Steuern für katarische Käufer von Immobilien in Spanien

Dieser Leitfaden erläutert die Steuern für katarische Immobilienkäufer in Spanien, mit Schwerpunkt auf der Costa del Sol (Provinz Malaga, Andalusien). Die wichtigsten Zahlen sind für jeden ausländischen Käufer gleich, aber Ihre Position als Staatsbürger und Steuerinländer Katars (einem Nicht-EU-/Nicht-EWR-Land) ändert die Art und Weise, wie Sie jährlich auf Einkommen und Gewinne besteuert werden. Die Grundsteuer in Spanien ist eine „Ihr Geld oder Ihr Leben“-Angelegenheit, daher sind die untenstehenden Zahlen an offizielle Quellen gebunden und Sie sollten Ihre eigene Situation immer mit einem spanischen Gestor oder Anwalt klären, bevor Sie unterschreiben.

Warum katarische Käufer auf die Costa del Sol blicken

Die Costa del Sol vereint ganzjährige Sonne, eine etablierte internationale Gemeinschaft und eine starke Konnektivität. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol ist einer der verkehrsreichsten Spaniens mit umfangreichen europäischen und Langstreckenverbindungen, die Doha über die großen Drehkreuze ⁶ anbinden. Die Küste verfügt über eine große Anzahl internationaler Schulen und Schulen mit britischem Lehrplan, ein öffentliches Gesundheitssystem (der Servicio Andaluz de Salud) neben einem umfassenden Netzwerk privater Kliniken sowie einen ausgereiften Wiederverkaufs- und Neubauimmobilienmarkt von Malaga-Stadt westlich bis Estepona und Sotogrande. Nichts davon ändert Ihren Steuersatz, aber es erklärt, warum die Nachfrage besteht.

Kaufsteuern: Neubau versus Wiederverkauf

Die Steuer, die Sie bei Abschluss zahlen, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau handelt, der von einem Bauträger gekauft wurde, oder um einen Wiederverkauf von einem privaten Eigentümer. Die Nationalität ändert diese Sätze nicht; sie werden durch spanisches und andalusisches Recht festgelegt und gelten für Residenten und Nicht-Residenten gleichermaßen ¹³.

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie etwa 1% bis 2% für Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten einplanen. Eine realistische Gesamtzahl für die Kaufnebenkosten an der Costa del Sol liegt daher bei etwa 10% bis 13% des Preises. Wenn Sie eine Immobilie vom Plan kaufen, müssen die Anzahlungen und Ratenzahlungen, die Sie vor Fertigstellung leisten, gesetzlich durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice geschützt sein (das Prinzip wurde durch das historische Ley 57/68 festgelegt und ist nun in der Bausektor-Gesetzgebung, Ley 38/1999, enthalten), prüfen Sie daher, ob der Bauträger dies eingerichtet hat ⁹.

Ihren NIE erhalten und den Abschluss durchführen

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer, ohne die Sie den Kauf nicht abschließen, Steuern zahlen oder Versorgungsleistungen anmelden können. Katarische Staatsangehörige beantragen diese entweder bei einem spanischen Konsulat oder in Spanien durch einen Bevollmächtigten. Der Kauf selbst wird vor einem Notar unterzeichnet, im Grundbuchamt eingetragen, und die Kaufsteuer wird innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung eingereicht und bezahlt. Weitere Details zu den Schritten der Eigentumsübertragung finden Sie im entsprechenden Leitfaden zum Kaufprozess.

Jährliche Steuern nach dem Eigentumserwerb

Als nicht-ansässiger Eigentümer haben Sie zwei wiederkehrende Verpflichtungen. Die erste ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die lokale Gemeindesteuer auf die Immobilie. Sie wird von jeder Stadtverwaltung als Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral) festgelegt und liegt typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% pro Jahr, abhängig von der Gemeinde ⁸. Die Müllabfuhr (basura) wird normalerweise separat abgerechnet.

Die zweite ist die Einkommensteuer für Nicht-Residenten, IRNR, die auf Modelo 210 bei der Agencia Tributaria ¹² deklariert wird. Was Sie zahlen, hängt davon ab, ob die Immobilie für Ihre eigene Nutzung belassen oder vermietet wird.

Wenn Sie die Immobilie zur persönlichen Nutzung behalten

Spanien besteuert ein angenommenes oder zugerechnetes Einkommen aus einem Zweitwohnsitz, der nicht vermietet ist. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, oder andernfalls 2%. Da Sie in einem Nicht-EU-Land ansässig sind, beträgt der auf diese Bemessungsgrundlage angewandte Steuersatz 24% (ein EU- oder EWR-Resident würde 19% zahlen) ¹². In der Praxis ist dies eine bescheidene jährliche Rechnung, die einmal jährlich auf Modelo 210 bis zum 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres eingereicht wird.

