Hypotheken für irische Käufer in Spanien

Der Kauf an der Costa del Sol ist für irische Käufer gut erreichbar, und die Finanzierung ist einfacher, als viele erwarten. Als Bürger der Europäischen Union sind irische Käufer keinen der zusätzlichen Beschränkungen ausgesetzt, die für einige Nicht-EU-Bürger gelten, und spanische Banken vergeben aktiv Kredite an Nicht-Residenten. Dieser Leitfaden zu Hypotheken für irische Käufer in Spanien behandelt, wie viel Sie leihen können, die notwendigen Unterlagen, die tatsächlichen Anschaffungskosten für einen Neubau in Andalusien und wie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Irland und Spanien Sie vor Doppelbesteuerung schützt.

Können irische Käufer eine spanische Hypothek bekommen?

Ja. Irische Staatsangehörige werden als Nicht-Residenten-Kreditnehmer aus der EU behandelt, was die günstigste Kategorie für Nicht-Residenten ist. Spanische Kreditgeber bewerten Ihr Einkommen, bestehende Schulden und Ihre Bonität ähnlich wie eine irische Bank, vergeben Kredite jedoch auf der Grundlage einer spanischen Immobilienbewertung und wenden ihre eigenen Kreditlimits für Nicht-Residenten an. Sie benötigen keine spanische Aufenthaltsgenehmigung, um einen Kredit aufzunehmen, und Sie müssen Ihr Gehalt nicht nach Spanien verlegen.

Das einzige Dokument, ohne das Sie nicht fortfahren können, ist eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steuernummer für Ausländer, die für die Hypothek, die notarielle Urkunde und jede Steuererklärung erforderlich ist. Die frühzeitige Beantragung Ihrer NIE wird in unserem separaten Leitfaden zum Erhalt einer NIE behandelt.

Wie viel können Sie leihen? LTV-Grenzen für Nicht-Residenten

Loan-to-value (LTV) ist der Anteil des Immobilienpreises, den eine Bank verleiht. Für Nicht-Residenten begrenzen spanische Banken die Kreditvergabe typischerweise auf 60% bis 70% des Schätzwerts, wobei 70% den stärksten Einkommensprofilen vorbehalten sind ¹². Dies ist niedriger als die 80%, die spanischen Residenten für ein Hauptwohnsitz üblicherweise zur Verfügung stehen ¹.

Zwei Punkte sind für Ihr Budget wichtig:

• Die Bank verleiht den niedrigeren Betrag des Kaufpreises oder der eigenen Bewertung (tasacion). Wenn die Bewertung unter dem Preis liegt, erhöht sich Ihre Anzahlung, um die Lücke zu decken ¹.
• Steuern und Gebühren werden nicht finanziert. Die etwa 11-13% der Anschaffungskosten (siehe unten) werden zusätzlich zu Ihrer Anzahlung in bar bezahlt.

In der Praxis sollte ein irischer Käufer eines 400.000 Euro teuren Hauses mit etwa 30-40% des Preises in bar rechnen: einer Anzahlung von 120.000 bis 160.000 Euro plus Kaufsteuern und -gebühren ¹.

Zinssätze und Hypothekenarten

Spanische Hypotheken für Nicht-Residenten gibt es als Festzins-, Variabelzins- (basierend auf dem 12-Monats-Euribor) oder Mischform. Festzinsen bieten Zahlungssicherheit und sind bei Käufern aus dem Ausland beliebt; die Preisgestaltung für Nicht-Residenten ist im Allgemeinen etwas höher als für Residenten und hängt von Ihrem Profil, dem LTV und der Laufzeit ab ²⁶. Laufzeiten betragen üblicherweise 20-25 Jahre, oft mit einer Altersgrenze (häufig um 75 Jahre) am Ende des Darlehens ²⁶. Da sich die Zinssätze ändern, bestätigen Sie immer das aktuelle Angebot schriftlich, bevor Sie sich verpflichten; wir weisen hier auf aktuelle Zinsspannen hin, anstatt sie festzulegen.

Dokumente, die ein irischer Antragsteller benötigt

Banken möchten ein stabiles, nachweisbares Einkommen sehen. Typische Anforderungen für einen irischen PAYE-Angestellten oder Selbstständigen sind:

• Reisepass und NIE
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen und Ihr irischer Arbeitsvertrag, oder zwei bis drei Jahre Geschäftsbücher und Steuererklärungen, falls selbstständig ²⁶
• Kontoauszüge der letzten sechs Monate
• Eine aktuelle Steuererklärung oder Einkommensteuererklärung, die das deklarierte Einkommen zeigt
• Nachweis bestehender Darlehen und Ausgaben (spanische Kreditgeber wünschen in der Regel, dass die gesamten Schuldendienstzahlungen unter etwa 30-35% des Nettoeinkommens liegen) ²⁶

Dokumente in englischer Sprache werden von internationalen Hypothekenabteilungen im Allgemeinen akzeptiert, obwohl einige Filialen eine beglaubigte spanische Übersetzung verlangen.

