Przesyłanie GBP na EUR: Przelewy Walutowe dla Kupujących z Wielkiej Brytanii

Wysyłanie GBP do EUR to jeden z najbardziej niedocenianych kosztów zakupu domu na Costa del Sol. Uzgadniasz cenę w euro, ale Twoje pieniądze są w funtach, więc kurs wymiany funta na euro po cichu decyduje o tym, ile naprawdę kosztuje Cię Twoja hiszpańska nieruchomość. Przy zakupie za kilkaset tysięcy euro, wahanie o kilka centów w kursie GBP/EUR może zmienić Twój całkowity wydatek o tysiące. Ten przewodnik wyjaśnia, jak brytyjscy kupujący efektywnie przenoszą pieniądze, jak chronić kurs podczas etapowanego zakupu nowo budowanego domu oraz jakie koszty w euro należy uwzględnić poza ceną ofertową.

Dlaczego kurs GBP/EUR ma większe znaczenie, niż myślisz

Ryzyko walutowe towarzyszy całemu procesowi zakupu na Costa del Sol. Od rezerwacji do ukończenia, budowa nowego domu może trwać od 18 do 24 miesięcy, a domy ‘off-plan’ są opłacane etapami. Jeśli funt osłabnie między rezerwacją a ukończeniem, każda pozostała płatność w euro staje się droższa w funtach. Odwrotna sytuacja jest również prawdziwa, ale kupujesz dom, a nie spekulujesz, więc priorytetem jest zazwyczaj pewność, a nie pogoń za idealnym kursem.

Dwie decyzje wpływają na Twój całkowity koszt: kto przelicza Twoje pieniądze (dostawca i jego marża) oraz kiedy ustalasz kurs (kurs bieżący teraz, lub kontrakt terminowy na później). Zrób to dobrze, a ochronisz swój budżet. Zrób to źle, a możesz stracić więcej na wymianie walut, niż na łącznych kosztach prawnika i notariusza.

Banki a brokerzy walutowi

Tradycyjne banki zazwyczaj wliczają marżę w wysokości około 3 do 5% do kursu wymiany dla przelewów międzynarodowych, często oprócz stałej opłaty. Specjalistyczni brokerzy walutowi (zwani również dostawcami FX lub usługami transferu pieniędzy) zazwyczaj oferują znacznie niższą marżę, w przedziale od 0.2 do 1.5%, i często zwalniają z opłat za przelew.¹ Przy zakupie za 400 000 euro, różnica między 4% marżą banku a 0.5% marżą brokera wynosi w przybliżeniu 14 000 euro: prawdziwe pieniądze, które zostają w Twojej kieszeni.

Brokerzy osiągają to, handlując bliżej bieżącego kursu międzybankowego i przydzielając większym przelewom dedykowanego dealera. Oferują również narzędzia, których nie ma konto bankowe, co ma duże znaczenie przy etapowych zakupach w Hiszpanii.

Czy broker walutowy jest bezpieczny?

Renomowani brytyjscy brokerzy są autoryzowani i regulowani przez Financial Conduct Authority (Urząd Nadzoru Finansowego) zgodnie z Payment Services Regulations 2017, zazwyczaj jako Autoryzowana Instytucja Płatnicza (Authorised Payment Institution) lub Instytucja Pieniądza Elektronicznego (Electronic Money Institution), albo działają za pośrednictwem partnera autoryzowanego przez FCA.² Zasady FCA wymagają od nich zabezpieczania pieniędzy klientów na oddzielnych, wydzielonych rachunkach w zatwierdzonych bankach, przechowywanych oddzielnie od własnych środków firmy.¹²

Należy pamiętać o jednym ważnym ograniczeniu: zabezpieczenie (safeguarding) nie jest tym samym co Financial Services Compensation Scheme (FSCS), który chroni zwykłe depozyty bankowe do określonej kwoty. Pieniądze przechowywane przez instytucję płatniczą, a w szczególności kontrakty terminowe, zazwyczaj nie podlegają ochronie FSCS.¹ Wybierz dobrze skapitalizowaną firmę autoryzowaną przez FCA, potwierdź jej rejestrację w rejestrze FCA i nigdy nie wysyłaj środków do nieuregulowanego dostawcy.

