GBP an EUR senden: Währungstransfers für britische Käufer
Wenn Sie an der Costa del Sol kaufen, zahlen Sie in Euro, verdienen aber in Pfund, daher kann der GBP/EUR-Wechselkurs Ihr Budget um Tausende verschieben. Ein regulierter Devisenmakler unterbietet in der Regel eine traditionelle Bank bei der Marge, und ein Termingeschäft ermöglicht es Ihnen, einen Kurs für gestaffelte Zahlungen bei Off-Plan-Immobilien festzuschreiben. Planen Sie Euro für Steuern (ungefähr 11-13% des Preises) und laufende Verpflichtungen für Nichtansässige ein.
Das Senden von GBP in EUR ist einer der am meisten unterschätzten Kostenfaktoren beim Kauf eines Eigenheims an der Costa del Sol. Sie vereinbaren einen Preis in Euro, aber Ihr Geld ist in Pfund angelegt, sodass der Wechselkurs Pfund zu Euro im Stillen entscheidet, wie viel Ihre spanische Immobilie Sie wirklich kostet. Bei einem Kauf von mehreren hunderttausend Euro kann eine Schwankung von wenigen Cent im GBP/EUR-Kurs Ihre Gesamtausgaben um Tausende verschieben. Dieser Leitfaden erklärt, wie britische Käufer Geld effizient transferieren, wie man den Kurs bei einem gestaffelten Neubau-Kauf schützt und welche Euro-Kosten über den eigentlichen Kaufpreis hinaus einzuplanen sind.
Warum der GBP/EUR-Kurs wichtiger ist, als Sie denken
Das Währungsrisiko erstreckt sich über die gesamte Dauer eines Immobilienkaufs an der Costa del Sol. Von der Reservierung bis zur Fertigstellung kann ein Neubau 18 bis 24 Monate dauern, und Off-Plan-Immobilien werden in Etappen bezahlt. Wenn das Pfund zwischen Reservierung und Fertigstellung schwächer wird, wird jede verbleibende Euro-Zahlung in Pfund teurer. Das Gegenteil ist auch wahr, aber Sie kaufen ein Eigenheim, spekulieren nicht, daher ist die Priorität in der Regel Sicherheit gegenüber der Jagd nach dem perfekten Kurs.
Zwei Entscheidungen bestimmen Ihre Gesamtkosten: wer Ihr Geld umtauscht (der Anbieter und seine Marge) und wann Sie den Kurs festlegen (sofort, oder ein Termingeschäft für später). Treffen Sie beide richtig, und Sie schützen Ihr Budget. Treffen Sie sie falsch, und Sie können beim Umtausch mehr verlieren als bei Anwalts- und Notargebühren zusammen.
Banken vs. Währungsmakler
Filialbanken kalkulieren typischerweise eine Marge von etwa 3 bis 5% in den Wechselkurs für eine internationale Überweisung ein, oft zusätzlich zu einer Pauschalgebühr. Spezialisierte Währungsmakler (auch FX- oder Geldtransferanbieter genannt) bieten in der Regel eine viel geringere Marge an, im Bereich von 0.2 bis 1.5%, und verzichten häufig auf Überweisungsgebühren.1 Bei einem Kauf von 400.000 Euro beträgt der Unterschied zwischen einer 4%igen Bankmarge und einer 0.5%igen Maklermarge ungefähr 14.000 Euro: echtes Geld, das in Ihrer Tasche bleibt.
Makler erreichen dies, indem sie näher am aktuellen Interbanken-Kurs handeln und indem sie größeren Überweisungen einen dedizierten Händler zuweisen. Sie bieten auch Tools an, die ein Bankgirokonto nicht hat, was für gestaffelte spanische Käufe von großer Bedeutung ist.
Ist ein Währungsmakler sicher?
Seriöse britische Makler sind von der Financial Conduct Authority (FCA) gemäß den Payment Services Regulations 2017 zugelassen und reguliert, üblicherweise als Autorisierte Zahlungsinstitute oder E-Geld-Institute, oder sie agieren über einen von der FCA zugelassenen Partner.2 Die FCA-Regeln verlangen von ihnen, Kundengelder auf separaten, abgesonderten Konten bei zugelassenen Banken zu sichern, getrennt von den Eigenmitteln des Unternehmens.12
Beachten Sie eine wichtige Einschränkung: die Sicherung ist nicht dasselbe wie das Financial Services Compensation Scheme (FSCS), das gewöhnliche Bankeinlagen bis zu einem bestimmten Betrag schützt. Gelder, die von einem Zahlungsinstitut gehalten werden, und insbesondere Termingeschäfte, fallen im Allgemeinen nicht unter die FSCS-Absicherung.1 Wählen Sie ein gut kapitalisiertes, von der FCA zugelassenes Unternehmen, bestätigen Sie dessen Registrierung im FCA-Register, und senden Sie niemals Gelder an einen unregulierten Anbieter.
