Kredyty hipoteczne dla holenderskich nabywców w Hiszpanii

Ten przewodnik po kredytach hipotecznych dla holenderskich nabywców w Hiszpanii wyjaśnia, jak działa finansowanie domu na Costa del Sol, gdy mieszkasz w Holandii: ile możesz pożyczyć jako nierezydent, ile kosztuje hiszpański kredyt hipoteczny, jakie podatki od zakupu i bieżące powinieneś zaplanować oraz jak umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią chroni Cię przed podwójnym opodatkowaniem. Jest przeznaczony dla holenderskich nabywców szukających nieruchomości wzdłuż całego wybrzeża, od Malagi i Torremolinos po Marbellę, Esteponę i zachodnie Costa del Sol.

Czy holenderscy nabywcy mogą otrzymać hiszpański kredyt hipoteczny?

Tak. Jako obywatel Holandii jesteś obywatelem UE, więc masz taką samą swobodę w zakupie hiszpańskiej nieruchomości i ubieganiu się o hiszpański kredyt hipoteczny jak każdy inny europejski nabywca. Nie ma żadnych przeszkód wizowych: obywatele Holandii mogą swobodnie mieszkać w Hiszpanii, a jeśli zostaniesz dłużej niż trzy miesiące, po prostu rejestrujesz się jako rezydent będący obywatelem UE. Hiszpańskie zezwolenie na pobyt dla inwestorów (tzw. Złota Wiza) jest w tym przypadku bez znaczenia, ponieważ zostało wycofane 3 kwietnia 2025 roku przez Ley Organica 1/2025.¹

Jedynym dokumentem, którego potrzebuje każdy zagraniczny nabywca, jest NIE (Numero de Identidad de Extranjero), hiszpański numer podatkowy i identyfikacyjny. Bez niego nie możesz podpisać aktu notarialnego, płacić podatków ani zaciągnąć kredytu hipotecznego. Możesz złożyć wniosek w hiszpańskim konsulacie w Holandii lub osobiście w Hiszpanii. Ponieważ będziesz zaciągać pożyczkę w hiszpańskim banku mieszkając za granicą, składasz wniosek jako nierezydent, co głównie wpływa na to, ile bank pożyczy, a nie na to, czy w ogóle pożyczy.

Ile możesz pożyczyć? Stosunek kredytu do wartości nieruchomości dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów w wysokości niższej z ceny zakupu i własnej wyceny banku (tzw. tasacion). Rezydentom zazwyczaj oferuje się do około 80% tej kwoty, ale nierezydenci mają zazwyczaj niższe limity, zwykle w przedziale od 60% do 70% ceny lub wyceny, w zależności od kredytodawcy i Twojego profilu.² W praktyce oznacza to, że holenderski nabywca powinien zaplanować sfinansowanie co najmniej 30% do 40% ceny zakupu z oszczędności, plus dodatkową kwotę (powszechnie szacowaną na 10% do 14% ceny) na pokrycie podatków i kosztów transakcyjnych.

Kredytodawcy oceniają również zdolność kredytową. Zasadniczo hiszpańskie banki preferują, aby całkowite miesięczne spłaty zadłużenia (w tym nowego kredytu hipotecznego) mieściły się w granicach około jednej trzeciej Twojego miesięcznego dochodu netto, i poproszą o holenderskie odcinki wypłat lub wyciągi bankowe, zeznania podatkowe oraz historię kredytową. Warunki są zazwyczaj krótsze dla nierezydentów, a większość kredytodawców chce, aby kredyt został spłacony do około 70-75 roku życia. Dostępne są zarówno stałe, jak i zmienne stopy procentowe powiązane z Euriborem; ponieważ stopy procentowe się zmieniają, potwierdź dokładną kwotę i produkt z bankiem w momencie składania wniosku, zamiast polegać na ogólnych liczbach.

Ile kosztuje hiszpański kredyt hipoteczny

Odkąd weszło w życie hiszpańskie prawo hipoteczne, Ley 5/2019 (LCCI), kredytodawca (a nie kredytobiorca) pokrywa większość kosztów związanych z ustanowieniem samej hipoteki: podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) od aktu hipotecznego, opłatę notarialną za ten akt, opłatę za wpis do księgi wieczystej oraz opłatę administracyjną gestoria.³ Kredytobiorca zazwyczaj płaci tylko za wycenę nieruchomości i za własną kopię aktu notarialnego. Jest to oddzielne od podatków od zakupu nieruchomości, które nabywca zawsze płaci i które są opisane poniżej. Powinieneś również uwzględnić w budżecie niezależną poradę prawną, która jest zdecydowanie zalecana przy każdej transgranicznej transakcji zakupu.

Podatki od zakupu na Costa del Sol

Podatek, który płacisz przy zakupie, zależy od tego, czy dom jest nową nieruchomością kupioną od dewelopera, czy nieruchomością z rynku wtórnego kupioną od poprzedniego właściciela. Całe Costa del Sol leży w Andaluzji, więc poniższe stawki regionalne obowiązują na całym wybrzeżu.

W przypadku nowej nieruchomości płacisz IVA plus AJD; w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego płacisz ITP (nie ma IVA ani AJD od standardowej nieruchomości z rynku wtórnego). Andaluzja zreformowała swoje stawki tak, że ITP wynosi jednolite 7%, a ogólny AJD 1,2%, zamiast stosowanych wcześniej stawek progresywnych.⁵ Oprócz podatku, należy uwzględnić opłaty notarialne, za wpis do księgi wieczystej i prawnicze za sam zakup, które razem zazwyczaj dodają kolejny niski jednoprocentowy udział w cenie. plusvalia municipal (lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu) jest zazwyczaj płacony przez sprzedającego, ale należy to potwierdzić w umowie.

