Hypotheken für deutsche Käufer in Spanien
Deutsche Käufer sind EU-Bürger, daher wird kein Visum benötigt und Hypotheken werden in Euro ohne Währungsrisiko aufgenommen. Als Nicht-Steuerresidenten können Sie typischerweise 60% bis 70% des Immobilienwerts finanzieren, und Sie benötigen eine NIE sowie einen Einkommensnachweis, bevor eine spanische Bank einen Kredit vergibt.
Hypotheken für deutsche Käufer in Spanien: Wie die Finanzierung funktioniert
Eine Hypothek für ein Haus an der Costa del Sol zu bekommen, ist für deutsche Käufer unkompliziert, aber die Regeln unterscheiden sich von denen in Deutschland. Als deutscher Staatsbürger sind Sie EU-Bürger, haben also volle Freizügigkeit und benötigen kein Visum oder das ehemalige Goldene Visum (Aufenthalt durch Immobilieninvestitionen wurde für neue Antragsteller am 3. April 2025 geschlossen).6 Da sowohl Deutschland als auch Spanien den Euro verwenden, birgt eine spanische Hypothek kein Währungsrisiko, was ein echter Vorteil gegenüber Käufern außerhalb der Eurozone ist. Dieser Leitfaden behandelt Beleihungsgrenzen, Zinssätze, die mit dem Darlehen verbundenen Steuern und die Dokumente, die ein spanischer Kreditgeber anfordern wird.
Wie viel können deutsche Käufer leihen? Beleihungsauslauf für Nichtansässige
Die entscheidende Größe ist Ihr steuerlicher Wohnsitz, nicht Ihre Nationalität. Wenn Sie weiterhin in Deutschland steuerlich ansässig sind, behandeln spanische Banken Sie als nichtansässigen Kreditnehmer und leihen typischerweise 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bewertung (je nachdem, welcher Wert niedriger ist). Das bedeutet eine Anzahlung von 30% bis 40% zuzüglich etwa 10% bis 12% extra für Steuern und Gebühren. Käufer, die in Spanien steuerlich ansässig werden, können in der Regel bis zu 80% Beleihungsauslauf erreichen.
Hypothekenrechner
| Darlehensbetrag | 227.500 € |
|---|---|
| Gesamtrückzahlung | 341.676 € |
| Gesamtzinsen | 114.176 € |
Indikative Umrechnung aus Euro. Kurse zum 2026-08-01 (bei Verfügbarkeit live aktualisiert).
Nichtansässigen Käufern in Spanien werden meist 60–70% des Preises oder Werts finanziert; planen Sie daher 30–40% Eigenkapital plus die oben genannten Kaufnebenkosten ein.
Kreditgeber beurteilen die Erschwinglichkeit auf Basis des Verhältnisses von Schulden zu Einkommen und möchten im Allgemeinen, dass die gesamten monatlichen Schulden (einschließlich der neuen Hypothek) bei oder unter etwa 30% bis 35% Ihres Nettoeinkommens bleiben. Die Laufzeiten betragen üblicherweise 20 bis 30 Jahre, wobei die meisten Banken verlangen, dass das Darlehen bis zum Alter von 75 Jahren zurückgezahlt wird. Es sind sowohl festverzinsliche als auch Euribor-gebundene variable Produkte erhältlich; der 12-Monats-Euribor ist der Standardreferenzindex für variable spanische Hypotheken.
Dokumente, die eine spanische Bank anfordern wird
- Eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die für den Immobilienerwerb und die Unterzeichnung einer Hypothek obligatorisch ist.
- Deutsche Steuererklärungen (Steuerbescheid) der letzten ein bis zwei Jahre und aktuelle Gehaltsabrechnungen oder, bei Selbstständigkeit, Geschäftskonten.
- Aktuelle Kontoauszüge und eine Übersicht über bestehende Schulden (ein SCHUFA-ähnliches Kreditbild).
- Die Immobilienbewertung (tasación), durchgeführt von einem Gutachter, der nach spanischen Hypothekenvorschriften zugelassen ist.
Wer zahlt die Einrichtungskosten der Hypothek?
Seit dem Real Decreto-ley 17/2018 zahlt der Kreditgeber die Stempelsteuer Actos Jurídicos Documentados (AJD) auf die Hypothekenurkunde, nicht der Kreditnehmer.5 Nach dem Hypothekarkreditgesetz, Ley 5/2019 (LCCI), deckt die Bank auch die Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Gebühren (Bearbeitung) für die Hypothek selbst; der Kreditnehmer zahlt normalerweise nur die Immobilienbewertung.3 Dies hat die anfänglichen Finanzierungskosten im Vergleich zu vor einem Jahrzehnt erheblich reduziert. Beachten Sie, dass diese AJD die Hypothekenurkunde betrifft. AJD wird separat auf eine Kaufurkunde für Neubauten erhoben (siehe unten), und diese Kauf-AJD wird vom Käufer bezahlt.