Wenn Sie die Immobilie vermieten

Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie sind Einkommen spanischer Herkunft und werden hier besteuert. Dies ist der wichtigste Unterschied für einen katarischen Eigentümer: Als Nicht-EU-/Nicht-EWR-Resident zahlen Sie 24% auf die Bruttomiete, und Sie können keine Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen oder Maklerkosten abziehen. Ein EU- oder EWR-Resident hingegen zahlt 19% auf den Nettobetrag nach diesen Abzügen ¹². Mieteinnahmen werden auf Modelo 210 deklariert. Planen Sie Ihre Rendite um den 24%-Satz herum und nicht um eine Nettozahl. Typische Brutto-Mietrenditen an der Costa del Sol werden häufig im Bereich von 4% bis 6% angegeben, obwohl dies je nach Stadt und Immobilientyp stark variiert, behandeln Sie daher jede Renditezahl als Marktschätzung und nicht als Garantie. Details zum Gebiet finden Sie in den entsprechenden Leitfäden zu Mietrenditen und Lebenshaltungskosten.

Verkauf: der 3%ige Einbehalt, Kapitalgewinne und Plusvalia

Wenn ein Nicht-Resident verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers ² an die Agencia Tributaria auf Modelo 211 zu entrichten. Sie deklarieren dann den tatsächlichen Gewinn auf Modelo 210 innerhalb von vier Monaten und zahlen entweder den Restbetrag oder fordern den Überschuss zurück. Von Nicht-Residenten erzielte Kapitalgewinne werden pauschal mit 19% ¹² besteuert. Separat erhebt das Rathaus die plusvalia municipal (IIVTNU), eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während Ihres Eigentums. Bewahren Sie jede Rechnung für den Kauf, die gezahlten Steuern und alle Verbesserungsarbeiten auf, da diese Ihre Kostenbasis erhöhen und den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Andalusien gewährt einen 100%igen Rabatt auf die regionale Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), sodass die meisten Eigentümer in der Region in der Praxis nichts dafür zahlen ³. Die staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas kann jedoch immer noch auf hochwertige Vermögen zutreffen. Nicht-Residenten werden nur auf ihre spanischen Vermögenswerte (obligacion real) veranlagt und profitieren von einem persönlichen Freibetrag, wobei die Solidaritätssteuer in der Regel bei einem spanischen Nettovermögen über drei Millionen Euro greift. Wenn Sie am oberen Ende des Marktes kaufen, lassen Sie sich zu diesem Punkt gesondert beraten.

Aufenthalt, Visa und das Ende des Goldenen Visums

Eine wichtige aktuelle Änderung: Spanien hat das goldene Visum (Aufenthaltserlaubnis im Austausch für eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro) mit Wirkung vom 3. April 2025 durch die Reform der Ley 14/2013 ⁵ abgeschafft. Der Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol gewährt keine Aufenthaltsrechte mehr. Katarische Passinhaber können ohne Kurzaufenthaltsvisum für bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen nach Spanien und in den Schengen-Raum reisen, was die meisten Urlaubsnutzungen abdeckt. Für längere Aufenthalte würden Sie andere Wege in Betracht ziehen, wie das Visum ohne Erwerbstätigkeit oder das Visum für digitale Nomaden, die im entsprechenden Leitfaden zu Aufenthalt und Visa behandelt werden. Der Besitz einer Immobilie macht Sie nicht automatisch zu einem spanischen Steuerinländer; dies geschieht im Allgemeinen, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Katar

Spanien und Katar haben ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, das seit 2018 in Kraft ist ⁷. In der Praxis besteht seine Hauptrelevanz in der Zuweisung von Besteuerungsrechten und dem Informationsaustausch zwischen den beiden Steuerbehörden. Da Katar keine persönliche Einkommensteuer auf Einzelpersonen erhebt, hat eine in Katar ansässige Einzelperson normalerweise keine Steuerrechnung im Heimatland, gegen die die spanische Steuer angerechnet werden könnte, sodass die oben beschriebenen spanischen Steuern typischerweise die Endkosten darstellen, anstatt etwas, das Sie im Heimatland verrechnen. Das Abkommen ist dennoch wichtig für die Rechtssicherheit und für jeden, der Immobilien über eine Gesellschaft hält.

Hypotheken für nicht-ansässige katarische Käufer

Spanische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residenten, jedoch mit konservativeren Beleihungsquoten als für Residenten. In der Regel können Nicht-Residenten eine Finanzierung von etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bankbewertung erwarten, je nachdem, welcher Wert niedriger ist, wobei der Restbetrag und alle Steuern aus eigenen Mitteln finanziert werden. Beachten Sie, dass Hypothekenzinsen als Nicht-EU-Eigentümer nicht von Ihrer spanischen Mietsteuer abgezogen werden können. Der entsprechende Leitfaden zu Hypotheken für Nicht-Residenten beschreibt die Dokumentation und den Prozess vollständig.

Zusammenfassend

Für einen katarischen Käufer ist die Rechnung unkompliziert, sobald Sie die einmaligen Kaufsteuern (für alle identisch) von den jährlichen Steuern und den Steuern beim Verkauf trennen (wobei der Nicht-EU-Satz von 24% auf Einkommen und der 3%ige Einbehalt beim Verkauf die Punkte sind, die Sie berücksichtigen sollten). Erstellen Sie ein vollständiges Kostenmodell, bevor Sie ein Angebot abgeben, beauftragen Sie einen zweisprachigen Anwalt, der vom Verkäufer unabhängig ist, und führen Sie von Anfang an saubere Aufzeichnungen. Mit dieser Disziplin bleibt die Costa del Sol einer der transparentesten und zugänglichsten Märkte im Mittelmeerraum für internationale Käufer.