Wer welche Hypothekenkosten zahlt

Seit dem Inkrafttreten des spanischen Hypothekengesetzes (Ley 5/2019) zahlt der Kreditgeber und nicht der Kreditnehmer die Notar- und Grundbuchgebühren für die Hypothekenurkunde sowie die Stempelsteuer für Actos Juridicos Documentados (AJD) auf das Darlehen selbst ⁴⁷. Dem Kreditnehmer verbleiben zwei Hauptkosten für die Hypothek:

• Die Immobilienbewertung (tasacion), typischerweise 300 bis 700 Euro, von Ihnen zu zahlen ⁷.
• Alle Produktgebühren, die die Bank erhebt, wie z.B. eine Bearbeitungs- oder Eröffnungsgebühr, die verhandelbar sind ⁷.

Beachten Sie, dass diese AJD-Erleichterung nur für die Hypothekenurkunde gilt. Die AJD auf den Immobilienkauf eines Neubaus ist eine separate Steuer, die Sie weiterhin zahlen (siehe nächsten Abschnitt).

Kaufsteuern für einen Neubau an der Costa del Sol

Da sich die Costa del Sol in Andalusien befindet, sind dies die Steuern, die für ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, gelten:

Die Steuer für einen Neubau in Andalusien beträgt also etwa 11.2% des Preises. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und gestoria-Gebühren für die Kaufurkunde sowie Anwaltskosten, und die gesamten Anschaffungskosten liegen in der Regel bei etwa 11-13% des Preises. (Eine Wiederverkaufsimmobilie zahlt stattdessen ITP-Übertragungssteuer, nicht IVA und AJD; dies wird in unserem Leitfaden zu Steuern und Kosten des Immobilienkaufs behandelt.)

Diese Kaufsteuern sind von Ihrer Hypothek getrennt und sind bei Abschluss fällig, weshalb sie zusammen mit der Anzahlung in bar finanziert werden müssen.

Jährliche und Eigentumssteuern, die zu budgetieren sind

Der Besitz einer spanischen Immobilie bringt jährliche Verpflichtungen mit sich, die Kreditgeber von Ihnen erwarten:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jedem Rathaus als Prozentsatz des Katasterwerts festgelegt wird.
• Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR), einzureichen auf Modelo 210. Als EU-Resident werden Sie mit 19% besteuert [2 (AEAT)]⁹. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, erhebt Spanien dennoch eine Steuer auf ein angenommenes (zugerechnetes) Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts, je nachdem, wann dieser Wert zuletzt überarbeitet wurde, jährlich einzureichen ². Wenn Sie das Haus vermieten, zahlen EU-/EWR-Eigentümer 19% auf Mieteinnahmen und können, im Gegensatz zu Nicht-EU-Eigentümern, abzugsfähige Ausgaben geltend machen ².

Unser spezieller Leitfaden zu Modelo 210 und der Einkommensteuer für Nicht-Residenten erläutert die Einreichung ausführlich.

Das Doppelbesteuerungsabkommen Irland-Spanien

Irische Käufer sind durch das Abkommen zwischen Irland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschützt, das am 10. Februar 1994 in Madrid unterzeichnet wurde und durch irisches Recht in Kraft ist ³. Gemäß dem Abkommen sind Einkünfte und Gewinne aus spanischem Immobilienbesitz in Spanien steuerpflichtig, und Irland rechnet dann die gezahlte spanische Steuer an, sodass dasselbe Einkommen nicht zweimal besteuert wird ³. In der Praxis reichen Sie zuerst in Spanien ein und zahlen dort (über Modelo 210), deklarieren dann beim irischen Finanzamt und beantragen eine Anrechnung der spanischen Steuer. Da persönliche Umstände variieren, klären Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater, der mit beiden Systemen vertraut ist.

Späterer Verkauf: die 3% Einbehaltung

Planen Sie Ihren Ausstieg, bevor Sie kaufen. Wenn ein Nicht-Resident eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese innerhalb eines Monats auf Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen; dies ist eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer ². Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um die endgültige Rechnung zu begleichen (Kapitalerträge von Nicht-Residenten werden mit 19% besteuert) und fordert einen eventuellen Überschuss zurück, wenn die 3% die tatsächliche Verbindlichkeit übersteigen ⁹. Bewahren Sie jede Rechnung für Verbesserungen auf, da diese den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Praktische Schritte für irische Käufer

1. Beantragen Sie Ihre NIE frühzeitig, in Irland beim spanischen Konsulat oder in Spanien.
2. Holen Sie eine grundsätzliche Hypothekenzusage ein, damit Sie Ihr wahres Budget kennen, bevor Sie reservieren.
3. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto für die Anzahlung, Lastschriften und IBI.
4. Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt (nicht den des Bauträgers), um Überprüfungen durchzuführen und die Urkunde zu bearbeiten.
5. Kalkulieren Sie 30-40% des Preises in bar ein: Anzahlung plus 11-13% Kosten.
6. Registrieren Sie sich ab Ihrem ersten Besitzjahr für die Modelo 210-Einreichung.

Mit EU-Status, einer etablierten Bankbeziehung und dem Schutz durch Abkommen gehören irische Käufer zu den am besten positionierten ausländischen Käufern an der Costa del Sol. Der Schlüssel ist, die NIE, die Hypothek und das Bargeld für Steuern bereitzuhalten, bevor Sie unterschreiben.

Dieser Leitfaden dient als allgemeine Information, nicht als Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze und Regeln ändern sich; überprüfen Sie aktuelle Zahlen mit Ihrer Bank, Ihrem Anwalt und der Agencia Tributaria, bevor Sie sich verpflichten.