Kontrakty terminowe (forward contracts): ustalanie kursu dla przyszłej płatności

Kontrakt terminowy pozwala ustalić dzisiejszy kurs wymiany dla przelewu, który nastąpi później, zazwyczaj do 12 miesięcy z góry, a u niektórych dostawców nawet do dwóch lat.¹ Zazwyczaj płacisz niewielką kaucję, aby zabezpieczyć kurs, a następnie rozliczasz resztę, gdy płatność jest wymagalna, po ustalonym przez Ciebie kursie, niezależnie od zmian rynkowych w międzyczasie.¹

To idealne rozwiązanie dla zakupu domu ‘off-plan’ na Costa del Sol. Jeśli płatności za rezerwację, depozyt i ukończenie są rozłożone na wiele miesięcy, kontrakt terminowy eliminuje ryzyko osłabienia funta przed finalizacją transakcji. Wiesz dokładnie, w funtach, ile będzie kosztować każdy etap w euro. Kompromisem jest to, że rezygnujesz również z ewentualnych zysków, jeśli funt się umocni, a kontrakty terminowe nie są chronione przez FSCS, więc wybór dostawcy ma znaczenie.

Planowanie terminów przelewów zgodnie z harmonogramem płatności

Typowy harmonogram płatności za nowo budowany dom na Costa del Sol wygląda następująco, a każdy etap wymaga euro na hiszpańskim koncie:

• Depozyt rezerwacyjny: stała kwota (często od 6 000 do 10 000 euro) w celu wycofania nieruchomości z rynku.
• Wymiana / prywatna umowa kupna: zazwyczaj od 10 do 20% ceny, pomniejszone o już wpłaconą rezerwację.
• Płatności etapowe ‘off-plan’: dalsze raty podczas budowy (różni się w zależności od inwestycji).
• Finalizacja u notariusza: saldo, plus podatki i opłaty, w dniu przeniesienia tytułu własności.

Ponieważ pieniądze za dom ‘off-plan’ są płacone zanim dom istnieje, prawo hiszpańskie chroni Twoje depozyty. Zgodnie z Ley 57/1968 (wzmocnioną przez Ley 20/2015), deweloper przyjmujący płatności etapowe musi zdeponować je na specjalnym koncie i zabezpieczyć gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową; jeśli dom nie zostanie dostarczony zgodnie z umową, masz prawo do odzyskania 100% swoich depozytów plus odsetki ustawowe, a ochrona ta nie może zostać zniesiona w umowie.³ Zawsze potwierdź, że gwarancja jest w mocy, zanim przelejesz jakąkolwiek ratę ‘off-plan’. Nasz powiązany przewodnik dotyczący ochrony kupujących ‘off-plan’ omawia to szczegółowo.

Praktyczne kroki dla brytyjskiego kupującego

1. Uzyskaj swój NIE. Potrzebujesz hiszpańskiego numeru podatkowego dla cudzoziemców (NIE), aby kupić i zapłacić podatek. Zobacz nasz przewodnik po NIE i dokumentacji.
2. Otwórz hiszpański rachunek bankowy dla nierezydentów (lub użyj konta klienta Twojego prawnika, jeśli to stosowne), aby odbierać euro i płacić notariuszowi.
3. Zarejestruj się u brokera walutowego autoryzowanego przez FCA i wcześnie zakończ ich weryfikację tożsamości i źródła środków, zanim termin wymusi pośpieszny przelew bankowy po niekorzystnym kursie.
4. Zdecyduj, czy wybierasz kurs bieżący (spot) czy terminowy (forward) dla każdego etapu, w zależności od tego, jak odległa jest płatność i jakie masz podejście do ryzyka kursowego.
5. Zachowaj przejrzystą dokumentację. Hiszpańskie przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy oznaczają, że notariusz i bank zapytają, skąd pochodzą Twoje środki; zachowaj dowody źródła funtów (dochody ze sprzedaży, oszczędności, emerytura) dla każdego przelewu.

