Przesyłanie GBP na EUR: Przelewy walutowe dla nabywców z Wielkiej Brytanii

Przesyłanie GBP na EUR to jeden z najbardziej niedocenianych kosztów zakupu domu na Costa del Sol. Uzgadniasz cenę w euro, ale Twoje pieniądze są w funtach, więc kurs wymiany funta na euro po cichu decyduje o tym, ile naprawdę kosztuje Cię Twoja hiszpańska nieruchomość. Przy zakupie za kilkaset tysięcy euro, wahanie o kilka centów w kursie GBP/EUR może zmienić Twoje całkowite wydatki o tysiące. Ten przewodnik wyjaśnia, jak brytyjscy nabywcy efektywnie przesyłają pieniądze, jak chronić kurs walutowy w przypadku zakupu nowo budowanej nieruchomości w etapach oraz jakie koszty w euro należy zaplanować poza ceną nominalną.

Dlaczego kurs GBP/EUR ma większe znaczenie, niż myślisz

Ryzyko walutowe towarzyszy całemu procesowi zakupu na Costa del Sol. Od rezerwacji do finalizacji, nowo budowany dom może zająć od 18 do 24 miesięcy, a domy «off-plan» są opłacane w etapach. Jeśli funt osłabi się między rezerwacją a finalizacją, każda pozostała płatność w euro staje się droższa w funtach. Odwrotność również jest prawdziwa, ale kupujesz dom, a nie spekulujesz, więc priorytetem jest zazwyczaj pewność, a nie ściganie idealnego kursu.

Dwie decyzje wpływają na Twój całkowity koszt: kto przelicza Twoje pieniądze (dostawca i jego marża) oraz kiedy ustalasz kurs (kurs bieżący teraz, lub kontrakt terminowy na później). Zrób oba poprawnie, a ochronisz swój budżet. Zrób je źle, a możesz stracić więcej na wymianie walut, niż na łącznych opłatach prawnika i notariusza.

Banki kontra brokerzy walutowi

Banki detaliczne zazwyczaj wbudowują marżę w wysokości około 3 do 5% w kurs wymiany dla przelewów międzynarodowych, często oprócz stałej opłaty. Specjalistyczni brokerzy walutowi (zwani również dostawcami FX lub usług przekazów pieniężnych) zazwyczaj oferują znacznie niższą marżę, w przedziale od 0.2 do 1.5%, i często rezygnują z opłat za przelew.¹ Przy zakupie za 400 000 euro, różnica między 4% marżą bankową a 0.5% marżą brokera wynosi około 14 000 euro: realne pieniądze, które zostają w Twojej kieszeni.

Brokerzy osiągają to poprzez handel bliżej bieżącego kursu międzybankowego i przypisywanie większym przelewom dedykowanego dealera. Oferują również narzędzia, których nie posiada konto bankowe, co ma ogromne znaczenie przy etapowych zakupach w Hiszpanii.

Czy broker walutowy jest bezpieczny?

Renomowani brokerzy w Wielkiej Brytanii są autoryzowani i regulowani przez Financial Conduct Authority zgodnie z Payment Services Regulations 2017, zazwyczaj jako Autoryzowana Instytucja Płatnicza (Authorised Payment Institution) lub Instytucja Pieniądza Elektronicznego (Electronic Money Institution), lub działają za pośrednictwem partnera autoryzowanego przez FCA.² Zasady FCA wymagają od nich ochrony pieniędzy klientów na oddzielnych, wydzielonych rachunkach w zatwierdzonych bankach, przechowywanych oddzielnie od własnych środków firmy.¹²

Należy pamiętać o jednym ważnym ograniczeniu: ochrona środków (safeguarding) nie jest tym samym co Financial Services Compensation Scheme (FSCS), który chroni zwykłe depozyty bankowe do określonej kwoty. Pieniądze przechowywane przez instytucję płatniczą, a w szczególności kontrakty terminowe, zazwyczaj nie podlegają ochronie FSCS.¹ Wybierz dobrze skapitalizowaną, autoryzowaną przez FCA firmę, potwierdź jej rejestrację w rejestrze FCA i nigdy nie wysyłaj środków do nieuregulowanego dostawcy.

