Fuengirola für Familien und Mietrendite
Fuengirola bietet einen echten, ganzjährigen Familienlebensstil mit einer starken Nachfrage nach Kurz- und Langzeitvermietungen, dank seiner Strände, einer direkten Cercanias-Zugverbindung zum Flughafen Malaga und einer dichten Infrastruktur. Käufer sollten etwa 12 bis 13 Prozent zusätzlich zum Preis eines Neubaus einplanen (10 Prozent IVA zuzüglich AJD und Gebühren), und dann jährliche IRNR über Modelo 210 und IBI als laufende Kosten berücksichtigen.
Fuengirola ist eine der Städte an der Costa del Sol, die gleichzeitig für Familien und für Mietrenditen geeignet ist, was an einer Küste, an der viele Ferienorte im Winter leer stehen, selten ist. Dieser Leitfaden erklärt, was ein ausländischer Käufer vor dem Erwerb einer Neubauimmobilie in Fuengirola berücksichtigen sollte: den alltäglichen Familienaspekt (Transport, Schulen, Gesundheitsversorgung, Strände), die ehrliche Kaufrechnung und die Steuern, die Sie nach dem Besitz weiterhin zahlen. Jede der untenstehenden Zahlen ist an eine Quelle gebunden, und spanische Rechts- und Formularbezeichnungen werden so beibehalten, wie sie auf offiziellen Dokumenten erscheinen, damit Sie sie später abgleichen können.
Warum Fuengirola für Familien geeignet ist
Fuengirola ist eine kompakte, dauerhaft bewohnte Stadt und keine saisonale Enklave. Sie hatte im Januar 2025 eine registrierte Bevölkerung von 85.211 und bietet mehr als 8 km Strände entlang einer durchgehenden Strandpromenade.5 Diese Dichte ist für Familien wichtig: Schulen, Kliniken, Supermärkte und Sportanlagen sind zu Fuß erreichbar, und die Stadt bleibt im Winter geöffnet, anstatt geschlossen zu werden. Attraktionen wie der Bioparc Fuengirola, ein auf Artenschutz ausgerichteter Zoo, tragen zur ganzjährigen Attraktivität für Haushalte mit Kindern bei.5
Dieselbe Charakteristik untermauert die Mietnachfrage. Eine Stadt, die das ganze Jahr über funktioniert, sichert sowohl Ferienvermietungen im Sommer als auch längere Winter- und Jahresmieten, was Fuengirola seinen Ruf für stabilere Mietrenditen als rein saisonale Orte in der Nähe verleiht.
Anreise und Fortbewegung
Fuengirola ist die südliche Endstation der Pendlerlinie C-1 Cercanias, die von Cercanias Malaga betrieben wird, mit zwei Bahnhöfen innerhalb der Stadt, Fuengirola und Los Boliches.5 Die C-1 fährt direkt ins Zentrum von Malaga und hält unterwegs am Flughafen Malaga-Costa del Sol, sodass ankommende Verwandte und Feriengäste die Wohnung ohne Auto erreichen können. Malaga-Costa del Sol ist der nächste Flughafen.5 Für eine Familie, die Schulfahrten, Flughafenfahrten und autofreies Leben abwägt, ist diese direkte Bahnanbindung einer der stärksten praktischen Vorteile Fuengirolas an der Küste.
Schulen und Gesundheitswesen
Die weitere Costa del Sol verfügt über ein gut etabliertes Netzwerk internationaler und zweisprachiger Schulen, und die öffentliche Gesundheitsversorgung wird durch das andalusische regionale System (Servicio Andaluz de Salud) bereitgestellt, wobei auch private Krankenhäuser im gesamten Gebiet von Fuengirola und Mijas vorhanden sind. Da sich spezifische Schulzulassungs- und Einzugsgebietsdetails von Jahr zu Jahr ändern, bestätigen Sie die aktuellen Plätze und Gebühren direkt bei jeder Schule, bevor Sie sich festlegen. Dies passt natürlich zu unseren verwandten Leitfäden zum Umzug mit Kindern und zur Anmeldung für die Gesundheitsversorgung als ausländischer Resident.
Was ein Neubaukauf tatsächlich kostet
Der Kauf eines Neubaus von einem Bauträger wird anders besteuert als ein Wiederverkauf. Bei neuen Wohnimmobilien zahlen Sie IVA (VAT) in Höhe von 10 Prozent plus AJD (Stempelsteuer, Actos Juridicos Documentados).3 In Andalusien beträgt der Standardsatz der AJD für einen Neubaukauf 1,2 Prozent.3 Ein Wiederverkauf hingegen unterliegt keiner IVA, sondern der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) zum andalusischen Standardsatz von 7 Prozent.34
Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Anwaltskosten von etwa 1 bis 1,5 Prozent des Preises (oder eine feste Gebühr im niedrigen Tausenderbereich) sowie Notar- und Grundbuchgebühren einkalkulieren.4 Alles in allem sollten Käufer mit Gesamterwerbskosten von etwa 12 bis 13 Prozent über dem Listenpreis bei einem Neubau rechnen, gegenüber etwa 8,5 Prozent bei einem Wiederverkauf.4 Die Tabelle zeigt die Hauptbestandteile.