Termingeschäfte: einen Kurs für eine zukünftige Zahlung festlegen
Ein Termingeschäft ermöglicht es Ihnen, den heutigen Wechselkurs für eine Überweisung festzulegen, die später erfolgen wird, üblicherweise bis zu 12 Monate im Voraus und bei einigen Anbietern bis zu zwei Jahre.1 Sie zahlen in der Regel eine kleine Anzahlung, um den Kurs zu sichern, und begleichen dann den Restbetrag, wenn die Zahlung fällig wird, zu dem von Ihnen festgelegten Kurs, unabhängig davon, was der Markt in der Zwischenzeit getan hat.1
Dies ist maßgeschneidert für einen Off-Plan-Kauf an der Costa del Sol. Wenn Ihre Reservierungs-, Anzahlungs- und Abschlusszahlungen über viele Monate verteilt sind, eliminiert ein Termingeschäft das Risiko, dass das Pfund fällt, bevor Sie den Kauf abschließen. Sie wissen, in Pfund, genau, was jeder Euro-Meilenstein kosten wird. Der Kompromiss ist, dass Sie auch auf Gewinne verzichten, wenn das Pfund stärker wird, und Termingeschäfte sind nicht FSCS-geschützt, daher ist die Wahl des Anbieters wichtig.
Ihre Überweisungen an den Zahlungsplan anpassen
Ein typischer Zahlungsablauf für einen Neubau an der Costa del Sol sieht wie folgt aus, und jede Phase benötigt Euro auf einem spanischen Konto:
- Reservierungsanzahlung: ein fester Betrag (oft 6.000 bis 10.000 Euro), um die Immobilie vom Markt zu nehmen.
- Austausch / privater Kaufvertrag: typischerweise 10 bis 20% des Preises, abzüglich bereits gezahlter Reservierung.
- Off-Plan-Etappenzahlungen: weitere Raten während des Baus (variiert je nach Entwicklung).
- Fertigstellung beim Notar: der Restbetrag, zuzüglich Steuern und Gebühren, am Tag der Eigentumsübertragung.
Da Off-Plan-Gelder gezahlt werden, bevor das Haus existiert, schützt das spanische Gesetz Ihre Anzahlungen. Gemäß Ley 57/1968 (verstärkt durch Ley 20/2015) muss ein Bauträger, der Etappenzahlungen entgegennimmt, diese auf ein spezielles Konto einzahlen und mit einer Bankgarantie oder Versicherungspolice absichern; wenn das Haus nicht wie vertraglich vereinbart geliefert wird, haben Sie Anspruch auf Rückerstattung von 100% Ihrer Anzahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen, und dieser Schutz kann im Vertrag nicht ausgeschlossen werden.3 Vergewissern Sie sich immer, dass die Garantie vorhanden ist, bevor Sie eine Off-Plan-Rate überweisen. Unser verwandter Leitfaden zum Off-Plan-Käuferschutz behandelt dies ausführlich.
Die praktischen Schritte für einen britischen Käufer
- Besorgen Sie sich Ihre NIE. Sie benötigen eine spanische Ausländer-Steuernummer (NIE), um zu kaufen und Steuern zu zahlen. Siehe unseren NIE- und Papierkram-Leitfaden.
- Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto für Nichtansässige (oder nutzen Sie gegebenenfalls das Kundenkonto Ihres Anwalts), um Euro zu empfangen und den Notar zu bezahlen.
- Registrieren Sie sich bei einem von der FCA zugelassenen Währungsmakler und schließen Sie dessen Identitäts- und Herkunftsprüfungen frühzeitig ab, bevor eine Frist eine übereilte Banküberweisung zu einem schlechten Kurs erzwingt.
- Entscheiden Sie sich für jede Etappe zwischen Spot und Forward, basierend auf der Entfernung der Zahlung und Ihrem Risikoappetit für den Kurs.
