Kredyty hipoteczne dla holenderskich kupujących w Hiszpanii

Ten przewodnik po kredytach hipotecznych dla holenderskich nabywców w Hiszpanii wyjaśnia, jak działa finansowanie domu na Costa del Sol, gdy mieszkasz w Holandii: ile możesz pożyczyć jako nierezydent, ile kosztuje hiszpański kredyt hipoteczny, podatki związane z zakupem i bieżące, które powinieneś zaplanować, oraz jak hiszpańsko-holenderska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania chroni Cię przed podwójnym opodatkowaniem. Jest napisany dla holenderskich nabywców szukających nieruchomości wzdłuż całego wybrzeża, od Malagi i Torremolinos po Marbellę, Esteponę i zachodnią część Costa del Sol.

Czy holenderscy nabywcy mogą uzyskać hiszpański kredyt hipoteczny?

Tak. Jako obywatel Niderlandów jesteś obywatelem UE, więc masz taką samą swobodę w zakupie hiszpańskiej nieruchomości i ubieganiu się o hiszpański kredyt hipoteczny jak każdy inny europejski nabywca. Nie ma przeszkód wizowych: obywatele holenderscy mogą swobodnie mieszkać w Hiszpanii, a jeśli zostaniesz dłużej niż trzy miesiące, po prostu rejestrujesz się jako rezydent będący obywatelem UE. Hiszpańskie zezwolenie na pobyt dla inwestorów (tzw. Złota Wiza) jest w każdym razie bez znaczenia, ponieważ zostało wycofane 3 kwietnia 2025 r. przez Ley Organica 1/2025.¹

Jedynym dokumentem, którego potrzebuje każdy zagraniczny nabywca, jest NIE (Numero de Identidad de Extranjero), hiszpański numer podatkowy i identyfikacyjny. Bez niego nie można podpisać aktu notarialnego, zapłacić podatków ani zaciągnąć kredytu hipotecznego. Możesz złożyć wniosek w hiszpańskim konsulacie w Holandii lub osobiście w Hiszpanii. Ponieważ będziesz pożyczać pieniądze z hiszpańskiego banku, mieszkając za granicą, składasz wniosek jako nierezydent, co głównie wpływa na to, ile bank pożyczy, a nie na to, czy w ogóle pożyczy.

Ile możesz pożyczyć? Kredyt do wartości nieruchomości dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają pożyczek w oparciu o niższą z dwóch wartości: cenę zakupu lub wycenę banku (tasacion). Rezydentom zazwyczaj oferuje się do około 80% tej kwoty, ale dla nierezydentów limit jest zazwyczaj niższy, zwykle w granicach od 60% do 70% ceny lub wyceny, w zależności od kredytodawcy i Twojego profilu.² W praktyce oznacza to, że holenderski nabywca powinien zaplanować sfinansowanie co najmniej 30% do 40% ceny zakupu z oszczędności, plus dodatkową kwotę (powszechnie szacowaną na 10% do 14% ceny) na pokrycie podatków i kosztów transakcyjnych.

Kredytodawcy oceniają również zdolność kredytową. Zasadniczo hiszpańskie banki preferują, aby całkowite miesięczne spłaty zadłużenia (włącznie z nowym kredytem hipotecznym) mieściły się w granicach około jednej trzeciej Twojego miesięcznego dochodu netto, i poproszą o holenderskie odcinki wypłat lub wyciągi bankowe, zeznania podatkowe i historię kredytową. Warunki są zazwyczaj krótsze dla nierezydentów, a większość kredytodawców chce, aby pożyczka została spłacona do około 70-75 roku życia. Dostępne są zarówno stałe, jak i zmienne stopy procentowe powiązane z Euriborem; ponieważ stopy zmieniają się, potwierdź dokładną kwotę i produkt w banku w momencie składania wniosku, zamiast polegać na ogólnym numerze.

Ile kosztuje hiszpański kredyt hipoteczny

Odkąd hiszpańska ustawa hipoteczna, Ley 5/2019 (LCCI), weszła w życie, kredytodawca (a nie kredytobiorca) pokrywa większość kosztów związanych z ustanowieniem samego kredytu hipotecznego: podatek skarbowy (AJD) od aktu hipotecznego, opłatę notarialną za ten akt, opłatę za wpis do księgi wieczystej oraz opłatę administracyjną gestoria.³ Kredytobiorca zazwyczaj płaci tylko za wycenę nieruchomości i za własną kopię aktu. Jest to oddzielne od podatków od zakupu nieruchomości, które kupujący zawsze płaci i które są opisane poniżej. Powinieneś również uwzględnić w budżecie niezależne doradztwo prawne, które jest zdecydowanie zalecane przy każdej transakcji transgranicznej.

Podatki od zakupu na Costa del Sol

Podatek, który płacisz przy zakupie, zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany i kupiony od dewelopera, czy jest to odsprzedaż od poprzedniego właściciela. Cała Costa del Sol znajduje się w Andaluzji, więc poniższe stawki regionalne obowiązują na całym wybrzeżu.

Przy nowym budynku płacisz IVA plus AJD; przy odsprzedaży płacisz ITP (nie ma IVA ani AJD przy standardowej odsprzedaży). Andaluzja zreformowała swoje stawki, tak że ITP wynosi jednolite 7%, a ogólne AJD 1.2%, zamiast wcześniej stosowanych stawek stopniowych.⁵ Oprócz podatku, należy uwzględnić w budżecie opłaty notarialne, za wpis do księgi wieczystej i opłaty prawne związane z samym zakupem, które razem zazwyczaj dodają dalszy niski jednocyfrowy procent ceny. plusvalia municipal (lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu) jest zazwyczaj płacony przez sprzedającego, ale należy to potwierdzić w umowie.