Bieżące podatki jako nierezydentny właściciel

Po posiadaniu domu, dwa obowiązki powtarzają się co roku. Pierwszym z nich jest IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny podatek od nieruchomości, naliczany przez ratusz jako procent wartości katastralnej (valor catastral). Dla domów miejskich stawka ustalana jest lokalnie w ramach krajowych przedziałów, ogólnie między około 0,4% a 1,1% wartości katastralnej, więc dokładna kwota zależy od gminy.⁶

Drugi to hiszpański podatek dochodowy od nierezydentów, IRNR. Jeśli nieruchomość jest przeznaczona do własnego użytku i nie jest wynajmowana, Hiszpania nadal pobiera podatek od domniemanego dochodu. Podstawą opodatkowania jest 1,1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku, a jako rezydent UE jesteś od niej opodatkowany stawką 19%.⁷ Deklarujesz to raz w roku na Modelo 210. Jeśli natomiast wynajmujesz nieruchomość, rezydenci UE i EOG (w tym właściciele holenderscy) są opodatkowani stawką 19% od zysku netto z najmu, z możliwością odliczenia dozwolonych kosztów, składając deklarację na Modelo 210; należy zauważyć, że właściciele spoza UE są opodatkowani stawką 24% od czynszu brutto bez odliczeń, więc Twoja holenderska narodowość jest tutaj zaletą.⁷

Podatek od majątku rzadko dotyka wybrzeża: Andaluzja skutecznie neutralizuje regionalny podatek od majątku, a odrębny państwowy podatek solidarnościowy od dużych fortun zaczyna obowiązywać dopiero powyżej znacznych progów majątku netto, więc większość nabywców nie jest nim objęta. Skonsultuj się z doradcą, jeśli kupujesz nieruchomość w górnej części rynku.

Późniejsza sprzedaż: 3% potrącenia

Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, nabywca jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencia Tributaria (na Modelo 211) jako zaliczki na poczet podatku od zysków kapitałowych sprzedającego.⁷ Sprzedający następnie składa Modelo 210, aby zadeklarować rzeczywisty zysk, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE i EOG, i albo dopłaca pozostałą kwotę, albo odzyskuje różnicę, jeśli potrącone 3% było większe niż należny podatek. Zachowywanie wszystkich faktur z zakupu, zapłaconych podatków oraz wszelkich prac ulepszeniowych pomaga zmniejszyć podlegający opodatkowaniu zysk.

Hiszpańsko-holenderska umowa podatkowa

Dochody i zyski z hiszpańskiej nieruchomości podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii, ponieważ tam znajduje się nieruchomość. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią, obowiązująca od 1971 roku, zapewnia, że ten sam dochód nie jest ponownie w pełni opodatkowany w Holandii: Holandia zapewnia ulgę w związku z hiszpańskim podatkiem od nieruchomości zgodnie z umową.⁸ W systemie holenderskim zagraniczny dom wakacyjny jest zazwyczaj zgłaszany w ramach Box 3, z zastosowaniem ulgi wynikającej z umowy, więc Twoim faktycznym wynikiem jest to, że Hiszpania ma pierwotne prawo do opodatkowania nieruchomości, podczas gdy Holandia unika podwójnego opodatkowania. Ponieważ osobiste sytuacje podatkowe są zróżnicowane, potwierdź sposób traktowania z holenderskim doradcą i zapoznaj się z powiązanym przewodnikiem dotyczącym umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dla właścicieli nieruchomości.

Życie na Costa del Sol

Łączność jest jednym z najmocniejszych atutów wybrzeża dla holenderskich właścicieli. Lotnisko Malaga-Costa del Sol (AGP), zarządzane przez AENA, jest jednym z najbardziej ruchliwych lotnisk w Hiszpanii i oferuje bezpośrednie loty do Amsterdamu Schiphol oraz innych holenderskich i europejskich miast przez cały rok, co sprawia, że korzystanie z niego w weekendy i obrót wynajmu są praktyczne.⁹ Wybrzeże oferuje szeroki wybór międzynarodowych i dwujęzycznych szkół w okolicach Marbelli, Estepony i Benalmadeny dla rodzin przeprowadzających się, a opieka zdrowotna jest dobrze rozwinięta, z rezydentami UE mającymi dostęp do systemu publicznego i dużego sektora prywatnego obok niego. Wskaźniki brutto z wynajmu na wybrzeżu są powszechnie podawane w przedziale od 4% do 6%, chociaż różni się to znacznie w zależności od miasta, rodzaju nieruchomości i tego, czy wynajmujesz na krótki czy długi termin, więc traktuj każdy wskaźnik jako oszacowanie do zweryfikowania lokalnie.

Właściwe przeprowadzenie procesu

Rozsądna kolejność to: uzyskanie NIE, otwarcie hiszpańskiego konta bankowego, uzyskanie wstępnej decyzji kredytowej przed zobowiązaniem się oraz zlecenie niezależnemu prawnikowi przeprowadzenia weryfikacji przed podpisaniem czegokolwiek. Aby uzyskać szerszy obraz finansowy i prawny, zapoznaj się z towarzyszącymi przewodnikami dotyczącymi kosztów zakupu i podatków przy zakupie nowej nieruchomości, podatku dochodowego od nierezydentów i Modelo 210, 3% potrącenia przy sprzedaży oraz umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią. Razem pozwalają one holenderskiemu nabywcy z pewnością zaplanować pełny koszt posiadania nieruchomości na Costa del Sol.