- Führen Sie saubere Aufzeichnungen. Die spanischen Geldwäschebekämpfungsvorschriften bedeuten, dass der Notar und die Bank Sie fragen werden, woher Ihre Gelder stammen; bewahren Sie Belege für die Pfundquelle (Verkaufserlöse, Ersparnisse, Rente) für jede Überweisung auf.
Die Euro-Kosten, die über den Preis hinaus zu budgetieren sind
Sie wechseln nicht nur den Kaufpreis um. Bei einem Neubau an der Costa del Sol in Andalusien sollten Sie zusätzlich etwa 11 bis 13% des Preises für Steuern und Gebühren einplanen. Die wichtigsten Kaufsteuern sind:
| Kosten | Satz / Basis | Anmerkungen |
|---|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) für den Neubau | 10% des Preises | Vom Bauträger für neue Wohnimmobilien erhoben.4 |
| AJD (Stempelsteuer) | 1.2% in Andalusien | Gilt für Neubauten anstelle der Übertragungssteuer.4 |
| Notar, Grundbuchamt, Anwaltsgebühren | ~1 bis 2% | Zuzüglich Gestoría-Kosten; variiert je nach Preis und Komplexität. |
Beachten Sie, dass Neubauten IVA und AJD zahlen, während Wiederverkaufsimmobilien stattdessen ITP (Grunderwerbsteuer) zahlen. Unser Leitfaden zu Kaufnebenkosten und Steuern schlüsselt die vollständige Rechnung auf.
Laufende Euro-Verpflichtungen als Nichtansässiger
Nach Fertigstellung sind britische Eigentümer für spanische Steuern Nichtansässige und fallen seit dem Brexit in die höhere (Nicht-EU) Steuerklasse. Planen Sie folgende wiederkehrende Euro-Kosten ein:
- IRNR Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210). Wenn Sie das Eigenheim nicht vermieten, zahlen Sie dennoch Steuern auf ein unterstelltes Einkommen, berechnet als 1.1% oder 2% des Katasterwerts, je nachdem, wann dieser zuletzt überarbeitet wurde, besteuert zum Nicht-EU-Satz von 24% für britische Einwohner.15 Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Bruttomieteinnahmen mit 24% besteuert, ohne Abzug von Ausgaben (EU/EWR-Bürger erhalten 19% und Abzüge; das Vereinigte Königreich qualifiziert sich nicht mehr).5
- IBI (lokale Grundsteuer), Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten, alle in Euro von einem spanischen Konto per Lastschrift zu zahlen.
Ein bescheidener Euro-Saldo oder eine kleine stehende Termingeschäftsvereinbarung vermeidet das Umtauschen winziger Summen zu schlechten Kursen, jedes Mal wenn eine Rechnung anfällt.
Wenn Sie schließlich verkaufen
Wenn Sie als Nichtansässiger verkaufen, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diesen über Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer entrichten. Sie reichen dann Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren, der für Nichtansässige mit 19% besteuert wird; wenn die einbehaltenen 3% die fällige Steuer übersteigen, fordern Sie die Differenz zurück.6 Berücksichtigen Sie die eventuelle Rückumwandlung (EUR zurück in GBP) in Ihren langfristigen Plänen.
Sollten Sie stattdessen eine spanische Hypothek aufnehmen?
Die Aufnahme eines Kredits in Euro reduziert, wie viel Pfund Sie umtauschen müssen, und verschafft Ihnen eine natürliche Euro-Verbindlichkeit gegenüber einem Euro-Vermögenswert. Spanische Banken leihen Nichtansässigen typischerweise 60 bis 70% des Werts (planen Sie also eine Anzahlung von 30 bis 40% plus Steuern und Gebühren ein), üblicherweise zu etwas höheren Zinssätzen und strengeren Dokumentationsanforderungen als für Ansässige, einschließlich britischer Gehaltsabrechnungen, P60s oder Steuererklärungen.7 Wägen Sie die Hypothekenkosten gegen die Währungssicherheit ab, die sie mit sich bringt; unser Finanzierungsleitfaden vergleicht die Optionen.