Kontrakty terminowe: ustalanie kursu dla przyszłej płatności

Kontrakt terminowy pozwala zafiksować dzisiejszy kurs wymiany dla przelewu, który nastąpi później, zazwyczaj do 12 miesięcy z góry, a u niektórych dostawców do dwóch lat.¹ Zazwyczaj wpłacasz niewielki depozyt, aby zabezpieczyć kurs, a następnie rozliczasz resztę, gdy płatność jest wymagalna, po zafiksowanym kursie, niezależnie od tego, co działo się na rynku w międzyczasie.¹

Jest to idealne rozwiązanie dla zakupu nieruchomości «off-plan» na Costa del Sol. Jeśli Twoje płatności za rezerwację, depozyt i finalizację są rozłożone na wiele miesięcy, kontrakt terminowy eliminuje ryzyko spadku wartości funta przed finalizacją. Wiesz dokładnie, w funtach, ile będzie kosztował każdy etap w euro. Minusem jest to, że rezygnujesz również z ewentualnych zysków, jeśli funt się umocni, a kontrakty terminowe nie są chronione przez FSCS, więc wybór dostawcy ma znaczenie.

Planowanie przelewów zgodnie z harmonogramem płatności

Typowy harmonogram płatności za nowo budowany dom na Costa del Sol wygląda tak, a każdy etap wymaga euro na hiszpańskim koncie:

• Zaliczka rezerwacyjna: stała kwota (często od 6 000 do 10 000 euro) w celu wycofania nieruchomości z rynku.
• Wymiana / umowa kupna-sprzedaży prywatna: zazwyczaj od 10 do 20% ceny, pomniejszone o już wpłaconą rezerwację.
• Płatności etapowe off-plan: dalsze raty podczas budowy (różni się w zależności od inwestycji).
• Finalizacja u notariusza: saldo, plus podatki i opłaty, w dniu przeniesienia własności.

Ponieważ pieniądze za «off-plan» są wpłacane zanim dom istnieje, hiszpańskie prawo chroni Twoje depozyty. Zgodnie z Ley 57/1968 (wzmocnioną przez Ley 20/2015), deweloper pobierający płatności etapowe musi umieścić je na specjalnym koncie i zabezpieczyć gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową; jeśli dom nie zostanie dostarczony zgodnie z umową, masz prawo do odzyskania 100% swoich depozytów plus odsetki ustawowe, a ta ochrona nie może zostać zrzeczona w umowie.³ Zawsze upewnij się, że gwarancja jest na miejscu przed przekazaniem jakiejkolwiek raty «off-plan». Nasz powiązany przewodnik dotyczący ochrony nabywców nieruchomości «off-plan» szczegółowo omawia ten temat.

Praktyczne kroki dla nabywcy z Wielkiej Brytanii

1. Zdobądź swój NIE. Potrzebujesz hiszpańskiego numeru podatkowego dla obcokrajowców (NIE), aby kupować i płacić podatki. Zobacz nasz przewodnik po NIE i dokumentach.
2. Otwórz hiszpańskie konto bankowe dla nierezydentów (lub użyj konta klienta swojego prawnika, jeśli to stosowne), aby otrzymywać euro i płacić notariuszowi.
3. Zarejestruj się u brokera walutowego autoryzowanego przez FCA i wcześnie wykonaj weryfikację tożsamości oraz źródła środków, zanim termin zmusi Cię do pośpiesznego przelewu bankowego po niekorzystnym kursie.
4. Zdecyduj, czy użyć kursu bieżącego (spot), czy kontraktu terminowego (forward) dla każdego etapu, w zależności od odległości terminu płatności i Twojej tolerancji na ryzyko kursowe.
5. Zachowaj dokładne rejestry. Hiszpańskie przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy oznaczają, że notariusz i bank zapytają, skąd pochodzą Twoje środki; zachowaj dowody źródła funtów (dochody ze sprzedaży, oszczędności, emerytura) dla każdego przelewu.