Kaufsteuern, die mit der Hypothek verbunden sind
Die Finanzierung ist nur ein Teil des Budgets. Die zu zahlende Steuer hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt, und die Grundsteuer an der Costa del Sol unterliegt den andalusischen Regeln.
Neubauimmobilie
Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des Preises für Wohnimmobilien, was ein nationaler Satz ist, zuzüglich AJD (Stempelsteuer) zum andalusischen allgemeinen Satz von 1,2% auf die Kaufurkunde.2 Bei einem Neubau im Wert von 400.000 Euro müssten Sie also rund 40.000 Euro IVA plus 4.800 Euro AJD einplanen.
Wiederverkaufsimmobilie
Ein Gebrauchtimmobilie zieht keine IVA an. Stattdessen zahlen Sie Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), die Andalusien pauschal auf 7% des Preises festlegt.2 Bei einem Wiederverkauf gibt es keine separate AJD-Kaufgebühr.
| Kosten | Neubau | Wiederverkauf |
|---|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) | 10% | Nicht zutreffend |
| AJD Stempelsteuer (Kaufurkunde) | 1.2% (Andalusien) | Nicht zutreffend |
| ITP Grunderwerbsteuer | Nicht zutreffend | 7% (Andalusien) |
| Notar, Grundbuchamt, gestoría | Zusammen ca. 1% bis 2% (indikativ) | |
Der 3%ige Einbehalt bei nichtansässigen Verkäufern
Wenn Sie einen Wiederverkauf von einem nichtansässigen Verkäufer kaufen, müssen Sie als Käufer 3% des Preises einbehalten und diese über Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des nichtansässigen Verkäufers zahlen.1 Dies gilt nicht, wenn Sie einen Neubau von einem spanischen Bauträger kaufen. Es ist die Verpflichtung des Verkäufers, die Sie verwalten, aber es ist wichtig, da Ihr Anwalt dies bei der Abwicklung regelt.
Laufende Steuern für deutsche Eigentümer
Sobald Sie das Haus besitzen, sind zwei wiederkehrende Verbindlichkeiten am wichtigsten:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): eine jährliche kommunale Grundsteuer, die auf dem valor catastral (Katasterwert) basiert. Die Sätze werden von jeder Stadtverwaltung festgelegt und liegen typischerweise in einem breiten Bereich von 0,4% bis 1,1% des Katasterwerts.7
- IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige), über Modelo 210: Auch wenn Sie das Haus nie vermieten, besteuert Spanien ein fiktives zugerechnetes Einkommen für den Zeitraum, in dem es Ihnen zur Verfügung steht. Dies wird als 1,1% des Katasterwerts (sofern dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre überarbeitet wurde) oder ansonsten 2% berechnet und mit 19% für Einwohner der EU oder des EWR, zu denen auch Deutschland gehört, besteuert. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden EU-Bürger ebenfalls mit 19% besteuert, jedoch auf das Nettoeinkommen nach abzugsfähigen Ausgaben.1
Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien
Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (das aktuelle Abkommen wurde am 3. Februar 2011 unterzeichnet und gilt seit dem 1. Januar 2013), das eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens verhindert.4 In der Praxis sind Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz zuerst in Spanien steuerpflichtig; Deutschland wendet dann seine eigenen Regeln an, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wobei die spanischen Einkünfte im Allgemeinen für Ihren deutschen Steuersatz (Progression) berücksichtigt werden. Sie sollten das spanische Modelo 210 einreichen und den Vermögenswert in Deutschland entsprechend deklarieren. Da die grenzüberschreitende Steuer mit Ihrer persönlichen Situation interagiert, sollten Sie sich von einem in beiden Ländern qualifizierten Berater beraten lassen.
Kauf vom Plan: Anzahlungsschutz
Viele Neubauten an der Costa del Sol werden vom Plan verkauft. Das spanische Gesetz verlangt von einem Bauträger, alle Beträge, die Sie im Voraus zahlen, bevor das Haus fertiggestellt ist, zu garantieren (mittels Bankgarantie oder Versicherung), ein Schutz, der ursprünglich durch Ley 57/1968 eingeführt wurde und nun in der Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) enthalten ist.8 Zahlen Sie niemals eine Ratenzahlung auf ein ungesichertes Konto; Ihr Anwalt sollte bestätigen, dass die Garantie vorhanden ist. Siehe unseren verwandten Leitfaden zum Kauf vom Plan und Ley 57/68 Anzahlungsgarantien.