Wichtige Erkenntnisse
- Nutzen Sie einen von der FCA zugelassenen Währungsmakler, nicht eine Filialbank, und bestätigen Sie die Sicherung; erwarten Sie eine Marge nahe 0.2 bis 1.5% statt 3 bis 5%.1
- Erwägen Sie ein Termingeschäft, um den Kurs über gestaffelte Off-Plan-Zahlungen hinweg festzulegen, aber denken Sie daran, dass Termingeschäfte nicht FSCS-geschützt sind.1
- Senden Sie niemals Off-Plan-Geld ohne eine vorhandene Bankgarantie gemäß Ley 57/1968.3
- Budgetieren Sie Euro für Kaufsteuern (10% IVA + 1.2% AJD in Andalusien) und die laufende Steuer für Nichtansässige im 24%igen UK-Band.45
Dieser Leitfaden dient als allgemeine Information, nicht als Steuer- oder Finanzberatung. Bestätigen Sie die aktuellen Kurse und Ihre persönliche Situation mit einem spanischen Anwalt, einem Steuerberater (gestor) und einem regulierten FX-Anbieter, bevor Sie überweisen.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Währungsmakler wirklich günstiger als meine Bank für einen Kauf in Spanien?
Normalerweise, ja. Filialbanken schlagen typischerweise eine Marge von 3 bis 5% auf den Wechselkurs auf, während regulierte Währungsmakler eher 0.2 bis 1.5% anbieten und oft auf Gebühren verzichten. Bei einem Kauf von 400.000 Euro kann dieser Unterschied weit über 10.000 Euro betragen. Vergleichen Sie immer den gesamten Eurobetrag, den Sie erhalten werden, nicht nur den beworbenen Kurs.
Was ist ein Terminkontrakt und sollte ich einen für ein Off-Plan-Haus verwenden?
Ein Terminkontrakt (forward contract) fixiert den heutigen GBP/EUR-Kurs für eine Zahlung, die Sie später leisten werden, üblicherweise bis zu 12 Monate im Voraus und manchmal bis zu zwei Jahre. Er eignet sich für Off-Plan-Käufe an der Costa del Sol, da er das Risiko ausschließt, dass das Pfund Sterling zwischen der Reservierung und dem Abschluss fällt. Sie zahlen in der Regel eine kleine Anzahlung, um ihn zu sichern. Beachten Sie, dass Terminkontrakte nicht durch die FSCS abgedeckt sind, daher sollten Sie einen gut kapitalisierten, von der FCA zugelassenen Anbieter nutzen.
Sind meine Gelder geschützt, wenn ich einen Währungsmakler nutze?
Von der FCA zugelassene Zahlungs- und E-Geld-Institute müssen Kundengelder auf separaten, abgesicherten Konten bei zugelassenen Banken verwahren. Die Verwahrung ist jedoch nicht dasselbe wie die FSCS-Einlagensicherung, die im Allgemeinen nicht für Gelder gilt, die von einem Zahlungsinstitut gehalten werden, oder für Terminkontrakte. Überprüfen Sie das Unternehmen im FCA-Register, bevor Sie etwas senden.
Wie viel sollte ich zusätzlich zum Kaufpreis in Euro einplanen?
Für einen Neubau in Andalucía sollten Sie grob 11 bis 13% zusätzlich einplanen. Das sind 10% IVA plus 1.2% AJD Stempelsteuer, dann etwa 1 bis 2% für Notar, Grundbuchamt und Anwaltskosten. Wiederverkaufsimmobilien zahlen die ITP-Übertragungssteuer anstelle von IVA und AJD.
Welche laufenden spanischen Steuern werde ich als britischer Eigentümer in Euro zahlen?
Als Nichtansässiger reichen Sie das Modelo 210 für die IRNR ein. Wenn Sie das Haus nicht vermieten, zahlen Sie Steuern auf ein unterstelltes Einkommen (1.1% oder 2% des Katasterwerts) zum Nicht-EU-Satz von 24%. Mieteinnahmen werden ebenfalls mit 24% ohne Abzüge besteuert. Sie zahlen auch jährliche IBI und Gemeinschaftsgebühren. Seit dem Brexit qualifizieren britische Eigentümer nicht mehr für den niedrigeren EU/EWR-Satz.
Was passiert mit dem Umtausch, wenn ich letztendlich verkaufe?
Wenn Sie als Nichtansässiger verkaufen, behält der Käufer 3% des Verkaufspreises über Modelo 211 als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer ein, die für Nichtansässige 19% beträgt. Sie reichen Modelo 210 ein, um den Restbetrag zu begleichen oder zurückzufordern. Sie werden dann den Euro-Erlös wieder in Pfund Sterling umrechnen, sodass ein Makler und, falls der Zeitpunkt unsicher ist, ein Terminkontrakt den Kurs erneut schützen kann.