Koszty w euro do uwzględnienia w budżecie poza ceną

Nie przeliczasz tylko ceny zakupu. W przypadku nowo budowanego domu na Costa del Sol w Andaluzji, zaplanuj dodatkowo około 11 do 13% ceny na podatki i opłaty. Główne podatki od zakupu to:

Należy pamiętać, że za nowe budownictwo płaci się IVA i AJD, podczas gdy domy z rynku wtórnego płacą ITP (podatek od przeniesienia własności). Nasz przewodnik po kosztach zakupu i podatkach szczegółowo omawia cały rachunek.

Bieżące zobowiązania w euro jako nierezydent

Po finalizacji, brytyjscy właściciele są nierezydentami dla celów hiszpańskiego podatku, a od czasu Brexitu, znajdują się w wyższej (spoza UE) grupie podatkowej. Zaplanuj powtarzające się koszty w euro:

• IRNR podatek dochodowy od nierezydentów (Modelo 210). Jeśli nie wynajmujesz domu, nadal płacisz podatek od dochodu imputowanego, obliczonego jako 1.1% lub 2% wartości katastralnej w zależności od daty ostatniej rewizji, opodatkowany stawką spoza UE wynoszącą 24% dla rezydentów Wielkiej Brytanii.¹⁵
• Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód z wynajmu brutto jest opodatkowany stawką 24% bez odliczeń kosztów (rezydenci UE/EOG otrzymują 19% i odliczenia; Wielka Brytania już się nie kwalifikuje).⁵
• IBI (lokalny podatek od nieruchomości), opłaty wspólnotowe i media, wszystko płatne w euro z hiszpańskiego konta za pomocą polecenia zapłaty.

Utrzymywanie umiarkowanego salda w euro lub niewielkiego stałego kontraktu terminowego pozwala uniknąć przeliczania drobnych kwot po niekorzystnych kursach za każdym razem, gdy pojawia się rachunek.

Kiedy w końcu sprzedasz

Jeśli sprzedajesz jako nierezydent, kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 jako zaliczkę na Twój podatek od zysków kapitałowych. Następnie składasz Modelo 210, aby zadeklarować rzeczywisty zysk, który jest opodatkowany stawką 19% dla nierezydentów; jeśli potrącone 3% przekracza należny podatek, odzyskujesz różnicę.⁶ Uwzględnij ewentualne odwrócone przeliczenie (EUR z powrotem na GBP) w swoich długoterminowych planach.

Czy zamiast tego powinieneś wziąć hiszpański kredyt hipoteczny?

Zaciągnięcie pożyczki w euro zmniejsza ilość funtów, którą musisz przeliczyć, i daje naturalne zobowiązanie w euro wobec aktywa w euro. Hiszpańskie banki zazwyczaj pożyczają nierezydentom od 60 do 70% wartości (więc zaplanuj depozyt w wysokości 30 do 40% plus podatki i opłaty), zazwyczaj po nieco wyższych stopach procentowych i na podstawie bardziej rygorystycznych dokumentów niż dla rezydentów, w tym brytyjskich odcinków płacowych, P60 lub zeznań podatkowych.⁷ Zważ koszty kredytu hipotecznego wobec pewności walutowej, jaką on przynosi; nasz przewodnik finansowy porównuje opcje.

Kluczowe wnioski

• Korzystaj z autoryzowanego przez FCA brokera walutowego, a nie z banku detalicznego, i potwierdź ochronę środków; spodziewaj się marży bliskiej 0.2 do 1.5%, a nie 3 do 5%.¹
• Rozważ kontrakt terminowy, aby zafiksować kurs dla etapowych płatności za nieruchomość «off-plan», ale pamiętaj, że kontrakty terminowe nie są chronione przez FSCS.¹
• Nigdy nie wysyłaj pieniędzy za nieruchomość «off-plan» bez posiadania gwarancji bankowej zgodnie z Ley 57/1968.³
• Zaplanuj euro na podatki od zakupu (10% IVA + 1.2% AJD w Andaluzji) i bieżący podatek od nierezydentów w wysokości 24% dla Wielkiej Brytanii.⁴⁵

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, a nie porady podatkowe ani finansowe. Przed dokonaniem przelewu, potwierdź aktualne stawki i swoją osobistą sytuację u hiszpańskiego prawnika, doradcy podatkowego (gestor) i regulowanego dostawcy usług walutowych.