Umzug: Bildung und Gesundheitswesen
Deutsche Familien, die in die Provinz Málaga umziehen, haben Zugang zum Colegio Alemán Juan Hoffmann (Deutsche Schule Málaga), das dem deutschen Lehrplan folgt, sowie zu einer breiten Palette internationaler und zweisprachiger Schulen entlang der Küste. Für die Gesundheitsversorgung können Sie als EU-Bürger die EHIC-Karte für kurze Aufenthalte nutzen; wenn Sie dauerhaft umziehen, können Rentner sich mit dem Formular S1 im spanischen System anmelden, während Umziehende im erwerbsfähigen Alter typischerweise eine private Krankenversicherung nutzen oder Beiträge zur spanischen Sozialversicherung leisten. Bestätigen Sie die aktuellen Regelungen mit Ihrem örtlichen Rathaus (empadronamiento) und dem deutschen Konsulat.
Praktischer Ablauf für einen deutschen Käufer
- Beschaffen Sie sich Ihre NIE (persönlich in Spanien oder über das spanische Konsulat in Deutschland).
- Holen Sie sich eine prinzipielle Hypothekenzusage, damit Sie Ihr tatsächliches Budget kennen, einschließlich der 30% bis 40% Anzahlung für Nichtansässige.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt (nicht den des Bauträgers oder Maklers).
- Reservieren Sie die Immobilie, und unterzeichnen Sie dann den privaten Kaufvertrag mit Anzahlungsschutz, falls es sich um einen Kauf vom Plan handelt.
- Schließen Sie den Kauf beim Notar ab, wo der Kauf und die Hypothek unterzeichnet, Steuern beglichen und die Urkunde eingetragen werden.
Für ein umfassenderes Kostenbild lesen Sie unsere begleitenden Leitfäden zu den Kaufkosten für Neubauten, dem NIE-Antragsverfahren und der Steuererklärung Modelo 210 für Nichtansässige.
Dieser Leitfaden dient als allgemeine Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze und Schwellenwerte können sich ändern; bestätigen Sie aktuelle Zahlen mit der Agencia Tributaria, der Agencia Tributaria de Andalucía und einem qualifizierten Berater, bevor Sie sich festlegen.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Anzahlung benötigen deutsche Käufer für eine spanische Hypothek?
Wenn Sie steuerlich in Deutschland ansässig bleiben, werden Sie als nicht ansässiger Kreditnehmer behandelt, und spanische Banken leihen typischerweise 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bewertung. Sie sollten daher eine Anzahlung von 30% bis 40% plus etwa 10% bis 12% für Steuern und Gebühren einplanen. Käufer, die in Spanien steuerlich ansässig werden, können in der Regel bis zu 80% leihen.
Besteht für deutsche Käufer ein Währungsrisiko bei einer spanischen Hypothek?
Nein. Sowohl Deutschland als auch Spanien verwenden den Euro, daher wird ein spanischer Immobilienkredit in Euro aufgenommen und zurückgezahlt, ohne Wechselkursrisiko, im Gegensatz zu Käufern von außerhalb der Eurozone.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus an der Costa del Sol?
Ein Neubau von einem Bauträger unterliegt der IVA (VAT) von 10% des Preises zuzüglich der Stempelsteuer AJD zum allgemeinen andalusischen Satz von 1.2% auf die Kaufurkunde. Bei einem Wiederverkauf fällt stattdessen die Grunderwerbsteuer ITP an, die Andalusien pauschal auf 7% festlegt.
Müssen deutsche Eigentümer das Modelo 210 einreichen, auch ohne die Immobilie zu vermieten?
Ja. Nichtansässige schulden IRNR auf ein fiktives Einkommen, selbst für eine Immobilie, die zur persönlichen Nutzung vorgehalten wird. Es wird als 1.1% des Katasterwerts berechnet (2%, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren nicht überarbeitet wurde) und für EU/EWR-Bürger, einschließlich Deutscher, mit 19% besteuert und auf dem Modelo 210 deklariert.
Benötigen deutsche Staatsbürger ein Visum oder Golden Visa, um in Spanien zu kaufen?
Nein. Deutsche Staatsbürger sind EU-Bürger mit voller Freizügigkeit, daher ist kein Visum zum Kauf oder Wohnen erforderlich. Die Golden Visa-Route wurde ohnehin am 3. April 2025 für Neuanträge geschlossen und galt nie für EU-Bürger.
Wer zahlt die Kosten für die Kreditaufnahme in Spanien?
Seit den Reformen von 2018 und 2019 zahlt der Kreditgeber die AJD-Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde sowie die Notar-, Grundbuch- und gestoría-Gebühren für den Kredit. Der Kreditnehmer zahlt in der Regel nur die Immobilienbewertung (tasación).