Bieżące podatki jako właściciel nierezydent

Po tym, jak staniesz się właścicielem domu, co roku pojawiają się dwa obowiązki. Pierwszym jest IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny miejski podatek od nieruchomości, pobierany przez ratusz jako procent wartości katastralnej (valor catastral). Dla domów miejskich stawka jest ustalana lokalnie w ramach krajowych przedziałów, ogólnie między około 0.4% a 1.1% wartości katastralnej, więc dokładna kwota zależy od gminy.⁶

Drugim jest hiszpański podatek dochodowy od nierezydentów, IRNR. Jeśli zachowujesz nieruchomość do własnego użytku i jej nie wynajmujesz, Hiszpania nadal pobiera podatek od domniemanego dochodu. Podstawą opodatkowania jest 1.1% wartości katastralnej, jeśli ta wartość była rewaluowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w przeciwnym razie, a jako rezydent UE jesteś opodatkowany stawką 19%.⁷ Deklarujesz to raz w roku na Modelo 210. Jeśli natomiast wynajmujesz nieruchomość, rezydenci UE i EOG (w tym holenderscy właściciele) są opodatkowani stawką 19% od dochodu netto z najmu, z możliwością odliczenia dozwolonych wydatków, składając deklarację na Modelo 210; należy zauważyć, że właściciele spoza UE są opodatkowani stawką 24% od czynszu brutto bez odliczeń, więc Twoja holenderska narodowość jest tu zaletą.⁷

Podatek majątkowy rzadko ma zastosowanie na wybrzeżu: Andaluzja skutecznie neutralizuje regionalny podatek majątkowy, a oddzielny państwowy podatek solidarnościowy od dużych fortun zaczyna obowiązywać dopiero powyżej znacznych progów wartości netto majątku, więc większość nabywców jest nim niezainteresowana. Skonsultuj się z doradcą, jeśli kupujesz na szczycie rynku.

Późniejsza sprzedaż: zatrzymanie 3%

Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencia Tributaria (na Modelo 211) jako zaliczkę na poczet podatku od zysków kapitałowych sprzedającego.⁷ Sprzedający składa następnie Modelo 210, aby zadeklarować faktyczny zysk, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE i EOG, i albo płaci pozostałą kwotę, albo odzyskuje różnicę, jeśli 3% zatrzymane było większe niż należny podatek. Zachowanie każdej faktury z zakupu, zapłaconych podatków i wszelkich prac ulepszeniowych pomaga zmniejszyć podlegający opodatkowaniu zysk.

Hiszpańsko-holenderska umowa podatkowa

Dochody i zyski z hiszpańskich nieruchomości podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii, ponieważ tam znajduje się nieruchomość. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią, obowiązująca od porozumienia z 1971 r., zapewnia, że te same dochody nie są następnie ponownie w pełni opodatkowane w Holandii: Holandia zapewnia ulgę z tytułu hiszpańskiego podatku od nieruchomości na podstawie tej umowy.⁸ W holenderskim systemie zagraniczny dom wakacyjny jest zazwyczaj zgłaszany w ramach Box 3, z zastosowaniem ulgi wynikającej z umowy, co oznacza, że Hiszpania ma pierwotne prawo do opodatkowania nieruchomości, a Holandia unika podwójnego opodatkowania. Ponieważ osobiste sytuacje podatkowe są różne, potwierdź sposób traktowania z holenderskim doradcą i zapoznaj się z powiązanym przewodnikiem dotyczącym umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dla właścicieli nieruchomości.

Życie na Costa del Sol

Łączność to jeden z najmocniejszych atutów wybrzeża dla holenderskich właścicieli. Lotnisko Malaga-Costa del Sol (AGP), zarządzane przez AENA, jest jednym z najbardziej ruchliwych lotnisk w Hiszpanii i oferuje bezpośrednie loty do Amsterdam Schiphol oraz innych holenderskich i europejskich miast przez cały rok, co sprawia, że korzystanie w weekendy i obrót wynajmem są praktyczne.⁹ Wybrzeże oferuje szeroki wybór międzynarodowych i dwujęzycznych szkół w okolicach Marbelli, Estepony i Benalmádeny dla rodzin przeprowadzających się, a opieka zdrowotna jest dobrze rozwinięta, z rezydentami UE mającymi dostęp do systemu publicznego i dużego sektora prywatnego obok niego. Stopy zwrotu z wynajmu brutto na wybrzeżu są powszechnie cytowane w przedziale od 4% do 6%, choć to znacznie różni się w zależności od miasta, rodzaju nieruchomości i tego, czy wynajmujesz na krótki czy długi termin, więc każdą stopę zwrotu traktuj jako oszacowanie do zweryfikowania lokalnie.

Prawidłowe przeprowadzenie procesu

Rozsądna kolejność to: uzyskanie NIE, otwarcie hiszpańskiego konta bankowego, uzyskanie wstępnej decyzji kredytowej przed zaangażowaniem się, oraz zatrudnienie niezależnego prawnika do przeprowadzenia kontroli przed podpisaniem czegokolwiek. Aby uzyskać szerszy obraz finansowy i prawny, przeczytaj towarzyszące przewodniki dotyczące kosztów zakupu i podatków przy zakupie nowo wybudowanej nieruchomości, podatku dochodowego od nierezydentów i Modelo 210, 3% zatrzymania przy sprzedaży oraz hiszpańsko-holenderskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Razem pozwalają one holenderskiemu nabywcy pewnie zaplanować pełny koszt posiadania nieruchomości na Costa del Sol.