Estepona Altstadt vs. Die Neue Goldene Meile

Die Wahl zwischen der Altstadt von Estepona und der Neuen Goldenen Meile ist eine der ersten echten Entscheidungen, denen sich ein ausländischer Käufer an diesem Abschnitt der Costa del Sol stellen muss. Beide liegen in derselben Gemeinde Estepona, einer Stadt mit rund 79.600 Einwohnern, die sich selbst als Garten der Costa del Sol vermarktet, doch bieten sie fast gegensätzliche Lebensweisen. ¹ Dieser Leitfaden vergleicht den Lebensstil, die typischen Immobilienangebote und, entscheidend für eine Kaufentscheidung, die Steuern und laufenden Kosten, die jeweils anfallen. Der wichtigste Punkt, den Sie sich immer vor Augen halten sollten: In Estepona hängt die von Ihnen gezahlte Steuer davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt, nicht davon, in welchem Viertel sie sich befindet.

Zwei sehr unterschiedliche Esteponas

Die Altstadt von Estepona ist der historische Kern: ein Geflecht aus engen, fußgängerfreundlichen Straßen mit restaurierten Häusern aus dem 18. und 19. Jahrhundert, jede Straße in ihrem eigenen Farbschema gestrichen, durchzogen von mehr als 40 großformatigen Wandgemälden an Gebäudefassaden. ¹ Die Neue Goldene Meile hingegen ist überhaupt kein Stadtzentrum. Sie ist der moderne Küstenkorridor, der von Estepona ostwärts in Richtung San Pedro de Alcantara und Marbella verläuft, in den letzten zwei Jahrzehnten mit bewachten Wohnresorts, Golfplätzen, Strandclubs und Hotels bebaut. Die eine ist eine funktionierende andalusische Stadt, durch die man spaziert; die andere ist ein autoorientiertes Band zeitgenössischer Entwicklungen entlang des Meeres.

Altstadt Estepona: Argumente für das historische Zentrum

Der Reiz hier liegt in der Authentizität und der Begehbarkeit. Man kann im Alltag ohne Auto leben, mit Wochenmarkt, Tapas-Bars, dem Yachthafen und den 17 Stränden der Stadt entlang von mehr als 20 km Küstenlinie, alles zu Fuß oder mit einer kurzen Fahrt erreichbar. ¹ Die Kompromisse sind die, die jedem historischen Zentrum gemeinsam sind: ältere Gebäude, kleinere Grundrisse, begrenzte oder keine privaten Parkplätze, wenige Gemeinschaftspools und sommerlicher Besucherandrang in den belebtesten Straßen.

Immobilien in der Altstadt werden eher von Wiederverkaufswohnungen und Reihenhäusern dominiert als von Neubauten, da es wenig freie Grundstücke zum Bebauen gibt. Für einen Käufer ist dies beim Notar von Bedeutung: Ein Wiederverkauf wird unter ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) besteuert, nicht mit IVA. Andalucia wendet einen pauschalen ITP-Satz von 7% auf Wiederverkaufsimmobilien an. ²³

Die Neue Goldene Meile: Argumente für den Küstenstreifen

Die Neue Goldene Meile ist auf modernen Komfort ausgelegt: geräumige Apartments und Villen mit Gemeinschaftsgärten, Pools, Fitnessstudios, bewachtem Zugang und oft Meer- oder Golfblick. Sie eignet sich für Käufer, die bezugsfertigen Raum, Tiefgaragenplätze und wartungsarmes Wohnen wünschen und bereit sind, für Annehmlichkeiten zu fahren. Hier befindet sich der Großteil des Neubau-Bestands von Estepona, was das Steuerbild verändert. Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% plus AJD (Actos Juridicos Documentados, oder Stempelsteuer) von 1.2% in Andalucia, insgesamt 11.2% vor weiteren Kosten. ²⁴ Sie zahlen niemals sowohl ITP als auch IVA für denselben Kauf.

Das Geld: Kaufsteuern und Kosten

Da die Altstadt eher Wiederverkäufe und die Neue Goldene Meile eher Neubauten aufweist, fallen für die beiden Gebiete in der Regel unterschiedliche Anschaffungskosten an, selbst bei gleichem Preisschild. Der Unterschied liegt im Steuersystem, nicht in einem Aufschlag auf die Lage selbst. Die nachstehende Tabelle zeigt die wichtigsten Zahlen, die ein ausländischer Käufer einplanen sollte.

Die ITP in Andalucia wird auf den höheren Wert des gezahlten Preises oder des offiziellen Referenzwerts der Steuerbehörde erhoben und ist innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Unterzeichnung der Urkunde fällig. ² Ermäßigte ITP- und AJD-Sätze existieren für Fälle wie einen Hauptwohnsitz bis 150.000 Euro, Käufer unter 35 Jahren und Großfamilien, aber die meisten ausländischen Käufer eines Zweitwohnsitzes zahlen die oben genannten Standardsätze. ² Notar- und Grundbuchgebühren folgen festgelegten nationalen Skalen und nicht einem Prozentsatz des Preises, und ein unabhängiger Anwalt berechnet typischerweise in der Größenordnung von 1% plus Mehrwertsteuer. ²⁴ Ein separater Leitfaden zu Neubau- im Vergleich zu Wiederverkaufskosten in Andalucia ist lesenswert neben diesem.