Koszty w euro do uwzględnienia w budżecie, poza ceną

Nie przeliczasz tylko ceny zakupu. Przy zakupie nowo budowanego domu na Costa del Sol w Andaluzji, należy doliczyć do budżetu około 11 do 13% ceny na podatki i opłaty. Główne podatki od zakupu to:

Należy zauważyć, że nowe budynki płacą IVA i AJD, podczas gdy domy z rynku wtórnego płacą ITP (podatek od przeniesienia własności). Nasz przewodnik po kosztach zakupu i podatkach szczegółowo rozbija pełny rachunek.

Bieżące zobowiązania w euro jako nierezydent

Po finalizacji transakcji, właściciele z Wielkiej Brytanii są nierezydentami dla celów podatkowych w Hiszpanii i, od czasu Brexitu, podlegają wyższej (spoza UE) stawce podatkowej. Zaplanuj cykliczne koszty w euro:

• Podatek dochodowy od nierezydentów IRNR (Modelo 210). Jeśli nie wynajmujesz domu, nadal płacisz podatek od dochodu przypisanego, obliczanego jako 1.1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od daty ostatniej rewizji, opodatkowany stawką spoza UE w wysokości 24% dla rezydentów Wielkiej Brytanii.¹⁵
• Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód brutto z najmu jest opodatkowany stawką 24% bez odliczeń kosztów (rezydenci UE/EOG otrzymują 19% i odliczenia; Wielka Brytania nie kwalifikuje się już).⁵
• IBI (lokalny podatek od nieruchomości), opłaty wspólnotowe i rachunki za media, wszystko płatne w euro z hiszpańskiego konta poleceniem zapłaty.

Utrzymywanie umiarkowanego salda w euro lub niewielkiego stałego kontraktu terminowego pozwala uniknąć przeliczania drobnych kwot po niekorzystnych kursach za każdym razem, gdy pojawi się rachunek.

Gdy w końcu sprzedasz

Jeśli sprzedajesz jako nierezydent, kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i zapłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych. Następnie składasz Modelo 210, aby zadeklarować faktyczny zysk, który jest opodatkowany stawką 19% dla nierezydentów; jeśli potrącone 3% przekracza należny podatek, odzyskujesz różnicę.⁶ Uwzględnij ewentualną odwrotną konwersję (EUR z powrotem na GBP) w swoich długoterminowych planach.

Czy zamiast tego powinieneś wziąć hiszpański kredyt hipoteczny?

Zaciągnięcie kredytu w euro zmniejsza ilość funtów, które musisz przeliczyć, i daje Ci naturalne zobowiązanie w euro wobec aktywów w euro. Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów w wysokości od 60 do 70% wartości (więc zaplanuj depozyt w wysokości od 30 do 40% plus podatki i opłaty), zazwyczaj po nieco wyższych stopach procentowych i na podstawie bardziej rygorystycznej dokumentacji niż dla rezydentów, w tym brytyjskich odcinków płacowych, P60s lub deklaracji podatkowych.⁷ Porównaj koszty kredytu hipotecznego z pewnością walutową, którą on zapewnia; nasz przewodnik finansowy porównuje dostępne opcje.

Kluczowe wnioski

• Skorzystaj z brokera walutowego autoryzowanego przez FCA, a nie z tradycyjnego banku, i potwierdź zabezpieczenie środków; spodziewaj się marży bliskiej 0.2 do 1.5% zamiast 3 do 5%.¹
• Rozważ kontrakt terminowy, aby zablokować kurs dla etapowych płatności ‘off-plan’, ale pamiętaj, że kontrakty terminowe nie są chronione przez FSCS.¹
• Nigdy nie wysyłaj pieniędzy za dom ‘off-plan’ bez ważnej gwarancji bankowej Ley 57/1968.³
• Zaplanuj w budżecie euro na podatki od zakupu (10% IVA + 1.2% AJD w Andaluzji) oraz bieżący podatek dla nierezydentów w wysokości 24% dla brytyjskiego progu.⁴⁵

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani finansową. Przed dokonaniem przelewu potwierdź aktualne stawki i swoją osobistą sytuację z hiszpańskim prawnikiem, doradcą podatkowym (gestor) i regulowanym dostawcą FX.