| Posten | Neubau (Bauträger) | Wiederverkauf |
|---|---|---|
| IVA (VAT) | 10% | Nicht zutreffend |
| AJD (Stempelsteuer, Andalusien) | 1.2% | Nicht zutreffend |
| ITP (Grunderwerbsteuer, Andalusien) | Nicht zutreffend | 7% |
| Rechtsgebühren | ca. 1 bis 1.5% | ca. 1 bis 1.5% |
| Notar und Grundbuchamt | Regulierte Festgebühren | Regulierte Festgebühren |
| Richtwert Gesamtkosten über dem Preis | ca. 12 bis 13% | ca. 8.5% |
Sie benötigen außerdem eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero) für den Abschluss, und Käufer von Off-Plan-Immobilien sollten bestätigen, dass Anzahlungen im Rahmen des historischen Bankgarantiesystems gemäß Ley 57/68 geschützt sind, sodass Ratenzahlungen bis zur Übergabe der Immobilie versichert sind.
Mietrendite und was sie antreibt
Der Mietfall in Fuengirola basiert auf der oben beschriebenen ganzjährigen Nachfrage: Sommerferienvermietungen, ein starker Wintermarkt für Langzeitaufenthalte nordeuropäischer Touristen und stetige Jahresmieten von einer permanenten Wohnbevölkerung.5 Der direkte Flughafen-Zug unterstützt das Kurzzeitmietsegment, indem er die Immobilie ohne Mietwagen leicht erreichbar macht.5 Die tatsächliche Bruttorendite hängt stark vom spezifischen Gebäude, der Etage, dem Meerblick und dem Lizenzstatus ab, daher behandeln Sie einzelne Prozentsätze mit Vorsicht und erstellen Sie Ihre eigenen Berechnungen. Beachten Sie, dass touristische (kurzfristige) Vermietungen eine Registrierung und Lizenzierung gemäß den andalusischen Vorschriften erfordern, und Lizenzen sind nicht immer in jedem Gebäude verfügbar, daher überprüfen Sie den Vermietungsstatus einer bestimmten Einheit, bevor Sie sich auf Einkünfte aus Ferienvermietungen verlassen. Unser Leitfaden zu Kurzzeitvermietungslizenzen an der Costa del Sol behandelt diesen Prozess detailliert.
Laufende Steuern als nicht-ansässiger Eigentümer
Sobald Sie Eigentümer sind, sind zwei wiederkehrende Abgaben wichtig. Die erste ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, deren Satz vom Rathaus festgelegt und auf den valor catastral (Katasterwert) angewendet wird; der eingetragene Eigentümer am 1. Januar ist der Steuerzahler für dieses Jahr.3
Die zweite ist die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), die Einkommensteuer für Nichtansässige, die auf dem Modelo 210 erklärt wird.12 Wie sie angewendet wird, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen:
- Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Sie auf die Mieteinnahmen besteuert. Der Satz beträgt 19 Prozent für Einwohner der EU, des EWR, Islands, Liechtensteins und Norwegens, die zulässige Ausgaben abziehen dürfen, und 24 Prozent für Nicht-EU-Bürger, ohne Abzüge.2
- Wenn die Immobilie leer steht oder für den Eigengebrauch genutzt wird, schulden Sie dennoch Steuern auf das zugerechnete Einkommen (renta imputada). Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1,1 Prozent des Katasterwertes, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre revidiert wurde, oder 2 Prozent, wenn dies nicht der Fall war, und derselbe Satz von 19 oder 24 Prozent wird dann angewendet.2
Fristen sind wichtig. Erklärungen zu Mieteinnahmen für ein Steuerjahr werden im Folgejahr eingereicht (für Einkommen 2026, zwischen dem 1. und 20. April 2027), während die Erklärung zum zugerechneten Einkommen bis zum 31. Dezember des Folgejahres fällig ist.2 Eine vollständige Anleitung finden Sie in unserem speziellen Leitfaden zum Modelo 210 für nicht-ansässige Eigentümer.
Späterer Verkauf: Die 3-Prozent-Einbehaltung
Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des Verkaufspreises einzubehalten und an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers zu zahlen (über Modelo 211).2 Der Verkäufer begleicht dann die Kapitalertragssteuer über Modelo 210 und fordert einen Überschuss zurück, falls die 3 Prozent die tatsächlich geschuldete Steuer übersteigen. Die Kapitalertragserklärung wird in der Regel innerhalb von etwa vier Monaten nach Abschluss eingereicht.2 Verkäufer sollten auch die plusvalia municipal, die lokale Grundwertsteuer, einplanen, die der Verkäufer normalerweise zahlt und die jede Gemeinde nach der für sie günstigeren von zwei zulässigen Methoden berechnen kann.3 Die Berücksichtigung der Einbehaltung und plusvalia in Ihrer Exit-Rechnung von Anfang an vermeidet Überraschungen bei Abschluss.
