłatę za kopię uwierzytelnioną (copia autorizada) i kopię zwykłą (copia simple). Twój kredytodawca, urząd skarbowy i rejestr chcą po jednej, więc kilka kopii to rutyna.
• Dodatkowe arkusze. Każdy arkusz aktu poza pierwszym jest fakturowany, a akt hipoteczny lub długi opis załączników dodaje strony.
• Miejsca parkingowe i komórki lokatorskie. Jeśli miejsce garażowe lub trastero jest zarejestrowane jako oddzielna finca, każde z nich generuje własny wpis w rejestrze.
• IVA w wysokości 21%. Opłaty notarialne i rejestrowe są usługami profesjonalnymi, więc do samej opłaty doliczany jest VAT w wysokości 21%. Już to samo podnosi opłatę notarialną w wysokości 387 euro do około 468 euro.
• Gestoria. Większość nabywców, a w zasadzie wszyscy nabywcy z kredytem hipotecznym, korzysta z gestorii (agenta administracyjnego) w celu uregulowania podatków i złożenia aktu w rejestrze. Jest to oddzielna opłata prywatna, zazwyczaj kilkaset euro, i nie jest ustalana żadną taryfą.

Dodając to wszystko, rzeczywisty, łączny koszt notariusza plus rejestru plus gestorii przy zakupie nieruchomości średniej klasy na Costa del Sol zazwyczaj wynosi od około 0,5% do 1% ceny. Na przykładzie 300 000 euro, po uwzględnieniu kopii, IVA i gestorii, należy zaplanować budżet w wysokości od 1 200 do 1 800 euro, zamiast samych 600 euro ze skali.

Kto płaci i kiedy

Domyślnie hiszpański Kodeks Cywilny przypisuje koszt oryginalnego aktu (escritura matriz) sprzedającemu, a koszt kopii nabywcy, ale w praktyce umowy na Costa del Sol prawie zawsze stanowią, że nabywca płaci wszystkie koszty notarialne i rejestrowe (gastos a cargo del comprador). Sprawdź tę klauzulę w swojej umowie rezerwacyjnej i prywatnej umowie kupna-sprzedaży przed podpisaniem. Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, kredytodawca pokrywa koszty notariusza, rejestru, gestorii i podatku skarbowego związanego z samym aktem hipotecznym, zgodnie z obowiązującymi hiszpańskimi przepisami hipotecznymi, ale Ty nadal płacisz za wszystko, co dotyczy aktu kupna.

Płatność następuje po finalizacji transakcji. W praktyce gestoria pobiera zaliczkę (provision de fondos) przed lub w dniu podpisania aktu w celu pokrycia kosztów notariusza, rejestru i podatków, a następnie rozlicza ostateczne kwoty i zwraca lub nalicza różnicę po otrzymaniu wszystkich faktur.

Jak te opłaty pasują do podatków od zakupu

Opłaty notarialne i wieczystoksięgowe są niewielkie w porównaniu z podatkiem od nieruchomości. W przypadku nowo wybudowanej nieruchomości płacisz 10% IVA (VAT) od ceny plus Actos Juridicos Documentados (AJD, podatek skarbowy), naliczany w Andaluzji według ogólnej stawki 1,2% od wartości aktu ³⁴. W przypadku odsprzedaży płacisz zamiast tego Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) według ogólnej stawki andaluzyjskiej 7%, bez AJD ani IVA ⁴. Powyższe skale notarialne i rejestrowe są takie same w obu przypadkach, ponieważ zależą od zadeklarowanej wartości, a nie od tego, który podatek ma zastosowanie.

Aby zobaczyć pełny budżet finalizacji transakcji, zapoznaj się z naszymi przewodnikami uzupełniającymi dotyczącymi podatku od przeniesienia własności i opłaty skarbowej (ITP i AJD), VAT na nowo wybudowane domy oraz ogólnego podziału kosztów zakupu. Jeśli jesteś nierezydentem, nasze przewodniki dotyczące 3% zatrzymania i Modelo 210 (IRNR) oraz plusvalia municipal wyjaśniają podatki po stronie sprzedawcy i podatki roczne, natomiast przewodnik dotyczący IBI i kosztów eksploatacji obejmuje to, co płacisz po finalizacji transakcji. Kupujący finansujący zakup powinni również zapoznać się z naszymi przewodnikami dotyczącymi hiszpańskich kredytów hipotecznych dla nierezydentów oraz uzyskania NIE, z których oba są związane z wizytą u notariusza.

Praktyczne wskazówki, aby uniknąć niespodzianek

Poproś swojego prawnika lub gestorię o pisemny kosztorys finalizacji transakcji, wyszczególniający koszty notarialne, rejestrowe, gestorii, IVA lub ITP, AJD oraz wszelkie koszty hipoteczne, abyś mógł zobaczyć każdą pozycję. Nie zakładaj, że procent podany przez agenta obejmuje te opłaty. Pamiętaj, że opłaty są obliczane na podstawie zadeklarowanej ceny, więc niezwykle niska zadeklarowana wartość w celu zaoszczędzenia na podatkach jest zarówno ryzykowna, jak i oferuje jedynie marginalne oszczędności na opłatach notarialnych i rejestrowych. Na koniec, zaplanuj cały pakiet kosztów finalizacji transakcji na około 10% do 14% ceny zakupu na Costa del Sol, w ramach czego opłaty notarialne i rejestrowe stanowią skromną, stałą i całkowicie przewidywalną część.