Finanzierung als Nicht-Resident

Wenn Sie eine Hypothek benötigen, ist die Nachbarschaft weniger wichtig als Ihr steuerlicher Wohnsitz. Spanische Banken vergeben an Nicht-Residenten typischerweise bis zu 60 bis 70% des Schätzwerts, wobei der Käufer eine Bewertungsgebühr von etwa 300 bis 600 Euro trägt, sodass Sie den Restbetrag zuzüglich aller Kaufsteuern in bar einplanen sollten. ⁴ Ein spezieller Leitfaden zum Erhalt einer Hypothek als Nicht-Resident behandelt die erforderlichen Unterlagen und die NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), die Sie vor Abschluss benötigen werden.

Laufende Steuern für nicht-ansässige Eigentümer

Die laufenden Kosten sind überall in Estepona gleich, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt. Drei Punkte sind am wichtigsten.

• IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, festgelegt vom Rathaus und im Allgemeinen im Bereich von 0.4% bis 1.1% des Katasterwerts pro Jahr. ²⁴
• IRNR, die Einkommensteuer für Nicht-Residenten, einzureichen mit Modelo 210. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, erhebt Spanien immer noch ein unterstelltes Einkommen, berechnet als 1.1% oder 2% des Katasterwerts, besteuert mit 19% für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins, oder 24% für andere Nicht-Residenten. Wenn Sie sie vermieten, werden die Mieteinnahmen mit denselben Sätzen besteuert, wobei EU-/EWR-Residenten Ausgaben abziehen können und andere auf den Bruttobetrag besteuert werden. ²⁴
• Der 3%ige Einbehalt beim Verkauf. Wenn ein Nicht-Resident verkauft, muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und an die Steuerbehörde als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers abführen. ² Ein separater Leitfaden zum 3%igen Einbehalt und Modelo 210 erklärt, wie man eine Überzahlung zurückfordert.

Dies sind finanzielle und rechtliche Angelegenheiten, daher sollten Sie die aktuellen Zahlen und Ihre eigene Situation mit einem registrierten spanischen Steuerberater und der Agencia Tributaria klären, bevor Sie sich festlegen.

Anreise und Leben vor Ort

Beide Gebiete teilen Esteponas Anbindung. Der Flughafen Malaga ist etwa 80 km entfernt und der Flughafen Gibraltar rund 45 km, die beiden wichtigsten Tore für internationale Ankünfte. ¹ Die Neue Goldene Meile hat einen leichten Vorteil für Fahrten zum Flughafen mit dem Auto, da sie am östlichen, Marbella zugewandten Ende der Gemeinde liegt, näher am Autobahnkorridor, während die Altstadt diejenigen belohnt, die es schätzen, im Alltag alles zu Fuß erreichen zu können.

Für Familien und Rentner ist das weitere Gebiet von Estepona bis Marbella gut mit internationalen Schulen und sowohl öffentlichen als auch privaten Gesundheitseinrichtungen versorgt, mit dem öffentlichen andalusischen Gesundheitsdienst neben privaten Kliniken, die entlang der Küste üblich sind. Spezifische Schulen und Krankenhäuser liegen außerhalb des Umfangs dieses Vergleichs, daher überprüfen Sie den aktuellen Einzugsbereich, Zulassungen und Deckungen für Ihre genaue Adresse als Teil Ihrer Due Diligence.

Welches sollten Sie wählen?

Wählen Sie die Altstadt von Estepona, wenn Sie Charakter, Begehbarkeit und eine echte andalusische Stadt wünschen, mit Wiederverkaufsimmobilien und deren 7% ITP vertraut sind und Ihnen ältere Gebäude und begrenzte Parkmöglichkeiten nichts ausmachen. Wählen Sie die Neue Goldene Meile, wenn Sie modernen Raum, Resort-Einrichtungen und schlüsselfertige Neubauten wünschen und die höhere Steuer von 11.2% auf ein neues Haus im Austausch für eine Garantie und zeitgemäße Ausstattung akzeptieren. In der Praxis besichtigen viele Käufer beides, da dasselbe Budget ein sehr unterschiedliches Leben nur wenige Kilometer voneinander entfernt ermöglicht. Egal, welche Richtung Sie einschlagen, kalkulieren Sie die vollständigen Anschaffungskosten und die laufenden IRNR- und IBI-Zahlen, bevor Sie sich entscheiden, und lesen Sie die begleitenden Leitfäden zu Steuern für Nicht-Residenten und dem Kaufprozess, damit es keine Überraschungen beim Notar gibt.