Finanzierung, Visa und weiterführende Literatur
Ausländische Käufer finanzieren einen Teil eines Kaufs an der Costa del Sol häufig mit einer spanischen Hypothek, obwohl Nichtansässigen im Allgemeinen niedrigere Beleihungsquoten angeboten werden als Residenten; bestätigen Sie die aktuellen Bedingungen direkt bei einem Kreditgeber oder Makler, da es sich hierbei um kommerzielle und nicht um gesetzliche Zahlen handelt. Bezüglich des Wohnsitzes ist zu beachten, dass Spaniens Weg zum Wohnsitz durch Investitionen (Golden Visa) im Jahr 2025 zurückgezogen wurde, sodass Käufer, die in Spanien leben möchten, andere Visakategorien in Betracht ziehen sollten; überprüfen Sie die aktuellen Regeln, bevor Sie von einem mit Immobilien verbundenen Wohnsitzvorteil ausgehen. Für das Gesamtbild kombinieren Sie diesen Leitfaden mit unseren Begleitern zu spanischen Hypotheken für ausländische Käufer, zu Visa- und Aufenthaltsoptionen nach dem Golden Visa und zu Doppelbesteuerungsabkommen und wie Ihr Heimatland spanische gezahlte Steuern anrechnet.
Kurz gesagt, Fuengirola bietet eine wirklich ganzjährige Familienbasis mit den Transportmöglichkeiten und der Mietnachfrage, die es auch als Investition attraktiv machen. Wenn Sie die Kaufrechnung richtig machen (etwa 12 bis 13 Prozent über dem Preis bei einem Neubau), Modelo 210 und IBI jedes Jahr im Kalender vermerken und Ihren Ausstieg um die 3-Prozent-Einbehaltung planen, bleiben die Zahlen so freundlich wie die Stadt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuern zahle ich beim Kauf einer Neubauwohnung in Fuengirola?
Bei einem Neubau von einem Bauträger zahlen Sie IVA (Mehrwertsteuer) von 10 Prozent plus AJD (Stempelsteuer) zum andalusischen Standardsatz von 1,2 Prozent, was eine Gesamtsteuer von etwa 11,2 Prozent ergibt, vor Anwalts-, Notar- und Registrierungsgebühren. Rechnen Sie insgesamt mit etwa 12 bis 13 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.34
Was ist der steuerliche Unterschied zwischen einem Neubau und einem Wiederverkauf?
Ein Neubau wird mit 10 Prozent IVA plus 1,2 Prozent AJD besteuert. Ein Wiederverkauf hat keine IVA, sondern trägt stattdessen ITP (Grunderwerbsteuer) zum andalusischen Standardsatz von 7 Prozent. Die gesamten Anschaffungskosten sind daher bei Neubauten (etwa 12 bis 13 Prozent) höher als bei Wiederverkäufen (etwa 8,5 Prozent).34
Muss ich spanische Steuern zahlen, auch wenn ich meine Immobilie in Fuengirola nie vermiete?
Ja. Auch wenn die Immobilie leer steht oder nur für den Eigengebrauch genutzt wird, schulden Nicht-Residenten IRNR auf zugerechnetes Einkommen (renta imputada), das auf Modelo 210 erklärt wird. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1 Prozent des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder andernfalls 2 Prozent, besteuert mit 19 Prozent (EU/EWR) oder 24 Prozent (Nicht-EU). Die Erklärung ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres fällig.2
Welcher Steuersatz gilt für meine Mieteinnahmen als Nicht-Resident?
Einwohner der EU, des EWR, Islands, Liechtensteins und Norwegens zahlen 19 Prozent und können abzugsfähige Ausgaben geltend machen. Nicht-EU-Einwohner zahlen 24 Prozent auf Bruttoeinnahmen ohne Abzüge. Beide werden auf Modelo 210 erklärt.2
Was passiert steuerlich, wenn ich verkaufe?
Der Käufer muss 3 Prozent des Verkaufspreises einbehalten und diesen über Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer an die Agencia Tributaria abführen. Sie verrechnen dann den Gewinn auf Modelo 210, normalerweise innerhalb von etwa vier Monaten nach Fertigstellung, und fordern einen eventuellen Überschuss zurück. Der Verkäufer zahlt normalerweise auch die plusvalia municipal an das Rathaus.23
Kann ich als ausländischer Käufer in Fuengirola eine spanische Hypothek bekommen?
Ja, aber Nicht-Residenten werden im Allgemeinen niedrigere Beleihungsquoten angeboten als spanischen Residenten, und die Konditionen werden kommerziell von jedem Kreditgeber festgelegt und nicht gesetzlich. Bestätigen Sie die aktuellen Konditionen bei einer Bank oder einem Hypothekenmakler, bevor Sie Ihr Budget planen, und lesen Sie unseren Leitfaden zu spanischen Hypotheken für ausländische Käufer.
